Hoffnung auf Beseitigung rechtlicher Engpässe und Lösung von Kreditproblemen

Nguoi Dua Tin (NDT): Zunächst möchte ich Ihnen dafür danken, dass Sie Nguoi Dua Tins Interview am 21. Juni beantwortet haben. Herr Minister, derzeit ermutigen Regierung , Ministerien, Sektoren und Kommunen Unternehmen aktiv, sich am Bau von Sozialwohnungen zu beteiligen. Wie schätzen Sie als Unternehmen mit langjähriger Erfahrung im Bau von Sozialwohnungen die aktuelle Nachfrage nach Sozialwohnungen ein?

Herr Nguyen Viet Hung – Leiter der Personalverwaltungsabteilung von BIC Vietnam: Nach Einschätzung des Bauministeriums haben die Ergebnisse der sozialen Wohnungsbauentwicklung in letzter Zeit nicht den Anforderungen entsprochen, die in der Nationalen Wohnungsbauentwicklungsstrategie bis 2020 mit einer Vision bis 2030 festgelegt sind.

Laut Prognose des Bauministeriums werden im ganzen Land bis 2030 2,4 Millionen Sozialwohnungen benötigt, um den Wohnungsbedarf der Arbeiter in Industrieparks und der Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken.

Das Bauministerium schlug außerdem ein Investitionsprojekt vor, das den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter (Zeitraum 2021–2030) vorsieht. Die Zahl dieser eine Million Sozialwohnungen wird, sobald sie in Betrieb genommen werden, einen Teil des tatsächlichen Wohnungsbedarfs der Bevölkerung decken.

Aus unternehmerischer Sicht besteht das aktuelle Problem unserer Ansicht nach jedoch darin, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen sehr groß ist, das Angebot jedoch nur einen sehr kleinen Anteil am Markt ausmacht.

Darüber hinaus haben viele Investoren kein Interesse daran, Sozialwohnungsprojekte für die Bevölkerung zu entwickeln, weil die Gewinne auf höchstens 10 % begrenzt sind und der Zugang zu Vorzugskrediten bei Banken schwierig ist.

Gleichzeitig gibt es für Menschen mit niedrigem Einkommen kaum Vergünstigungen beim Hauskauf, und der Zugang ist schwierig. Rechtliche Verfahren überschneiden sich immer noch, sodass sich die Zeit vom Beginn des Verfahrens bis zur tatsächlichen Umsetzung verlängert.

Investor: Es ist bekannt, dass BIC Vietnam Sozialwohnungsprojekte realisiert. Können Sie uns bitte erläutern, welche Vor- und Nachteile das Unternehmen bei der Umsetzung dieser Projekte festgestellt hat?

Herr Nguyen Viet Hung: Als Investor, der Sozialwohnungsprojekte entwickelt, hat unser Unternehmen während des Projektentwicklungsprozesses auch viel Unterstützung von staatlichen Stellen für dieses Segment erhalten.

Erstens wird Kapital für Sozialwohnungsprojekte angesichts der knappen Kreditquellen im Immobilienbereich von der Regierung und den Banken noch immer bevorzugt mit Krediten versorgt.

Zweitens werden die Landfonds von den Provinz- und Kommunalbehörden hinsichtlich Zeit und Verfahren für die Umsetzung erleichtert, sie sind von Landnutzungsgebühren befreit und diese Landfonds werden oft im Voraus geplant, arrangiert und freigegeben.

Drittens genießen soziale Wohnungsbauprojekte bestimmte Unterstützung und Anreize in Bezug auf Grundstücke, Steuern und andere Investitionsanreize, die sehr klar und konkret sind.

Herr Nguyen Viet Hung, Leiter der Personalverwaltungsabteilung von BIC Vietnam, sprach mit Nguoi Dua Tin.

Trotz der Vorteile ist der Bau von Sozialwohnungen auch mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Unser Unternehmen arbeitet derzeit an der Fertigstellung der Bauarbeiten, um den Markt bald mit hochwertigen Wohnungen zu versorgen, die den Bedürfnissen der Hauptstadtbevölkerung entsprechen.

Dieses Genehmigungsverfahren in Hanoi ist derzeit jedoch mit zahlreichen Überschneidungen und einem hohen Zeitaufwand verbunden. Bei manchen Projekten haben wir die Baufeldräumung bereits seit 2020 abgeschlossen, warten aber noch auf die Entscheidung des städtischen Volkskomitees zur Grundstücksvergabe. Darüber hinaus verzögert sich auch die Erteilung von Baugenehmigungen, was zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung führt.

Ein weiteres Problem, das uns Sorgen bereitet, sind die Zinssätze. Trotz der Anreize haben die Banken immer noch große Probleme mit der Kreditvergabe, und die Kreditkriterien für Unternehmen, Kapital zu erhalten, sind derzeit nicht wirklich klar.

Investor: In der Realität spielen neben der Kapazität des Unternehmens auch Lösungen in Bezug auf Grundstücke, Mechanismen und Richtlinien eine sehr wichtige Rolle. Wie beurteilen Sie als Unternehmen, das viele Sozialwohnungsprojekte gebaut und fertiggestellt hat, die Mechanismen und Richtlinien des Staates für Sozialwohnungsbauunternehmen in letzter Zeit?

Herr Nguyen Viet Hung: Wir sind überzeugt, dass der soziale Wohnungsbau eine richtige Politik und Strategie ist, die bahnbrechende Erkenntnisse in den Bereichen Sichtweisen, Ideen, Ansätze und Umsetzungslösungen mit sich bringt. Dank der Entschlossenheit und aktiven Beteiligung der Regierung, der Ministerien, der Zweigstellen und der Kommunen haben wirksame Mechanismen und Strategien in jüngster Zeit viele wichtige Ergebnisse hervorgebracht.

Die aktuellen Richtlinien und Mechanismen für den sozialen Wohnungsbau weisen jedoch weiterhin Einschränkungen auf, die die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus behindern. Zu den identifizierten Herausforderungen zählen der schwierige Zugang zu Grundstücken, hohe Immobilienpreise sowie komplizierte und sich überschneidende Investitions- und Grundstücksvergabeprozesse mit vielen umständlichen und unklaren Verfahren.

Darüber hinaus glauben wir, dass der Mangel an Sozialwohnungen auf die Umnutzungsmechanismen zurückzuführen ist. Viele Projekte sind zwar für den sozialen Wohnungsbau zugelassen, werden aber nach einiger Zeit in Gewerbewohnungen umgewandelt, und die Investoren sind bereit, für die Umnutzung Geld zu zahlen. Dadurch wird das ohnehin begrenzte Angebot noch weiter eingeschränkt.

Hinzu kommt, dass viele Investoren nur über begrenzte Investitionsmittel und Kapitalmobilisierungsmöglichkeiten für den sozialen Wohnungsbau verfügen, was den Zugang zu zinsgünstigen Krediten erschwert. Beschränkungen oder Vorschriften hinsichtlich Zinssätzen und Risikokoeffizienten für Immobilienkredite sowie die Besonderheiten dieses Segments führen dazu, dass die Kapitalquellen der Banken für dieses Programm oft nicht langfristig stabil sind.

Das hochwertige Sozialwohnungsprojekt Red River trägt den Handelsnamen Rice City und wird von BIC Vietnam finanziert.

Investor: Wie bereits erwähnt, hat die Regierung das Ziel, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu schaffen. Um dieses Ziel zu erreichen, fordert die Regierung neben dem bereitgestellten Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND auch Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auf, Dokumente zu prüfen und verbleibende Probleme zu beheben, um diese für Investoren zu beseitigen. Welche Lösungen sind Ihrer Meinung nach aus Sicht der Unternehmen erforderlich?

Herr Nguyen Viet Hung: Erstens sind wir der Meinung, dass Investoren, die Grundstücke besitzen oder für Sozialwohnungen kaufen, einen bestimmten Vertragspartner-Mechanismus und nicht ein Ausschreibungsverfahren beantragen sollten. Die übrigen Kriterien werden von staatlichen Behörden genehmigt.

Zweitens im Zusammenhang mit Planungsfragen. Derzeit müssen viele Planungsprojekte, Detailplanungen 1/500 für Sozialwohnungen, im Zusammenhang mit Bevölkerungszielen, sozialen Infrastruktureinrichtungen usw. angepasst werden.

Dies führt dazu, dass der Flächennutzungsplan und der Detailplan angepasst werden müssen, was sehr zeitaufwändig sein wird. Daher schlägt das Unternehmen vor, gemeinsam mit den Kommunen den Detailplan 1/500 für Sozialwohnungsprojekte anzupassen, um den Fortschritt zu beschleunigen.

Drittens dauert das derzeitige Genehmigungsverfahren für Sozialwohnungsprojekte sehr lange. Daher empfehlen wir, parallel ablaufende Schritte wie die Erstellung öffentlicher Ausschreibungsunterlagen und die Auswahl von Investoren auf 90 bis 120 Tage zu verkürzen, damit die Gemeinden Sozialwohnungsprojekte ausschreiben und Unternehmen an der Einreichung von Unterlagen teilnehmen können.

Viertens sind viele Sozialwohnungsprojekte im Hinblick auf geplante Grundstücksfonds verstreut, nicht konzentriert, kleinräumig und verfügen über unbequeme und ungeeignete Zufahrts- und Versorgungseinrichtungen.

Wir hoffen, dass die Verwaltungsbehörden eine klare Planung umsetzen und das geplante Gebiet transparent machen, um den Unternehmen dabei zu helfen, den Bau im Einklang mit der allgemeinen Strategie umzusetzen.

Schließlich hoffen wir, den Zugang zu günstigen Krediten, unterstützt durch Banken, zu verbessern. Gleichzeitig erhalten wir Zugang zu „sauberen“ Landfonds und können die Flächennutzung für soziale Wohnungsbauprojekte verbessern.

Investor: Vielen Dank für das Gespräch!

Im Gespräch mit Investoren sagte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass zur Freigabe des Angebots an Sozialwohnungen drei Faktoren erforderlich seien: Kapital, Landfonds und Politik.

Die größte Schwachstelle des vietnamesischen Verwaltungssystems sind die Verwaltungsverfahren. Obwohl es sich speziell um ein Segment für Menschen mit niedrigem Einkommen handelt, bereitet der Zugang zu Kauf-, Miet- und Pachtwohnungen für Arbeitnehmer aufgrund der Formalitäten immer wieder Schwierigkeiten. Unternehmen stehen bei der Umsetzung von Projekten in diesem Segment zudem vor rechtlichen Schwierigkeiten.

„Derzeit ist das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND mit dem höchsten Vorzugszinssatz von 2 %/Jahr für Menschen mit niedrigem Einkommen nicht wirklich vorteilhaft. Vor zehn Jahren hatte das Kreditpaket in Höhe von 30.000 Milliarden VND einen Vorzugszinssatz von 5,5 %, sodass Arbeitnehmer und Menschen mit niedrigem Einkommen problemlos darauf zugreifen konnten und dies auch wollten“, erklärte der Experte .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/bic-viet-nam-mong-duoc-go-nut-that-phap-ly-giai-bai-toan-tin-dung-a613351.html