Haus kaufen und vermieten: Tipps zur Gewinnberechnung in 5 Minuten

Immobilieninvestoren haben oft ungeschriebene Regeln, die nicht jedem bekannt sind. Diese Regeln helfen ihnen, potenzielle Immobiliengeschäfte schnell zu bewerten. Yahoo Finance erklärt die 50%-Regel, mit der Sie die Kosten bei Investitionen in Mietimmobilien schnell ermitteln können.

Was besagt die 50%-Regel ?

Die 50%-Regel besagt, dass die Hälfte der gesamten Mieteinnahmen einer Immobilie für die Deckung der Betriebskosten zurückgelegt werden sollte, bevor der Gewinn berechnet wird. Diese Regel hilft Investoren, den Fehler zu vermeiden, die Kosten zu unterschätzen und die zu erwartenden Gewinne zu überschätzen.

Wendet man beispielsweise die 50%-Regel an, so muss eine Mietimmobilie, die jährlich 300 Millionen VND Mieteinnahmen generiert, 150 Millionen VND für Nebenkosten aufwenden. Die verbleibenden 150 Millionen VND stellen den Nettogewinn des Investors vor Zins- und Betriebskosten dar.

Laut Yahoo Finance werden bei der 50%-Regel weder Hypothekenzahlungen noch Hausverwaltungskosten berücksichtigt. Zu den Ausgaben, die anhand der 50%-Regel berechnet werden, gehören Grundsteuern, Versicherungen, Leerstandsverluste, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Nebenkosten.

Wenn die Finanzierung einer Immobilieninvestition über ein Darlehen erfolgt, müssen Sie die Kapitalkosten, die Zinsen, gegebenenfalls die Kosten für die Immobilienverwaltung und gegebenenfalls die Servicekosten (wenn sich die Immobilie in einem städtischen Gebiet befindet) separat berechnen.

Die Anwendung der 50%-Regel bei Immobilientransaktionen ist sehr einfach, es ist keine komplizierte Formel erforderlich. Sie müssen lediglich die monatliche oder jährliche Nettomiete schätzen, die die Immobilie erwirtschaften kann, und diese dann halbieren.

Vereinfacht gesagt, ähneln diese Ausgaben den Kosten für Unternehmensführung und Vertrieb, wobei Zinsen, Steuern und Abschreibungen nicht berücksichtigt werden.

Angenommen, Sie erwägen die Investition in eine Immobilie, die voraussichtlich monatliche Mieteinnahmen von 30 Millionen VND generieren wird. Wendet man die 50%-Regel an, muss man monatlich 15 Millionen VND für die oben genannten Ausgaben einplanen, ohne Hypotheken-, Verwaltungs- und Betriebskosten.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Angenommen, die monatliche Hypothekenrate für die Immobilie beträgt 9 Millionen VND und die Servicegebühr liegt bei etwa 1 Million VND pro Monat, dann verbleibt Ihnen theoretisch ein Nettogewinn von 5 Millionen VND. Diese Zahl basiert auf der Annahme, dass Sie die Immobilie selbst verwalten und keinen Dienstleister wie Airbnb oder einen Makler beauftragen.

Wende die 50%-Regel an

Die 50%-Regel bei Immobilieninvestitionen gilt eher als Richtwert denn als starre Richtlinie zur Gewinnermittlung. Sie hilft Anlegern, den zu erwartenden Nettogewinn einer bestimmten Mietimmobilie schnell abzuschätzen. Hauptsächlich soll sie verhindern, dass die anfallenden Kosten unterschätzt werden.

Der Nachteil dieser Regel besteht jedoch darin, dass sie zu festen Ergebnissen führt, während der Markt ständigen Schwankungen unterliegt oder ungewöhnliche Ereignisse eintreten.

Nehmen wir an, Sie kaufen eine Mietimmobilie in Küstennähe. Während des Kaufprozesses stellen Sie fest, dass unerwartete Kosten anfallen, um einen schnellen Verfall des Hauses zu verhindern. Diese Kosten lassen sich nach der 50%-Regel beim Immobilienkauf nicht abschätzen.

Diese 50%-Regel kann als Ausgangspunkt dienen, um zu entscheiden, ob sich eine Investition in eine Mietimmobilie lohnt. Kennt man die zu erwartende Nettomiete, die die Immobilie erwirtschaften kann, lässt sich schnell 50 % dieses Betrags berechnen, um den Nettobetriebsgewinn zu schätzen.

Anschließend können Sie weitere Kosten wie Zinsen und Steuern abziehen. Abschließend können Sie Ihre prognostizierte Rendite mit Ihren Zielen vergleichen, um zu prüfen, ob die Investition sinnvoll ist.

Natürlich spielen neben der 50%-Regel noch viele weitere Faktoren eine Rolle. Steuern, Versicherungen, Reparaturen, Instandhaltung und Nebenkosten steigen mit der Inflation. Darauf aufbauend können Sie angemessene Mieterhöhungen planen.

Es ist wichtig, den Mietmarkt in der Gegend, in der sich die Immobilie befindet, zu recherchieren. Beispielsweise kann es hilfreich sein, die Mietpreisentwicklung, die Nachfrage nach Mietobjekten und die allgemeine Attraktivität der Gegend zu betrachten.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm