„Hausrettungsdienst“ inmitten der Immobilienkrise in China

(Dan Tri) – Eine Schattenindustrie blüht durch die Pleitewelle, während milliardenschwere Fonds massiv Kapital abziehen. Diese beiden Extreme offenbaren die immer tieferen Risse im chinesischen Immobilienmarkt.

Inmitten der seit vier Jahren anhaltenden Immobilienkrise in China macht eine seltsame Geschichte in den sozialen Medien die Runde. Millionen von Eigenheimbesitzern drohen, ihr Haus zu verlieren (der Wert ihres Hauses ist geringer als die Summe, die sie der Bank schulden) und ihr Eigentum zu verlieren. Doch nun gibt es eine überraschende Lösung: Selbst wenn die Bank Ihr Haus pfändet, können Sie es legal behalten.

Aus Neugierde ging ein Reporter aus Lianhe Zaobao der Sache auf den Grund. Nur wenige Tage, nachdem er einen Kommentar unter einem Beitrag hinterlassen hatte, erhielt er über ein Dutzend Nachrichten von „Experten“, die alle entschlossen waren, bei der „Rettung des Hauses“ zu helfen.

Dies ist ein Fenster in eine Schattenindustrie, ein einzigartiger Service, der aus der Verzweiflung des Marktes entstanden ist.

Während der chinesische Immobilienmarkt einfriert, scheffelt ein zwielichtiges Unternehmen zur Immobilienrettung kräftig Geld. Grund dafür sind Eigenheimbesitzer mit negativem Eigenkapital, die versuchen, ihre Immobilien zu behalten, indem sie ihre eigenen faulen Kredite zurückkaufen (Foto: Reuters).

Einzigartige Tricks zur Rettung zu Hause

„Sie werden nicht nur Ihr Haus verlieren, sondern auch im Vergleich zu anderen um ein Jahrzehnt zurückgeworfen. Der Kauf eines neuen Hauses wird sehr schwierig“, warnte eine Expertin am Telefon, nachdem sie eine halbe Stunde lang die schlimmen Folgen analysiert hatte, die sich aus der Nichttilgung ihrer Schulden ergeben würden.

Nachdem sie ihre Kunden in Panik versetzt hatte, griff sie zu ihrem ersten Trick: Sie restrukturierte den Kredit, um die monatliche Rate zu senken und dem Hausbesitzer so zu helfen, die schwierige Zeit vorübergehend zu überstehen. „Wenn Sie nur noch ein paar Jahre durchhalten, werden die Immobilienpreise bestimmt wieder steigen“, sagte sie zuversichtlich.

Doch das wahre Geheimnis offenbart sich, wenn der Kunde zögert. Der Prozess ist deutlich komplexer und gewagter.

Das ist ein aktiver Konkurs. Zu diesem Zeitpunkt stellt der Hausbesitzer die Ratenzahlungen ein, lässt die Immobilie von der Bank pfänden und zur Zwangsversteigerung anbieten.

Hier kommt der „Verwandte“ ins Spiel. Ein vertrauenswürdiger Verwandter oder Freund bietet mit Hilfe einer „Hausrettungsfirma“ ein Gebot ab und kauft das Haus zurück, oft zum halben Marktpreis. Auf dem Papier hat der Eigentümer gewechselt, aber in Wirklichkeit hat der alte Eigentümer weiterhin das volle Nutzungsrecht.

Es handelt sich ebenfalls um den Rückkauf eigener Schulden. Da der Auktionspreis niedrig ist, sind die Bankschulden noch nicht getilgt. Die Bank wird den Restbetrag weiterhin eintreiben. Hat der Hausbesitzer jedoch keine anderen Vermögenswerte, die gepfändet werden können, stellt die Bank die Zwangsvollstreckung ein und verkauft die uneinbringlichen Schulden mit einem hohen Abschlag, oft nur 30 % des ursprünglichen Wertes, an eine Vermögensverwaltungsgesellschaft (AMC). An diesem Punkt kann der säumige Schuldner über eine Zwischengesellschaft seine eigenen Schulden günstig zurückkaufen.

Das Ergebnis ist ein perfekt geschlossener Teufelskreis. Der Hausbesitzer behält nicht nur das Dach über dem Kopf, sondern begleicht auch den Großteil seiner Schulden. Natürlich ist dieses „Wunder“ nicht umsonst.

Service „Hausrettung“ – Geld scheffeln aus dem Schmerz der Insolvenz

Der Aufstieg der „Hausrettungsunternehmen“ ist ein klarer Beweis für das Gesetz von Angebot und Nachfrage, selbst unter den schlimmsten Umständen. Wenn Millionen von Menschen mit dem gleichen Problem konfrontiert sind, entsteht eine neue Dienstleistungsbranche, um es zu lösen.

Ihr Geschäftsmodell basiert auf der Ausnutzung von Gesetzeslücken und mangelnder Kundeninformation. Die Servicegebühren sind nicht gerade günstig und liegen zwischen 5 Prozent des ursprünglichen Kreditbetrags und 8 bis 20 Prozent des Restkreditbetrags. Bei Hypotheken in Millionenhöhe ist das eine enorme Summe.

„Wir nehmen nicht Ihr Geld. Wir nehmen nur das Kapital, das Sie an die Bank zahlen müssen“, erklärte eine Expertin. Dieses Argument ist zwar etwas trügerisch, trifft aber die Psychologie derjenigen, die sich in einer Notlage befinden: Es ist besser, eine hohe Gebühr zu zahlen, um die Immobilie zu behalten und Schulden abzubauen, als alles zu verlieren.

Der Markt wächst rasant. Auf der Plattform RedNote wurde das Thema „Hypothekenausfall“ bereits fast 60 Millionen Mal aufgerufen. Die Unternehmen rühmen sich, Erfahrung im Umgang mit uneinbringlichen Forderungen für alle Arten von Vermögenswerten zu haben – von Wohnungen und Büros bis hin zu Hotels und Fabriken – und sind mittlerweile landesweit tätig.

Auch Statistiken bestätigen dies teilweise. Daten von Guoxinda zeigen, dass allein im Jahr 2024 658.000 Immobilien zur Zwangsversteigerung angeboten wurden, 51,69 % mehr als im Vorjahr. Andere Forschungsinstitute gehen sogar von einer noch höheren Zahl von bis zu 1,6 Millionen Einheiten aus.

Analysten warnen jedoch, dass die Hausrettungsdienste nur ein vorübergehendes Schmerzmittel seien und das zugrundeliegende Problem nicht lösten. Hausbesitzer, die sich auf diese Weise engagieren, begeben sich in einen Rechtsstreit und riskieren in Zukunft komplizierte Rechtsstreitigkeiten und eine noch schlimmere Kreditklemme.

Auf Makroebene sind die auf diese Weise „gekochten“ und übertragenen uneinbringlichen Forderungen so, als würde man eine weitere Zeitbombe in Chinas ohnehin schon fragilem Finanzsystem platzieren.

Internationale Investoren verkaufen erneut Vermögenswerte im Wert von 140 Milliarden Dollar mit Rekordverlusten. Abgebildet sind zwei fast leere Wohngrundstücke in einem Projekt in Qidong City, China, das von Oktree Capital Management kontrolliert wird (Foto: Bloomberg).

Der brutale Exodus: Gewerbeimmobilien im Wert von 140 Milliarden Dollar „verdunstet“

Im krassen Gegensatz zu den Bemühungen, den Wohlstand der Bevölkerung zu sichern, befinden sich internationale Investoren in einem massiven und brutalen Ansturm. Die fast 140 Milliarden Dollar, die sie in den vergangenen 15 Jahren in chinesische Bürogebäude, Einkaufszentren und Lagerhallen investiert haben, stellen heute eine enorme Belastung dar.

Berühmte Namen auf der globalen Finanzkarte wie BlackRock, Carlyle Group, HSBC und Standard Chartered suchen alle nach Möglichkeiten, sich zurückzuziehen, was auch den Verkauf von Vermögenswerten mit hohen Verlusten einschließt.

Laut Bloomberg Intelligence werden die Notverkäufe in China zwischen 2023 und 2024 voraussichtlich 16 Milliarden Dollar betragen, ein Rekordwert von 22 Prozent der Transaktionen im vergangenen Jahr. Banker und Investoren schätzen, dass der Kapitalwert erstklassiger Bürogebäude in Peking und Shanghai seit ihrem Höchststand im Jahr 2019 um mindestens 40 Prozent gesunken ist.

Die klassischen „Runaway“-Deals sind zu einer Geschichte geworden, die in der Finanzwelt die Runde macht.

BlackRocks „Auslöschung“: Nachdem der Verkauf zweier Bürogebäude im Waterfront Place-Komplex (Shanghai) gescheitert war, beschloss der BlackRock-Fonds Ende 2024, die Vermögenswerte aufzugeben und die Standard Chartered Bank mit der Abwicklung des 780 Millionen Yuan-Kredits zu betrauen. Dadurch wurde die Eigenkapitalinvestition von 420 Millionen Yuan vollständig vernichtet.

Carlyles 50-prozentiger Verlust: Ebenfalls in Shanghai verkaufte der Fonds der Carlyle Group das Crest-Gebäude für 826 Millionen Yuan, nur 57 Prozent des Preises, den er vor fast einem Jahrzehnt dafür bezahlt hatte, und sogar weniger als die Hypothek von einer Milliarde Yuan.

Oaktrees „Venedig des Ostens“: Selbst der Aasgeierfonds, der wie Oaktree Capital auf der Jagd nach notleidenden Vermögenswerten ist, hatte mit dem von Evergrande übernommenen Resortprojekt „Evergrande Venice“ zu kämpfen. Die Immobilienpreise dort sind seit ihrem Höchststand um mehr als die Hälfte gefallen.

Selbst der Logistiksektor, einst dank des E-Commerce-Booms ein Lichtblick, ist nicht vor einem Überangebot gefeit. Blackstone, einer der größten Akteure, musste angeblich eine durchschnittliche Mietkürzung von 25 Prozent hinnehmen, um seine Kunden zu halten.

Die Lösung kann nicht nur darin bestehen, das Haus zu retten oder zu verkaufen.

Noch düsterer ist das Bild, wenn man die Makrodaten betrachtet. Der jüngste Bericht des chinesischen Nationalen Statistikamts (NBS) vom 20. Oktober zeigt, dass die Preise für neue Eigenheime im September gegenüber dem Vormonat um 0,4 Prozent gefallen sind – der stärkste monatliche Rückgang seit elf Monaten.

Die Konjunkturabschwächung ist weit verbreitet und erstreckt sich von erstklassigen Städten wie Peking und Shenzhen bis hin zu Städten der unteren Kategorie. Goldman Sachs erklärte, kleinere Städte stünden aufgrund „schwacher Wachstumsgrundlagen und eines starken Überangebots“ vor zunehmenden Schwierigkeiten.

Bei Gewerbeimmobilien ist die Lage noch schlimmer. Die Leerstandsquote für Büros in ganz China erreichte 2024 fast 25 Prozent – ​​den höchsten jemals verzeichneten Wert. Die Eigentümer sind in einen erbitterten „Preiskampf“ verwickelt, der die durchschnittlichen Mieten um 6,9 Prozent fallen ließ – den stärksten Rückgang seit Beginn der Aufzeichnungen. CBRE prognostiziert, dass der Shanghaier Markt das gesamte neue Angebot nicht vor 2028 aufnehmen kann.

Warnungen vor einem „verlorenen Jahrzehnt“ für Chinas Gewerbeimmobilien sind deutlicher denn je (Foto: Getty).

Die Geschichten von Einheimischen, die versuchen, ihre Häuser zu behalten, und internationalen Finanzinstituten, die Vermögenswerte in China verkaufen, sind zwar gegensätzlich, aber beides Symptome derselben Krankheit: ein Vertrauensverlust und ein gravierendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

So clever und einzigartig das Programm zur „Hausrettung“ auch sein mag, es ist nur eine vorübergehende Lösung, ein Mittel, die schwärende Wunde zu überdecken, anstatt sie zu heilen. Es löst nicht das Grundproblem: Die Immobilienpreise sind zu stark gefallen, und die Einkommen der Menschen sind nicht mehr sicher.

Der Exodus ausländischer Investoren ist ein klares Misstrauensvotum gegenüber den Erholungsaussichten des Marktes. Sie glauben nicht mehr an die Wachstumsgeschichte des chinesischen Immobilienmarktes.

„Bis 2030 könnte der Nominalwert von Gebäuden niedriger sein als im Jahr 2020“, warnte Nicholas Wilson von Oxford Economics und fügte hinzu, dass die Aussicht auf ein „verlorenes Jahrzehnt“ für Chinas Gewerbeimmobilien Realität werde.

Die Lösung dieser Krise kann eindeutig nicht in finanziellen Tricks oder Panikverkäufen liegen. Sie erfordert eine umfassendere Lösung, die auf wirtschaftlicher Erholung, Arbeitsplatzsicherheit und – was am wichtigsten ist – der Wiederherstellung des Vertrauens sowohl der Bürger als auch der Investoren beruht.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm