„Hausrettungsdienst“ inmitten der Immobilienkrise in China

(Dan Tri) – Ein Schattenmarkt floriert angesichts der Insolvenzwelle, während milliardenschwere Fonds massiv Kapital abziehen. Diese beiden Extreme legen die immer tiefer werdenden Risse im chinesischen Immobilienmarkt offen.

Inmitten des vierjährigen Einbruchs auf Chinas Immobilienmarkt kursiert in den sozialen Medien eine kuriose Geschichte. Millionen von Hausbesitzern sehen sich mit der Aussicht auf „negative Eigenkapitalquote“ (der Wert ihrer Immobilie sinkt unter die verbleibende Hypothekenschuld) und dem Risiko konfrontiert, ihr Eigentum vollständig zu verlieren. Doch nun hat sich eine unerwartete Lösung herauskristallisiert: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung kann man das Eigentum rechtlich behalten.

Neugierde veranlasste einen Reporter von Lianhe Zaobao zu Nachforschungen. Nur wenige Tage, nachdem er einen Kommentar zu einem Beitrag hinterlassen hatte, erhielt er mehr als ein Dutzend Nachrichten von „Experten“, die alle behaupteten, sie könnten helfen, „das Haus zu retten“.

Dies ist das Tor zu einem zwielichtigen Geschäft, einem einzigartigen Service, der aus der Verzweiflung des Marktes entstanden ist.

Inmitten des eingefrorenen chinesischen Immobilienmarktes floriert ein dubioses Geschäft mit der Rettung von Eigenheimen, da Hausbesitzer mit negativem Eigenkapital versuchen, ihre Immobilien zu behalten, indem sie ihre eigenen faulen Kredite zurückkaufen (Foto: Reuters).

Einzigartige Rettungstaktiken für Zuhause

„Sie verlieren nicht nur Ihr Haus; Sie fallen im Vergleich zu anderen um ein Jahrzehnt zurück. Der Kauf eines neuen Hauses wird ein ferner Traum sein“, warnte eine Expertin am Telefon, nachdem sie eine halbe Stunde lang die schwerwiegenden Folgen der Einstellung der Schuldenzahlungen analysiert hatte.

Nachdem sie die Kundin mit Ängsten erfüllt hatte, griff sie zu ihrer ersten Taktik: Sie restrukturierte den Kredit, um die monatliche Rate zu senken und der Hausbesitzerin so vorübergehend durch die schwierige Zeit zu helfen. „Halten Sie einfach noch ein paar Jahre durch, dann werden die Immobilienpreise sicher wieder steigen“, sagte sie zuversichtlich.

Das wahre Geheimnis offenbart sich jedoch erst, wenn der Kunde zögert. Dieser Prozess ist weitaus komplexer und gewagter.

Das ist ein vorsätzlicher Zahlungsausfall. In diesem Fall stellt der Hausbesitzer die Ratenzahlungen ein, wodurch die Bank die Immobilie beschlagnahmen und versteigern kann.

Dann kommen die „Verwandten“ ins Spiel. Ein vertrauenswürdiger Verwandter oder Freund beteiligt sich mit Hilfe einer Immobilienberatungsfirma an der Auktion und kauft das Haus zurück, oft für nur die Hälfte des Marktwerts. Offiziell hat sich das Eigentum geändert, aber in Wirklichkeit behält der vorherige Eigentümer alle Nutzungsrechte.

Dabei geht es auch um den Rückkauf der eigenen Schulden. Aufgrund des niedrigen Auktionspreises bleibt die Bankschuld zunächst unbezahlt. Die Bank wird den Restbetrag weiterhin einfordern. Verfügt der Hausbesitzer jedoch über kein anderes pfändbares Vermögen, stellt die Bank die Zwangsvollstreckung ein und verkauft die notleidende Forderung mit einem erheblichen Abschlag, üblicherweise nur 30 % des ursprünglichen Wertes, an eine Vermögensverwaltungsgesellschaft. Über diese zwischengeschaltete Gesellschaft kann der Schuldner seine Schulden nun zu einem Schnäppchenpreis zurückkaufen.

Das Ergebnis war ein vollständig durchbrochener Teufelskreis. Der Hausbesitzer behielt nicht nur sein Haus, sondern wurde auch einen Großteil seiner Schulden los. Natürlich hatte dieses „Wunder“ seinen Preis.

„Hausrettungsdienste“ – Profit aus dem Leid von Insolvenzschulden.

Der Aufstieg von „Haushaltshilfe-Unternehmen“ ist der deutlichste Beweis für das Gesetz von Angebot und Nachfrage, selbst in den schwierigsten Situationen. Wenn Millionen von Menschen vor demselben Problem stehen, entsteht ein neuer Dienstleistungssektor, der es löst.

Ihr Geschäftsmodell basiert auf der Ausnutzung von Gesetzeslücken und der mangelnden Information der Kunden. Die Servicegebühren sind nicht günstig und betragen zwischen 5 % der ursprünglichen Kreditsumme oder 8 % und 20 % des Restbetrags. Bei Hypotheken in Millionenhöhe ist das eine enorme Summe.

„Wir nehmen Ihnen nicht Ihr Geld weg. Wir nehmen nur die Hauptsumme, die Sie der Bank schulden“, erklärte eine Expertin. Dieses Argument, obwohl etwas irreführend, fand Anklang bei Menschen in Not: Es ist besser, eine hohe Gebühr zu zahlen, um Vermögenswerte zu sichern und Schulden zu reduzieren, als alles zu verlieren.

Der Markt wächst rasant. Auf der Plattform RedNote verzeichnete das Thema „Hypothekenausfälle“ fast 60 Millionen Aufrufe. Unternehmen rühmen sich damit, Erfahrung im Umgang mit notleidenden Krediten für alle Arten von Vermögenswerten zu haben – von Wohnungen und Büros bis hin zu Hotels und Fabriken – und mittlerweile landesweit tätig zu sein.

Statistiken bestätigen dies teilweise. Laut Guoxidas Daten wurden allein im Jahr 2024 658.000 Immobilien zwangsversteigert, ein Anstieg von 51,69 % gegenüber dem Vorjahr. Andere Forschungsinstitute berichten sogar von noch höheren Zahlen, bis zu 1,6 Millionen Immobilien.

Analysten warnen jedoch, dass Sanierungsdienste für Hausbesitzer nur eine kurzfristige Linderung bieten und die eigentliche Ursache nicht beheben können. Hausbesitzer, die solche Maßnahmen ergreifen, begeben sich in eine rechtliche Sackgasse und riskieren, in komplexe Rechtsstreitigkeiten und eine noch schwerwiegendere Kreditkrise verwickelt zu werden.

Auf makroökonomischer Ebene ist die Art und Weise, wie faule Kredite "manipuliert" und hin und her transferiert werden, gleichbedeutend damit, eine weitere Zeitbombe in Chinas ohnehin schon fragilem Finanzsystem zu platzieren.

Internationale Investoren verkaufen erneut panisch Vermögenswerte im Wert von 140 Milliarden US-Dollar mit Rekordverlusten. Im Bild sind zwei nahezu unbebaute Wohngrundstücke in einem Projekt in Qidong, China, zu sehen, das von Oktree Capital Management kontrolliert wird (Foto: Bloomberg).

Eine verheerende Abwanderung: Gewerbeimmobilien im Wert von 140 Milliarden Dollar "verschwinden".

Im krassen Gegensatz zu den Bemühungen der Bürger, ihr Vermögen zu sichern, vollziehen internationale Investoren eine massive und verheerende Kapitalflucht. Die fast 140 Milliarden US-Dollar, die sie in den letzten 15 Jahren in Bürogebäude, Einkaufszentren und Lagerhallen in China investiert haben, werden nun zu einer enormen Belastung.

Prominente Namen der globalen Finanzwelt wie BlackRock, Carlyle Group, HSBC und Standard Chartered prüfen derzeit verschiedene Ausstiegsmöglichkeiten, darunter auch den Verkauf von Vermögenswerten mit erheblichen Verlusten.

Laut Bloomberg Intelligence erreichte der Gesamtwert der Verkäufe notleidender Vermögenswerte in China zwischen 2023 und 2024 16 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht 22 % des gesamten Transaktionsvolumens des Vorjahres – ein beispielloser Wert. Banker und Investoren schätzen, dass der Kapitalwert erstklassiger Bürogebäude in Peking und Shanghai im Vergleich zum Höchststand im Jahr 2019 um mindestens 40 % gesunken ist.

Klassische Fälle von „Schiffsverlassen“ sind in der Finanzwelt zu weit verbreiteten Geschichten geworden.

BlackRocks „Katastrophe“: Ende 2024, nachdem der Verkauf zweier Bürogebäude im Waterfront Place-Komplex (Shanghai) gescheitert war, gab der BlackRock-Fonds die Immobilien auf und überließ die Verwaltung des 780 Millionen Yuan schweren Kredits der Standard Chartered Bank. Dadurch verlor BlackRocks Eigenkapitalinvestition von 420 Millionen Yuan ihr gesamtes Kapital.

Carlyles 50% Verlustgeschäft: Ebenfalls in Shanghai verkaufte der Fonds der Carlyle Group das Gebäude The Crest für 826 Millionen Yuan, nur 57 % des Preises, zu dem er es vor fast einem Jahrzehnt gekauft hatte, sogar weniger als das Hypothekendarlehen von 1 Milliarde Yuan.

Oaktrees „Venedig des Ostens“: Selbst ein auf die Jagd nach schwer zu findenden Vermögenswerten spezialisierter Investmentfonds wie Oaktree Capital hat mit dem Megaprojekt Evergrande Venice, das er von Evergrande übernommen hat, zu kämpfen. Die Immobilienpreise dort sind seit ihrem Höchststand um mehr als die Hälfte gefallen.

Auch der Logistiksektor, der dank des E-Commerce-Booms einst als Hoffnungsträger galt, ist nicht vor Überkapazitäten gefeit. Blackstone, einer der größten Anbieter, sieht sich Berichten zufolge gezwungen, durchschnittliche Mietpreissenkungen von 25 % hinzunehmen, um Kunden zu halten.

Die Lösung kann nicht einfach darin bestehen, "das Haus zu retten" oder Vermögenswerte zu "verkaufen".

Das Bild wird noch düsterer, wenn man die makroökonomischen Daten betrachtet. Der jüngste Bericht des chinesischen Nationalen Statistikamtes (NBS), der am 20. Oktober veröffentlicht wurde, zeigt, dass die Preise für neue Eigenheime im September im Vergleich zum Vormonat um 0,4 % gesunken sind – der stärkste monatliche Rückgang seit elf Monaten.

Der Rückgang ist weit verbreitet, von Metropolen wie Peking und Shenzhen bis hin zu kleineren Städten. Goldman Sachs merkt an, dass kleinere Städte aufgrund „schwacher Wachstumsgrundlagen und eines massiven Überangebots“ mit zusätzlichen Schwierigkeiten zu kämpfen haben.

Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist die Lage noch prekärer. Die Leerstandsquote von Büroflächen in ganz China erreichte 2024 fast 25 % – den höchsten Wert seit Beginn der Aufzeichnungen. Gebäudebesitzer gerieten in einen erbitterten Preiskampf, der zu einem Rückgang der Durchschnittsmieten um 6,9 % führte – dem stärksten jemals verzeichneten jährlichen Rückgang. CBRE prognostiziert, dass der Markt in Shanghai das gesamte neue Angebot nicht vor 2028 aufnehmen kann.

Die Warnung vor einem „verlorenen Jahrzehnt“ für den chinesischen Gewerbeimmobilienmarkt wird deutlicher denn je (Foto: Getty).

Die gegensätzlichen Geschichten von chinesischen Bürgern, die verzweifelt versuchen, ihre Häuser zu behalten, und internationalen Finanzinstitutionen, die Vermögenswerte in China verkaufen, sind beides Symptome der gleichen Krankheit: ein Zusammenbruch des Vertrauens und ein gravierendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

So clever oder einzigartig das „Wohnungsrettungsprogramm“ auch sein mag, es ist nur eine vorübergehende Lösung, ein Versuch, ein eiterndes Problem zu kaschieren, anstatt es zu heilen. Es geht nicht auf die Wurzel des Problems ein: Die Wohnungspreise sind zu stark gefallen und die Einkommen der Menschen sind nicht mehr sicher.

Der Abzug ausländischer Investoren ist ein deutliches Misstrauensvotum gegenüber den Erholungsaussichten des Marktes. Sie glauben nicht mehr an das Wachstumspotenzial des chinesischen Immobilienmarktes.

Der Wirtschaftsexperte Nicholas Wilson von der Universität Oxford gab eine warnende Einschätzung ab: „Bis 2030 könnte der Nominalwert von Gebäuden sogar noch niedriger sein als 2020.“ Seiner Meinung nach wird die Aussicht auf ein „verlorenes Jahrzehnt“ für den chinesischen Gewerbeimmobilienmarkt allmählich Realität.

Es ist klar, dass die Lösung dieser Krise nicht in Finanztricks oder Panikverkäufen liegen kann. Sie erfordert einen umfassenderen Ansatz, der auf wirtschaftlicher Erholung, Arbeitsplatzsicherheit und vor allem auf der Wiederherstellung des Vertrauens sowohl der Öffentlichkeit als auch der Investoren beruht.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm