Abschaffung der Landnutzungsgebühren für Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt

In Ho-Chi-Minh-Stadt warten rund 100 Gewerbeimmobilienprojekte auf die Benachrichtigung über finanzielle Verpflichtungen.

Bei einer Arbeitssitzung mit dem Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Duoc, und Vertretern der zuständigen Behörden am vergangenen Wochenende äußerte Herr Jun Sung Ho, Generaldirektor von Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) – dem Investor des Projekts Thu Thiem Eco Smart City (Bezirk An Khanh) –, seinen Wunsch, das Projekt weiterzuführen, sofern Ho-Chi-Minh-Stadt Investitionshemmnisse beseitigt, insbesondere die Befreiung von der zusätzlichen Landnutzungsgebühr des Projekts in Höhe von 5,4 % pro Jahr.

100 Projekte mit finanziellen Verpflichtungen

Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Duoc, hat die Empfehlungen der Unternehmen zur Kenntnis genommen und angekündigt, der Zentralregierung Bericht zu erstatten, damit diese geeignete Lösungen prüft. Die Stadtverwaltung begrüßt die weitere Zusammenarbeit mit Lotte, die Unterstützung bei der Bewältigung von Herausforderungen und die planmäßige Umsetzung des Projekts.

Tatsächlich ist das von Lotte angesprochene Problem kein Einzelfall. Zuvor hatte auch der Investor des Empire-City-Projekts – das Imperial City Joint Venture – ein Dokument an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt und um eine Überprüfung der entstandenen finanziellen Verpflichtungen gebeten.

Laut dieser Einheit hat das Unternehmen seit 2017 seine finanziellen Verpflichtungen in Höhe von fast 3.600 Milliarden VND erfüllt, und in der Entscheidung der Stadt über die Landzuweisung wurde auch klar festgehalten, dass das Unternehmen "nicht mehr zahlen muss", wenn es von einer einmaligen Landpachtzahlung auf eine Landzuweisung mit Erhebung einer Landnutzungsgebühr umstellt.

Auf dieser Grundlage wurden drei Bauabschnitte mit insgesamt rund 1.200 Wohnungen fertiggestellt und an die Bewohner übergeben. Die Zahlung zusätzlicher Grundstücksnutzungsgebühren wird jedoch als erhebliche Belastung empfunden, die den Kapitalfluss und die Geschäftspläne stark beeinträchtigt.

Ein Teil des Empire City-Projekts hat mit verfahrenstechnischen Schwierigkeiten zu kämpfen. Foto: HOANG TRIEU

Die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt forderte kürzlich die Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company auf, zusätzliche 400 Milliarden VND für das Projekt „Green Star Sky Garden“ zu zahlen. Laut dem Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) warten derzeit rund 100 Gewerbeimmobilienprojekte in der Stadt auf die Benachrichtigung über ihre finanziellen Verpflichtungen, darunter viele Großprojekte von Unternehmen wie Novaland , Hung Thinh Land und TTC Land.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, der Verband habe wiederholt vorgeschlagen, die Regelung zur Erhebung eines zusätzlichen Aufschlags von 5,4 % in Fällen, in denen Unternehmen keine Schuld trifft, vollständig abzuschaffen. Seiner Ansicht nach „beruht die Verzögerung bei der Feststellung der finanziellen Verpflichtungen hauptsächlich auf administrativen Verfahren und nicht auf einem Verschulden der Investoren“.

Laut Herrn Chau führt dieser Mechanismus nicht nur zu Verlusten für Unternehmen, sondern auch zu Einnahmeausfällen im Staatshaushalt, da die Gebühren für die Landnutzung „ausgesetzt“ werden und nicht rechtzeitig bezahlt werden können, während eine Reihe von Projekten vorübergehend gestoppt werden müssen, was zu einer Verschwendung von Landgeldern führt.

Er glaubt, dass, wenn die Regierung dieses Problem lösen kann, die "ausgesetzten" Projekte ihre finanziellen Verpflichtungen schnell erfüllen werden, wodurch der Kapitalfluss von zehntausenden Milliarden Dong für den Immobilienmarkt wieder freigegeben wird.

„Die Gebühr für die Landnutzung ist der Schlüssel zur Wiederherstellung des Wohnungsangebots und zur Förderung des Wirtschaftswachstums . Wenn dieses Problem vollständig gelöst ist, wird sie auch eine wichtige Garantie für das Investitionsklima in Vietnam darstellen“, betonte er.

Der größte Knoten

Herr Dang Hong Anh, Vorsitzender der Vietnam Young Entrepreneurs Association (VYEA) und Vorsitzender des Gründungsrats der Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), sagte, dass Probleme im Zusammenhang mit finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Grundstücken das „größte Hindernis“ für die Entwicklung des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt seien.

„Gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 und des Dekrets 103/2024/ND-CP werden die Gebühren für die Landnutzung nach dem Zeitpunkt der staatlichen Landzuweisungsentscheidung festgelegt. In der Realität werden jedoch viele Großprojekte etappenweise umgesetzt, und bei jeder Landzuweisung muss ein neuer Preis festgelegt werden, was zu Unannehmlichkeiten führt“, sagte er.

Er nannte zahlreiche Projekte, bei denen die Stadt für die erste Bauphase vorübergehend Land für Investoren zur Verfügung stellte, damit diese mit dem Bau beginnen konnten, während die übrigen Projekte auf den Abschluss der Entschädigungszahlungen und die Räumung des Geländes warteten. Sobald die Entscheidung zur Zuweisung des Landes für die erste Bauphase gefallen war, entrichtete das Unternehmen die Landnutzungsgebühren für das gesamte Projekt auf Grundlage der detaillierten Planung.

Als jedoch das verbleibende Land zugeteilt wurde, legten die Behörden auf Grundlage des neuen Landpreises zusätzliche finanzielle Verpflichtungen fest, wodurch das Unternehmen gezwungen war, Hunderte von Milliarden Dong mehr zu zahlen, obwohl dieses Gebiet bereits in der vorherigen Zahlung enthalten gewesen war.

Laut Herrn Hong Anh erhöht diese Situation nicht nur die Investitionskosten und verzögert die Umsetzung, sondern beeinträchtigt auch die gesamte Wertschöpfungskette des Wohnungsmarktes. „Ein verzögertes Projekt schadet nicht nur Unternehmen, sondern zieht auch eine Reihe von Konsequenzen nach sich: Käufer müssen warten, Banken müssen Kredite umstrukturieren, das Angebot wird blockiert und der Markt verliert an Liquidität“, sagte er.

Laut Herrn Dang Hong Anh beschäftigt die Geschäftswelt die Frage der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren für Projekte zur temporären Landzuweisung schon seit Längerem. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat dem Finanzministerium und dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt bereits zahlreiche Dokumente mit Lösungsvorschlägen zukommen lassen, bisher liegen jedoch keine konkreten Anweisungen vor.

Infolgedessen haben viele Unternehmen bereits vor Jahrzehnten die Landnutzungsgebühren für das gesamte Projekt entrichtet und müssen nun für die zusätzlich zugewiesene Fläche weitere Gebühren zahlen, obwohl die aktuellen Grundstückspreise um ein Vielfaches höher sind. Dies stellt eine enorme finanzielle Belastung dar, die Unternehmen schadet, ihre Geschäftspläne ernsthaft beeinträchtigt, viele Projekte zum Stillstand bringt und indirekt das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt verringert.

Herr Dang Hong Anh schlug vor, einen spezifischen Mechanismus zur fairen und angemessenen Behandlung dieses Problems zu schaffen. „Wir empfehlen dem Finanzministerium und dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, der Regierung zeitnah einen Mechanismus vorzulegen, der es Unternehmen ermöglicht, bereits geleistete finanzielle Verpflichtungen flächenbezogen abzurechnen und zu verrechnen, und zwar für Projekte, die die gesamte Landnutzungsgebühr gemäß der detaillierten Planung 1/500 entrichtet haben, deren Landzuweisung aber noch nicht abgeschlossen ist.“

Dies gewährleistet Fairness und Transparenz und schützt gleichzeitig die legitimen Rechte des Staates und der Unternehmen. Nur so können wir die Haushaltseinnahmen streng verwalten und gleichzeitig Unternehmen zu Investitionen ermutigen, die zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung beitragen und den Wohnraumbedarf der Einwohner von Ho-Chi-Minh-Stadt decken“, betonte er.

Vorschlag zur vollständigen Abschaffung der 5,4%-Regelung

Auf einer kürzlich abgehaltenen sozioökonomischen Pressekonferenz sagte ein Vertreter des Landwirtschafts- und Umweltministeriums von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass das Volkskomitee der Stadt offiziell vorgeschlagen habe, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und das Finanzministerium die Abschaffung der Regelung zur Erhebung eines zusätzlichen Aufschlags von 5,4 % auf Landnutzungsgebühren und Landpacht während der Periode unbestimmter finanzieller Verpflichtungen in Erwägung ziehen sollten.

Laut Stadtverwaltung wurde diese Regelung mit dem Ziel eingeführt, die finanzielle Verantwortung zwischen Staat und Bürgern aufzuteilen. Tatsächlich ist die Verzögerung jedoch hauptsächlich auf die Verwaltungsbehörde zurückzuführen. Daher ist es unmöglich, Unternehmen und Bürgern diese zusätzlichen Kosten aufzubürden.

Die Stadt betonte zudem, dass die Aufhebung der genannten Regelung im Kontext der sozioökonomischen Erholung nach der COVID-19-Pandemie dazu beitragen wird, den Kostendruck zu senken, Investitionen anzuregen und das Wachstum zu fördern. Derzeit sieht das Gesetz einen zusätzlichen Erhebungssatz von 5,4 % vor. Im Entwurf zur Änderung des Dekrets 103 über Grundnutzungsgebühren und Pachtgebühren schlägt das Finanzministerium jedoch zwei Optionen vor: eine Senkung auf 3,6 % oder die vollständige Abschaffung des Satzes.

Die vollständige Abschaffung kann jedoch nur dann umgesetzt werden, wenn sie direkt im Landgesetz verankert ist. Daher hat das Finanzministerium dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt empfohlen, dies im Rahmen des bevorstehenden Gesetzesänderungsprozesses zu prüfen und zu ergänzen.

Laut zahlreichen Experten und Unternehmen resultiert die Verzögerung bei der Ermittlung finanzieller Verpflichtungen häufig aus komplizierten Verwaltungsverfahren, obwohl Unternehmen ihre Gebühren für die Landnutzung bereits entrichtet haben. Die zusätzlichen Gebühren erhöhen die Investitionskosten, treiben die Immobilienpreise in die Höhe, belasten Hauskäufer unmittelbar und verringern den Wohnraumzugang.

Einige Experten sind zudem der Ansicht, dass zusätzliche Gebühren nur für Projekte erhoben werden sollten, die bereits Land in Betrieb genommen haben und Gewinne erzielen, um zu vermeiden, dass Unternehmen „Land halten und auf den richtigen Zeitpunkt warten“. In Fällen, in denen dem Investor kein Verschulden anzulasten ist, ist die fortgesetzte Erhebung zusätzlicher Gebühren jedoch ungerechtfertigt.

Die grundlegendste Lösung besteht laut Experten darin, die 5,4%-Regelung vollständig abzuschaffen und gleichzeitig einen klaren Mechanismus für den Zeitpunkt der Berechnung der Landnutzungsgebühren einzuführen, um Transparenz und Konsistenz zu schaffen. Dadurch könnten eine Reihe ins Stocken geratener Projekte wieder in Gang gebracht und das Vertrauen in den Immobilienmarkt wiederhergestellt werden.

Weitere Erläuterungen erforderlich

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, betonte, dass der Resolutionsentwurf, der verschiedene politische Mechanismen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Landgesetzes vorsieht, klarere Regelungen zum Umgang mit zusätzlichen Landnutzungsgebühren enthalten müsse. „Die Regierung muss die Anrechnung von Beträgen, die Unternehmen für den Zeitraum gezahlt haben, in dem Landnutzungsgebühren oder Pachtzinsen nicht berechnet wurden, in Fällen, in denen dies nicht von den Landnutzern verschuldet ist, konkret regeln. Dies ist eine notwendige Rechtsgrundlage für die Abwicklung von Projekten wie Lottes Eco Smart City oder Empire City und verhindert, dass Unternehmen benachteiligt werden“, analysierte Herr Chau.

Quelle: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm