Unterscheiden Sie zwischen Spekulation und Investition sowie realen Bedürfnissen.
Im Entwurf einer Entschließung über den Mechanismus zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise bittet das Bauministerium die Ministerien, Zweige und Behörden um Stellungnahmen. Vorgeschlagen wird, je nach Entscheidung der jeweiligen Gemeinde, eine Kreditgrenze von höchstens 50 % für Kredite zum Kauf einer Zweitwohnung und höchstens 30 % für Kredite zum Kauf einer Drittwohnung festzulegen oder mindestens 20 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnungsbauprojekte für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren.
Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet erklärte Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, dass das Ziel der Verschärfung der Kreditvergabe darin bestehe, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern. Wenn man jedoch nicht vorsichtig sei, werde dies Menschen mit echten Bedürfnissen treffen, wie zum Beispiel kinderreiche Familien oder Eltern, die mehr Häuser für ihre Kinder kaufen möchten.
Seiner Ansicht nach ist es notwendig, klar zu unterscheiden, was spekulative und Investitionsnachfrage und was reale Nachfrage ist, um Verwirrung zu vermeiden, die sich auf die tatsächliche Wohnungsnachfrage der Käufer auswirken könnte.
„Die vorgeschlagenen Lösungen dürfen nicht lokal oder willkürlich sein, sondern erfordern ein synchronisiertes Regulierungssystem sowie vielfältige Instrumente und Methoden zur gezielten Kontrolle der zu überwachenden Objekte. Hierfür ist eine einheitliche Datenbank notwendig. Sämtliche Immobilientransaktionen sollten über ein Transaktionszentrum abgewickelt werden, um Schwankungen leichter überwachen und steuern zu können“, sagte Herr Dinh.
Bezüglich des Vorschlags, mindestens 20 % der Wohnbauprojekte je nach Standort dem jeweils angemessenen Preissegment zuzuordnen, kommentierte Herr Dinh, dies sei zwar ein Schritt in die richtige Richtung, aber noch zu halbherzig und gehe dem Problem nicht auf den Grund. Seiner Ansicht nach sei ein verbindlicher Mechanismus für die Kommunen notwendig, um eine Wiederholung der Situation wie im heutigen sozialen Wohnungsbau zu vermeiden.
Er verwies auf die Regelung, nach der 20 % des Grundstücksfonds bei Bauvorhaben für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden müssen. Diese Regelung bestehe zwar schon lange, sei aber in der Realität sehr schwer umzusetzen, weshalb das Angebot an Sozialwohnungen weiterhin knapp bleibe.
Experten sind sich einig, dass zur Senkung der Immobilienpreise eine umfassende Lösung zur Marktregulierung erforderlich ist. Foto: Hoang Ha
Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), erklärte, dass die Begrenzung von Krediten für den Kauf von Zweit- oder weiteren Immobilien zwar Immobilienspekulanten direkt treffen werde, die Auswirkungen aber nicht gravierend sein würden. Der Grund dafür sei, dass der Markt bei einer Kreditverknappung viele Möglichkeiten habe, diese zu umgehen. Die meisten Investoren und Spekulanten verfügten über relativ hohe Bargeldbestände oder andere Vermögenswerte, die sie als Sicherheit für Kredite einsetzen könnten, anstatt diese unbedingt für den Kauf einer Immobilie zu verwenden.
„Diese Lösung lässt sich nur auf zukünftige Wohnbauprojekte anwenden. Immobilien mit bereits bestehenden Schulden sind hingegen sehr schwer zu kontrollieren, da Kredite von Banken auf vielfältige Weise aufgenommen werden können“, sagte Herr Toan.
Er analysierte, dass Vietnamesen dazu neigen, Gold und Land zu horten. Beim Hauskauf lassen viele Familien das Haus zunächst ihren Eltern gehören und übertragen es dann später an ihre Kinder. Eine Verschärfung der Kreditvergabe für Zweit- und Drittwohnungen kann sich direkt auf die legitimen Bedürfnisse der Bevölkerung sowie auf die Entwicklung des Immobilienmarktes auswirken.
Angebot erhöhen, Wettbewerb schaffen
Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, erklärte, dass der Immobilienmarkt dem Gesetz von Angebot und Nachfrage unterliegt. Bei hoher Nachfrage und geringem Angebot steigen die Preise für alle Güter, einschließlich Immobilien.
Laut Herrn Quyet ist die Begrenzung von Krediten für den Kauf von Zweit- und Drittwohnungen eine administrative Maßnahme. Um den Markt effektiv zu regulieren, sollte der Staat steuerpolitische Instrumente einsetzen. Derzeit werden die Grundstücksnutzungsgebühren auf Basis der Marktpreise berechnet. Zusammen mit den hohen Grundsteuern führt dies zu einem starken Anstieg der Investitionskosten. Gleichzeitig treiben die gestiegenen Preise für Baumaterialien und Arbeitskräfte die Produktkosten in die Höhe und damit auch die Verkaufspreise am Markt.
Herr Quyet merkte an, dass neben der vorgeschlagenen Verschärfung der Kreditvergabe für gewerbliche Wohnimmobilienkäufe eine umfassende Lösung zur Marktregulierung erforderlich sei. Die wichtigste Maßnahme bestehe darin, das Wohnungsangebot durch vereinfachte Verfahren und den Abbau rechtlicher Hürden zu erhöhen. Bei einem reichlichen Angebot würden die Wohnungspreise automatisch sinken.
„Es ist notwendig, den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum, insbesondere Mietwohnungen, zu fördern, um den Druck beim Hauskauf zu verringern. Gleichzeitig sollten Bankkreditzinsen für Erstkäufer und Geringverdiener vergünstigt werden“, betonte Herr Quyet.
Laut Herrn Pham Duc Toan ist es zur Kontrolle des Anstiegs der Immobilienpreise notwendig, zwei Märkte parallel zu entwickeln: gewerblichen Wohnraum und Wohnraum mittlerer Preisklasse sowie sozialen Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter.
„Wenn das Angebot an Sozialwohnungen steigt, ist der kommerzielle Wohnungsbau gezwungen, über den Preis zu konkurrieren, und der Markt wird sich dann selbst regulieren“, sagte Herr Toan.
Er führte an, dass in einigen Gegenden wie Hai Duong (Altstadt), wo der soziale Wohnungsbau stark ausgebaut ist, die Preise für kommerzielle Wohnungen nicht so stark steigen können wie in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt. Daher sollte der Staat bei der Festlegung von Richtlinien den Markt sich selbst regulieren lassen, anstatt administrative Maßnahmen zu ergreifen.
Vietnamnet.vn
Quelle: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html
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