Banken bleiben auf Vermögenswerten sitzen, die sie durch die Vollstreckung von Urteilen erhalten haben.

Der Verband der vietnamesischen Banken (VNBA) hat gerade das Dokument Nr. 421/HHNH-PLNV vom 5. August 2025 herausgegeben, in dem er das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, das Justizministerium und die Staatsbank von Vietnam auffordert, sich mit den Schwierigkeiten und Problemen zu befassen, mit denen die Mitgliedskreditinstitute (CIs) konfrontiert sind, wenn sie Immobilien als Sicherheiten für die Abwicklung uneinbringlicher Forderungen erhalten.

Eine wichtige Maßnahme im Umgang mit uneinbringlichen Forderungen ist laut Rückmeldungen der Mitgliedskreditinstitute die Annahme von Immobilien als Sicherheit zur Ablösung der Schuldenrückzahlungsverpflichtung des Kunden. Dies geschieht hauptsächlich auf zwei Arten: Entweder vereinbaren Bank und Kunde einen Schuldenausgleich oder das Kreditinstitut erhält die Sicherheit nach zahlreichen erfolglosen Versteigerungen von der Vollstreckungsbehörde zurück.

Nach dem Gesetz über Kreditinstitute dürfen Banken keine Immobiliengeschäfte tätigen, dürfen diese Immobilien jedoch für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren zum Zwecke der Schuldeneintreibung behalten.

Die Realität sieht jedoch so aus, dass sich die Grundbuchämter und die Landwirtschafts- und Umweltbehörden vielerorts weigerten, Änderungen zu registrieren und das Eigentum an Immobilien an Kreditinstitute zu übertragen.

Diese Agenturen verlangen von den Kreditinstituten eine schriftliche Genehmigung der Übertragungspolitik durch das Volkskomitee der Provinz und die Durchführung von Verfahren zur Umwandlung der Landnutzung.

Diese Anforderung steht nach Ansicht der Kreditinstitute nicht im Einklang mit der Natur der Haltung von Vermögenswerten zur Bewältigung uneinbringlicher Forderungen, da es sich weder um eine Geschäftstätigkeit noch um den Erwerb von Vermögenswerten zur direkten Nutzung handele.

Das Versäumnis der Kreditinstitute, Eigentumsverhältnisse zu registrieren, hatte zahlreiche Konsequenzen.

Erstens kann die Immobilie nicht versteigert werden: Da die Namen der Käufer nicht auf der Urkunde zum Landnutzungsrecht stehen, können Kreditinstitute die Immobilie nicht selbst an den Käufer verkaufen oder übertragen. Notare lehnen aus diesem Grund auch die notarielle Beurkundung von Kaufverträgen ab.

Zweitens: Stillstand bei Vermögenswerten aus Zwangsvollstreckungen: Von Zwangsvollstreckungsbehörden erhaltene Vermögenswerte können von Kreditinstituten nicht verkauft werden. Eine Rückgabe an die Zwangsvollstreckungsbehörden für weitere Versteigerungen ist nicht möglich, da diese Vermögenswerte aufgrund ihrer Beschaffenheit bereits viele fehlgeschlagene Auktionen durchlaufen haben.

Drittens: Buchhaltungsprobleme: Gemäß den Bestimmungen der Staatsbank in der Entscheidung 479/2004/QD-NHNN müssen Kreditinstitute über vollständige Dokumente verfügen, die den rechtlichen Besitznachweis erbringen, um den Wert von Vermögenswerten in der Bilanz (Konto 387) erfassen zu können. Da diese Vermögenswerte nicht registriert werden können, können sie diese Vermögenswerte nicht verbuchen, wodurch ihr Zweck, sie zu erhalten, nicht erreicht wird.

Viertens das Risiko von Streitigkeiten: Auch wenn der Kunde die Immobilie rechtlich übergeben hat, bleiben seine Schulden weiterhin bestehen und entstehen weiterhin. Dies birgt das Risiko von Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten in der Zukunft, insbesondere wenn die Immobilienpreise steigen und der alte Eigentümer die Immobilie zurückfordern kann.

Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten empfiehlt der vietnamesische Bankenverband dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, ein Dokument herauszugeben, das den Ministerien für Landwirtschaft und Umwelt im ganzen Land als Leitfaden dient und es Kreditinstituten ermöglicht, die Übertragung von Rechten/Registeränderungen an Immobilienvermögen in beiden Fällen zu registrieren: beim Erhalt von Sicherheiten durch eine Vereinbarung und beim Erhalt dieser Sicherheiten von der Vollstreckungsbehörde, sodass die Kreditinstitute die volle Befugnis haben, das Vermögen zu versteigern und den Namen auf den Käufer zu übertragen.

Nach der Registrierung der Übertragung von Rechten/Änderungsregistrierung ist das Kreditinstitut dafür verantwortlich, die Immobilie innerhalb von 5 Jahren ab dem Datum der Entscheidung über die Handhabung der Immobilie proaktiv zu überwachen, zu verkaufen, zu übertragen oder zurückzukaufen. Bei Verstößen des Kreditinstituts wird dies gemäß den gesetzlichen Bestimmungen geahndet.

Für die Staatsbank von Vietnam schlägt die Vietnamesische Bankenvereinigung vor, ein Leitfadendokument zur Anerkennung von Vermögenswerten, die Schulden zugewiesen sind, und Vermögenswerten, die anstelle von Erfüllungsverpflichtungen erhalten wurden, zu prüfen und herauszugeben, um Kreditinstituten bei der Bilanzierung von Immobilienvermögen zu helfen, wenn Kreditinstitute anstelle von Schuldenrückzahlungsverpflichtungen von Kunden Sicherheiten erhalten und diese fünf Jahre lang halten und gemäß Klausel 3, Artikel 139 des Gesetzes über Kreditinstitute Immobilien verkaufen, übertragen oder zurückkaufen müssen, um Schulden einzutreiben.

Hinweise zur Risikovorsorge für den Fall, dass Kreditinstitute Sicherheiten anstelle von Verbindlichkeiten erhalten und diese fünf Jahre lang halten.

Koordinieren Sie sich mit dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt und dem Justizministerium, um die Petition des Bankenverbands bezüglich Problemen bei der Registrierung von Eigentumsänderungen zu lösen, damit Kreditinstitute das Recht haben, das Eigentum zu verwalten und den Namen auf den Käufer zu übertragen.

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