Die Banken sitzen auf Vermögenswerten fest, die sie durch die Vollstreckung von Urteilen erhalten haben.

Der vietnamesische Bankenverband (VNBA) hat soeben das Dokument Nr. 421/HHNH-PLNV vom 5. August 2025 herausgegeben, in dem er das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, das Justizministerium und die Staatsbank von Vietnam auffordert, sich mit den Schwierigkeiten und Problemen auseinanderzusetzen, mit denen Mitgliedskreditinstitute (CIs) bei der Annahme von Immobilien als Sicherheiten zur Bewältigung von notleidenden Krediten konfrontiert sind.

Laut Rückmeldungen von Mitgliedsinstituten ist die Annahme von Immobilien als Sicherheit zur Ablösung der Schuldenverpflichtung des Kunden eine wichtige Maßnahme im Umgang mit notleidenden Krediten. Dies geschieht im Wesentlichen auf zwei Wegen: Entweder vereinbaren Bank und Kunde eine Verrechnung der Schulden, oder das Kreditinstitut erhält die Sicherheit nach mehreren erfolglosen Versteigerungen von der Vollstreckungsbehörde zurück.

Gemäß dem Gesetz über Kreditinstitute ist es Banken nicht gestattet, Immobiliengeschäfte zu tätigen, sie dürfen diese Immobilien jedoch für einen Zeitraum von maximal 5 Jahren zum Zwecke des Forderungseinzugs halten.

Die Realität sieht jedoch so aus, dass die Grundbuchämter und die Landwirtschafts- und Umweltbehörden in vielen Regionen die Registrierung von Änderungen und die Übertragung des Eigentums an Immobilien an Kreditinstitute verweigern.

Diese Behörden verlangen von den Kreditinstituten eine schriftliche Genehmigung der Transferpolitik durch das Provinzvolkskomitee und die Durchführung von Verfahren zur Änderung der Landnutzung.

Laut Kreditinstituten steht diese Anforderung im Widerspruch zum Wesen der Haltung von Vermögenswerten zur Bewältigung von Forderungsausfällen, da es sich dabei nicht um eine Geschäftstätigkeit oder den Kauf von Vermögenswerten zum direkten Gebrauch handelt.

Das Versäumnis von Kreditinstituten, Eigentumsverhältnisse zu registrieren, hat zu vielen Konsequenzen geführt.

Erstens kann die Immobilie nicht versteigert werden: Da ihre Namen nicht im Grundbuchauszug stehen, können Kreditinstitute die Immobilie nicht selbst an den Käufer verkaufen oder übertragen. Aus diesem Grund verweigern auch Notare die Beglaubigung von Kaufverträgen.

Zweitens: Pattsituation bei Vermögenswerten aus Vollstreckungsmaßnahmen: Von Vollstreckungsbehörden erhaltene Vermögenswerte können von Kreditinstituten nicht veräußert werden. Eine erneute Versteigerung dieser Vermögenswerte durch die Vollstreckungsbehörden ist nicht praktikabel, da diese Vermögenswerte bereits zahlreiche erfolglose Auktionen durchlaufen haben.

Drittens, buchhalterische Probleme: Gemäß den Bestimmungen der Staatsbank in Beschluss 479/2004/QD-NHNN müssen Kreditinstitute zur Erfassung des Wertes von Vermögenswerten im Bilanzkonto (Konto 387) vollständige Dokumente vorlegen, die das rechtmäßige Eigentum belegen. Da diese Dokumente nicht registriert werden können, können die Kreditinstitute diesen Vermögenswert nicht verbuchen, wodurch der Zweck des Vermögenserwerbs vereitelt wird.

Viertens besteht das Risiko von Streitigkeiten: Auch wenn der Kunde die Immobilie rechtlich übergeben hat, bestehen seine Schulden weiterhin und entstehen fortwährend. Dies birgt das Risiko zukünftiger Streitigkeiten und Klagen, insbesondere wenn die Immobilienpreise steigen und der alte Eigentümer die Immobilie zurückfordern kann.

Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten empfiehlt der vietnamesische Bankenverband dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, ein Dokument herauszugeben, das die Landwirtschafts- und Umweltbehörden landesweit anleitet und es Kreditinstituten ermöglicht, die Übertragung von Rechten bzw. Änderungen an Immobilienvermögen in beiden Fällen zu registrieren: Erhalt von Sicherheiten durch eine Vereinbarung und Erhalt von der Vollstreckungsbehörde, damit die Kreditinstitute die volle Befugnis haben, die Vermögenswerte zu versteigern und den Namen auf den Käufer zu übertragen.

Nach erfolgter Eintragung der Rechteübertragung/Änderung ist das Kreditinstitut verpflichtet, die Immobilie innerhalb von fünf Jahren ab dem Datum der Entscheidung über die Verwaltung der Immobilie aktiv zu überwachen, zu verkaufen, zu übertragen oder zurückzukaufen. Bei Verstößen des Kreditinstituts werden die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten.

Für die vietnamesische Staatsbank schlägt der vietnamesische Bankenverband vor, ein Leitliniendokument zur Erfassung von zur Schuldentilgung zugewiesenen Vermögenswerten und von Vermögenswerten, die anstelle der Erfüllung von Verpflichtungen erhalten werden, zu erarbeiten und zu veröffentlichen. Dieses Dokument soll Kreditinstitute bei der Bilanzierung von Immobilienvermögen unterstützen, wenn Kreditinstitute diese anstelle von Kundenschulden erhalten und die Sicherheiten fünf Jahre lang halten müssen, bevor sie die Immobilien gemäß Artikel 139 Absatz 3 des Gesetzes über Kreditinstitute verkaufen, übertragen oder zurückkaufen müssen, um die Schulden einzutreiben.

Leitfaden zur Risikovorsorge für den Fall, dass Kreditinstitute Sicherheiten anstelle von Verbindlichkeiten erhalten und diese 5 Jahre lang halten.

In Abstimmung mit dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt sowie dem Justizministerium soll die Petition des Bankenverbandes bezüglich Problemen bei der Eintragung von Eigentumsänderungen gelöst werden, damit Kreditinstitute das Recht haben, über die Immobilie zu verfügen und den Namen auf den Käufer zu übertragen.

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