Der Markt ist für den Handel geschlossen…
Der kürzlich vom Bauamt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte Bericht über den Immobilienmarkt für das vierte Quartal 2023 und das Gesamtjahr 2023 zeigt, dass die Immobilienwirtschaft zwar weiterhin mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, sich aber allmählich erholt. Das negative Wachstum fiel in jedem folgenden Quartal geringer aus als im vorherigen. Konkret betrug das negative Wachstum in den ersten sechs Monaten 11,58 %, in den ersten neun Monaten 8,71 % und im Gesamtjahr lediglich 6,38 %.
Was das Angebot betrifft, so gab es allein im vierten Quartal 2023 in Ho-Chi-Minh-Stadt vier gewerbliche Wohnbauprojekte mit über 3.700 Einheiten, die für den Marktstart vorgesehen waren. Alle diese Einheiten gehörten zum Luxussegment. Das Angebot stieg 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20,6 %, und alle Einheiten wurden verkauft; es gab keinen Restbestand.
Allein im Projekt Kenton Node gibt es rund 1.600 unverkaufte Wohnungen.
Laut Bauministerium werden unverkaufte Immobilien ab einem Jahr berechnet, nachdem eine Immobilie als verkaufsfähig eingestuft wurde, aber noch immer unverkauft ist. Dies könnte erklären, warum die Baubehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt in ihrem Bericht trotz schleppender Transaktionen und negativem Marktwachstum relativ günstige Zahlen präsentierte und keine unverkauften Immobilien auswies. Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Forschungs- und Entwicklungsleiter der DKRA Group, argumentiert jedoch, dass diese Regelung unrealistisch sei, da viele Projekte zwar die Genehmigung erhalten, aber noch keine Verkaufsberechtigung bescheinigt bekommen hätten, Unternehmen aber bereits vorzeitig mit dem Verkauf begonnen hätten. Bis ein Projekt verkaufsfähig ist, seien dann alle Immobilien verkauft.
Umgekehrt weisen viele Projekte, die seit Jahrzehnten auf dem Markt sind, immer noch unverkauften Bestand auf. Daher ist es genauer, den Bestand zum Zeitpunkt der Verkaufsreife und der Markteinführung durch den Bauträger zu berechnen. Der so berechnete Bestand variiert zu verschiedenen Zeitpunkten. Folglich erfasst die derzeit vom Bauministerium angewandte Berechnungsmethode möglicherweise nicht alle Aspekte des Marktes. Der Bestand sollte ab dem Verkaufszeitpunkt berechnet und über die Jahre bis zum vollständigen Verkauf des Projekts akkumuliert werden.
Aufgrund der oben genannten Punkte merkte Herr Vo Hong Thang an, dass der Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt ungenau sei, da der tatsächliche Bestand an alten und neuen Baumaterialien in der Stadt sehr hoch sei. Der deutlichste Beweis dafür sei, dass es seit Jahresbeginn kaum Transaktionen gegeben habe, Waren unverkauft geblieben seien und viele Projekte unverkaufte Bestände aufwiesen.
Ein Immobilienexperte argumentierte, die Behauptung, Ho-Chi-Minh-Stadt verfüge über keinen Immobilienbestand, sei unlogisch, da die Kaufkraft im gesamten Jahr 2023 gering gewesen sei. Lediglich ein oder zwei Projekte, die die Kundennachfrage befriedigten und sich an echte Käufer richteten, verkauften sich gut, während andere Luxusimmobilienprojekte nur sehr langsam oder gar nicht verkauft wurden. Zwar sei es nachvollziehbar, dass in einem bestimmten, dem Markt entsprechenden Projekt kein Bestand vorhanden sei, doch sei es unmöglich, dass der gesamte Markt über keinen Bestand verfüge. „Viele Projekte, die über Agenturen oder Verwandte verkauft werden, verkünden zwar einen 100%igen Verkauf, doch in Wirklichkeit horten diese Agenturen Bestände, um sie später weiterzuverkaufen“, erklärte der Experte.
…aber das Unternehmen hat noch immer unverkaufte Waren.
Laut Statistiken bis Ende September 2023 wiesen die Finanzberichte von zehn Immobilienunternehmen einen Gesamtbestandswert von über 300 Billionen VND aus, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Bestand der Novaland Group belief sich Ende des dritten Quartals 2023 auf über 137,755 Milliarden VND. Khang Dien verzeichnete einen Bestand von 17,152 Milliarden VND, die Nam Long Group 16,800 Milliarden VND, die Dat Xanh Group 14,788 Milliarden VND und Quoc Cuong Gia Lai 7,100 Milliarden VND. Laut Statistiken der DKRA Group umfasste der Bestand an Wohnungen allein in Ho-Chi-Minh-Stadt aktuell 7.890 Einheiten, ein Anstieg von 13,2 % gegenüber 2022; der Bestand an Reihenhäusern und Villen lag bei 2.904 Einheiten.
Kürzlich stellte das Private Economic Development Research Board (Board IV) in einer vorläufigen Analyse der Finanzberichte von 1.579 börsennotierten Unternehmen (aus zehn Branchen) fest, dass die Umsätze in allen Sektoren von Mitte 2022 bis Ende des zweiten Quartals 2023 zurückgingen. Die größten Probleme zeigten sich im Immobilien- und Baugewerbe. Diese beiden Branchen hatten mit erheblichen Liquiditätsschwierigkeiten zu kämpfen, da sich die Lagerdauer und die Forderungslaufzeit (die durchschnittliche Zeit bis zum Zahlungseingang nach dem Verkauf) um ein Vielfaches verlängerten. Die Analyse ergab, dass die durchschnittliche Lagerdauer im Immobiliensektor im ersten Quartal 2023 5.662 Tage erreichte, wobei einige Unternehmen sogar Werte von bis zu 54.334 Tagen verzeichneten. Dies bedeutet, dass ein Unternehmen bis zu 149 Jahre bräuchte, um seinen gesamten Lagerbestand zu verkaufen.
Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt bleibt schleppend.
Um die Schwierigkeiten für Unternehmen zu lindern, empfiehlt Ausschuss IV, dass sich die Politik auf die Unterstützung des Cashflows durch Kapitalzugang und Kostensenkungen konzentriert. Dies wird Unternehmen helfen, zumindest bis zur zweiten Jahreshälfte 2023 oder der ersten Jahreshälfte des nächsten Jahres kurzfristig Liquidität zu generieren. Ausschuss IV ist außerdem der Ansicht, dass neben der Geldpolitik antizyklische Fiskalpolitik erforderlich ist, um die Gesamtnachfrage anzukurbeln. Beispiele hierfür sind die Erhöhung öffentlicher Investitionen, die Konzentration auf große Infrastrukturprojekte und der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus. Dies würde einerseits Unternehmen im Bau-, Baustoff- und Immobiliensektor unterstützen und andererseits den tatsächlichen Bedürfnissen der Arbeitnehmer gerecht werden. Darüber hinaus sind Steuersenkungen und -stundungen sowie andere Kostenerleichterungen notwendig, da es jetzt darum geht, die Bevölkerung zu entlasten.
Langfristig schlägt Ausschuss IV vor, den Fokus auf die Entwicklung eines modernen Kapitalmarktes zu legen, um eine übermäßige Abhängigkeit von Krediten für Wachstum zu vermeiden. Weitere Analysen sind erforderlich, um eine auf verschiedene Steuergruppen und Branchen zugeschnittene Körperschaftsteuerpolitik zu entwickeln, die das Ziel erhöhter Staatseinnahmen zur Förderung der Wirtschaftsentwicklung sicherstellt.
Der Immobilienexperte Phan Minh Chánh stellt fest, dass die Realität einen sehr hohen Bestand an unverkauften Immobilien offenbart. Allein das Projekt Kenton Node im Bezirk Nha Be beispielsweise weist 1.600 unverkauften Wohnungen auf. Ähnlich verhält es sich mit einem Projekt in Thu Duc City, bei dem zwar Tausende von Einheiten auf den Markt gebracht wurden, deren Verkauf jedoch schleppend verläuft. Tatsächlich steigt der Bestand aufgrund rückläufiger Transaktionen und geringer Liquidität. Das Immobiliensegment besteht hauptsächlich aus Luxusimmobilien, die sich an Investoren richten. Darüber hinaus tragen rechtliche Schwierigkeiten, Probleme bei der Kapitalbeschaffung über Anleihen, eingeschränkter Kreditzugang und Liquiditätsprobleme ebenfalls zu dem hohen Immobilienbestand bei.
Um Unternehmen zu retten und eine rasche Markterholung zu unterstützen, empfiehlt dieser Experte, die Bemühungen zur Lösung von Lagerproblemen, zur Behebung rechtlicher Schwierigkeiten und zur Realisierung unvollendeter Immobilienprojekte zu beschleunigen. Diese Lösungen müssen substanziell sein und dürfen nicht nur leere Versprechungen bleiben.
Der Immobilienbestand ist landesweit zurückgegangen.
Laut Angaben von 53 der 63 Kommunen belief sich der Immobilienbestand in Projekten im vierten Quartal 2023 auf rund 16.315 Einheiten (einschließlich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Darin enthalten sind 2.826 Wohnungen, 5.173 Einfamilienhäuser und 8.316 Grundstücke. Der Großteil des Bestands entfällt auf Einfamilienhäuser und Grundstücke in Projekten. Der Wohnungsbestand lag im vierten Quartal 2023 bei rund 88,42 % des Bestands im Vergleich zum dritten Quartal 2023. Der Grundstücksbestand stieg um rund 115,66 % und der Bestand an Einfamilienhäusern um rund 78,93 %.
Somit lässt sich feststellen, dass im Jahr 2023 der Bestand an Immobilien in Projekten für die Segmente Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke tendenziell zurückging.
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