Das Paradoxon des „keinen Bestands“ an Immobilien in Ho-Chi-Minh-Stadt

Der Markt ist geschlossen…

Der kürzlich vom Bauamt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte Bericht über den Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 und im Gesamtjahr 2023 zeigt, dass die Immobilienwirtschaft zwar weiterhin mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, sich aber allmählich erholt hat. Das negative Wachstum im Folgequartal fiel dabei geringer aus als im Vorquartal. So betrug das negative Wachstum in den ersten sechs Monaten des Jahres 11,58 %, in den ersten neun Monaten 8,71 % und im Gesamtjahr nur 6,38 %.

Was das Angebot betrifft, so wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt allein im vierten Quartal 2023 vier gewerbliche Wohnbauprojekte mit mehr als 3.700 Einheiten eröffnet, die auf den Markt gebracht werden sollen. 100 % des Angebots entfallen auf das gehobene Wohnungssegment. Das Angebot stieg 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20,6 %, und alle diese Häuser sind ausverkauft, es gibt keine Lagerbestände.

Allein das Kenton Node-Projekt verfügt über etwa 1.600 unverkaufte Wohnungen.

Nach Angaben des Bauministeriums wird der Bestand ab dem Zeitpunkt berechnet, der ein Jahr nach dem Datum vergeht, an dem die Immobilie für die gewerbliche Nutzung geeignet ist, aber nicht verkauft wurde oder wird. Dies könnte der Grund sein, warum das Bauministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt in seinem Bericht, wie oben erwähnt, eine eher „schöne“ Zahl angab: Es gibt keinen Bestand, obwohl die Transaktionen noch immer sehr schleppend verlaufen und der Markt weiterhin rückläufig ist. Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Leiter für Forschung und Entwicklung der DKRA Group, sagte jedoch, dass diese Regelung nicht der Realität entspreche, da für viele neue Projekte zwar Lizenzen vorliegen, ihnen aber keine Benachrichtigung über die Verkaufsberechtigung erteilt wurde, die Unternehmen jedoch „grünen Reis“ verkauft haben. Bis das Projekt zum Verkauf freigegeben ist, ist es weg.

Im Gegenteil, viele Projekte, die seit Jahrzehnten verkauft sind, weisen immer noch unverkaufte Lagerbestände auf. Genauer gesagt muss der Lagerbestand zu dem Zeitpunkt berechnet werden, an dem das Projekt zum Verkauf freigegeben wird und der Investor das Produkt auf den Markt bringt. Die so berechnete Lagerbestandsmenge ändert sich statistisch gesehen ständig. Daher könnte die aktuelle Berechnungsmethode des Bauministeriums die Marktrealität verfehlen. Der Lagerbestand sollte ab dem Zeitpunkt des Verkaufs berechnet und über die Jahre aufgebaut werden, bis das Projekt vollständig verbraucht ist.

Ausgehend von den oben genannten Argumenten erklärte Herr Vo Hong Thang, dass der Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt nicht korrekt sei, da die Menge an Alt- und Neubeständen in der Stadt tatsächlich sehr groß sei. Der deutlichste Beweis dafür sei, dass es seit Jahresbeginn bis heute nur sehr wenige Transaktionen, unverkaufte Waren und viele Projekte im Bestand gegeben habe.

Ein Immobilienexperte bestätigte außerdem: Es sei absurd, dass Ho-Chi-Minh-Stadt keinen Immobilienbestand habe, da die Kaufkraft im Jahr 2023 gering sei. Nur ein oder zwei Projekte, die den Kundenbedürfnissen entsprechen und sich an echte Kunden richten, verkaufen sich gut, während sich die übrigen High-End-Immobilienprojekte nur sehr langsam oder gar nicht verkaufen. Wenn man davon ausgehen kann, dass ein Projekt keinen marktgerechten Bestand hat, ist das zwar richtig, aber ein Markt ohne Bestand ist unmöglich. „Viele über Stockwerke oder Verwandte verkaufte Projekte können zwar als 100 % ausverkauft gemeldet werden, aber in Wirklichkeit halten die Stockwerke die Ware für einen erneuten Verkauf bereit“, zitierte der Experte.

…aber die Unternehmen haben immer noch unverkaufte Waren

Statistiken zufolge beliefen sich die Lagerbestände von 10 Immobilienunternehmen bis Ende September 2023 in ihren Finanzberichten auf über 300.000 Milliarden VND, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum. Der Lagerbestand der No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) belief sich Ende des dritten Quartals 2023 auf über 137.755 Milliarden VND. Die Khang Dien Company verzeichnete einen Lagerbestand von 17.152 Milliarden VND. Die Nam Long Group verfügte über einen Lagerbestand von 16.800 Milliarden VND. Die Dat Xanh Group hatte einen Lagerbestand von 14.788 Milliarden VND. Auch die Quoc Cuong Gia Lai verfügte über einen Lagerbestand von 7.100 Milliarden VND … Laut Statistiken der DKRA Group umfasst der Bestand allein im Wohnungssegment von Ho-Chi-Minh-Stadt bislang 7.890 Einheiten, ein Anstieg von 13,2 % gegenüber 2022. und im Segment der Reihenhäuser und Villen beträgt der Bestand bislang 2.904 Einheiten.

Das Private Economic Development Research Board (Board IV) hat kürzlich in einer vorläufigen Analyse der Jahresabschlüsse von 1.579 börsennotierten Unternehmen (aus zehn Branchen) festgestellt, dass die Umsätze aller Branchen zwischen Mitte 2022 und Ende des zweiten Quartals 2023 zurückgegangen sind. Am gravierendsten sind die Immobilien- und Baukonzerne. Diese beiden Gruppen haben die größten Liquiditätsprobleme, da sich die Lager- und Forderungstage (durchschnittliche Zeit bis zum Eintreiben der Forderungen nach einem Verkauf) um ein Vielfaches erhöhen. Die Analyseergebnisse zeigen, dass die durchschnittliche Lagerdauer für Immobilien im ersten Quartal 2023 bis zu 5.662 Tage betrug, bei manchen Unternehmen sogar bis zu 54.334 Tage. Das bedeutet, dass die Unternehmen bis zu 149 Jahre brauchten, um ihren gesamten Warenkorb abzuverkaufen.

Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin träge

Um die Schwierigkeiten der Unternehmen zu lösen, empfiehlt Ausschuss IV Maßnahmen, die sich auf die Unterstützung des Cashflows durch Kapitalzugang, Expansion und Kostensenkung konzentrieren. Dies wird den Unternehmen helfen, zumindest im zweiten Halbjahr 2023 oder bis zum ersten Halbjahr nächsten Jahres kurzfristigen Cashflow zu generieren. Ausschuss IV ist außerdem der Ansicht, dass neben der Geldpolitik auch antizyklische fiskalpolitische Maßnahmen zur Ankurbelung der Gesamtnachfrage ergriffen werden sollten. Beispiele hierfür sind die Förderung öffentlicher Investitionen, die Konzentration auf große Infrastrukturprojekte und der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus. Einerseits sollten Unternehmen der Bau-, Baustoff- und Immobilienbranche unterstützt und andererseits die tatsächlichen Bedürfnisse der Arbeitnehmer gedeckt werden. Darüber hinaus sollten Steuern und andere Kosten gesenkt und verlängert werden, da die Bevölkerung jetzt ihre Kräfte bündeln kann.

Langfristig empfiehlt Ausschuss IV, der Entwicklung eines modernen Kapitalmarktes Aufmerksamkeit zu schenken, um eine übermäßige Abhängigkeit des Wachstums von Krediten zu vermeiden. Die Analysen sollten fortgesetzt werden, um eine den einzelnen Einkommensgruppen und Branchen angemessene Körperschaftsteuerpolitik zu entwickeln. So soll das Ziel einer Erhöhung der Haushaltseinnahmen zur Förderung der Unternehmensentwicklung erreicht werden.

Immobilienexperte Phan Minh Chanh erklärte, die Realität zeige, dass der Immobilienbestand sehr groß sei. Beispielsweise gebe es allein im Kenton Node-Projekt im Bezirk Nha Be 1.600 unverkaufte Wohnungen. Oder ein Projekt in Thu Duc City habe Tausende von Produkten auf den Markt gebracht, deren Verkauf aber ebenfalls schleppend verlaufe. Tatsächlich steige der Bestand aufgrund rückläufiger Transaktionen und mangelnder Liquidität. Das Immobiliensegment beziehe sich hauptsächlich auf hochwertige Produkte für Investoren. Darüber hinaus führten rechtliche Schwierigkeiten, Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Anleihekapital, eingeschränkter Zugang zu Krediten und Liquiditätsschwierigkeiten zu einem Anstieg des Immobilienbestands.

Um Unternehmen zu „retten“ und eine baldige Markterholung zu unterstützen, empfiehlt dieser Experte, die Bemühungen zur Bestandsbereinigung, zur Klärung rechtlicher Fragen und zur „Auflösung“ unvollendeter Immobilienprojekte zu intensivieren. Die Lösungen müssen praktikabel sein und dürfen nicht nur leere Slogans sein.

Immobilienbestand landesweit gesunken

Laut den Berichten von 53/63 Gemeinden betrug der Immobilienbestand in Projekten im vierten Quartal 2023 rund 16.315 Einheiten (einschließlich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Davon entfielen 2.826 Wohnungen, 5.173 Einfamilienhäuser und 8.316 Grundstücke. Der Bestandsanteil lag hauptsächlich in den Immobiliensegmenten Einfamilienhäuser und Grundstücke der Projekte. Der Bestand im Wohnungssegment betrug im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum dritten Quartal 2023 rund 88,42 %. Der Bestand im Grundstückssegment betrug im Vergleich zum dritten Quartal rund 115,66 % und der Bestand im Einfamilienhaussegment rund 78,93 %.

So ist zu erkennen, dass im Jahr 2023 der Immobilienbestand in Projekten für den Wohnungsbau, das Einfamilienhaus und die Grundstückssegmente tendenziell zurückgeht.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm