Was bringt den Menschen?

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Der Bank- und Finanzexperte Nguyen Tri Hieu erklärte, dass die aktuellen Gesetze vorschreiben, dass künftige Wohnbauprojekte vor dem Verkauf über eine Bankgarantie verfügen müssen, um Käufer vor Investoren zu schützen, die virtuelle Projekte entwerfen und Projekte mit Verzögerung umsetzen.

Obwohl es seit 2015 eine Garantieregelung gibt, gibt es bislang keine offiziellen Statistiken darüber, wie viele Projekte von Banken garantiert wurden und wie viele Kunden ihre Rechte geschützt bekamen.

Deshalb schlug Herr Hieu eine Verschärfung der Vorschriften vor, um Investoren zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen. Hauskäufer müssen eine Bankgarantie in der Hand haben, um sich beim Kauf ihrer zukünftigen Immobilie alle Rechte zu sichern.

Regelungen zur Wohnraumsicherung: Welche Leistungen erhalten die Menschen? - 1 — Als „Schutzschild“ für Käufer fungieren Regelungen zu Garantien für künftige Wohnbauprojekte.

Viele Anwälte sind zudem der Ansicht, dass es trotz dieser Garantieregelung in der Realität viele Investoren gibt, die ihre Häuser trotz Beschwerden, Klagen und Hilferufen allerorts verspätet übergeben. Daher ist es wichtig, den Zweck der Garantieregelung für künftigen Wohnraum zu verstehen. Konkret zielt diese Gesetzesbestimmung darauf ab, die Rechte von Hauskäufern zu schützen – diejenigen, die bei Immobilientransaktionen benachteiligt sind, wenn sie die Kauf- und Verkaufsabläufe nicht gut verstehen, nur wenige Informationen über das Projekt haben und nicht qualifiziert sind, das Projekt während des Umsetzungsprozesses zu erfassen, zu überwachen und zu verwalten.

Gleichzeitig ist die Bank ein seriöses Unternehmen, das in der Lage ist, die Gesundheit des Unternehmens hinsichtlich Finanzen, Cashflow, Umsatz, Fortschritt usw. zu verwalten und zu überwachen. Die Bank ist in vollem Umfang in der Lage, Garantien für Eigenheimkäufer zu geben.

Rechtsanwalt Nguyen Ngoc Hung, Leiter der Anwaltskanzlei Ket Noi, schlug vor, dass es eine Entschädigungsregelung für verspätete Übergaben geben sollte, darunter: Strafen für verspätete Übergabe, Mietgebühren während der verspäteten Übergabezeit oder andere Entschädigungsregelungen zur Unterstützung der Menschen.

Es ist sogar notwendig, die Garantiefrist bis zur Übergabe des Landnutzungsrechtszertifikats an die Bevölkerung zu verlängern. Der Investor muss über Vermögenswerte und einen gesperrten Geldbetrag verfügen, um diese Verpflichtung zu garantieren.

Darüber hinaus gibt es in vielen Stellungnahmen auch die Sorge, dass diese Regelung den Käufern weitere Probleme bereiten wird.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), analysierte, dass die Garantiebestimmungen beim Verkauf und Mietkauf von zukünftigem Wohnraum die Immobilienpreise erhöhen, die Hauskäufer tragen müssen.

Der Investor muss eine „Bankgarantiegebühr“ zahlen, die in der Regel etwa 2 % des Gesamtwerts der garantierten Immobilie beträgt. Da es sich um ein sehr wertvolles gewerbliches Wohnbauprojekt handelt, ist die „Garantiegebühr“ ebenfalls sehr hoch. Die Bankgarantiegebühr wird vom Investor im Voraus an die Bank gezahlt, ist jedoch im Selbstkostenpreis enthalten und erhöht den Verkaufspreis des Hauses, den letztendlich der Käufer tragen muss.

Zweitens, so der Vorsitzende von HoREA, kommen die „Vorzeichen“ der Garantieregelungen beim Kauf und Mietkauf von Wohnimmobilien fast ausschließlich den Geschäftsbanken zugute. Denn die meisten Geschäftsbanken, die „Garantien“ stellen, sind dieselben Banken, die Investoren Kredite für den Bau und die Entwicklung dieser Projekte gewährt und diese zur Absicherung des Kredits mit einer Hypothek belastet haben…

Das Rundschreiben 11/2022 der Staatsbank von Vietnam zur Regelung von Bankgarantien tritt am 1. April 2023 in Kraft und enthält Bestimmungen zu Garantien für zukünftigen Wohnraum.
Das Rundschreiben sieht vor, dass der Investor nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags diesen Vertrag an die Geschäftsbank senden muss, um die Ausstellung einer Garantieerklärung für den Käufer zu beantragen.
Eine Geschäftsbank ist berechtigt, zukünftige Wohnimmobilien zu garantieren (auch als „Papierwohnimmobilien“ bezeichnet), wenn ihre Gründungs- und Betriebslizenz oder ihre Änderung oder Ergänzung der Gründungs- und Betriebslizenz der Geschäftsbank den Inhalt der Bankgarantieaktivitäten festlegt und die Garantie zukünftiger Wohnimmobilien nicht untersagt, eingeschränkt, ausgesetzt oder vorübergehend ausgesetzt ist.

Ngoc Vy

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