Ende 2022 mussten die beiden Töchter von Frau Thu Ha (wohnhaft im Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt), nachdem sie mehrere Jahre lang eine über 70 Quadratmeter große 3-Zimmer-Luxuswohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Balestier Street gemietet hatten, weiter wegziehen und in ein kleineres Zimmer in Ang Mo Kio ziehen, wo sie beim Vermieter lebten.
Kampf mit dem „Preissturm“
Der Eigentümer der Wohnung, die Frau Thu Ha in den letzten Jahren gemietet hat, hat einen neuen Mietpreis von 3.800 SGD/Monat (entspricht 70 Millionen VND) ohne Strom und Wasser verlangt, eine deutliche Erhöhung gegenüber dem vorherigen Preis von 2.700 SGD/Monat (mehr als 48 Millionen VND).
Um diese Kosten zu decken, vermietete sie ein Schlafzimmer an einen vietnamesischen Studenten. Da die Immobilienpreise jetzt so hoch sind, kann sich der Student das Haus nicht leisten, also musste sich die ganze Gruppe … auflösen!
Seit vielen Monaten herrscht in Singapur eine Situation, in der es nicht genügend Häuser zur Miete gibt, obwohl die Preise im Vergleich zu vor der COVID-19-Pandemie durchschnittlich um 45–75 %, in einigen Fällen sogar um bis zu 100 % gestiegen sind.
Die Mietpreise sind in die Höhe geschossen, doch potenzielle Mieter müssen immer noch um Besichtigungstermine konkurrieren. Manche nehmen sogar jedes Angebot an, ohne das Haus überhaupt zu besichtigen.
Nicht nur bei Luxuswohnungen, auch bei HDB-Wohnungen explodieren die Mietpreise. Auf dem Foto : Ein HDB-Gebiet in der Mergui Road
Andy Vu, ein vietnamesischer Immobilienmakler in Singapur, sagte, er und seine Kollegen hätten in den letzten Monaten an den Wochenenden kaum frei gehabt, weil die Kunden in Scharen kämen, um sich Mietobjekte anzusehen.
Der Zeitplan für die Besichtigung eines Hauses läuft normalerweise fortlaufend ab. Eine Person beendet die Besichtigung, und die nächste wird vom Makler begleitet. Manchmal steht er nur da, begrüßt eine Person und lässt dann die nächste Person zur Besichtigung herein.
Laut Herrn Andy Vu gibt es Mietshäuser, für die sich mehr als 22 Personen zur Besichtigung angemeldet haben, ganz zu schweigen von vielen Leuten, die vom Vermieter gleich bei der Überprüfung der persönlichen Profile aussortiert wurden.
Durch Freunde erfuhr ich vom Fall eines Executive Condo (EC) – einem moderneren Wohnungstyp als die HDB ( vom Staat gebaute Wohnungen), die in Singapur recht beliebt sind.
Diese 3-Zimmer-Wohnung im 11. Stock ist etwa 85 m² groß und liegt in der Nähe der MRT-Station Canberra. Der Vermieter hat gerade einen Vertrag über 2.600 SGD/Monat (mehr als 46 Millionen VND/Monat) abgeschlossen und möchte die Wohnung für 4.500 SGD/Monat (mehr als 80 Millionen VND/Monat) vermieten.
Mehr als 20 Personen hatten sich für eine Besichtigung des Hauses angemeldet, doch nur eine dritte Person stimmte dem Mietpreis zu. Sie handelten nicht nur nicht, sondern erklärten sich auch bereit, die Reparatur einiger Details im Haus aus eigener Tasche zu bezahlen. Der Vermieter war sofort einverstanden!
Nicht nur die Mieten für Luxuswohnungen sind in die Höhe geschossen, auch die Mieten für staatlich errichtete Wohnungen, die nur Bürger Singapurs kaufen dürfen (die sogenannten HDBs), sind in die Höhe geschossen.
Mein Freund hat im vergangenen September gerade seinen Mietvertrag für eine 3-Zimmer-HDB-Wohnung im Norden von Singapur beendet. Der Mietpreis lag im alten Vertrag bei 2.500 SGD/Monat, während der Durchschnittspreis der umliegenden Häuser auf 3.800 – 3.900 SGD/Monat gestiegen ist.
Der Mieter meines Freundes verlängerte seinen Vertrag sehr gern, obwohl die neue Miete auf 3.500 SGD/Monat gestiegen war, denn ein Auszug hätte für ihn keine Garantie dafür gegeben, dass er eine neue Wohnung finden würde.
Das Angebot ist zu knapp!
Mieter in Singapur, ob Ausländer (einschließlich Vietnamesen) oder Einheimische, wählen oft eine Wohnung in der Nähe der Schulen ihrer Kinder, bevor sie den Arbeitsplatz der Eltern in Betracht ziehen. Wenn der Vertrag ausläuft und der Vermieter die Weitervermietung verweigert, hat der Mieter lediglich 60 Tage Zeit, eine neue Wohnung zu finden!
Es gibt viele Gründe, warum die ohnehin schon hohen Immobilienpreise in Singapur noch weiter gestiegen sind, darunter sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise.
Im Rahmen der Politik des verstorbenen Premierministers Lee Kuan Yew, sesshaft zu werden und glücklich zu arbeiten, haben singapurische Bürger, die eine Eheschließung anmelden, das Recht, sich für den Kauf einer neuen HDB-Wohnung zu einem Vorzugspreis anzumelden. Das Housing and Development Board (HDB) von Singapur wird diese Wohnungen berechnen, bauen und (zu Vorzugspreisen) an die Bürger des Inselstaates verkaufen – dieses Haus wird BTO genannt.
BTO-Apartments werden kontinuierlich und nach einem kalkulierten Zeitplan auf den Markt gebracht und sichern den privaten Wohnbedarf der Bürger des Löweninselstaates.
Ein typisches HDB-Gebiet von Singapur
Dieser gesamte rhythmische Prozess wurde jedoch durch die COVID-19-Pandemie unterbrochen. Sämtliche Bauarbeiten, vom Industrie- bis zum Wohnungsbau, werden in Singapur von Wanderarbeitern durchgeführt. Während die Pandemie wütet, infizieren sich zahlreiche Wanderarbeiter mit COVID-19 und werden unter Quarantäne gestellt, während die meisten Länder ihre Grenzen schließen.
Dies hatte zur Folge, dass sämtliche Wohnungsbauprojekte in Singapur lange Zeit ins Stocken gerieten, was sich direkt auf den Fortschritt der BTO-Wohnungsverteilung auswirkte, die seit vielen Jahren absolut im Zeitplan lag.
Aufgrund der großen Zahl noch ausstehender BTO-Verträge erklärte HDB im vergangenen Jahr, dass die Übergabe von BTO-Häusern zwei bis drei Jahre langsamer voranschreiten würde. Dies habe zur Folge, dass die durchschnittliche Wartezeit eines Projekts von der Registrierung bis zum Erhalt des Hauses mehr als fünf Jahre betrage, statt wie vor COVID-19 nur knapp vier Jahre.
Einige Ausländer in Singapur gaben ihre Mietwohnungen zurück, um der Epidemie zu entgehen. Im Gegenzug kehrten jedoch viele singapurische Staatsbürger und im Ausland lebende Singapurer in ihre Heimat zurück und mussten ebenfalls Häuser mieten, um dort zu wohnen. Die Gruppe der HDB-BTO-Kunden, die zum Zeitpunkt ihres Auszugs noch keine Wohnung hatten, sind ebenfalls in den Mietwohnungsmarkt eingestiegen. Die Epidemie lässt nach, Singapur öffnet wieder, ausländische Arbeitnehmer kommen weiterhin hierher, um zu arbeiten …
Aufgrund der Kombination aller oben genannten Faktoren ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in Singapur größer denn je, während leerstehende Miethäuser auf dem Markt fast verschwunden sind.
Kann nicht gekauft werden!
Es kommt selten vor, dass Ausländer, die zum Arbeiten und Leben nach Singapur kommen, ein Haus kaufen, weil die Preise zu hoch sind. Ausländer, die ihre erste Wohnung in Singapur für 1 Million SGD (fast 18 Milliarden VND) kaufen, müssen zusätzlich 33 % dieses Betrags für Steuern und Gebühren zahlen.
Der Apartmentkomplex, in dem ich die letzten Jahre gelebt habe, verfügt über 3 Swimmingpools, einen Whirlpool, einen Tennisplatz, ein Fitnessstudio, einen privaten Parkplatz … Die Wohnung, die meine Familie mietet, ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 130 Quadratmetern, der Mietpreis beträgt fast 5.000 SGD/Monat (ca. 89 Millionen VND). Im Dezember 2022 verkaufte der Eigentümer einer Wohnung im oberen Stockwerk, die der von mir bewohnten Wohnung ähnelte, diese zum niedrigsten Preis von 2 Millionen SGD (mehr als 35 Milliarden VND). Vier Familien kamen, um sich das Haus anzusehen, darunter auch eine vietnamesische Familie aus Singapur. Die Wohnung wurde schließlich für 2,1 Millionen S$ an eine chinesische Familie verkauft.
Daher ist die Miete eines Hauses die optimale Lösung. Dies ist jedoch in der aktuellen Situation zu schwierig. Insbesondere die Zahl der leerstehenden Häuser, die in das Budget normaler Arbeiter passen, ist noch geringer, und viele Vermieter möchten an diese Personengruppe nicht vermieten, weil die Preise nicht gut sind.
In Foren und sozialen Netzwerken erzählen viele vietnamesische Arbeiter immer wieder Geschichten darüber, wie Vermieter ihre Zusage, nicht weiter zu vermieten, willkürlich aufkündigten oder die Mieten einseitig erhöhten, sodass sie gezwungen waren, andere Landsleute zu finden, die mit ihnen zusammenleben und ihnen die Last teilen konnten.
Die singapurische Presse berichtete kürzlich über einen Vorfall, bei dem in einer HDB-Wohnung mit drei Schlafzimmern laut Vorschriften nur maximal sechs Personen Platz finden dürfen, der Eigentümer jedoch bei einem Überraschungsbesuch feststellte, dass in seiner Wohnung … 21 Personen lebten.
Werden die Mieten sinken?
Die Preise für Privathäuser in Singapur stiegen im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 %, da es an Großprojekten mangelte, die Regierung Abkühlungsmaßnahmen ergriff, die Zinsen stiegen und sich die globalen Wirtschaftsaussichten verschlechterten. Laut der Urban Redevelopment Authority of Singapore (URA) betrug dieser Anstieg im vorherigen Quartal 3,8 Prozent. Für das Gesamtjahr 2022 wird ein Anstieg der Preise für Privathäuser in Singapur um 8,6 % erwartet, nach einem Anstieg von 10,6 % im Jahr 2021.
Frau Chritine Sun, Senior Vice President für Forschung und Analyse bei der OrangeTee & Tie Real Estate Company (Singapur), erklärte, dass die Immobilienpreise nicht nur in Singapur, sondern auch in vielen anderen Ländern gesunken seien, da die Zentralbanken die Zinssätze zur Eindämmung der Inflation angehoben hätten. „Der Immobilienmarkt wird voraussichtlich nicht beeinträchtigt, da die Haushalte ihre Ausgaben einschränken und steigende Zinsen einige potenzielle Käufer abschrecken“, sagte Frau Sun gegenüber Channel NewsAsia (Singapur).
Ebenfalls laut Statistik stiegen die Mietpreise für Privatwohnungen im vierten Quartal 2022 um 7,4 %. Im Vorquartal lag diese Rate bei 8,6 % und im gesamten Jahr 2022 bei 29,7 %. Auf dem singapurischen Markt sind die Mietpreise seit mehr als zwei Jahren in Folge gestiegen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Bis 2023 werde das Angebot laut Frau Sun deutlich steigen, da 19.291 neue Privathäuser, darunter auch EG-Wohnungen, auf den Markt kommen würden. Auch Herr Lee Sze Teck, Experte bei der Huttons Asia Company (Singapur), schätzt, dass die Zahl der im Jahr 2023 auf den Markt kommenden neuen Privathäuser zwischen 10.000 und 12.000 Einheiten liegen wird.
Das gestiegene Angebot könnte den Druck auf die Mieten insbesondere in Vororten und Stadtrandgebieten verringern. Frau Sun prognostiziert, dass die Mieten in diesem Jahr um etwa 13 bis 16 Prozent steigen werden.
Phuong Vo
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