Ist es machbar, dass der Staat den gesamten Immobilienhandelsplatz „umarmt“?

„Sammeln“ Sie sich in einem Transaktionszentrum für Landnutzungsrechte

Nach Angaben des Bauministeriums hat der Premierminister dieses beauftragt, gemeinsam mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) die Einrichtung eines Handelsplatzes für Immobilien und eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen. Bei der Umsetzung dieser Richtlinie erkannte das Ministerium, dass die Integration der beiden Handelsplätze in ein Handelszentrum für Landnutzungsrechte die gleichzeitige Abwicklung von Transaktionen und die Vergabe von Land- und Wohnnutzungsrechten erleichtern und so den Verwaltungsaufwand und die Umsetzungszeit verkürzen würde.

Viele Experten befürchten, dass die Integration des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte mit dem Handelsplatz für Immobilien zu einer Überlastung führen könnte.

Dieses Zentrum integriert die Datenbanksysteme der beteiligten Einheiten und erfüllt drei Hauptaufgaben: Verwaltung von Immobilientransaktionen, Verwaltung der Steuereinziehung und Ausstellung von Nutzungsrechten für Grundstücke und Wohnungen. Immobilien müssen beim Börsengang bewertet, geprüft und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen, bevor sie notiert, angekündigt und gehandelt werden. Dies trägt dazu bei, betrügerische Transaktionen zu verhindern, Steuerverluste zu vermeiden und ein gesundes Geschäftsumfeld zu schaffen.

Das Zentrum arbeitet nach einem zentralen Ansatz, der die Nutzung von Informationstechnologiesystemen verstärkt und so komfortable Bedingungen für Privatpersonen und Unternehmen schafft. Verkäufer und Käufer führen Verfahren durch, um Informationen zu Immobilienverkäufen und -käufen zu deklarieren und Online-Übertragungsanträge zu stellen. Zwei Werktage nach Abschluss der Prüfung erhält der Käufer eine Nachricht, dass die Prüfung genehmigt wurde, und kann einen Termin im Zentrum vereinbaren, um eine Eigentumsurkunde (Rotes Buch) zu erhalten. Danach ist nur noch ein einmaliger Besuch im Zentrum erforderlich, um alle Formalitäten abzuschließen.

Das Bauministerium sieht darin eine Lösung zur Innovation des Immobilienmarktes. Gleichzeitig wird das Zentrum die Grundlage für die Entwicklung von Anwendungen, die praxisgerechte Abwicklung von Immobilientransaktionen, die Reduzierung von Verwaltungsabläufen, Kosten und Zeitaufwand, die Förderung der Entwicklung digitaler Industriesysteme sowie die Verbesserung der Transparenz des Immobilienmarktes bilden. Das Zentrum bietet den Vorteil, ein synchrones Immobiliendatensystem mit Informationen zu Wohnraum und Markt, Grundstücken und Steuern zu entwickeln und zu integrieren. Dies schafft die Grundlage für die Ausarbeitung politischer Mechanismen zur Förderung einer gesunden und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes, die schnelle und effektive Abwicklung von Immobilientransaktionen, die Vergabe von Nutzungsrechten an Organisationen und Einzelpersonen sowie die Verbesserung der Qualität öffentlicher Dienstleistungen.

Der Ökonom Ngo Tri Long erklärte, dass Immobilien Land und darauf befindliche Vermögenswerte umfassen. Daher sei die Einrichtung eines zentralen Transaktionszentrums für Landnutzungsrechte sinnvoll. Das Zentrum verfügt über spezifische Betriebsvorschriften, die dazu beitragen, Informationen über den Immobilienmarkt öffentlich und transparent zu machen. Gleichzeitig werden Verwaltung und Transaktionen für die Bevölkerung vereinfacht. Dadurch werden die Verwaltungstransaktionen an einem zentralen Ort zentralisiert, was zu einer transparenten Steuererhebung beiträgt und die Verschleierung von Preisinformationen sowie Steuerbetrug verhindert.

Wird es parallel zur privaten Börse gepflegt?

Laut Nguyen Van Hau, Generaldirektor der ASEAN Holdings Company, können Immobilien in verschiedenen Ländern, insbesondere in Singapur, in beliebiger Form gehandelt werden, beispielsweise über Börsen, Makler oder selbst. Alle Transaktionen müssen bei den Behörden registriert sein. Um Steuerverluste zu vermeiden und eine transparente Verwaltung zu gewährleisten, verfügt Singapur über ein transparentes Informationssystem für Immobilientransaktionen, das auf dem staatlichen Immobilieninformationsportal öffentlich zugänglich ist. Käufer und Verkäufer können sich so über das System informieren und den günstigsten Kaufpreis erzielen. Dadurch erhebt der Staat die korrekten und ausreichenden Steuern und Gebühren und beugt so Verlusten vor. Dank der Transparenz werden Immobilientransaktionen mit Preisabweichungen überprüft und kontrolliert.

Oder wie in China werden Immobilien auf dem Sekundärmarkt ebenfalls über privat geführte Parkettböden gekauft und verkauft, nicht über zentralisierte, vom Staat verwaltete Immobilienhandelsplätze. Bei neuen Projekten ist der Handel über den Parkettboden obligatorisch, um die Rechtmäßigkeit des Projekts zu erhöhen und die Verbindung zu Banken bei der Kreditvergabe für Immobilienkäufe zu erleichtern. Aufgrund der gemeinsamen Verantwortung mit dem Projektinhaber müssen die Handelsplätze auch mehr Verantwortung bei der Bewertung der rechtlichen und finanziellen Unterlagen des Investors übernehmen, um die Kunden zu beraten. Anhand der nationalen Datenbank können Banken leicht entscheiden, ob sie Kreditnehmern Geld für den Kauf eines Erst- oder Zweitwohnsitzes gewähren, da der Kauf eines Zweitwohnsitzes häufig mit einem höheren Zinssatz und strengen Bargeldanforderungen verbunden ist.

In China müssen Grundstücke für Wohnbauprojekte in den meisten Provinzen und Städten über das staatliche Auktionsnetz versteigert werden, um Transparenz zu gewährleisten. Die riesige Datenbank mit Immobilien- und Bürgerdaten wird zunehmend landesweit synchronisiert, was zu immer transparenteren Immobilientransaktionen beiträgt. Daher ist Herr Nguyen Van Hau der Ansicht, dass die bestehenden privaten Immobilienhandelsplätze auch bei der Einrichtung eines staatlichen Handelszentrums für Landnutzungsrechte weiterhin zugelassen werden sollten.

Unterstützen Sie die Integration von Handelsplätzen für Landnutzungsrechte mit Handelsplätzen für Immobilien in Handelszentren für Landnutzungsrechte, denn laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc umfassen Immobilien Grundstücke, Häuser und Vermögenswerte auf Grundstücken, sodass alle Transaktionen an einem Ort konzentriert werden können.

Rechtsanwalt Duc meinte jedoch, man müsse den Standpunkt klarstellen, dass es neben diesem Zentrum im ganzen Land Tausende von Immobilienhandelsplätzen anderer Unternehmen gebe und es daher notwendig sei, diese weiterhin bestehen zu lassen. Ebenso seien staatliche und private Auktionsplätze gleichermaßen in Betrieb, da es sich um einen Markt handele. Immobilien seien eine Ware. Der Staat könne die Aufgabe des Marktes, Warentransaktionen für jedermann zu organisieren, nicht ersetzen, sondern solle lediglich Auktionen von Landnutzungsrechten, Transaktionen mit öffentlichem Land usw. durchführen. Der Rest müsse die kommerziellen Handelsplätze fördern, damit der Markt öffentlich, aber auch wettbewerblich operiere. Außerdem könne man sich nicht auf nur ein Zentrum pro Provinz konzentrieren, sondern müsse dezentralisieren und Zweigstellen in den Bezirken einrichten, um den Menschen die Registrierung und Ummeldung bei Schwankungen bei Wohnraum, Grundstücken usw. zu erleichtern.

Angst vor Staus

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, der Vorschlag des Bauministeriums sei gut und passe zu den aktuellen Marktbedingungen, in denen es an Informationen zu Eingangsdaten mangele. Allerdings müsse man auch die Kehrseite sorgfältig analysieren: Wenn dieses öffentliche Dienstleistungszentrum gleichzeitig Aufgaben wie Transaktionen, Steuererhebung und die Ausgabe von Pink Books erfülle, entstünde ein großer Druck bei der Lösung der Aufgaben.

Denn derzeit sind Tausende, ja Zehntausende von Unternehmen und Immobilienbörsen auf dem Markt mit dieser Arbeit beschäftigt. Würde man sie nun nur noch einer einzigen Anlaufstelle, nämlich der staatlichen Stelle, zuordnen, würde dies leicht zu Engpässen führen. Beispielsweise haben die Leute Kauf- und Verkaufstransaktionen abgeschlossen, aber wenn sie zur Namensänderung zum Grundbuchamt auf Bezirksebene gehen, dauert es Dutzende von Tagen, bis die Dokumente zurückkommen.

Rechtsanwalt Tran Manh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt ist besorgt, dass die Einrichtung eines öffentlichen Dienstleistungszentrums auf Provinzebene, das einen Immobilienhandelsplatz und einen Immobilienhandelsplatz in einem vereint, sehr schwierig umzusetzen ist und zu viel Aufwand bedeutet. Denn in vielen Ländern weltweit werden Immobilienhandelsplätze von Privatpersonen verwaltet. Derzeit ist das Grundbuchamt in Ho-Chi-Minh-Stadt bzw. das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt allein für die Ausgabe des ersten rosa Buches, die Aktualisierung von Verkäufen, Änderungen usw. verantwortlich. Es ist überlastet und kommt immer zu spät. Wenn der Staat nun auch den Kauf und Verkauf von Immobilien verwaltet, wird es sicherlich sehr schwierig, einen erfolgreichen Kauf und Verkauf von Immobilien zu erreichen.

Laut Anwalt Cuong ist es für einen transparenten Immobilienmarkt notwendig, Informationen über die Immobilien der Bürger in die Big-Data-Datenbank einzutragen, die das Ministerium für öffentliche Sicherheit derzeit in die Bürgerausweise integrieren möchte. Nach der Integration in die Big Data werden alle Informationen über Immobilienverkäufe und -käufe, einschließlich Preise, Transaktionszeiten und sogar die Bau- und Renovierungshistorie, öffentlich zugänglich sein. Der Staat muss keinen integrierten Handelsplatz einrichten. Vielleicht sollte ein wirklich transparenter Grundstückshandelsplatz eingerichtet werden, um öffentliches Land zu versteigern.

„Derzeit gibt es ein Gesetz für Immobiliengeschäfte. Der Staat muss die Transaktionen daher nur ordnungsgemäß verwalten. Kauf und Verkauf müssen nach den Regeln des Marktes ablaufen. Der Staat sollte nicht zu tief eingreifen. Denn wenn er zu tiefgreifend und auf Befehl eingreift, geht der Marktcharakter verloren. Darüber hinaus ist der Erfolg eines Handelsplatzes nicht garantiert. Wenn das Geschäft Verluste macht, muss der Staat Geld zum Ausgleich aufbringen“, sagte Anwalt Tran Minh Cuong.

Der Ökonom Ngo Tri Long erklärte, um Überlastung zu vermeiden, sei das Zentrum zwar dem Volkskomitee der Provinz unterstellt, könne aber auch dezentralisiert und an Bezirke und Kreise delegiert werden, ähnlich wie derzeit bei der Ausstellung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte. Dadurch könnten die Unterlagen und Verfahren für Grundstücks- und Immobilientransaktionen einfacher abgeschlossen werden. Tatsächlich ist bei vielen Online-Behördendiensten, obwohl eine Online-Umsetzung angekündigt wurde, nach wie vor ein persönliches Erscheinen zur Einreichung der Originaldokumente erforderlich. Insbesondere im Grundstückssektor gibt es viele Unterlagen und Dokumente, die noch nicht alle digitalisiert sind. Deshalb ist es notwendig, die Transaktionszentren an Bezirke und Kreise zu autorisieren und zu delegieren, insbesondere in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Transaktionsaufkommen oft sehr hoch ist. Dadurch wird eine Überlastung der Zentren und lange Wartezeiten vermieden.

Ergänzung des Rechtskorridors für Transaktionen

Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan, schlug den Bau zweier Modelle vor: eines staatlichen Zentrums und eines Geschäftszentrums, um die bestehenden Immobilienhandelsplätze zu nutzen und politische und soziale Instabilität zu vermeiden. Gleichzeitig regte er an, dass das Bauministerium den Rechtsrahmen für Immobilientransaktionen, Landnutzungsrechte sowie die Vorschriften für Immobiliengeschäfte, Grundstücke und notarielle Beurkundungen erweitern und Änderungen vorschlagen solle. Das Bauministerium müsse außerdem den Betrieb der Immobilienhandelsplätze (Menge, Modell, Umfang) sowie die Ergebnisse und die Umsetzung von Landnutzungsrechten im Laufe der Jahre bewerten.

Sollten Privatpersonen Immobilienhandelsplätze einrichten?

Vietnam könnte einen Immobilienhandelsplatz ähnlich einer Börse einrichten. Wie effektiv dieser sein wird, ist jedoch ungewiss. Zudem könnte er sowohl für Käufer als auch für Verkäufer unangenehm sein, da Immobilien nicht mit Aktien vergleichbar sind. Immobilien umfassen Häuser und Grundstücke. Zu den Häusern gehören Wohnungen, Reihenhäuser, Ferienwohnungen und Bürowohnungen. Zu den Grundstücken gehören Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, ländliche Wohngrundstücke, städtische Wohngrundstücke usw.

In den USA werden private Immobilienbörsen vom Staat betrieben. Dieser muss kein Geld investieren, sondern kümmert sich lediglich um die rechtlichen und administrativen Aspekte. Ein privater Sektor sorgt für Wettbewerb, bessere Dienstleistungen und niedrigere Gebühren für Immobilienkäufer. Der Staat sollte lediglich für die Verwaltung von Informationen und Steuern zuständig sein. Sollte Vietnam daher eine solche Börse einrichten, sollte sie vom privaten Sektor betrieben und nach den Regeln des Marktes betrieben werden.

Dr. Tran Viet Anh

(Vizedirektor der Hung Vuong Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm