Werden die Immobilienpreise nach dem 1. August steigen oder fallen?

Ab heute (1. August) treten drei Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien, nämlich das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz, mit zahlreichen neuen Regelungen offiziell in Kraft. Neben der Erwartung, dass Hunderte von Projekten gelöst und transparent gemacht werden, gibt es auch die Sorge, dass die Immobilienpreise aufgrund der Auswirkungen auf das Angebot steigen werden.

Das Gesetz ist noch nicht in Kraft getreten, aber die Preise sind gestiegen.

Von Anfang 2024 bis heute, als die drei Gesetze noch nicht in Kraft getreten waren, sind die Preise für bestimmte Segmente des Immobilienmarktes kontinuierlich „eskaliert“. Besonders in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kann es schon bei geringfügiger Verspätung zu Preisänderungen kommen. Dabei verzeichnete das Wohnungssegment den stärksten Preisanstieg. In Hanoi zeigt der Immobilienmarktbericht von Savills für das zweite Quartal 2024, dass der durchschnittliche Preis für Erstwohnungen seit 2020 um 18 % pro Jahr gestiegen ist, während der Preis für Zweitwohnungen um 14 % pro Jahr zugenommen hat. Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte mit, dass im Wohnungssegment ein stetigerer Preisanstieg zu verzeichnen sei als in anderen Segmenten. In diesem Zeitraum stiegen die Preise kontinuierlich um durchschnittlich 15 – 20 % pro Jahr. Selbst im unteren Preissegment kostete jeder Quadratmeter im Jahr 2015 25 bis 35 Millionen VND, bis 2023 stieg dieser Preis jedoch auf 40 bis 60 Millionen VND. Mittelklassewohnungen werden im Jahr 2023 50 – 70 Millionen VND/m2 kosten, während sie im Jahr 2015 nur etwa 35 – 50 Millionen VND/m2 kosteten. Das aktuelle High-End-Segment kostet 70 bis 100 Millionen VND pro Quadratmeter. Die höchsten Preise erzielten im letzten Jahr die Wohnungen im Zentrum mit 80 bis 200 Millionen VND/m², in den Vororten hingegen 30 bis 60 Millionen VND/m².

Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise weiter steigen und die Menschen dadurch weniger Zugang zu Wohnraum haben.

FOTO: NGOC DUONG

Was den Grundstückssektor betrifft, sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Research Institute, dass auch bei niedrigen Gebäuden und Grundstücken erste Anzeichen einer positiven Erholung erkennbar seien, da einige Projekte gute Verkaufs- und Übertragungstransaktionsergebnisse verzeichneten. Auch in Hanois Vororten sind die Grundstückspreise im Vergleich zum Jahresanfang um 10 bis 20 Prozent gestiegen. Insbesondere vor dem Inkrafttreten dieser drei Gesetze herrschte auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt große Aufregung, da ab dem 1. August die angepasste Grundstückspreisliste der Stadt mit einer Erhöhung um das 5- bis 50-fache in Kraft treten sollte. Dies trug zwar dazu bei, dass die Grundstückspreise marktnah blieben, führte aber auch zu zahlreichen Schwierigkeiten, da es Dutzende von Subjektgruppen betraf. Gestern veröffentlichte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument mit der Bitte, die Antragsfrist zu verschieben, um die Bevölkerung nicht mit den Landnutzungsgebühren zu belasten. Der Grund für die steigenden Immobilienpreise liegt im knappen Angebot. Rechtliche Probleme erschweren die Umsetzung von Projekten und viele Investoren bleiben auf Unternehmensanleihen sitzen und müssen schrumpfen. Geringes Angebot, hohe Nachfrage. Trotz geringer Liquidität sind die Preise also immer noch hoch. Derzeit warten Tausende festgefahrene Projekte darauf, gelöst zu werden, um das Angebot auf dem Markt zu ergänzen. Daher ist zu erwarten, dass die drei neuen Gesetze mit ihrem Inkrafttreten zu einer Senkung der Immobilienpreise beitragen und den Menschen den Zugang zu Wohnraum erleichtern werden. In der Realität ist davon allerdings nichts zu spüren.

Der Markt ist heiß, die Preise werden steigen …

Laut dem Wirtschaftsexperten Dr. Vu Dinh Anh werden durch die baldige Umsetzung der drei oben genannten Gesetze viele rechtliche Beschränkungen überwunden, Schwierigkeiten gelöst, die Wiederaufnahme gestoppter Projekte erleichtert und die Voraussetzungen für die Entstehung neuer Projekte geschaffen. „Wenn das Angebot steigt und Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht sind, kühlen sich die Immobilienpreise im Allgemeinen und die Grundstückspreise im Besonderen grundsätzlich ab. In Wirklichkeit ist jedoch das Gegenteil der Fall. Dies ist eine natürliche und unvermeidliche Erscheinungsform des Marktes, wenn dieser wieder aktiv wird. Gleichzeitig entspricht es den Motivationen und Realitäten sowohl von Käufern als auch von Verkäufern“, erklärte er.

Die Immobilienpreise werden sich ab heute stark verändern, wenn drei Gesetze in Kraft treten.

FOTO: NGOC DUONG

Dieser Experte analysierte, dass der Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren nahezu eingefroren sei. Wenn der Markt bereinigt ist, wird er wieder aktiv und eines der ersten Anzeichen sind steigende Preise. Darüber hinaus besteht zwar für viele Projekte die Möglichkeit eines Neustarts, doch steigen aus Sicht des Investors die Kosten während der Zeit, in der das Projekt „feststeckt“, erheblich an. Das Grundstück bleibt stehen, das Projekt ruht, dennoch müssen Zinsen, Abschreibungskosten usw. gezahlt werden, ganz zu schweigen von den Schulden zwischen Investor und Bauunternehmen. Die Kosten steigen, daher wird der Projektbesitzer beim Neustart zum Ausgleich die Preise erhöhen. Auf der Käuferseite hingegen besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Preiserhöhungen noch akzeptiert werden, da der Zugang zu Kapital derzeit deutlich besser ist als früher und die Zinsen gesunken sind. Ein Teil der kalkulierten Kosten für Immobilieninvestitionen hinsichtlich Kapitalzugang und Zinsniveau kann mit der Preissteigerung angepasst werden. Dies führt zu einem Trend steigender Immobilienpreise, wie es heute Realität ist. Auf lange Sicht könne man nicht vorhersagen, ob die Immobilienpreise nach Inkrafttreten der drei Gesetze steigen oder fallen würden, sagte Dr. Vu Dinh Anh. Denn das Gesetz bringt viele Neuerungen mit sich, die sich in viele unterschiedliche Richtungen auf die Immobilienpreise auswirken. Die Erhöhung oder Verringerung hängt von den Ursachen der jüngsten Schwankungen der Grundstückspreise im jeweiligen Segment ab. Beispielsweise ist der Immobilienmarkt in letzter Zeit mit dem Problem eines begrenzten Angebots konfrontiert. Basierend auf den Regelungen der drei neuen Gesetze ist die Möglichkeit einer Angebotssteigerung in der kommenden Zeit sehr hoch. Damit wird die Ursache für den Anstieg der Grundstückspreise aufgrund des Mangels an Angebot behoben, was möglicherweise zu einem Abwärtstrend bei den Preisen führen könnte. Ebenso wird die Zulassung des Verkaufs von Immobilien auf Grundstücken mit Pachtrechten für mehr Dynamik auf dem Markt sorgen. Der wichtigste Punkt ist laut Herrn Anh, dass das Ausmaß der Auswirkungen auf den Markt, auch wenn das Gesetz wirksam ist, weitgehend davon abhängt, wie die Verordnungen und Vorschriften konkretisiert und umgesetzt werden. So ist es beispielsweise bei der Regelung der Wohnungsmiete so, dass Vermieter nach derzeitigem Recht zur Gründung eines Unternehmens verpflichtet sind. Dies dürfte jedoch zu einer erhöhten Belastung des Staatshaushalts für die Hauseigentümer führen. Viele Meinungen legen nahe, dass die Bedingungen für eine Unternehmensgründung nicht auf der Anzahl der Häuser oder der Mietfläche basieren sollten, sondern auf dem Wert der Miethäuser. In den aktuellen untergesetzlichen Dokumenten wurden diese vorgeschlagenen Stellungnahmen noch nicht akzeptiert. „Die endgültige Fassung der Verordnung, die Vermieter zur Unternehmensgründung verpflichtet, wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus, zumindest im Hinblick darauf, ob sich der Mietimmobiliensektor entwickeln kann oder nicht. Entwickelt sich der Mietmarkt, während die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt, wirkt sich dies auf die Immobilienpreise aus. Ist dies zu schwierig und kann sich der Mietmarkt nicht entwickeln, verringert dies auch die Nachfrage derjenigen, die mehr Häuser zur Miete kaufen möchten. Das Ausmaß der Auswirkungen auf den Markt hängt jedoch weitgehend von der Konkretisierung der Vorschriften, den Leitlinien zu untergeordneten Gesetzen und sogar von Vorschriften in anderen Gesetzen ab, die jedoch den Immobilienmarkt betreffen“, sagte Herr Vu Dinh Anh.

… kann aber nicht sofort erhöht werden

Master Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) bewertete die Auswirkungen der drei oben genannten Gesetze auf den Immobilienmarkt wie folgt: „Mit dem Bodengesetz von 2024 wurde der alle fünf Jahre von der Regierung herausgegebene Rahmen für Grundstückspreise abgeschafft. Dies bedeutet, dass die Gemeinden nicht wie zuvor bei der Festlegung von Grundstückspreisen, die unter dem Preisrahmen der Regierung liegen müssen, eingeschränkt sind. Dies hilft den Gemeinden, proaktiv Grundstückspreislisten zu erstellen, die der tatsächlichen Situation entsprechen.“ Insbesondere durch die Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung, die auf Marktprinzipien basieren, werden die staatlichen Grundstückspreise mit der Marktentwicklung Schritt halten und die derzeitige „Zwei-Preis-Situation“ einschränken. Mit den Bestimmungen des Bodengesetzes 2024 werden die Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste der Orte jedoch im Vergleich zur Vorperiode steigen. Die Auswirkungen steigender staatlicher Grundstückspreise führen zu einer Erhöhung einiger finanzieller Verpflichtungen der Landnutzer, wie etwa Landnutzungsgebühren, Grundpacht, Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung, Registrierungsgebühren oder erhöhte Entschädigungs- und Räumungskosten. Gleichzeitig kann es für Immobilienunternehmen zu höheren Investitionskosten kommen, wenn die Grundstückspreise steigen, was wiederum zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt. Wir können auch nicht ausschließen, dass spekulative Faktoren die Grundstückspreise in einigen Gegenden in die Höhe treiben und die Angst der Menschen ausnutzen, dass mit dem Inkrafttreten der oben genannten Gesetze die Immobilienpreise steigen werden, um ein regelrechtes Fieber auszulösen, das die Immobilienpreise im Vergleich zum tatsächlichen Wert in die Höhe treibt. Inzwischen MSc. Nguyen Chi Hieu (stellvertretender Leiter der Fakultät für Rechnungswesen und Wirtschaftsprüfung an der Universität für Wirtschaftswissenschaften und Recht) sagte: „Die Kommunen geben jedes Jahr neue Grundstückspreislisten heraus, die sich eng an den Marktpreisen orientieren. Die Unternehmen müssen daher höhere Grundstücks- und Geschäftsmieten zahlen, was sich auf ihre Gewinne auswirkt und möglicherweise zu höheren Preisen für Waren und Dienstleistungen führt, was wiederum Inflationsdruck erzeugt.“ Plötzliche Preissteigerungen können zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt führen. Zu schnelle Preissteigerungen können zu Immobilienblasen führen und damit finanzielle und wirtschaftliche Risiken mit sich bringen. Nicht nur Unternehmen, auch Privatpersonen werden mit größeren finanziellen Belastungen konfrontiert, wenn sie Grundstücke oder Wohnungen kaufen wollen, insbesondere Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen. Steigende Grundstückspreise verteuern den Wohnraum und erschweren vielen Menschen, insbesondere jungen Menschen oder jungen Familien, den Zugang zu Wohnraum. Darüber hinaus schreibt das Bodengesetz von 2024 vor, dass Investoren, die gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen möchten, lediglich Übertragungen von Landnutzungsrechten erhalten und mit Menschen über den Kauf von Grundstücken verhandeln können. Der Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte ohne Wohnbauland wurde von der Nationalversammlung noch nicht verabschiedet. „Die Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken sowie die Aufhebung des Grundstückspreisrahmens … bedeutet, dass die Inputkosten vieler gewerblicher Immobilienprojekte steigen könnten, was zu einem Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise führen würde. Der Anstieg der Immobilienpreise wird jedoch nicht sofort, sondern verzögert erfolgen, da er von vielen Faktoren abhängt. Das kurzfristige Angebot wird sicherlich begrenzt sein, was eine notwendige Voraussetzung für steigende Immobilienpreise ist, während die Nachfrage nach Immobilien eine unklare Unbekannte ist“, sagte Herr Hieu. Ihm zufolge hätten spekulative Käufer in der gegenwärtigen Situation angesichts allgemeiner Schwierigkeiten jedoch nicht viel Geld investiert und hätten Angst, Kredite bei Banken aufzunehmen. Menschen mit echten Bedürfnissen denken, dass die Immobilienpreise immer noch hoch sind, deshalb warten sie noch. Daher sind die Immobilienpreise kurzfristig nicht dramatisch gestiegen, langfristig werden sie jedoch definitiv steigen. Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, ist der Meinung, dass die drei oben genannten Gesetze, wenn sie in Kraft treten, nicht unmittelbar zu höheren Immobilienpreisen führen werden. Da es bei der praktischen Umsetzung der Richtlinien zu Verzögerungen kommt und Projekte zudem einen Fahrplan benötigen, dauert der Prozess sehr lange, es können sogar Jahre vergehen, bis Produkte auf den Markt kommen. Es ist jedoch abzusehen, dass die von den Gemeinden gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes herausgegebene Grundstückspreisliste der Realität näher kommen wird, wie kürzlich von Ho-Chi-Minh-Stadt angekündigt. Der starke Anstieg des Listenpreises für Grundstücke wird sich auf die Inputkosten in vielen Wirtschaftssektoren auswirken. Zunächst einmal werden die Kosten für die Entschädigungen bei der Räumung von Baugrundstücken in die Höhe getrieben, was eine Kettenreaktion auslösen wird, die zu steigenden Wohnungspreisen, Mieten für Häuser, Pachtkosten für Grundstücke, Fabrikmieten in Industrieparks und bei Investitionsprojekten für Handel, Dienstleistungen und Tourismus führen wird, was wiederum zu einem möglichen Anstieg der Warenpreise im Allgemeinen führen kann. Dies wird sich nachteilig auf soziale Wohnungsbauprojekte auswirken, bei denen Unternehmen sich bereit erklären, zur Umsetzung des Projekts die Übertragung von Landnutzungsrechten zu erhalten.

Keine Regelung zur Wohnungseigentumsdauer mehr

Artikel 58 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 legt fest, dass die Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Entwurfsunterlagen und der tatsächlichen Nutzungsdauer des Mehrfamilienhauses gemäß dem Inspektionsergebnis der zuständigen Behörde bestimmt wird. Die Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern gemäß den Planungsunterlagen muss im Gutachten der zuständigen Behörde nach den baurechtlichen Bestimmungen eindeutig festgelegt sein. Die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses wird ab dem Tag der Inbetriebnahme des Mehrfamilienhauses gemäß den Bestimmungen des Baurechts berechnet. So wird im Wohnungsbaugesetz 2023 keine Eigentumsdauer, sondern lediglich die Nutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern festgelegt. Wenn ein Mehrfamilienhaus verfällt, einsturzgefährdet ist und abgerissen werden muss, ist der Wert des Hauses nicht mehr vorhanden, der Wert des Nutzungsrechts am Grundstück für die langfristige Stabilität bleibt jedoch bestehen und dient als Grundlage für die Entschädigung der Menschen.

Immobilienmakler müssen über eine Berufszulassung verfügen

Gemäß Artikel 9 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte müssen Organisationen und Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte betreiben, ein Unternehmen gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes gründen oder eine Genossenschaft oder einen Genossenschaftsverband gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Genossenschaften mit Immobiliengeschäftszweigen gründen (kollektiv als Immobilienunternehmen bezeichnet). Falls eine Einzelperson ein kleines Immobiliengeschäft betreibt, muss sie kein Immobilienunternehmen gründen, muss aber gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Erklärungen abgeben und Steuern zahlen. Darüber hinaus müssen Personen, die als Immobilienmakler tätig sind, gemäß Artikel 61 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte über eine Berufszulassung verfügen und in einem Immobilienhandelsservice- oder Immobilienmaklerservice-Unternehmen tätig sein. Mit dieser neuen Regelung ist es Einzelpersonen also nicht mehr gestattet, Immobilienmaklergeschäfte frei auszuüben, wie sie es derzeit tun.

Thanhnien.vn

Quelle: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm