Werden die Immobilienpreise nach dem 1. August steigen oder fallen?

Ab heute (1. August) treten drei Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien – das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz – mit zahlreichen neuen Regelungen offiziell in Kraft. Neben der Erwartung, dass Hunderte von Projekten gelöst und transparent umgesetzt werden, gibt es auch viele Bedenken, dass die Immobilienpreise aufgrund der Auswirkungen auf das Angebot steigen werden.

Das Gesetz ist noch nicht in Kraft getreten, aber die Preise sind gestiegen.

Von Anfang 2024 bis heute, also vor dem Inkrafttreten der drei Gesetze, sind die Preise in verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes kontinuierlich gestiegen. Besonders in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt können sich die Preise schon etwas verzögert ändern, wenn die Nachfrager nur etwas zögerlich reagieren. Vor allem das Wohnungssegment verzeichnete den stärksten Preisanstieg. In Hanoi zeigte der Immobilienmarktbericht von Savills für das zweite Quartal 2024, dass der durchschnittliche Preis für eine Erstwohnung seit 2020 jährlich um 18 % und der für eine Zweitwohnung um 14 % gestiegen ist. Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass das Wohnungssegment einen stetigeren Preisanstieg erlebe als andere Segmente. In diesem Zeitraum stiegen die Preise kontinuierlich um durchschnittlich 15 bis 20 % pro Jahr. Selbst im unteren Preissegment kostete jeder Quadratmeter im Jahr 2015 25 bis 35 Millionen VND, bis 2023 stieg dieser Preis jedoch auf 40 bis 60 Millionen VND. Wohnungen der mittleren Preisklasse kosten 2023 50 bis 70 Millionen VND/m², während es 2015 nur etwa 35 bis 50 Millionen VND/m² waren. Das obere Preissegment kostet derzeit 70 bis 100 Millionen VND/m². Wohnungen im Zentrum erzielten im vergangenen Jahr mit 80 bis 200 Millionen VND/m² den höchsten Preis, während sie in den Vororten 30 bis 60 Millionen VND/m² betrugen.

Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise weiter steigen und die Menschen dadurch weniger Zugang zu Wohnraum haben.

FOTO: NGOC DUONG

In Bezug auf den Grundstücksmarkt erklärte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Research Institute, dass auch niedrige Gebäude und Grundstückstypen positive Erholungssignale auslösten, da einige Projekte gute Verkaufs- und Übertragungsergebnisse verzeichneten. Auch in Hanoi verzeichneten die Grundstückspreise in den Vororten einen Anstieg von 10–20 % gegenüber Jahresbeginn. Insbesondere vor Inkrafttreten der drei Gesetze war der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt in Aufruhr, als die angepasste Grundstückspreisliste der Stadt ab dem 1. August mit einer Erhöhung um das Fünf- bis Fünfzigfache in Kraft treten sollte. Dies trug zwar dazu bei, die Grundstückspreise näher am Markt zu halten, verursachte aber auch zahlreiche Schwierigkeiten für zahlreiche Personengruppen. Gestern veröffentlichte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument, in dem vorgeschlagen wurde, die Antragsfrist zu verschieben, um den Druck auf die Bevölkerung bei den Landnutzungsgebühren zu verringern. Der Grund für den Anstieg der Immobilienpreise liegt im knappen Angebot. Rechtliche Probleme erschweren die Umsetzung von Projekten, und viele Investoren sind an Unternehmensanleihen gebunden und müssen daher ihre Investitionen reduzieren. Geringes Angebot und hohe Nachfrage führen trotz geringer Liquidität zu hohen Preisen. Tausende festgefahrene Projekte warten derzeit auf ihre Lösung, um das Marktangebot zu ergänzen. Daher wird erwartet, dass die drei neuen Gesetze nach ihrer Umsetzung die Immobilienpreise senken und den Zugang zu Wohnraum erleichtern werden. Tatsächlich gibt es jedoch keine Anzeichen dafür.

Der Markt ist heiß, die Preise werden steigen …

Laut Wirtschaftsexperte Dr. Vu Dinh Anh wird das baldige Inkrafttreten der drei oben genannten Gesetze viele rechtliche Einschränkungen überwinden, Schwierigkeiten lösen, die Wiederaufnahme ausgesetzter Projekte ermöglichen und die Voraussetzungen für die Entstehung neuer Projekte schaffen. „Grundsätzlich gilt: Steigt das Angebot, ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ausgeglichen, die Immobilienpreise allgemein und die Grundstückspreise im Besonderen kühlen ab. Tatsächlich ist jedoch das Gegenteil der Fall. Dies ist eine natürliche und unvermeidliche Entwicklung des Marktes, sobald dieser wieder aktiv wird; gleichzeitig entspricht es der Motivation und Realität von Käufern und Verkäufern“, erklärte er.

Die Immobilienpreise werden sich ab heute stark verändern, wenn drei Gesetze in Kraft treten.

FOTO: NGOC DUONG

Dieser Experte analysierte, dass der Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren nahezu eingefroren war. Sobald sich der Markt wieder beruhigt hat, wird er wieder aktiv, und ein erstes Anzeichen dafür sind steigende Preise. Obwohl viele Projekte die Möglichkeit haben, wieder in Gang zu kommen, sind aus Sicht des Investors die Kosten während der Projektblockade stark gestiegen. Das Grundstück bleibt bestehen, das Projekt steht, muss aber weiterhin Zinsen und Abschreibungskosten zahlen – ganz zu schweigen von den Schulden zwischen Investor und Bauunternehmen. Die Kosten steigen, sodass der Projektinhaber bei einem Neustart des Projekts den Preis zum Ausgleich erhöhen wird. Andererseits besteht aus Käufersicht eine hohe Wahrscheinlichkeit, die Preiserhöhung zu akzeptieren, da der Kapitalzugang derzeit deutlich besser ist als zuvor und die Zinsen gesunken sind. Ein Teil der kalkulierten Kosten für Immobilieninvestitionen in Bezug auf Kapitalzugang und Zinsen kann flexibel an steigende Preise angepasst werden. Dies führt zu einem Trend steigender Immobilienpreise, der heute Realität ist. Langfristig betrachtet, so Dr. Vu Dinh Anh, lasse sich nicht vorhersagen, ob die Immobilienpreise nach Inkrafttreten der drei Gesetze steigen oder fallen werden. Denn das Gesetz bringt zahlreiche Änderungen mit sich, die die Immobilienpreise in vielerlei Hinsicht beeinflussen. Ob ein Anstieg oder ein Rückgang erfolgt, hängt von den Gründen für die bisherigen Grundstückspreisschwankungen in den einzelnen Segmenten ab. So war der Immobilienmarkt in letzter Zeit beispielsweise mit dem Problem eines begrenzten Angebots konfrontiert. Basierend auf den Regelungen der drei neuen Gesetze ist die Wahrscheinlichkeit eines steigenden Angebots in naher Zukunft sehr hoch. Damit würde der Grund für den Anstieg der Grundstückspreise aufgrund des mangelnden Angebots gelöst, was möglicherweise einen Abwärtstrend auslöst. Ebenso wird die Einführung der Erlaubnis zum Verkauf von Immobilien auf Grundstücken mit Pachtrechten den Markt dynamischer machen. Vor allem aber hängt das Ausmaß der Auswirkungen auf den Markt laut Herrn Anh trotz Inkrafttretens des Gesetzes stark davon ab, wie die Erlasse und Regelungen konkretisiert und umgesetzt werden. So schreibt beispielsweise die aktuelle Regelung zur Hausvermietung vor, dass Vermieter ein Unternehmen gründen müssen. Dies dürfte jedoch die Belastung des Hausbesitzers gegenüber dem Staatshaushalt erhöhen. Viele Meinungen sprechen dafür, dass die Bedingungen für eine Unternehmensgründung nicht an der Anzahl der zu vermietenden Häuser oder der Wohnfläche, sondern am Wert des zu vermietenden Hauses ausgerichtet sein sollten. Die aktuellen Gesetzestexte berücksichtigen diese Vorschläge noch nicht. „Die endgültige Fassung der Regelung zur Unternehmensgründung für Vermieter wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus, zumindest im Hinblick darauf, ob sich der Mietimmobiliensektor entwickeln kann oder nicht. Entwickelt sich der Mietmarkt bei sinkender Nachfrage nach Wohneigentum, wirkt sich dies auf die Immobilienpreise aus. Ist dies zu schwierig und kann sich der Mietmarkt nicht entwickeln, verringert sich auch die Nachfrage nach Mietwohnungen. Das Ausmaß der Auswirkungen auf den Markt hängt jedoch maßgeblich von der Konkretisierung der Vorschriften, den Leitlinien der Gesetzestexte und sogar von Regelungen in anderen, den Immobilienmarkt betreffenden Gesetzen ab“, so Vu Dinh Anh.

… kann aber nicht sofort erhöht werden

Master Ngo Gia Hoang (Rechtsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt) bewertete die Auswirkungen der drei oben genannten Gesetze auf den Immobilienmarkt wie folgt: „Das Bodengesetz von 2024 hebt den alle fünf Jahre von der Regierung erlassenen Rahmen für Grundstückspreise auf. Kommunen sind nun nicht mehr wie bisher daran gebunden, Grundstückspreise festzulegen, die unter dem staatlichen Rahmen liegen müssen. Dies ermöglicht es den Kommunen, proaktiv und der tatsächlichen Situation entsprechende Grundstückspreislisten zu erstellen. Insbesondere durch die Anwendung der marktbasierten Bewertungsmethode für Grundstücke werden die staatlichen Grundstückspreise mit der Marktentwicklung Schritt halten und die derzeitige Zwei-Preis-Situation einschränken.“ Mit den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 werden die Grundstückspreise in den lokalen Grundstückspreislisten jedoch im Vergleich zum Vorjahr steigen. Die steigenden staatlichen Grundstückspreise führen zu höheren finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer, wie z. B. Landnutzungsgebühren, Pacht, Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Flächennutzung, Registrierungsgebühren oder erhöhten Entschädigungs- und Räumungskosten. Gleichzeitig müssen Immobilienunternehmen bei steigenden Grundstückspreisen möglicherweise ihre Investitionskosten erhöhen, was wiederum zu steigenden Immobilienpreisen führt. Spekulative Faktoren, die die Grundstückspreise in manchen Regionen in die Höhe treiben, lassen sich ebenfalls ausschließen. Die Angst der Bevölkerung vor steigenden Immobilienpreisen nach Inkrafttreten der oben genannten Gesetze wird ausgenutzt, um ein regelrechtes Fieber auszulösen und die Immobilienpreise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert in die Höhe zu treiben. MSc. Nguyen Chi Hieu (stellvertretender Leiter der Fakultät für Rechnungswesen und Wirtschaftsprüfung an der Universität für Wirtschaft und Recht) erklärte: „Die Kommunen veröffentlichen jährlich neue Grundstückspreislisten, die sich eng an den Marktpreisen orientieren. Unternehmen müssen daher höhere Grundstücks- und Mietkosten tragen, was sich auf die Gewinne auswirkt und möglicherweise zu höheren Preisen für Waren und Dienstleistungen und damit zu Inflationsdruck führt.“ Plötzliche Preisanstiege können zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt führen. Zu schnelle Preisanstiege können eine Immobilienblase mit finanziellen und wirtschaftlichen Risiken auslösen. Nicht nur Unternehmen, sondern auch Privatpersonen, insbesondere mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, werden beim Kauf von Grundstücken oder Wohnungen mit höheren finanziellen Belastungen konfrontiert. Steigende Grundstückspreise verteuern den Wohnungskauf und erschweren so vielen Menschen, insbesondere jungen Menschen oder jungen Familien, den Zugang zu Wohnraum. Darüber hinaus sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass Investoren, die gewerbliche Wohnbauprojekte realisieren wollen, lediglich die Übertragung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke erhalten und mit den Interessenten über den Kauf von Grundstücken verhandeln können. Der Resolutionsentwurf zur Pilotierung gewerblicher Wohnbauprojekte ohne Wohngrundstücke wurde von der Nationalversammlung noch nicht verabschiedet. „Die Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken sowie die Aufhebung des Grundstückspreisrahmens bedeuten, dass die Inputkosten vieler gewerblicher Immobilienprojekte steigen könnten, was zu einem Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise führen könnte. Der Anstieg der Immobilienpreise wird jedoch nicht sofort, sondern verzögert erfolgen, da er von vielen Faktoren abhängt. Das kurzfristige Angebot wird sicherlich begrenzt sein, was eine notwendige Voraussetzung für steigende Immobilienpreise ist, während die Nachfrage nach Immobilien eine unklare Unbekannte ist“, sagte Herr Hieu. Ihm zufolge hätten spekulative Käufer in der aktuellen Situation, angesichts der allgemeinen Schwierigkeiten, jedoch noch nicht viel Geld ausgegeben und scheuten sich, Kredite bei Banken aufzunehmen. Menschen mit echter Nachfrage hielten die Immobilienpreise für noch hoch und warteten daher noch ab. Daher seien die Immobilienpreise kurzfristig nicht dramatisch gestiegen, würden aber langfristig definitiv steigen. Das Inkrafttreten der drei oben genannten Gesetze wird nicht unmittelbar zu steigenden Immobilienpreisen führen, so auch Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt. Da sich die Umsetzung der Politik verzögert und Projekte einen Fahrplan benötigen, dauert es lange, bis Produkte auf den Markt kommen. Es zeichnet sich jedoch ab, dass die von den Gemeinden gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes herausgegebenen Grundstückspreise der Realität näher kommen werden, wie kürzlich von Ho-Chi-Minh-Stadt angekündigt. Der starke Anstieg des Entwurfs der Grundstückspreise wird sich auf die Inputkosten vieler Wirtschaftssektoren auswirken. Vor allem werden die Kosten für die Räumungsentschädigungen in die Höhe getrieben. Dies führt zu einer Kettenreaktion, die die Wohnungspreise, die Mieten, die Grundstücksmieten, die Fabrikmieten in Industrieparks und Investitionsprojekte in den Bereichen Handel, Dienstleistungen und Tourismus erhöht und möglicherweise zu einem allgemeinen Preisanstieg für Waren führt. Dies wird sich negativ auf soziale Wohnungsbauprojekte auswirken, bei denen Unternehmen Landnutzungsrechte für die Umsetzung erwerben.

Keine Regelung zur Wohnungseigentumsdauer mehr

Artikel 58 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt fest, dass die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses auf Grundlage der Planungsunterlagen und der tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß dem Prüfbescheid der zuständigen Behörde bestimmt wird. Die Nutzungsdauer gemäß Planungsunterlagen muss im Bewertungsdokument der zuständigen Behörde gemäß den Bestimmungen des Baurechts klar angegeben sein. Die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses berechnet sich ab dem Datum der baurechtlichen Abnahme. Das Wohnungsgesetz von 2023 regelt somit nicht die Eigentumsdauer, sondern lediglich die Nutzungsdauer des Mehrfamilienhauses. Wenn das Mehrfamilienhaus verfällt, einsturzgefährdet ist und abgerissen werden muss, erlischt der Wert des Hauses, der Wert des langfristigen und stabilen Nutzungsrechts am Grundstück bleibt jedoch bestehen und dient als Grundlage für die Entschädigung der Betroffenen.

Immobilienmakler müssen über eine Berufszulassung verfügen

Gemäß Artikel 9 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte müssen Organisationen und Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte betreiben, ein Unternehmen gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzes gründen oder gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Genossenschaften mit Immobiliengeschäftszweigen eine Genossenschaft oder einen Genossenschaftsverband (kollektiv bezeichnet als Immobilienunternehmen) gründen. Falls eine Einzelperson ein kleines Immobiliengeschäft betreibt, muss sie kein Immobilienunternehmen gründen, muss aber gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Erklärungen abgeben und Steuern zahlen. Darüber hinaus muss eine Einzelperson, die als Immobilienmakler tätig ist, gemäß Artikel 61 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte über eine Berufszulassung verfügen und in einem Immobilienhandelsserviceunternehmen oder einem Immobilienmaklerdienstleistungsunternehmen tätig sein. Somit ist es Einzelpersonen mit dieser neuen Regelung nicht mehr gestattet, frei als Immobilienmakler tätig zu sein, wie es bisher der Fall war.

Thanhnien.vn

Quelle: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm