Änderung des Landgesetzes: Ist die Ära der Spekulation und der Landhortung zum Zwecke der Entschädigung vorbei?

Laut Experten wird eine Änderung des Landgesetzes dazu beitragen, Spekulationen mit dem Kauf billigen Landes in Erwartung hoher Entschädigungspreise zu verhindern.

Im Entwurf eines Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Landgesetzes, den das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt soeben der Regierung vorgelegt hat, hat unter anderem der Vorschlag, die Rechte der Landnutzer anzupassen, wenn die Behörden eine Landgewinnung angekündigt, aber noch keine Entscheidung getroffen haben, öffentliche Aufmerksamkeit erregt.

Die Abwicklung von Grundstücksgeschäften sollte während der Wartezeit auf die Landgewinnung verstärkt werden.

Tatsächlich können Grundstückseigentümer, während sie auf den Landerwerb warten, ihre Nutzungsrechte (Grundbuchauszug) weiterhin übertragen, verschenken oder als Kapital einbringen. Dies kann jedoch dazu führen, dass Grundstücke in Erwartung einer Entschädigung gekauft und verkauft werden, um die Regelung zum persönlichen Vorteil auszunutzen.

Um dem entgegenzuwirken, schlägt das Ministerium vor, dass diejenigen, die Landnutzungsrechte im Rahmen einer Übertragung, Schenkung oder Kapitaleinlage erhalten, nur Anspruch auf Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung in dem Maße haben sollten wie diejenigen, deren Land zuvor enteignet wurde.

Nach Angaben des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt soll eine Verschärfung der Kontrollen bei Landtransaktionen während der Wartezeit auf den Landerwerb Spekulationen eindämmen und für Fairness bei Entschädigungs- und Räumungsrichtlinien sorgen.

Es gibt eine Situation, in der viele Menschen landwirtschaftliche Flächen anhäufen und darauf warten, dass diese in den Bebauungsplan aufgenommen werden, damit sie eine Entschädigung erhalten können. (Symbolbild)

Seit dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 hat sich auf dem Markt eine Situation entwickelt, in der viele Menschen „Land horten, um Entschädigungen zu erwarten“, insbesondere in Gebieten, die für Infrastrukturprojekte, Industriegebiete, Autobahnen, Ringstraßen, Flughäfen usw. vorgesehen sind. Dies liegt daran, dass das neue Gesetz die Art und Weise der Landpreisermittlung ändert, um sie marktgerechter zu gestalten, und zudem zahlreiche Regelungen zu Umsiedlungsbeihilfen, Entschädigungen für Immobilien und Investitionskosten für Grundstücke einführt.

Herr Pham Duc Toan - CEO der EZ Property Company - merkte an, dass der Immobilienmarkt bereits vor Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 zu beobachten war, wie Einzelpersonen, Gruppen und Organisationen in Erwartung der durch das neue Gesetz entstehenden Veränderungen Land aufkauften.

Herr Toan führte an, dass das Landgesetz von 2024 die Mechanismen und Richtlinien für die Verwaltung und Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen optimiert habe, indem es die Grenze für den Erhalt von Übertragungen landwirtschaftlicher Nutzungsrechte auf höchstens das 15-fache der Flächenzuweisungsgrenze in der jeweiligen Region erweitert habe.

Sobald die meisten Hindernisse beseitigt waren, stieg die Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen wieder an. Viele Unternehmen kauften diese Flächen in bestimmten Gegenden auf, um dort landwirtschaftliche Betriebe, Hightech-Agraranlagen oder Industrieanlagen zu errichten. Alternativ erwarben zahlreiche Investoren landwirtschaftliche Flächen in Erwartung von Räumungen und Entschädigungszahlungen zu hohen Preisen.

Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen-Trai-Universität), teilt diese Ansicht und stellt fest, dass der Markt in der Praxis seit Jahren immer dann, wenn Informationen über Planungs- oder große Infrastrukturprojekte bekannt werden, häufig eine Welle kurzfristiger Landhortung erlebt, um von den Entschädigungsdifferenzen zu profitieren. Dies treibt nicht nur die Grundstückspreise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert rasant in die Höhe, sondern erhöht auch die Kosten für die Landräumung, was sich direkt auf die Effizienz öffentlicher Investitionen und den Projektfortschritt auswirkt.

Noch wichtiger ist jedoch, dass sich bei fortgesetzter Spekulation auf Basis von Planungsinformationen am Markt allmählich eine Mentalität des „Investierens auf Basis politischer Erwartungen“ entwickeln wird, anstatt sich an den tatsächlichen Landnutzungsbedürfnissen und dem realen Nutzungswert des Bodens zu orientieren. Dies ist schädlich für die stabile wirtschaftliche Entwicklung.

„ Eine Änderung des Landgesetzes, einschließlich einer Anpassung der Rechte der Landnutzer, wird dazu beitragen, diese Situation einzudämmen “, prognostizierte Herr Huy.

Die Entschädigung sollte sich an den Grundstückspreisen zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Planung orientieren.

Wenn Spekulationen auf Basis von Planungsinformationen weiterhin zugelassen werden, wird sich am Markt allmählich eine Mentalität entwickeln, die auf politischen Erwartungen basiert, anstatt auf dem tatsächlichen Flächennutzungsbedarf und dem realen Nutzungswert des Bodens. Dies ist schädlich für die stabile wirtschaftliche Entwicklung.

Herr Nguyen Quang Huy – CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität)

Experten kommentieren die vorgeschlagenen Änderungen des Landgesetzes und sind der Ansicht, dass die geplanten Änderungen, insbesondere die Bestimmungen zur Kontrolle von Grundstückstransaktionen während der Wartezeit auf den Landerwerb, um „Käufe und Verkäufe in Erwartung einer Entschädigung“ einzuschränken, im Kontext des Immobilienmarktes, der sich in einer Phase der Umstrukturierung hin zu mehr Transparenz und nachhaltiger Entwicklung befindet, ein lobenswertes Bemühen der Verwaltungsbehörde darstellen, den institutionellen Rahmen zu verbessern und Marktverzerrungen zu reduzieren.

Laut Herrn Nguyen Quang Huy sollte der Ansatz zur Eindämmung von Spekulationen, die auf eine Entschädigung hindeuten, jedoch eher darauf abzielen, die Vorteile zu kontrollieren, die nach der Bekanntgabe des Landerwerbs entstehen, als Transaktionen gänzlich zu verbieten.

Zunächst muss ein klarer „rechtlicher Zeitrahmen“ ab dem Datum der offiziellen Bekanntmachung der Landenteignung oder der Planungsveröffentlichung festgelegt werden. Nach Ablauf dieser Frist können zwar weiterhin Transaktionen durchgeführt werden, der Anspruch auf Entschädigung, Unterstützung oder Umsiedlungsmaßnahmen richtet sich jedoch nach dem ursprünglichen Landnutzer. Dieser Ansatz gewährleistet Markttransparenz und reduziert kurzfristige Spekulationsanreize.

Darüber hinaus ist Informationstransparenz von entscheidender Bedeutung. Wenn Planungsinformationen nicht öffentlich und einheitlich verfügbar sind, entstehen häufig Ungleichheiten beim Informationszugang, die bestimmten Spekulanten einen Vorteil gegenüber dem Markt verschaffen. Daher ist es notwendig, die Digitalisierung von Grundstücksdaten zu fördern, Planungsinformationen in Echtzeit öffentlich zugänglich zu machen und sicherzustellen, dass alle Bürgerinnen und Bürger gleichberechtigten Zugang zu Informationen haben.

Neben administrativen Instrumenten sollten weitere Forschungen zu finanziellen Instrumenten wie hohen Steuern auf kurzfristige Transaktionen oder dem Mehrwert durch Planungsänderungen durchgeführt werden. Dies ist zwar eine sanfte Lösung, hat aber langfristige Wirksamkeit und entspricht zudem den modernen Governance-Trends vieler Länder.

Laut Herrn Huy müssen die Kontrollmaßnahmen jedoch harmonisch gestaltet werden, da das Recht auf Landübertragung ein legitimes Eigentumsrecht des Volkes bleibt. Ziel sollte es sein, den Missbrauch von Richtlinien zum persönlichen Vorteil einzuschränken und nicht legitime zivile Transaktionen zu behindern.

Darüber hinaus ist der Vorschlag, dass diejenigen, die Landnutzungsrechte im Rahmen einer Übertragung, Schenkung oder Kapitaleinlage erhalten, nur Anspruch auf Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung haben, die denen derjenigen entsprechen, deren Land zuvor enteignet wurde, ein durchaus vernünftiger und praktikabler Ansatz.

Experten gehen davon aus, dass eine Änderung des Landgesetzes die Spekulation mit Grundstücken und die Hortung von Grundstücken in Erwartung einer Entschädigung eindämmen wird.

Der positive Aspekt besteht darin, dass dieser Vorschlag spekulative Anreize direkt beeinflusst. Wenn die Entschädigungszahlungen durch den Weiterverkauf von Land in der Zeit vor der Rekultivierung nicht mehr steigen, wird die Attraktivität des „Kaufs in Erwartung einer Entschädigung“ deutlich sinken.

Damit die Maßnahme jedoch ihre volle Wirkung entfalten kann, bedarf es eines vernetzten Grundstücksdatensystems, klarer Regelungen zu den Fristen für die "Finalisierung der Rechte" sowie erhöhter Transparenz und Überwachung ungewöhnlicher Transaktionen in Gebieten, in denen Grundstücke für den Erwerb vorbereitet werden.

„ Bei einer umfassenden Umsetzung wäre dies nicht nur eine Lösung für ein kurzfristiges Marktphänomen, sondern würde auch dazu beitragen, ein transparenteres Immobilienumfeld zu schaffen, Spekulationen zu reduzieren und die Landressourcen langfristig in Richtung einer substanzielleren und nachhaltigeren wirtschaftlichen Entwicklung zu lenken “, betonte Herr Huy.

Ein führender Vertreter eines Immobilienunternehmens in Hanoi schlug vor, zur Eindämmung von Grundstücksspekulationen in Erwartung von Entschädigungen das Grundstücksgesetz so zu gestalten, dass Entschädigungen ausschließlich auf Grundlage der aktuellen Grundstücksnutzung zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bauvorhabens gewährt werden und nicht etwaige Preissteigerungen nach Veröffentlichung der Projektinformationen berücksichtigt werden. Gleichzeitig sollten die Entschädigungsansprüche von Grundstückskäufern nach Bekanntgabe des Bauvorhabens eingeschränkt werden.

Chau Anh

Quelle: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html