Die Liquidität bricht ein. Werden die Primärpreise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 sinken?

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Der jüngste Bericht von Cushman & Wakefield zeigt, dass im vierten Quartal 2022 die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt um 21 % stiegen, da Luxuswohnungen den Produktkorb abdeckten, die Sekundärpreise jedoch um 15 % sanken und der Konsum um fast 80 % zurückging.

Daten zur Preissenkung für Bohrmaschinenarbeitskräfte im Jahr 2023, Bild 1

Der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete einen durchschnittlichen Erstverkaufspreis (Erstverkauf durch Investoren) von 3.400 USD/m2, ein Anstieg um 21 % im Vergleich zum vorherigen Quartal.

Trotz des Anstiegs der Primärpreise verzeichnete der Wohnungsmarkt in HCMC weniger als 900 verkaufte Einheiten, ein Rückgang von 76 % gegenüber dem Vorquartal. Der Wohnungsverbrauch im letzten Quartal 2022 ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 86–89 % zurück.

Cushman & Wakefield erklärte, dass die rekordniedrige Liquidität von Wohnungen im vierten Quartal 2022 aufgrund der Überprüfung der Anleiheemission durch die Regierung und der Verschärfung der Kreditkontrollpolitik teilweise zu einer vorsichtigen Kaufmentalität geführt habe. Die Kreditkontrolle im Immobiliensektor und rechtliche Probleme setzten den Markt unter Druck. Daher warten sowohl Käufer als auch Investoren die neue Politik im Jahr 2023 ab, bevor sie eine Entscheidung treffen.

Zuvor hatte Batdongsan in seinem Bericht bereits erklärt, dass die Wohnungspreise auf dem südlichen Primärmarkt in den letzten drei Monaten des Jahres 2022 um 3–4 % gestiegen seien und sich in die oberen und mittleren Preisklassen verschoben hätten, die Liquidität jedoch schwach gewesen sei. Im vierten Quartal wurden auf dem gesamten Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und den südlichen Provinzen nur 100 Wohnungen im Korb der neu angebotenen Wohnungen angeboten – der niedrigste Wert des Jahres. Eine so geringe Wohnungsliquidität wie im vierten Quartal war in den letzten fünf Jahren vor dem Tet-Fest – der Hochphase der umsatzstärksten Immobilientransaktionen des Jahres – nie zuvor aufgetreten.

Die Immobilienpreise auf dem Primär- und Sekundärmarkt haben sich gegenläufig entwickelt, und die Kluft wird größer. So stiegen die Primärpreise in den ersten beiden Monaten des vierten Quartals im Vergleich zum Jahresbeginn zwar noch um 10 %, die Sekundärpreise sanken jedoch in vielen Fällen um 10–20 %, wobei einige finanziell überforderte Investoren bereit waren, ihre Preise im Vergleich zum Jahresbeginn um 25–30 % anzupassen.

Die Ähnlichkeit zwischen Primär- und Sekundärmarkt besteht jedoch darin, dass die Liquidität stark zurückgegangen ist. Der Cashflow der Käufer ist blockiert, und gleichzeitig halten sich viele Anleger aufgrund der großen Differenz zwischen den Verkaufspreisen auf Primär- und Sekundärmärkten vom Markt fern, halten Bargeld und warten auf tiefere Korrekturen, um den Tiefpunkt zu erreichen.

Laut den Ergebnissen einer von Batdongsan.com.vn im zweiten Quartal 2022 durchgeführten Umfrage zur Nutzerpsychologie mit mehr als 1.000 Kunden gingen nur etwa 10 % der Nutzer bei der Frage nach der Prognose der Immobilienpreisschwankungen im Jahr 2023 davon aus, dass die Immobilienpreise sinken würden. Mehr als 84 % der übrigen Befragten glaubten, dass die Immobilienpreise in diesem Jahr weiter steigen würden.

40 % der Nutzer gehen davon aus, dass die Immobilienpreise um 5 bis 10 % steigen werden. 23 % meinen, der Anstieg könnte über 10 % liegen und nur 17 % prognostizieren einen leichten Anstieg der Immobilienpreise um weniger als 5 %.

Experten zufolge ist es angesichts steigender Projektentwicklungskosten schwierig, die Preise für Primärimmobilien zu senken. Im Zeitraum 2012/13 befand sich der Markt aufgrund eines Überangebots und eines hohen Angebots bei gleichzeitig geringer Nachfrage in einer Krise, was zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 20–30 % führte. Auch heute ist die Marktnachfrage weiterhin sehr hoch, das Angebot jedoch knapp. Daher ist trotz der geringen Liquidität weiterhin mit einem Rückgang der Preise für Primärimmobilien zu rechnen.

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