Barrieren beseitigen, sozialen Wohnungsbau mit neuen Ressourcen und Strategien entwickeln

(Chinhphu.vn) – Mit dem Ziel, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu bauen, werden eine Reihe konkreter Maßnahmen vorgeschlagen und entwickelt. Engpässe bei Verfahren, Grundstücksfinanzierung und Kapital bremsen die Umsetzung jedoch weiterhin und erfordern synchrone Lösungen, um diese zu beseitigen.

Workshop „Investitionen in den sozialen Wohnungsbau: Neuer Kontext, neue Chancen“ – Foto: VGP/HT

Identifizierung der Engpässe im sozialen Wohnungsbau

Im Januar 2023 genehmigte der Premierminister das Projekt zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen (NOXH) für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030. Nach Angaben des Bauministeriums wurden jedoch nach mehr als drei Jahren nur 657 Projekte umgesetzt, und die Zahl der fertiggestellten Einheiten erreichte bis 2025 nur 15,6 % des Ziels.

Auf dem Workshop „Investitionen in den sozialen Wohnungsbau: Neuer Kontext, neue Chancen“, der am Nachmittag des 27. Mai vom Nha Doi Tu Magazine organisiert wurde, nannte Frau Tong Thi Hanh, Direktorin der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, mehrere Gründe. Erstens sei die Umsetzungsorganisation noch unzureichend, Unternehmen hätten bei Investitionen in Sozialwohnungen größere Schwierigkeiten als bei gewerblichen Wohnungen. Zweitens seien die Investitionsverfahren langwierig, der Zugang zu Vorzugsregelungen schwierig und der Mietwohnungsfonds noch nicht entwickelt.

Darüber hinaus stellt der häufige Besitz von Eigenheimen ein großes Hindernis für die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes dar. Frau Hanh betonte, dass der Staat ein bahnbrechendes, langfristig ausgerichtetes politisches System schaffen müsse, damit sich die Menschen langfristig in einer Mietwohnung sicher fühlen. Ein wichtiger Vorschlag im neuen Resolutionsentwurfder Nationalversammlung ist daher die Einrichtung eines Nationalen Wohnungsbaufonds, der in Mietprojekte investieren soll, um Menschen zu unterstützen, die sich den Kauf einer Wohnung nicht leisten können.

Darüber hinaus umfasst das vorgeschlagene Kapital für den Fonds den Staatshaushalt sowie Mittel von Unternehmen, Einzelpersonen und verwandten Organisationen. Dies bildet die Grundlage für eine langfristige Sozialversicherungspolitik – ein neuer Mechanismus, der laut Frau Hanh den sozialen Wohnungsbau vorantreiben wird.

Frau Tong Thi Hanh – Direktorin der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement, Bauministerium – Foto: VGP/HT

Bedarf an umfassender Planung, offenen Mechanismen und spezialisierten Kapitalfonds

Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association, lieferte eine Perspektive aus der Marktrealität und wies darauf hin, dass viele Kommunen in ihren jährlichen sozioökonomischen Entwicklungsplänen keine Ziele für den sozialen Wohnungsbau berücksichtigt hätten, was zu einem Stillstand der Fortschritte führe.

Herr Khoi schlug vor, dass die Gemeinden den tatsächlichen Bedarf an Wohnraum, der dem Einkommen der Menschen entspricht, klar ermitteln und gleichzeitig saubere Landfonds mit bequemer Verkehrs- und sozialer Infrastruktur planen müssten.

Herr Khoi betonte jedoch, dass ein Mechanismus zur Umwandlung von Gewerbe- und Umsiedlungswohnungen in Sozialwohnungen geschaffen werden müsse, um das Angebot zu erhöhen. Obwohl das Wohnungsbaugesetz von 2023 Vorzugsregelungen für Investoren vorsieht, überschneiden sich die Regelungen immer noch und es mangelt an konkreten Vorgaben, was vielerorts zu Verwirrung führt. Die Verpflichtung von Investoren, 20 % ihres Grundstücksfonds für Sozialwohnungen bereitzustellen, ohne entsprechende substanzielle Unterstützung zu erhalten, mindert die Investitionsattraktivität ebenfalls.

Herr Khoi schlug vor, dass Vietnam die Ausrichtung des Sozialwohnungsfonds wie im Entwurf beibehalten solle. Dazu gehöre die Förderung des Baus von Mietwohnungen, des Kaufs von preisgünstigen Häusern sowie die Unterstützung von Unternehmen und Käufern. Die vorgeschlagene Kapitalstruktur sieht vor, dass 30–35 % aus dem Haushalt, 40 % von den begünstigten Personen und Unternehmen und der Rest aus Quellen wie der Einziehung von Geldern in Höhe von Grundstücksfonds oder dem Verkauf öffentlicher Vermögenswerte stammen.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, teilte diese Ansicht und kommentierte: Vietnam verfügt im Gegensatz zu Industrieländern nicht über einen spezialisierten nationalen Wohnungsbaufonds. Herr Luc analysierte, dass Fondsmodelle auf dem internationalen Markt oft fünf Gemeinsamkeiten aufweisen: Die Regierung spielt eine Rolle bei der Schaffung; der Fonds bietet finanzielle Unterstützung sowohl für die Angebots- als auch für die Nachfrageseite; Kapital aus dem Staatshaushalt und von den Begünstigten; Unterstützung sowohl für Sozialwohnungen als auch für preiswerten Wohnraum; und er verfügt über eine unabhängige Betriebsagentur.

Noch wichtiger ist, dass der Fonds nach einem Einnahmen-Ausgaben-Modell arbeiten sollte, das Kostendeckung, Nachhaltigkeit und Gemeinnützigkeit gewährleistet. Die Unterstützungsformen müssen vielfältig sein und von Darlehen, Garantien, Zinszuschüssen und Investitionen in die Rodung bis hin zur Priorisierung praktischer Maßnahmen reichen, die sofort umgesetzt werden können.

Aus geschäftlicher Sicht ist Vu Quoc Huy, stellvertretender Generaldirektor von Taseco Land, überzeugt, dass vereinfachte Verfahren und die schnelle Erteilung von Eigentumszertifikaten Menschen mit geringem Einkommen den Zugang zu Sozialwohnungen erleichtern werden. Er hofft, dass die neue Verordnung administrative Hürden abbauen und optimale Bedingungen für die Menschen schaffen wird.

Andere Experten betonen die Notwendigkeit, die finanziellen Anforderungen an Käufer zu senken. Beispielsweise sollten die Kreditzinsen während der gesamten Laufzeit festgeschrieben sein oder nur 50–60 % des Marktzinses betragen. Die Kreditlaufzeiten sollten verlängert werden, um den finanziellen Druck auf Privatpersonen und Unternehmen zu verringern.

Insbesondere bei der Umsetzung durch Geschäftsbanken sollte eine klare und transparente Zinssubventionspolitik verfolgt werden, die in kurzen Zyklen umgesetzt wird, um Anreize für die Umsetzung zu schaffen. Gleichzeitig muss der Staat einen wirksamen Kontroll- und Aufsichtsmechanismus schaffen, um einen Missbrauch des Fonds zu verhindern.

Herr Minh

Quelle: https://baochinhphu.vn/thao-go-rao-can-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tu-nguon-luc-va-chinh-sach-moi-102250527195819057.htm