Beseitigung von Hindernissen, Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus aus neuen Ressourcen und politischen Maßnahmen

(Chinhphu.vn) – Mit dem Ziel, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu errichten, werden derzeit verschiedene Maßnahmen vorgeschlagen und entwickelt. Allerdings verlangsamen bestehende Verfahrensengpässe sowie Probleme bei der Grundstücksfinanzierung und der Kapitalbeschaffung die Umsetzung und erfordern abgestimmte Lösungsansätze.

Workshop „Investitionen in den sozialen Wohnungsbau: Neuer Kontext, neue Chancen“ – Foto: VGP/HT

Identifizierung der Engpässe im sozialen Wohnungsbau

Im Januar 2023 genehmigte der Premierminister das Projekt zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030. Laut Bauministerium wurden jedoch nach mehr als drei Jahren erst 657 Projekte umgesetzt, und die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten erreichte bis 2025 lediglich 15,6 % des Zielwerts.

Auf dem Workshop „Investitionen in den sozialen Wohnungsbau: Neues Umfeld, neue Chancen“, der am Nachmittag des 27. Mai vom Investor Magazine veranstaltet wurde, nannte Frau Tong Thi Hanh, Direktorin der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, mehrere Gründe. Erstens sei die Umsetzungsorganisation noch unzureichend, und Unternehmen sähen sich bei Investitionen in den sozialen Wohnungsbau mit größeren Schwierigkeiten konfrontiert als im gewerblichen Wohnungsbau. Zweitens seien die Investitionsverfahren langwierig, der Zugang zu Förderprogrammen schwierig und der Mietwohnungsfonds noch nicht ausreichend entwickelt.

Darüber hinaus stellt der weit verbreitete Besitz von Wohneigentum ein erhebliches Hindernis für die Entwicklung von Mietwohnungen dar. Frau Hanh betonte, dass der Staat ein wegweisendes, langfristig orientiertes politisches System schaffen müsse, damit sich die Menschen bei der Anmietung einer Wohnung langfristig sicher fühlen. Daher sieht der neue Resolutionsentwurf der Nationalversammlung die Einrichtung eines nationalen Wohnungsbaufonds vor, der in Mietprojekte investieren und so Menschen unterstützen soll, die sich kein Haus leisten können.

Darüber hinaus umfasst das vorgeschlagene Kapital des Fonds den Staatshaushalt sowie Mittel von Unternehmen, Privatpersonen und verwandten Organisationen. Dies bildet die Grundlage einer langfristigen Sozialversicherungspolitik – ein neuer Mechanismus, der laut Frau Hanh den sozialen Wohnungsbau ankurbeln wird.

Frau Tong Thi Hanh – Direktorin der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium – Foto: VGP/HT

Erfordert umfangreiche Planung, offene Mechanismen und spezialisierte Kapitalfonds

Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, erläuterte die Realität des Marktes und merkte an, dass viele Kommunen die Ziele für den sozialen Wohnungsbau noch nicht in ihre jährlichen sozioökonomischen Entwicklungspläne aufgenommen hätten, was zu einem Stillstand des Fortschritts führe.

Herr Khoi schlug vor, dass die Kommunen den tatsächlichen Wohnraumbedarf, der dem Einkommen der Bewohner entspricht, klar ermitteln und gleichzeitig saubere Grundstücke mit guter Verkehrs- und Sozialinfrastruktur planen müssen.

Herr Khoi betonte darüber hinaus die Notwendigkeit, einen Mechanismus einzuführen, der die Umwandlung von Gewerbe- und Umsiedlungsprojekten in Sozialwohnungen ermöglicht, um das Angebot zu erhöhen. Obwohl das Wohnungsbaugesetz von 2023 Investoren begünstigt, überschneiden sich die Regelungen weiterhin und es fehlen konkrete Vorgaben, was in vielen Regionen zu Verwirrung führt. Die Verpflichtung für Investoren, 20 % ihres Grundstücksvermögens für den Bau von Sozialwohnungen bereitzustellen, ohne begleitende substanzielle Unterstützung, mindert zudem die Investitionsattraktivität.

Herr Khoi schlug daraufhin vor, dass Vietnam die im Entwurf vorgesehene Ausrichtung des Sozialwohnungsfonds beibehalten solle, einschließlich der Förderung des Baus von Mietwohnungen und preisgünstigen Eigentumswohnungen sowie der Unterstützung von Unternehmen und Käufern. Die vorgeschlagene Kapitalstruktur sieht 30–35 % aus dem Staatshaushalt, 40 % von den Nutznießern (Privatpersonen und Unternehmen) und den Rest aus Quellen wie der Erhebung von Gegenwerten aus Grundstücksverkäufen oder dem Verkauf öffentlicher Vermögenswerte vor.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom von BIDV, teilt diese Ansicht und kommentierte: Vietnam verfügt nicht über einen spezialisierten nationalen Wohnungsbaufonds wie die Industrieländer. Herr Luc analysierte, dass Fondsmodelle auf dem internationalen Markt häufig fünf Gemeinsamkeiten aufweisen: Die Regierung ist an der Schaffung von Wohnraum beteiligt; der Fonds bietet finanzielle Unterstützung sowohl für Angebots- als auch für Nachfrageseite; das Kapital stammt aus dem Staatshaushalt und von den Begünstigten; er fördert sowohl sozialen Wohnungsbau als auch kostengünstigen Wohnraum; und er verfügt über eine unabhängige Betreibergesellschaft.

Wichtiger noch: Dr. Can Van Luc ist der Ansicht, dass der Fonds nach einem Einnahmen-Ausgaben-Modell arbeiten sollte, um Kostendeckung, Nachhaltigkeit und Gemeinnützigkeit zu gewährleisten. Die Unterstützungsformen müssen vielfältig sein und von Darlehen über Bürgschaften und Zinszuschüsse bis hin zu Investitionen in die Landrodung reichen. Dabei sollten praktische Maßnahmen priorisiert werden, die sofort umgesetzt werden können.

Aus geschäftlicher Sicht ist Herr Vu Quoc Huy, stellvertretender Generaldirektor von Taseco Land, überzeugt, dass vereinfachte Verfahren und eine schnellere Ausstellung von Eigentumsurkunden einkommensschwachen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen erleichtern werden. Er hofft, dass die neue Verordnung administrative Hürden tatsächlich beseitigt und optimale Bedingungen für die Bevölkerung schafft.

Andere Experten betonen hingegen die Notwendigkeit, den finanziellen Aufwand für Käufer zu reduzieren. So sollten beispielsweise die Kreditzinsen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben oder auf 50–60 % der marktüblichen Zinssätze begrenzt werden; die Kreditlaufzeiten sollten verlängert werden, um den finanziellen Druck auf Privatpersonen und Unternehmen zu verringern.

Insbesondere bei der Umsetzung über Geschäftsbanken bedarf es einer klaren und transparenten Zinssubventionspolitik, die in kurzen Zyklen festgelegt wird, um Anreize für die Umsetzung zu schaffen. Gleichzeitig muss der Staat einen wirksamen Kontroll- und Aufsichtsmechanismus einrichten, um sicherzustellen, dass der Fonds nicht missbraucht wird.

Herr Minh

Quelle: https://baochinhphu.vn/thao-go-rao-can-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tu-nguon-luc-va-chinh-sach-moi-102250527195819057.htm