Der Immobilienmarkt ist kurzfristig "heiß".

Das Bauministerium stellte fest, dass Grundstückstransaktionen und -preise in den einzelnen Regionen seit Jahresbeginn im Vergleich zum letzten Quartal 2024 stark geschwankt haben. Hauptgrund hierfür sind Informationen über die Zusammenlegung von Provinzen und Städten. In den Provinzen und Städten, die als Standorte neuer Verwaltungsbehörden ausgewählt wurden, stieg das Preisniveau, und auch die Anzahl der Transaktionen nahm tendenziell zu.

Das Wohngebiet Dong Oi im Bezirk Ninh My der Stadt Hoa Lu wird im März 2025 ausgeschrieben.

Das Preis- und Transaktionsvolumenwachstum in den genannten Gebieten ist jedoch spekulativ und birgt erhebliche Risiken für den Immobilienmarkt. Die Behörden vielerorts haben vor dieser Entwicklung gewarnt und verstärken die Marktkontrolle und -steuerung.

Laut dem kürzlich veröffentlichten Bericht des Bauministeriums zur Lage des Immobilienmarktes im ersten Quartal 2025 wurden landesweit 101.049 erfolgreiche Grundstückstransaktionen verzeichnet, ein Anstieg von 16,4 % gegenüber dem Vorquartal und 3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Segment der Wohnungen und Einfamilienhäuser belief sich hingegen lediglich auf 33.500 Einheiten.

Ein Vergleich dieser beiden Segmente zeigt, dass das Transaktionsvolumen von Grundstücken im letzten Quartal mehr als dreimal so hoch war wie das gesamte Transaktionsvolumen von traditionellen Wohnimmobilien. Diese seltene Diskrepanz deutet auf einen starken Kapitalzufluss in Grundstücke hin.

Parallel zum hohen Transaktionsvolumen sind auch die Grundstückspreise stark gestiegen. So haben sich beispielsweise in Bac Giang die Grundstückspreise in einigen Gebieten der Stadt Bac Giang im Vergleich zu Ende 2024 um über 20 % erhöht. Ähnlich verhält es sich in Phu Tho: In einigen Wohngebieten, sogar in verlassenen Stadtgebieten wie Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu und Gia Cam, sind die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20–30 % gestiegen. Auch in Hai Phong haben sich die Preise für Grundstücke in Kien Thuy, An Dong und Thuy Nguyen im Vergleich zu Ende 2024 um 15–20 % verteuert.

In der südlichen Region bleibt Nhon Trach (Provinz Dong Nai ) ein Brennpunkt für den Immobilienboom. Allein in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen die Grundstückspreise in einigen Gebieten von Long Tho, Phu Dong und Phuoc Khanh um 20–30 %, stellenweise sogar um über 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Experten gehen davon aus, dass die Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten auf Provinzebene Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat und in einigen Gebieten zu stark steigenden Preisen führt. Diese Situation dürfte jedoch nur von kurzer Dauer sein.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung, kommentierte dieses Phänomen wie folgt: „Immer wenn Informationen über die Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten auf Provinzebene bekannt werden, zeigt der Immobilienmarkt in den betroffenen Gebieten starke Schwankungen. Spekulanten nutzen die Erwartungen der Öffentlichkeit und der Investoren an geplante und infrastrukturelle Änderungen aus und drängen mit diversen Gewinnstrategien schnell auf den Markt.“

„Der Mechanismus zur Preismanipulation beginnt üblicherweise mit der Verbreitung von Gerüchten über Stadtplanung oder den Standort eines neuen Verwaltungszentrums, um die Kaufbereitschaft anzukurbeln. Anschließend führen diese Gruppen möglicherweise Insidergeschäfte durch, um einen künstlichen Hype zu erzeugen, der die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit in die Höhe treibt und weit über ihren tatsächlichen Wert hinaus steigen lässt“, analysierte Herr Luong.

Dieser Experte rät, dass Kunden, um nicht in die Falle von Spekulationsblasen zu tappen, zwischen einem Immobilienmarkt mit echtem Wert und einem spekulativen Markt unterscheiden müssen. Ein wirklich gesunder Markt muss auf der tatsächlichen Kaufkraft der Bevölkerung basieren und von transparenter Planung und rechtlichen Informationen der Behörden begleitet werden. Immobilien in einem realen Markt müssen hingegen das Potenzial haben, durch Vermietung oder gewerbliche Aktivitäten einen Cashflow zu generieren und durch eine klar definierte oder sich entwickelnde Verkehrsinfrastruktur und entsprechende Annehmlichkeiten unterstützt werden.

Nicht nur Grundstücke und Wohnraum sind betroffen, sondern die Zusammenlegung der Provinzgrenzen verleiht auch dem Industrieimmobilienmarkt neue Dynamik. Experten erwarten sogar, dass dies dem vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt in dieser strategischen Transformationsphase einen Schub geben und die Entstehung großflächiger Industrie- und Stadtgebiete begünstigen wird, die für internationale Investoren attraktiver sind.

Herr Thomas Rooney, stellvertretender Leiter der Abteilung für Industrieberatung bei Savills Hanoi, erklärte, dass die Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten nicht nur eine Änderung geografischer Grenzen darstelle, sondern auch darauf abziele, den Verwaltungsapparat zu straffen, die Planungsfragmentierung zu verringern und die Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Regionen zu steigern. Bei ordnungsgemäßer Umsetzung werde dies den Weg für die Bildung integrierter urban-industrieller Ökosysteme ebnen und diese für ausländische Investitionen attraktiver machen, da diese zunehmend selektiver bei der Wahl ihrer Investitionsziele vorgehen.

Demzufolge können die Provinzen mehr neue Industriegebiete mit größeren Flächen planen und so mehr Optionen für Unternehmen schaffen. Dank des erhöhten Landangebots finden in- und ausländische Unternehmen leichter geeignete Standorte für ihre Fabriken und vermeiden so die Knappheit an Industrieflächen in stark nachgefragten Gebieten.

Darüber hinaus haben Provinzen mit größeren Flächen nach dem Zusammenschluss die Möglichkeit, ihre Zonen klarer zu definieren und dadurch spezialisierte Industrieparks oder Industriekomplexe zu entwickeln, wie zum Beispiel unterstützende Industrieparks oder spezialisierte unterstützende Industrieparks, die Komponenten und Teile für große Fertigungsindustrien oder spezifische Branchen wie die Automobil- oder Halbleiterindustrie liefern.

„Regionen, die bereits jetzt attraktive Investitionsstandorte sind, werden sich durch Zusammenschlüsse und eine engere Abstimmung in der Planung hinsichtlich Infrastruktur, Arbeitskräften und Entwicklungsorientierung gegenseitig ergänzen. Ein größerer Maßstab hilft den Regionen, höhere Standards in Infrastruktur und Management zu erreichen und dadurch ihre Position in der globalen Wertschöpfungskette zu stärken“, analysierte Thomas.

Bevor sich die langfristigen Vorteile realisieren lassen, werden jedoch kurzfristige Herausforderungen auftreten. Dies liegt daran, dass administrative Grenzänderungen unweigerlich eine Reihe von Faktoren beeinflussen werden, von der Flächennutzungsplanung und Investitionsgenehmigungen bis hin zu rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Umwelt und Bauwesen.

Laut Thomas Rooney könnten Unternehmen kurzfristig aufgrund von Management- und Richtlinienänderungen, die in den fusionierten Gebieten noch nicht aufeinander abgestimmt sind, Schwierigkeiten haben. Langfristig bietet dies jedoch eine große Chance, einen transparenteren und effektiveren Rechtsrahmen zu schaffen. Die Koordinierung und Standardisierung von Verfahren in den neuen Verwaltungsgebieten wird dazu beitragen, Zeit zu sparen und das Vertrauen der Investoren zu stärken.

Im Bereich der Industrieimmobilien, wo Stabilität und Planungssicherheit von entscheidender Bedeutung sind, werden einheitliche Verfahren und Richtlinien den Weg für großflächige Industrieparks ebnen, die Logistikinfrastruktur, Satellitenstädte und interregionale Verkehrsverbindungen integrieren.

Werden die Fusionen mit Infrastrukturinvestitionen, insbesondere in Ringstraßen, Seehäfen, Flughäfen und digitale Infrastruktur, umgesetzt, sind Industrieparks nicht länger an administrative Grenzen gebunden. Unternehmen können dann auf Arbeitskräfte aus mehr Regionen zugreifen und gleichzeitig ihre Betriebskosten optimieren.

Die Entwicklung der überregionalen Infrastruktur treibt auch den Trend zur Abkehr von traditionellen Industriestandorten voran, wo das Angebot begrenzt und die Investitionskosten steigen. Neue Standorte mit ausreichendem, günstigem Land und verbesserter Infrastruktur haben die Chance, sich zu neuen Industriezentren zu entwickeln.

NBO

Quelle: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm