Immobilienmarkt kurzfristig „heiß“

Das Wohngebiet Dong Oi im Bezirk Ninh My in der Stadt Hoa Lu wird im März 2025 ausgeschrieben.

Allerdings enthält das Preis- und Transaktionswachstum in den oben genannten Gebieten spekulative Elemente und birgt zahlreiche Risiken für den Immobilienmarkt. Die Behörden vielerorts haben vor dieser Situation gewarnt und gleichzeitig die Marktkontrolle und -verwaltung verstärkt.

Statistiken des Bauministeriums im soeben veröffentlichten Bericht zur Immobilienmarktlage im ersten Quartal 2025 zeigen, dass im gesamten Land 101.049 erfolgreich gehandelte Grundstücke verzeichnet wurden, was einem Anstieg von 16,4 % gegenüber dem Vorquartal und 3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser erreichte derweil allein mehr als 33.500 Produkte.

Ein Vergleich dieser beiden Segmente zeigt, dass das Volumen der Grundstückstransaktionen im letzten Quartal mehr als dreimal so hoch war wie das Gesamtvolumen der Transaktionen herkömmlicher Wohnimmobilienprodukte. Dies ist eine seltene „Phasenverschiebung“, die zeigt, dass in großem Umfang Geld in den Landbau fließt.

Einhergehend mit dem großen Transaktionsvolumen verzeichneten auch die Grundstückspreise einen starken Anstieg. In Bac Giang beispielsweise sind die Grundstückspreise in einigen Stadtteilen gesunken. Bac Giang ist im Vergleich zum Ende des Jahres 2024 um über 20 % gestiegen. Auch in Phu Tho sind in einigen Wohngebieten und sogar in städtischen Gebieten, die seit vielen Jahren verlassen sind, in den Gebieten Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu und Gia Cam die Grundstückspreise im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 20 – 30 % gestiegen. Oder in Hai Phong: Die Grundstückspreise in Kien Thuy, An Dong und Thuy Nguyen stiegen im Vergleich zum Ende des Jahres 2024 um 15–20 %.

In der südlichen Region wird Nhon Trach ( Dong Nai ) immer mehr zu einem Ort des „Landfiebers“. Allein in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen die Grundstückspreise in einigen Gebieten von Long Tho, Phu Dong und Phuoc Khanh um 20 bis 30 %, in manchen Gegenden sogar um über 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Experten gehen davon aus, dass die Zusammenlegung der Provinzverwaltungen gewisse Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat und in manchen Gegenden zu starken Preissteigerungen führt. Dieser Zustand hält allerdings nur kurz an.

Zu diesem Phänomen bemerkte Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, dass jedes Mal, wenn Informationen über die Zusammenlegung von Provinzverwaltungseinheiten auftauchen, der Immobilienmarkt in den entsprechenden Gebieten Anzeichen starker Schwankungen zeige. Einige Spekulantengruppen sind schnell mit ihren gewinnbringenden Tricks in das Spiel eingestiegen und haben die Erwartungen der Bevölkerung und der Investoren hinsichtlich Änderungen in der Planung und Infrastruktur ausgenutzt.

„Der Preisinflationsmechanismus beginnt oft mit der Verbreitung von Gerüchten über die Planung oder den Standort des neuen Verwaltungszentrums, um die Kauflust anzuregen. Anschließend können diese Gruppen interne Transaktionen durchführen, um einen künstlichen ‚Fiebereffekt‘ zu erzeugen, der die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit in die Höhe schnellen lässt und weit über ihren tatsächlichen Wert hinaus treibt“, analysierte Herr Luong.

Um nicht in die „Falle“ des virtuellen Fiebers zu tappen, empfiehlt dieser Experte, dass Kunden zwischen dem Immobilienmarkt mit realem Wert und dem virtuellen Markt unterscheiden müssen. Ein wirklich gesunder Markt muss auf dem tatsächlichen Kaufbedarf und der Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung basieren und von transparenter Planung und rechtlichen Informationen seitens der Behörden begleitet sein. Auf der anderen Seite müssen Immobilien auf dem realen Markt in der Lage sein, durch Vermietung oder Gewerbe einen Cashflow zu generieren und über eine klar ausgebaute oder sich entwickelnde Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur verfügen.

Nicht nur Grundstücke und Wohnungen sind betroffen, auch bei Gewerbeimmobilien sorgt die Zusammenlegung der Provinzverwaltungsgrenzen für Bewegung. Experten erwarten sogar, dass es dem vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt in der strategischen Übergangsphase einen „Schub“ verleihen wird. Schaffung eines Hebels für die Bildung großflächiger Industrie- und Stadtgebiete, die in den Augen internationaler Investoren attraktiver sind.

Herr Thomas Rooney, stellvertretender Direktor der Industrieberatungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte, dass die Zusammenlegung von Verwaltungseinheiten nicht nur eine Änderung der Grenzen darstelle, sondern auch das Ziel habe, den Apparat zu straffen, die Fragmentierung der Planung zu verringern und die Wettbewerbsfähigkeit zwischen den Kommunen zu steigern. Bei richtiger Umsetzung wird es den Weg für die Bildung integrierter urban-industrieller Ökosysteme ebnen, die für ausländische Investitionsströme attraktiver werden, die bei der Zielauswahl immer selektiver vorgehen.

Dementsprechend können die Provinzen mehr neue Industrieparks mit größeren Flächen planen und so den Unternehmen mehr Möglichkeiten bieten. Durch die Erhöhung der Grundstücksfonds können in- und ausländische Unternehmen leichter geeignete Standorte für die Eröffnung von Fabriken finden und so den Mangel an Industrieland in Gegenden mit hoher Nachfrage vermeiden.

Darüber hinaus haben Provinzen mit größeren Flächen nach der Fusion die Möglichkeit, die Zoneneinteilung klarer zu trennen und so spezialisierte Industrieparks oder Industriekomplexe zu entwickeln, beispielsweise unterstützende Industrieparks oder spezialisierte unterstützende Industrieparks, die auf die Bereitstellung von Komponenten und Ersatzteilen für große Fertigungsindustrien oder eine bestimmte Fertigungsindustrie wie die Automobil- und Halbleiterindustrie spezialisiert sind.

„Standorte, die bereits heute als attraktive Investitionsstandorte gelten, werden sich durch eine Zusammenlegung und engere Planungszusammenarbeit in puncto Infrastruktur, Arbeitskräfte und Entwicklungsorientierung ergänzen. Großflächige Projekte helfen den Standorten, höhere Standards in Infrastruktur und Management zu erreichen und so ihre Position in der globalen Wertschöpfungskette zu verbessern“, analysierte Herr Thomas.

Allerdings wird es kurzfristige Herausforderungen geben, bevor langfristige Vorteile realisiert werden können. Denn die Anpassung der Verwaltungsgrenzen wird sich zwangsläufig auf eine Reihe von Faktoren auswirken, von der Flächennutzungsplanung über die Genehmigung von Investitionen bis hin zu rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Umwelt und Bauwesen.

Laut Thomas Rooney könnten die Unternehmen daher kurzfristig aufgrund von Änderungen im Management und bei den Richtlinien, die zwischen den fusionierten Standorten noch nicht abgestimmt wurden, in Schwierigkeiten geraten. Langfristig ist dies jedoch eine große Chance, einen transparenteren und wirksameren Rechtsrahmen aufzubauen. Durch die Koordinierung und Vereinheitlichung der Verfahren in den neuen Verwaltungsbereichen wird Zeit gespart und das Vertrauen der Anleger gestärkt.

Bei Industrieimmobilien sind Planungsstabilität und -klarheit von entscheidender Bedeutung. Durch die Vereinheitlichung von Verfahren und Richtlinien wird der Weg für großflächige Industrieparks geebnet, die eine Logistikinfrastruktur, Satellitenstädte und überregionale Verkehrsverbindungen integrieren.

Wenn die Fusion parallel zu Investitionen in die Infrastruktur – vor allem in den Bau von Umgehungsstraßen, Seehäfen, Flughäfen und digitaler Infrastruktur – erfolgt, sind Industrieparks nicht länger an Verwaltungsgrenzen gebunden. Dann können Unternehmen bei optimierten Betriebskosten auf Arbeitskräfte an mehr Standorten zugreifen.

Der Ausbau der interregionalen Infrastruktur fördert zudem eine Abkehr von den traditionellen Industriemärkten, wo das Angebot begrenzt ist und die Investitionskosten steigen. Neue Orte mit großen, günstigen Grundstücksreserven und verbesserter Infrastruktur haben die Chance, sich zu neuen Industriezentren zu entwickeln.

NBO

Quelle: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm