Der Grundstücksmarkt in Hoc Mon und Cu Chi scheint von einer Welle von Verlustreduzierungen betroffen zu sein.

Die Phase der mehrfachen Steigerung wurde abgeschlossen.

War der Immobilienmarkt in den Bezirken Hoc Mon und Cu Chi Anfang 2021 noch recht ruhig, so rückte er Anfang 2022 in den Fokus der Investoren. Bereits Anfang 2022 erzielten Grundstücke in dieser Gegend Verkaufspreise, die das Zwei- bis Dreifache des Kaufpreises betrugen, und avancierten damit zu einem der Highlights des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Zur Erklärung des Immobilienbooms führten viele Experten die drastischen Preissteigerungen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt auf den gesamten Immobilienmarkt zurück. Seitdem hat sich auch der Markt in den Vororten entwickelt und ist in den Preiskampf eingestiegen, da dort noch Entwicklungspotenzial besteht.

Darüber hinaus wirkt sich der Vorschlag, den Bezirk Cu Chi zu einer direkt zu Ho-Chi-Minh-Stadt gehörenden Stadt aufzuwerten, positiv auf den Immobilienmarkt der Stadt aus. Dies führte umgehend zu neuen Preisen, die sich im Vergleich zu vor über einem halben Jahr meist um das 1,2- bis 1,5-Fache erhöhten.

Darunter befinden sich einige besonders attraktive Lagen in Cu Chi, die für viele Investoren von großem Interesse sind. So hat sich beispielsweise die Gegend um die Nguyen Thi Ranh Straße (Gemeinde An Nhon Tay) mit einem Anstieg um das Zwei- bis Dreifache auf 8,2 bis 8,5 Millionen VND/m² verteuert; die Grundstückspreise in der Bui Thi Diet Straße (Gemeinde Nhuan Duc) sind um das Vierfache auf 7,2 Millionen VND/m² gestiegen. Laut einigen Statistiken werden Grundstücke in gut erschlossenen Gebieten des Bezirks Cu Chi sogar für rund 17,5 Millionen VND/m² angeboten.

Die Zeit, in der jeder jeden einlud, Grundstücke in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt zu besichtigen, ist vorbei.

In Hoc Mon steigen die Grundstückspreise seit 2020, als die Nachricht über den Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, die drei Stadtbezirke Hoc Mon, Binh Chanh und Nha Be zu Stadtbezirken aufzuwerten, weite Verbreitung fand. Viele Investoren erwarben daraufhin zahlreiche Grundstücke zu günstigen Preisen und trieben die Preise durch blitzschnelle Transaktionen in die Höhe. Seitdem hat sich Hoc Mon zu einem der Epizentren des Immobilienbooms entwickelt. Besonders entlang von Straßen wie Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng und Nguyen Anh Thu sind die Grundstückspreise in Hoc Mon stark gestiegen.

Im Jahr 2020 lag der niedrigste Grundstückspreis in Hoc Mon in der Le Thi Ha Straße bei 25–27 Millionen VND/m². Der höchste Preis betrug 45 Millionen VND/m² für ein Grundstück mit einer Straßenfront von fast 3000 m², dessen Wert bis zu 13,5 Milliarden VND erreichte. Andere Straßen, wie die Parallelstraße zur Nationalstraße 22, die Tran Van Muoi Straße und die Nguyen Thi Soc Straße, verzeichneten die schnellsten Preissteigerungen in Hoc Mon. Insbesondere die Parallelstraße zur Nationalstraße 22 wies mit einem Anstieg von 13–14 Millionen VND/m² auf 17–18 Millionen VND/m² den geringsten Preisanstieg auf.

Eckgrundstücke in Cu Chi, einem Gebiet mit guter Verkehrsinfrastruktur, waren einst bei Investoren sehr begehrt und heiß umkämpft.

Parallel zu diesem Preisanstieg erreichten Immobilienangebote in Cu Chi und Hoc Mon auch Spitzenplätze in den Suchergebnissen von Online-Immobilienportalen. Laut Statistiken einiger Suchmaschinen zählen Hoc Mon und Cu Chi nach dem chinesischen Neujahr 2022 neben Grundstücken im 2. und 9. Bezirk zu den am häufigsten gesuchten Begriffen auf den Handelsplattformen.

Die damalige Marktüberhitzung nährte die Befürchtung eines bevorstehenden Abschwungs. Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte gegenüber der Presse, dass einige Personen die Informationen aus den Versammlungen ausgenutzt hätten, um Profit zu erzielen. Laut Chau hätten Spekulanten, Grundstücksmakler und unseriöse Unternehmen die Grundstückspreise in den Bezirken Cu Chi und Hoc Mon in die Höhe getrieben.

Zudem warnten viele Experten vor Marktmanipulationen, die Grundstücksinvestoren bittere Verluste bescheren könnten, wenn der tatsächliche Wert des Landes überhöht dargestellt wird. Diese Warnung scheint sich nun zu bewahrheiten, denn aktuell deuten zahlreiche Informationen darauf hin, dass Grundstücke in dieser Region überall mit Verlust verkauft werden.

Verluste reduzieren aus vielen Gründen

In einigen Immobilienmärkten und Maklergruppen in sozialen Netzwerken kursieren zahlreiche Artikel mit Formulierungen wie „Warenliquidation zu Wucherpreisen“, „Schnelle Verlustbegrenzung“ oder „Grundstücksverkauf zur Tilgung von Bankschulden“. Viele Verkäufer sind bereit, Verluste von 30–40 % des Grundstückswertes in Kauf zu nehmen, um aus verschiedenen Gründen – beispielsweise zur Tilgung von Bankschulden, zur Vermeidung von Bußgeldern oder einer Zwangsliquidation – wieder an Geld zu kommen.

Beispielsweise bietet der Eigentümer in der Nguyen Van Kha Straße ein 123 m² großes Grundstück für 1,52 Milliarden VND an, was einem Quadratmeterpreis von über 12 Millionen VND entspricht. Er begründet dies mit einem Preisnachlass von 500 Millionen VND, da es sich um ein attraktives Grundstück in der Nähe des Industrieparks und anderer wichtiger Einrichtungen handele. Zudem seien Verhandlungsspielraum vorhanden.

In den Gebieten Cu Chi und Hoc Mon sind solche Nachrichten über Verlustreduzierungen keine Seltenheit.

Ein weiteres Eckgrundstück an der Provinzstraße 8 (Stadt Cu Chi) mit einer Fläche von 90 m² wird ebenfalls mit einem Verlust von 1 Milliarde VND verkauft. Auch dieses Grundstück befindet sich in einem neuen Wohngebiet mit gut ausgebauter Infrastruktur und zahlreichen Annehmlichkeiten. Der Grundstückseigentümer erklärte, er müsse das Grundstück aufgrund von Zahlungsrückständen an die Bank günstig verkaufen und sei sogar bereit, Maklern eine hohe Provision zu zahlen, um schnell Käufer zu finden.

In Hoc Mon werden Grundstücke im Wert von über 5 Milliarden VND (ca. 5,5 Milliarden Euro) für den Zeitraum 2021–2022 seit zwei Monaten von den Eigentümern für 4 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, ohne dass bisher Anfragen eingegangen sind. Dies ist ein ähnliches Problem wie bei vielen anderen Investoren, die während der Hochphase des Immobilienmarktes Grundstücke gehalten haben.

Untersuchungen ergaben, dass der Grundstücksmarkt in diesen Gebieten zwischen Ende 2022 und Januar 2023 um 5–15 % zurückging. Aktuell liegt der allgemeine Rückgang bei 20–35 % und dürfte sich aufgrund des Drucks vieler Banken auf viele Grundstückseigentümer in naher Zukunft noch verstärken. Zwar gab es vereinzelt Schnäppchenverkäufe von Grundstücken mit stark reduzierten Preisen, teilweise um bis zu 50 %. Dennoch ist der Markt größtenteils illiquide, insbesondere bei großen Grundstücken.

Experten erklären diese Situation unter anderem mit dem allgemeinen Einfluss des Immobilienmarktes, da die Cashflows derzeit über andere Anlagekanäle mit hoher kurzfristiger Rentabilität fließen. Viele Investoren warten aktuell noch darauf, den Tiefpunkt zu erreichen, was die Liquiditätslage verschlechtert. Die Welle der Verlustbegrenzungen breitete sich vom Zentrum Ho-Chi-Minh-Stadts auf die Außenbezirke und Nachbarprovinzen aus, wodurch der Markt ein Überangebot an Optionen bietet und in manchen Gebieten sogar Liquiditätsengpässe herrschen.

Darüber hinaus wurde der Markt in Hoc Mon und Cu Chi stark beeinträchtigt, da das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2022 die Vorortbezirke aufforderte, keine Anträge auf die Erhebung in den Status eines Bezirks oder einer Stadt zu stellen. Dies hatte erhebliche psychologische Auswirkungen auf Investitions- und Handelsentscheidungen in diesem Gebiet und führte zu einem starken Rückgang der Liquidität am Immobilienmarkt.

Den Daten zufolge erzielen jedoch viele Anleger, die Immobilien aus dem Zeitraum 2019-2020 halten, trotz der aktuellen Preissenkungen immer noch hohe Gewinne. Daher verlieren nicht alle Grundstücke, die mit Verlust angeboten werden, tatsächlich Geld; die Anleger reduzieren lediglich ihre Gewinne, um die Immobilien zu verkaufen und so die Mittel für eine zukünftige Investitionsperiode mit höheren Renditen zu sichern.

Quelle: https://www.congluan.vn/qua-thoi-tang-bang-lan-thi-truong-dat-nen-tai-hoc-mon-va-cu-chi-cung-xuat-hien-lan-song-cat-lo-post254667.html