Vorschlag zur Verschärfung der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen: Kapitalfluss blockiert, Markt „eingefroren“

TPO – Experten zufolge ist die Politik zur Sanierung des Marktes und zur Stabilisierung der Immobilienpreise grundsätzlich richtig. Sollte es jedoch, wie vom Bauministerium vorgeschlagen, zu einer Verschärfung der Kreditvergabe kommen, bedarf dies sorgfältiger Überlegung. Willkürliche Maßnahmen für den Immobilienmarkt und ein unkoordiniertes Management könnten Chaos und Panik auslösen und gravierende Folgen haben. Die richtige Lösung liegt daher in einer Erhöhung des Angebots und einer Senkung der Inputkosten.

Vorsichtige „Verengung“ der Kreditvergabe

Der Entwurf der Regierungsresolution zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise wurde soeben vom Bauministerium an 5 Ministerien und Abteilungen zur Stellungnahme weitergeleitet, bevor er der Regierung zur Verkündung vorgelegt wird.

Demnach kann der Zweitkäufer maximal 50 % des Kaufpreisbetrags als Darlehen aufnehmen. Beim Kauf einer dritten oder weiteren Immobilie beträgt die Darlehensgrenze höchstens 30 % des Kaufpreisbetrags. Diese Regelung gilt ab dem Inkrafttreten des Beschlusses bis zum 1. März 2027.

Experten halten die Politik der Spekulationsbekämpfung und der Stabilisierung der Immobilienpreise zur Sicherung eines gesunden Immobilienmarktes für richtig. Die vom Bauministerium vorgeschlagene Kreditverknappung hingegen ist ein unmarktorientierter Ansatz, der modernen wirtschaftlichen Prinzipien widerspricht.

Dr. Truong Van Phuoc, ehemaliger amtierender Vorsitzender des Nationalen Finanzaufsichtskomitees und ehemaliges ständiges Mitglied der Wirtschaftsberatungsgruppe des Premierministers , sagte: „Die Politik ist richtig, aber die Lösung ist nicht vernünftig. Das Verbot oder die Einschränkung der Kreditvergaberechte von Banken ist ein administrativer Ansatz, der den Prinzipien der Marktwirtschaft widerspricht – etwas, wofür Vietnam seit vielen Jahren international Anerkennung anstrebt.“

Nichtmarktinterventionen werden schwerwiegende Folgen haben.

Dr. Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und Angewandte Wirtschaftswissenschaften, teilt diese Ansicht und betonte, dass kein anderes Land der Welt so brutal in die Geschäfte von Geschäftsbanken und des Immobiliensektors eingegriffen habe. Laut Herrn Hien handelt es sich bei der Kreditvergabe um eine zivilrechtliche Beziehung zwischen Banken, Investoren und Kunden; diese Transaktion wird durch das Kreditinstitutsgesetz geregelt. Eingriffe per Verwaltungsanordnung seien nicht nur illegal, sondern verzerrten auch den Kapitalmarkt.

„Geschäftsbanken müssen die Freiheit haben, Risiken einzuschätzen und über Kreditvergabe zu entscheiden, anstatt durch Verwaltungsvorschriften zur Einschränkung der Kreditvergabe gezwungen zu werden. Wenn Immobilienkredite verboten werden, können die Menschen weiterhin Kredite für Konsumzwecke aufnehmen, um Häuser zu kaufen. Dies ist schwer zu kontrollieren, erhöht die sozialen Kosten und kann leicht zu Verzerrungen führen“, sagte Herr Hien.

Herr Hien erklärte, dass eine Familie mehrere Häuser für ihre Kinder kaufen könne, was nicht mit Spekulation gleichzusetzen sei. Ebenso seien der Kauf von Häusern zur Vermietung, von Geschäftshäusern oder einfach der Vermögensaufbau legitime Bedürfnisse der Bevölkerung. Die Begrenzung des Kreditbetrags auf lediglich 30–50 % sei zu niedrig und entbehre jeder wirtschaftlichen Grundlage.

Prüfen Sie den Vorschlag sorgfältig unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage.

Experten zufolge muss das Bauministerium sorgfältig abwägen, um willkürliche Vorschläge wie den aktuellen zu vermeiden. Unkoordiniertes Management würde Marktverwerfungen und Panik auslösen, das Vertrauen untergraben und das Investitionsklima schädigen.

„Heute gilt diese Politik, morgen eine andere – wie wird sich das Investitionsklima entwickeln?“, fragte Experte Dinh The Hien. Er äußerte seine Besorgnis, dass die geplante Verschärfung der Kreditvergabepolitik die Angebotsknappheit im Falle ihrer Verabschiedung verschärfen würde. Die Unsicherheit bezüglich der Politik könne dazu führen, dass Unternehmen das Vertrauen verlieren, Investitionen vorübergehend einstellen oder sich sogar vom Markt zurückziehen. Infolgedessen würde sich das Angebot weiter verringern. Zudem könnten Unternehmen bis nach dem Auslaufen der Kreditvergabepolitik (1. März 2027) warten, um ihre Produkte auf den Markt zu bringen und so den „Sturm zu umgehen“. Zwei Jahre Wartezeit bedeuten jedoch steigende Kapitalkosten, die letztendlich auf den Verkaufspreis umgelegt werden und die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben.

Aus politischer Sicht ist Dr. Truong Van Phuoc der Ansicht, dass der Staat eingreifen kann und sollte, jedoch am richtigen Ort und in der richtigen Rolle. Konkret muss der Staat rechtliche Hindernisse beseitigen, damit Unternehmen Projekte schneller umsetzen und so das Angebot auf dem Markt erhöhen können.

Insbesondere kann der Staat gezielte Maßnahmen ergreifen, um die Inputkosten für Unternehmen zu senken, anstatt die Kapitalproduktion einzuschränken. Ein entscheidender Faktor sind die Gebühren für die Grundstücksnutzung, die derzeit einen sehr großen Anteil der Wohnungspreise ausmachen.

„Das Land gehört dem gesamten Volk, der Staat vertritt die Eigentümer und verwaltet es einheitlich. Der Staat kann die Grundsteuern durchaus senken, um die Kosten für Unternehmen zu reduzieren. Wenn die Produktionskosten sinken, sinken auch die Immobilienpreise automatisch. Das ist die einzig vernünftige Art, in den Markt einzugreifen“, betonte Herr Phuoc.

Aus makroökonomischer Sicht befürchtet Dr. Le Xuan Nghia – Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats –, dass eine Verschärfung der Kreditvergabe an den Immobiliensektor einem Abwürgen eines der wichtigsten Wachstumsmotoren der Wirtschaft gleichkäme. Der Immobiliensektor trägt derzeit rund 10 % zum BIP bei und zieht über 40 weitere Branchen mit sich, von Baustoffen über Inneneinrichtung bis hin zum Bankwesen. Die Lehre aus dem Jahr 2022 bleibt dieselbe: Werden die Kapitalströme blockiert, erstarrt der Markt, Unternehmen geraten in Schwierigkeiten, zahlreiche andere Branchen brechen zusammen, Millionen von Menschen verlieren ihre Arbeitsplätze, und das Wachstum ist gefährdet.

Herr Nghia wies darauf hin, dass die globale Marktkapitalisierung des Immobiliensektors bis zu 360 Billionen US-Dollar beträgt, das Dreifache des weltweiten BIP (rund 120 Billionen US-Dollar), was die Bedeutung dieses Sektors für jede Volkswirtschaft unterstreicht. In Vietnam beläuft sich die Marktkapitalisierung des Immobiliensektors auf rund 1,5 Billionen US-Dollar, das Dreifache des BIP.

„Kein Sektor ist so groß und weitreichend wie der Immobiliensektor. Wenn wir ihn jetzt durch Verwaltungsmaßnahmen verschärfen, wird das nicht nur die Immobilienpreise nicht senken, sondern auch zu wirtschaftlicher Stagnation führen. China hat dies mit seiner Politik der drei roten Linien bewiesen“, warnte Herr Nghia.

Laut Experten ist die Hauptursache für die steigenden Immobilienpreise nicht Spekulation, sondern das aufgrund der jahrelangen rechtlichen Blockade entstandene Angebotsdefizit. Aktuell sind die Genehmigungsverfahren für Bauprojekte zu umständlich und dauern fünf bis sieben Jahre, mitunter sogar ein Jahrzehnt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Wohnraum stetig.

„Tausende Projekte werden auf Eis gelegt, was zu steigenden Kosten führt und Unternehmen zwingt, ihre Produkte zu überhöhten Preisen zu verkaufen, um dies auszugleichen. Wenn rechtliche Hürden beseitigt werden und ein reichliches Angebot besteht, reguliert sich der Markt selbst nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Im Gegenteil: Die Verwendung des falschen Medikaments zur Behandlung einer Krankheit verschlimmert diese nur“, analysierte Herr Nghia.

Quelle: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo