Ist der Prozess zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise derzeit ins Stocken geraten?

Derzeit herrscht auf dem Markt für Grundstücksbewertungsberatungsleistungen in Binh Thuan ein erhebliches Angebotsdefizit, obwohl allgemein bekannt ist, dass in der Provinz 45 Projekte auf eine konkrete Grundstücksbewertung warten, was bedeutet, dass die Nachfrage groß ist.

Das Grundstücksbewertungsberatungsunternehmen hat aufgegeben.

Es ist nun Ende Mai 2024. Wäre die im Januar 2024 vom Volkskomitee der Provinz festgelegte Frist – die Berechnung der spezifischen Grundstückspreise für die drei Großprojekte bis Ende des ersten Quartals 2024 – klar formuliert gewesen, wäre sie unerreichbar gewesen. Die Festlegung einer solchen Frist für NovaWorld Phan Thiet und die beiden Industrieparks Tan Duc und Son My 1 war damals gerechtfertigt, da die Berechnung der spezifischen Grundstückspreise für die drei Projekte, insbesondere für NovaWorld Phan Thiet, die Beseitigung von Hindernissen mit Unterstützung der Zentralregierung erforderte. In naher Zukunft liegt der Fokus auf der Überprüfung der Bewertungsergebnisse des Beratungsunternehmens in einigen Bereichen, in denen die gesammelten Informationen und Berechnungsmethoden unzureichend waren. Die zuständigen Behörden forderten das Beratungsunternehmen daraufhin auf, die Projektbewertungsergebnisse zu ergänzen, zu vervollständigen und dem Bewertungsrat der Provinz zur weiteren Bearbeitung vorzulegen.

Viele Projekte warten noch auf die endgültige Grundstücksbewertung. Foto: Dinh Hoa

Am 5. Februar 2024 wurden jedoch das Dekret 12/2024 zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Regierungsdekrets 44/2014 über Grundstückspreise sowie das Regierungsdekret 10/2023 zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel von Verordnungen zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes erlassen. Diese Dekrete enthalten Bestimmungen zur Berechnung von Input- und Outputindikatoren anhand von Methoden, die laut Beratungsunternehmen noch unklarer sind als Dekret 44 und Rundschreiben 36. Darüber hinaus definieren sie eindeutig die Verantwortlichkeiten der für die Grundstücksbewertung zuständigen Beratungseinheit. Infolgedessen zogen die Unternehmen ihre Anträge auf Durchführung der Grundstücksbewertung zurück und verzichteten auf die Erstattung der entstandenen Kosten.

Laut Experten für Grundstücksbewertung hat diese verbindliche Verpflichtung dazu geführt, dass Beratungsunternehmen, die ohnehin schon Schwierigkeiten haben, Grundstückspreise gemäß Dekret 12/2024 – insbesondere unter Anwendung der Überschussmethode – präzise zu berechnen, ihre Beratungsverträge abrupt kündigen und fristlos auflösen. Verschärft wird die Situation dadurch, dass eine für die Grundstücksbewertung zuständige Person in einem Fall innerhalb der Provinz verhaftet wurde. Daher herrscht derzeit ein akuter Angebotsmangel am Markt für Grundstücksbewertungsberatung in Binh Thuan, obwohl bekannt ist, dass in der Provinz 45 Projekte auf eine Grundstücksbewertung warten, was auf eine hohe Nachfrage hindeutet.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Binh Thuan erklärte, dass derzeit nur sehr wenige Beratungsunternehmen an der Grundstücksbewertung beteiligt seien. Aufgrund zahlreicher Hindernisse schlägt das Ministerium Änderungen an der Verordnung 12/2024 vor. Der Abgeordnete Dang Hong Sy aus der Provinz Binh Thuan bestätigte diese Situation. Er argumentierte, das größte Hindernis sei die derzeitige Methode zur Berechnung der Grundstückspreise. Obwohl die Verordnung geändert und ergänzt worden sei, könnten fast alle Kommunen die Grundstückspreise für die Projektzuweisung und die Durchführung der nachfolgenden Schritte nicht berechnen. Diese Verzögerung führe zu einer Verschwendung von Landressourcen und zu Einnahmeverlusten im Staatshaushalt.

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Laut dem Leiter der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Mangel an Beratungsstellen für die spezifische Grundstücksbewertung zur Berechnung von Nutzungs- und Pachtgebühren einer der Gründe für den schleppenden Bewertungsprozess. Tatsächlich ist die Kapazität der Grundstücksbewerter noch immer unzureichend und entspricht nicht den Anforderungen für die Durchführung von Grundstücksbewertungen. Es mangelt an entschlossenem Handeln bei der Entwicklung von Lösungsansätzen und der Ergänzung relevanter Verfahren zur Durchführung der Bewertungsarbeiten. Die Koordination mit Mitgliedern des Rates und anderen Abteilungen und Behörden ist weder effektiv noch zeitnah, um Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung zu beheben.

Derzeit zögern Beratungsunternehmen, die Grundstücksbewertungen durchführen, die Verantwortung dafür zu übernehmen, was zur Kündigung von Beratungsverträgen führt. Dies liegt vor allem an der mangelnden Transparenz der gängigen Grundstücksbewertungsmethoden, insbesondere der Restwertmethode, die erhebliche Risiken birgt. Die Eingangsdaten sind oft unvollständig und veraltet, und die Berechnungen von Einnahmen und Entwicklungskosten basieren auf Annahmen. Folglich liefern verschiedene Beratungsunternehmen oder solche, die unterschiedliche Methoden anwenden, stark voneinander abweichende und unzuverlässige Grundstücksbewertungen. Darüber hinaus fehlen Projekten innerhalb der Provinz ausreichende Informationen und Rahmenbedingungen zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise, wie beispielsweise das Fehlen von Bebauungsplänen oder detaillierter Planung, was den Grundstücksbewertungsprozess zusätzlich verlangsamt.

Laut Herrn Tran Nguyen Loc, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt, wird die Abteilung in Kürze weiterhin Grundstücksbewertungsberatungsstellen, Kontaktstellen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, des Finanzministeriums sowie benachbarter Provinzen und Städte einladen, eine Beratungsstelle zu finden. Sollte sich keine geeignete Beratungsstelle finden, wird die Abteilung umgehend die Empfehlung an das Volkskomitee der Provinz umsetzen, eine ressortübergreifende Arbeitsgruppe zur Festlegung von Grundstückspreisen einzurichten. Gleichzeitig wird die Abteilung das Volkskomitee der Provinz Binh Thuan hinsichtlich der Regelungen zu den Faktoren beraten, die die Einnahmen und Entwicklungskosten von Grundstücken und Flächen bei der Ermittlung der spezifischen Grundstückspreise in der Provinz Binh Thuan nach der Überschussmethode beeinflussen, wie in Artikel 1 Absatz 8 der Regierungsverordnung Nr. 12/2024/ND-CP vom 5. Februar 2024 festgelegt.

Herr Loc fügte hinzu, dass das Bodengesetz von 2024 und der Entwurf der Verordnung über Bodenpreise, zu deren Veröffentlichung das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Regierung berät, zahlreiche Neuerungen enthalten. Die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt erstellt weiterhin Berichte für das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, um diese zu finalisieren und in den Verordnungsentwurf einzuarbeiten. Sie recherchiert proaktiv und verfolgt die neuen Bestimmungen aufmerksam, um Empfehlungen zur Bodenpreisermittlung abgeben zu können.

Der Abgeordnete Dang Hong Sy aus der Provinz Binh Thuan sagte: „Wenn das Landgesetz von 2024 und die dazugehörigen Ausführungsdokumente zügig erlassen werden und die notwendigen Bedingungen erfüllen, sollten sie frühzeitig, idealerweise ab dem 1. Juli 2024 oder dem 1. August 2024, angewendet werden. Besonderes Augenmerk sollte auf die Bereitstellung leicht umsetzbarer Richtlinien zur Landbewertung gelegt werden, damit Beamte und Angestellte der mit dieser Arbeit befassten Behörden und Einrichtungen die Methode problemlos anwenden können.“

Quelle: https://baobinhthuan.com.vn/tinh-gia-dat-cu-the-dang-bi-nghen-119252.html