Unternehmen können nicht länger warten. Teil 2

Um die oben genannten zufriedenstellenden Ergebnisse zu erzielen, sind zahlreiche synchrone Lösungen in vielen Bereichen erforderlich, die die Provinz umgesetzt hat. In der aktuellen Situation ist jedoch der spezifische Grundstückspreis entscheidend, insbesondere um Infrastrukturinvestoren zu halten und Sekundärinvestoren auf Milliardenebene anzuziehen.

Kein Warten auf Änderungen an Dekret 44 und Rundschreiben 36

Wenn im Industriepark Tan Duc 206,5 Hektar Land von 300 Hektar übergeben wurden und man sich in der Endphase befindet, um konkrete Ausgleichspreise für Land und konkrete Pachtpreise zu finden, dann befindet sich der Industriepark Son My 1 in einer ähnlichen Lage, obwohl die Provinz derzeit 76,78 Hektar von insgesamt 375,57 Hektar des Landnutzungsplans und des Ziels bis 2025 übergeben hat. Da es jedoch keinen konkreten Landpreis gibt und der Pachtpreis noch nicht berechnet wurde, kann der Investor des Industrieparks Son My 1 keinen Einfluss nehmen, während geplant ist, die gesamte Infrastruktur bis 2025 fertigzustellen. Dieser Ort zieht ausländische Großprojekte im Wert von mehreren Milliarden Dollar an, wie etwa das Son My LNG Port Warehouse oder das Son My Power Center.

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Doan Anh Dung, sprach auf der Konferenz

Daher forderte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Doan Anh Dung, im Rahmen der Förderung der Entwicklung von drei wirtschaftlichen Säulen im Jahr 2024, darunter der industriellen Säule, dass die konkreten Grundstückspreise für zwei Industrieparks – Son My I und Tan Duc – unbedingt bereits 2024 festgelegt werden müssen, um Investitionsprojekte anzuregen, insbesondere wichtige nationale Projekte und Arbeiten im Gebiet Ham Tan. Denn Ende Februar 2024 wird die Provinz eine Zeremonie abhalten, bei der die Planung der Provinz Binh Thuan für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 bekannt gegeben wird und gleichzeitig Investitionen gefördert werden.

„Die Abteilungen und Zweigstellen raten dem Volkskomitee der Provinz dringend, Pläne in Übereinstimmung mit der Provinzplanung zu erstellen und anzupassen, wie z. B. Stadtplanung, ländliche Planung, Zonenpläne von Gemeinden, Bezirken und Städten ... Insbesondere die drei Küstenzonenpläne, Abteilungen und Zweigstellen müssen den Bau beschleunigen, um strategische Projekte anzuziehen“, betonte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz. Gleichzeitig sind sie auch besorgt darüber, dass Binh Thuan seit drei Jahren auf Änderungen des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 „wartet“. Nach einer allgemeinen Überprüfung sind bis zu 47 Projekte mit spezifischen Grundstückspreisen festgefahren, nach dem Motto „Alte Arbeiten werden zurückgelassen, neue Arbeiten kommen hinzu“. Darunter befinden sich Projekte, die seit 10 Jahren warten, wie z. B. NovaWorld Phan Thiet; über die Presse und Petitionen hoffen Unternehmen, bald konkrete Grundstückspreise zu erhalten, um die nächsten Verfahren durchzuführen, da Unternehmen täglich Bankzinsen von bis zu 50 Milliarden VND zahlen müssen. Oder andere Unternehmen müssen während des Wartens auf konkrete Grundstückspreise auch noch mit anderen Kosten rechnen …

Eine Ecke des NovaWorld Phan Thiet-Projekts

„Das geänderte Bodengesetz 2024, das Ende Januar 2024 von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, dauert normalerweise etwa ein Jahr, bis es in Kraft tritt. Um Dekret 44 und dann Rundschreiben 36 zu ändern, müssen wir auf die Verkündung des Bodengesetzes 2024 warten. Wir haben drei Jahre gewartet, jetzt ein weiteres Jahr. Die Unternehmen können es nicht mehr aushalten, können nicht mehr warten, alle Unternehmen werden abwandern. Wenn wir die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Bewertung konkreter Grundstücke sorgfältig vergleichen, sehen wir, dass es noch viele Probleme gibt. Es gibt beispielsweise keine Projekte zum Vergleichen. Wenn wir für keine Projekte konkrete Grundstückspreise festlegen, wie können wir dann Vergleichsmöglichkeiten haben? … Wir müssen also herausfinden, warum es Probleme gibt, wo sie liegen und was die Probleme sind. Ist es so schwierig, dass wir es nicht können oder Angst davor haben?“, erklärte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Doan Anh Dung.

Verantwortungsgefühl

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz forderte daher die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auf, die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen im Landsektor als dringende Aufgabe zu betrachten und sich bei der Lösung auf den Grundsatz zu konzentrieren, dass die Schwierigkeiten in die Zuständigkeit der jeweiligen Ebene fallen und nicht auf Druck, Vermeidung, Angst vor Fehlern oder Angst vor Verantwortung. Gleichzeitig sollen die Ratschläge der Ministerien und Zweigstellen, insbesondere der Task Force des Premierministers, zur Beseitigung der Schwierigkeiten voll genutzt werden. Dementsprechend müssen das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Finanzministerium und die Volkskomitees der Bezirke und Städte dringend spezifische Grundstückspreise festlegen, um die Landnutzungsgebühren für Projekte zu berechnen, für die Land zugeteilt oder gepachtet wurde, und so die Voraussetzungen für die weiteren Projektabläufe schaffen. So wurden kürzlich bei der Festlegung der spezifischen Grundstückspreise für zwei Tourismusprojekte Erfahrungen und Methoden gesammelt, um die Lösung anderer Projekte voranzutreiben. Die Festlegung der spezifischen Grundstückspreise für die verbleibenden Projekte soll bis 2024 abgeschlossen sein.

Dies bedeutet, dass sich die Abteilungen und Kommunen bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise an Dekret 44 und Rundschreiben 36 halten sollten, ohne die Unternehmen länger warten zu lassen. Insbesondere in der Vergangenheit haben die Leiter des Volkskomitees der Provinz nach der Klassifizierung von 47 Projekten Sitzungen in jeder thematischen Projektgruppe abgehalten und im Anschluss an die Sitzung Mitteilungen mit Schlussfolgerungen und Anweisungen herausgegeben, um Schwierigkeiten und Hindernisse für jedes Projekt und jede Projektgruppe zu beseitigen. Daher kann das Jahr 2024 als der Zeitpunkt angesehen werden, Hindernisse bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise für jedes der oben genannten Projekte klar zu identifizieren und zu beseitigen.

Es ist erwähnenswert, dass mit der Verabschiedung des Bodengesetzes 2024 auch viele andere Probleme der dreijährigen Wartezeit ans Licht kamen. Zuvor war man voller Erwartung, dass sich die Pachtpreise für Pachtprojekte mit jährlicher Pacht in der Provinz nach der Änderung und Ergänzung von Dekret 44 und Rundschreiben 36 lösen würden. Laut den Entwürfen, die den Volkskomitees der Provinzen, den zuständigen Ministerien und den Regierungsmitgliedern zur Stellungnahme vorgelegt wurden, wird für Grundstückspreise für Projekte mit jährlicher Pacht, für die die Volkskomitees der Provinzen noch keine konkreten Grundstückspreise herausgegeben haben, die Methode des Anpassungskoeffizienten angewendet. Das heißt, der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle wird mit dem jährlichen Anpassungskoeffizienten multipliziert und anschließend zum durchschnittlichen jährlichen Zinssatz ohne Laufzeit von vier staatlichen Banken addiert. Laut dem jüngsten Entwurf vom 5. Januar 2024 hat sich dieser Inhalt jedoch geändert.

„Konkret gilt die Methode des Anpassungskoeffizienten nur für Projekte, denen vor dem 1. Januar 2005 Land zugeteilt, gepachtet oder deren Landnutzung geändert wurde. Für Projekte nach dem 1. Januar 2005 müssen die Grundstückspreise nach den drei Methoden Überschuss, Vergleich und Einkommen ermittelt werden. Wenn Dekret 44 gemäß diesem Entwurf geändert wird, wird es noch schwieriger, die Grundstückspreise früherer Projekte zu bestimmen, da die Erfassung von Informationen zur Ermittlung von Entwicklungskosten, Entwicklungserlösen und vergleichbaren Vermögenswerten zur Bewertung von Vermögenswerten sehr schwierig oder sogar unmöglich ist. Dann werden bei der Methode zur Berechnung der Grundstückspreise viele angenommene Faktoren ohne Überprüfung und Vergleichsinformationen verwendet, wodurch das Fehlerrisiko und das Bewertungsrisiko bei der Grundstückspreisbestimmung sehr hoch sein werden“, so die Sorge der Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Die Ermittlung konkreter Grundstückspreise ist naturgemäß kompliziert. Bis 2024 müssen die zuständigen Behörden jedoch Anstrengungen unternehmen, den Engpass bei den Grundstückspreisen zu beseitigen, um Unternehmen bei der frühen Projektumsetzung zu unterstützen. Dies trägt auch dazu bei, die Provinz den in der Resolution des 14. Provinzparteitags für die Amtszeit 2020–2025 festgelegten Ergebnissen näher zu bringen.

Lektion 1: Bodenpreise vorsichtig „abheben“

BICH NGHI – FOTO VON N. LAN

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