Die Unternehmen können nicht länger warten. Teil 2

Um die oben genannten zufriedenstellenden Ergebnisse zu erzielen, bedarf es zahlreicher, in vielen Bereichen abgestimmter Maßnahmen, die die Provinz umgesetzt hat. In der aktuellen Situation ist jedoch der konkrete Grundstückspreis ausschlaggebend, insbesondere für die Bindung von Infrastrukturinvestoren und die Gewinnung weiterer Investoren im Milliardenbereich.

Kein Warten auf Änderungen des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36

Während im Industriepark Tan Duc bereits 206,5 von 300 Hektar Land übergeben wurden und die Festlegung konkreter Entschädigungs- und Pachtpreise kurz bevorsteht, befindet sich der Industriepark Son My 1 in einer ähnlichen Lage. Die Provinz hat dort bisher 76,78 Hektar der insgesamt 375,57 Hektar Landnutzungsplan bis 2025 übergeben. Da jedoch noch keine konkreten Grundstückspreise festgelegt wurden, konnte die Pacht noch nicht berechnet werden. Investoren des Industrieparks Son My 1 können daher keinen Einfluss ausüben, obwohl die gesamte Infrastruktur bis 2025 fertiggestellt sein soll. Der Standort zieht ausländische Großprojekte im Milliardenbereich an, wie beispielsweise das LNG-Hafenlager Son My und das Energiezentrum Son My.

Der Vorsitzende des Provinzvolkskomitees, Doan Anh Dung, sprach auf der Konferenz.

Im Rahmen der geplanten Förderung der drei wirtschaftlichen Säulen bis 2024, darunter die Industriesäule, forderte der Vorsitzende des Provinzvolkskomitees, Doan Anh Dung, die Festlegung der konkreten Grundstückspreise für die beiden Industrieparks Son My I und Tan Duc bis spätestens 2024, um Investitionsprojekte, insbesondere wichtige nationale Projekte und Vorhaben im Gebiet Ham Tan, zu fördern. Denn Ende Februar 2024 wird die Provinz die Zeremonie zur Bekanntgabe des Provinzplans für Binh Thuan für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 abhalten und gleichzeitig Investitionen ankurbeln.

„Die Abteilungen und Zweigstellen raten dem Volkskomitee der Provinz dringend, Pläne gemäß der Provinzplanung zu erstellen und anzupassen, darunter Stadt- und Landplanung sowie Flächennutzungspläne für Gemeinden, Stadtteile und Städte. Insbesondere die drei Küstenzonenpläne müssen von den Abteilungen und Zweigstellen beschleunigt werden, um strategische Projekte anzuziehen“, betonte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz. Gleichzeitig äußerten sie Besorgnis darüber, dass Binh Thuan seit drei Jahren auf die Änderungen des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 „wartet“. Eine allgemeine Überprüfung ergab, dass bis zu 47 Projekte mit festgelegten Grundstückspreisen feststecken, nach dem Motto „Alte Projekte werden vernachlässigt, neue hinzugefügt“. Darunter befinden sich Projekte wie NovaWorld Phan Thiet, die seit zehn Jahren auf ihre Umsetzung warten. Über die Presse und Petitionen hoffen die Unternehmen, bald konkrete Grundstückspreise zu erhalten, um die nächsten Schritte einleiten zu können, da sie täglich Bankzinsen von bis zu 50 Milliarden VND zahlen müssen. Oder auch andere Unternehmen sind mit anderen Kosten belastet, während sie auf konkrete Grundstückspreise warten...

Eine Ecke des NovaWorld Phan Thiet Projekts

„Das Ende Januar 2024 von der Nationalversammlung verabschiedete geänderte Landgesetz von 2024 tritt normalerweise erst nach etwa einem Jahr in Kraft. Um Dekret 44 und anschließend Rundschreiben 36 zu ändern, müssen wir die Verkündung des Landgesetzes von 2024 abwarten. Wir haben drei Jahre gewartet, nun ein weiteres Jahr – die Unternehmen halten das nicht mehr aus, sie werden abwandern. Bei genauer Betrachtung der Schwierigkeiten und Hindernisse bei der konkreten Grundstücksbewertung zeigen sich weiterhin zahlreiche Probleme. Beispielsweise fehlen Vergleichsprojekte. Ohne konkrete Grundstückspreise für Projekte können wir keine Vergleichsgrundlage schaffen. Daher müssen wir herausfinden, warum, wo und worin diese Probleme bestehen. Ist es so schwierig, dass wir es nicht tun können, oder haben wir Angst davor?“, betonte Doan Anh Dung, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz.

Verantwortungsgefühl

Der Vorsitzende des Provinzvolkskomitees forderte daraufhin die Ministerien, Behörden und Kommunen auf, die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen im Grundstückssektor als dringende Aufgabe zu betrachten und sich dabei auf den Grundsatz zu konzentrieren, dass die Schwierigkeit in den Zuständigkeitsbereich der jeweiligen Behörde fällt; nicht auf Druck, Vermeidung oder Angst vor Fehlern und Verantwortung zu setzen. Gleichzeitig sollten die Vorgaben der Ministerien und Behörden, insbesondere der Task Force des Premierministers, zur Beseitigung von Schwierigkeiten vollumfänglich genutzt werden. Dementsprechend wurden das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Finanzministerium sowie die Volkskomitees der Bezirke, Städte und Gemeinden dringend aufgefordert, die spezifischen Grundstückspreise für die Berechnung der Nutzungsgebühren für Projekte festzulegen, denen Grundstücke zugewiesen oder verpachtet wurden, und die Voraussetzungen für die Einleitung der nächsten Verfahrensschritte zu schaffen. Da kürzlich bereits bei zwei Tourismusprojekten spezifische Grundstückspreise ermittelt wurden, konnten Erfahrungen und Methoden gewonnen werden, um die Bearbeitung weiterer Projekte fortzusetzen. Es wird angestrebt, die spezifischen Grundstückspreise für die verbleibenden Projekte bis 2024 abzuschließen.

Dies bedeutet, dass sich die Behörden und Kommunen bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise an Dekret 44 und Rundschreiben 36 halten müssen, um die Unternehmen nicht länger warten zu lassen. Insbesondere in der Vergangenheit, nach der Klassifizierung von 47 Projekten, hielten die Verantwortlichen des Provinzvolkskomitees Sitzungen in den einzelnen thematischen Projektgruppen ab und veröffentlichten im Anschluss an diese Sitzungen Bekanntmachungen mit Schlussfolgerungen und Anweisungen, um Schwierigkeiten und Hindernisse für jedes Projekt und jede Projektgruppe zu beseitigen. Daher kann das Jahr 2024 als der Zeitpunkt angesehen werden, an dem Hindernisse bei der Ermittlung konkreter Grundstückspreise für jedes der oben genannten Projekte klar identifiziert und beseitigt werden.

Es ist bemerkenswert, dass mit der Verabschiedung des Landgesetzes von 2024 viele weitere Probleme der dreijährigen Wartezeit offengelegt wurden. Zuvor hatte man große Erwartungen daran, dass nach der Änderung und Ergänzung des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 die Pachtpreise für Grundstücke mit jährlichen Zahlungen in der Provinz festgelegt würden. Laut den Entwürfen, die den Volkskomitees der Provinzen, den zuständigen Ministerien und Regierungsmitgliedern zur Stellungnahme vorgelegt wurden, sollte für Grundstücke mit jährlichen Pachtzahlungen, für die das Provinzvolkskomitee noch keine konkreten Preise festgelegt hatte, die Anpassungskoeffizientenmethode angewendet werden. Das heißt, der Grundstückspreis in der Preistabelle wird mit dem jährlichen Anpassungskoeffizienten multipliziert und anschließend zum durchschnittlichen jährlichen Zinssatz von vier staatlichen Banken addiert. Dem neuesten Entwurf vom 5. Januar 2024 zufolge hat sich dieser Inhalt jedoch geändert.

Tourismusprojekte, die in Küstengebieten investiert werden

„Konkret wird die Anpassungskoeffizientenmethode nur auf Projekte angewendet, denen vor dem 1. Januar 2005 Land zugeteilt, verpachtet oder deren Landnutzung geändert wurde. Projekte, die nach dem 1. Januar 2005 in Kraft getreten sind, müssen anhand der drei Methoden – Überschuss-, Vergleichs- und Ertragsmethode – einen konkreten Grundstückspreis ermitteln. Sollte Dekret 44 gemäß diesem Entwurf geändert werden, wird die Ermittlung der Grundstückspreise für ältere Projekte noch schwieriger, da die Informationen zur Bestimmung der Entwicklungskosten, der Entwicklungseinnahmen und vergleichbarer Vermögenswerte für die Bewertung nur schwer oder gar nicht verfügbar sind. Die Berechnungsmethode für den Grundstückspreis wird dann viele angenommene Faktoren ohne verifizierte und vergleichbare Informationen verwenden, wodurch das Fehler- und Bewertungsrisiko bei der Grundstückspreisermittlung sehr hoch ist.“ – Dies ist die Sorge der Verantwortlichen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Die Ermittlung konkreter Grundstückspreise ist naturgemäß komplex. Dennoch müssen die zuständigen Behörden vor dem Jahr 2024 Anstrengungen unternehmen, um die Engpässe bei den Grundstückspreisen zu beheben und Unternehmen bei der frühen Projektumsetzung zu unterstützen. Dies trägt auch dazu bei, die Provinz den Zielen der Resolution des 14. Provinzparteitags (Amtszeit 2020–2025) näherzubringen.

Lektion 1: Vorsichtige „Entfernung“ der Grundstückspreise

BICH NGHI - FOTO VON N. LAN

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