Das größte Problem bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise in den letzten Jahren war die Politik. Die Regierung ändert und ergänzt das Dekret Nr. 44/2014; das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ändert und ergänzt das Rundschreiben Nr. 36/2014. Aus verschiedenen Gründen wartet Binh Thuan seit drei Jahren auf die Festlegung konkreter Grundstückspreise, und bis 2023 warten laut einer Überprüfung in der Provinz bis zu 47 Projekte darauf, dass diese Preise noch ermittelt werden. Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz kommentierte: „Die Unternehmen können nicht länger warten.“
Lektion 1: Vorsichtige „Entfernung“ der Grundstückspreise
2/47 Projekte
Ende Dezember 2023 beschloss das Volkskomitee der Provinz Phan Thiet, die konkreten Grundstückspreise für ein weiteres Tourismusprojekt festzulegen, um die finanziellen Verpflichtungen zu ermitteln. Dies ist das zweite von insgesamt 47 Projekten in der Provinz, die auf die Festlegung der Grundstückspreise warten und daher nicht weiter umgesetzt werden können. Die beiden Projekte, bei denen die Grundstücke für gewerbliche Zwecke genutzt werden und die im Rahmen eines staatlichen Pachtvertrags mit einer einmaligen Pachtzahlung für die gesamte Laufzeit (berechnet für die verbleibende Projektlaufzeit von 35 Jahren) verpachtet wurden, haben mit einer Gesamtgebühr von rund 126 Milliarden VND zum Staatshaushalt beigetragen.
Bei der jüngsten Sitzung zur Umsetzung des sozioökonomischen Entwicklungsplans 2024 betonte Doan Anh Dung, Vorsitzender des Provinzvolkskomitees, dass die zuständigen Behörden der Provinz durch die beiden genannten Projekte Erfahrungen und Methoden sammeln würden, um die spezifische Grundstücksbewertung für die verbleibenden Projekte fortzusetzen. Tatsächlich ist die Durchführung der spezifischen Grundstücksbewertung für jedes Projekt mit zahlreichen Richtlinien und Verzögerungen aufgrund ähnlicher Fälle verbunden, was Beamte, die diese Aufgabe übernehmen, und selbst Bewertungsunternehmen zögern lässt. Dies ist der Hauptgrund – abgesehen von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie –, der dazu geführt hat, dass in den letzten drei Jahren eine Situation entstanden ist, in der alte Projekte liegen geblieben und neue aufgestaut wurden, wodurch insgesamt 47 Projekte entstanden sind. Bis Ende 2023 wurden jedoch nur für zwei Projekte spezifische Grundstückspreise genehmigt.
Derzeit weist das Provinzvolkskomitee dem Vorsitzenden und den stellvertretenden Vorsitzenden spezifische Fachbereiche wie Wohnungsbau, Handel, Tourismus, Bodenschätze usw. zur Leitung zu. Die Provinzvolkskomitee-Leitung hat für jede Fachprojektgruppe Sitzungen abgehalten und abschließende Mitteilungen herausgegeben, um die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für jedes Projekt und jede Projektgruppe anzuordnen. Gleichzeitig wird die Überprüfung von Projekten, die für eine spezifische Grundstückspreisfestsetzung in Frage kommen, fortgesetzt, um die Berater dringend aufzufordern, Grundstückspreispläne für einmalige Grundstücksverpachtungen und Grundstückszuweisungen mit Erhebung von Nutzungsgebühren fertigzustellen oder diese von der Liste der Projekte zu streichen, für die keine Preisfestsetzung erforderlich ist, oder von der Liste der Projekte, für die keine Grundstückspreisfestsetzung erforderlich ist, und der Projekte, die eine Beratung durch das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt benötigen.
Entschlossen, bis Ende des ersten Quartals 2024 drei große Projekte abzuschließen.
Nach den beiden oben genannten Tourismusprojekten folgen drei weitere Großprojekte, für die laut Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt die konkreten Grundstückspreise bis Ende des ersten Quartals 2024 festgelegt werden sollen. Dazu gehören das Projekt NovaWorld Phan Thiet sowie die beiden Industrieparks Tan Duc und Son My 1. Für diese drei Projekte haben Beratungsunternehmen die Festlegung der konkreten Grundstückspreise umgesetzt. Dabei traten zahlreiche Probleme und Hindernisse aufgrund von Richtlinien und Verfahren auf, unter anderem die sehr begrenzte Datenerhebung zu Grundstücksmietpreisen in Industrieparks. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat das Volkskomitee der Provinz aufgefordert, der Zentralregierung Lösungsvorschläge zu unterbreiten. Beispielsweise stieß das Projekt NovaWorld Phan Thiet während der Umsetzung auf viele Probleme im Zusammenhang mit Richtlinien und Preisgestaltungsmethoden. Zudem ist dieses Projekt sehr umfangreich und umfasst viele komplexe Investitions- und Geschäftsbereiche, darunter auch spezielle Geschäftsbereiche, die in der Provinz noch nicht verfügbar sind. Im August 2023 erteilten die Arbeitsgruppe des Premierministers und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt Anweisungen zur Lösung des Problems. Die Bewertungsergebnisse des Beratungsunternehmens wiesen jedoch noch einige Punkte auf, wie beispielsweise Golfplätze, Villen und Vergnügungsparks, die nicht mit den erhobenen Informationen und Berechnungsmethoden übereinstimmten. Daher forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt das Unternehmen auf, die Ergebnisse zu ergänzen und zu vervollständigen. Am 10. Januar 2024 sandte das Ministerium ein offizielles Schreiben an das Beratungsunternehmen mit der Aufforderung, die Bewertungsergebnisse für das Projekt NovaWorld Phan Thiet umgehend zu übermitteln.
„Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat das Amt für Landmanagement angewiesen, die Beratungsstelle mit der Erstellung des Wertgutachtens für zwei Tourismusprojekte, darunter NovaWorld Phan Thiet, zu beauftragen und es dem Amt zur Organisation eines Treffens zuzusenden, um Stellungnahmen des Bauministeriums, des Finanzministeriums, des Steueramts, des Planungs- und Investitionsministeriums sowie der Volkskomitees der Bezirke und Städte, in denen sich das Projekt befindet, einzuholen und das Wertgutachten dem Provinzialen Landbewertungsrat vorzulegen“, sagte Herr Tran Nguyen Loc, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, auf dem Treffen zur Verabschiedung des sozioökonomischen Entwicklungsplans der Provinz für 2024.
Gleichzeitig informierte Herr Loc darüber, dass auch die anderen 47 Projekte weiterhin die erforderlichen Zertifikate erhalten und Treffen zur Einholung von Meinungen organisiert werden, bevor die Anträge dem Provinzialen Landbewertungsrat vorgelegt werden. Bezüglich der beiden Projekte „Industriepark Son My 1“ und „Industriepark Tan Duc“ erließ die Behörde Ende Dezember 2023 ein offizielles Schreiben zur Genehmigung des Anpassungskoeffizienten für die Grundstückspreise. Dieser Koeffizient dient der Bestimmung des spezifischen Grundstückspreises zur Berechnung der Entschädigung bei der staatlichen Landrückgewinnung für die beiden Projekte. Das Schreiben wurde an das Volkskomitee des Bezirks Ham Tan mit der Bitte weitergeleitet, den Koeffizienten erneut mit dem Berater zu erarbeiten. Dabei soll besonderes Augenmerk auf die Analyse und den Ausschluss von Vergleichswerten mit plötzlichem Wertzuwachs aus dem Grundstückspreisplan sowie auf die Überprüfung der Rechtsgrundlagen auf Strenge und Einhaltung der Vorschriften gelegt werden. Die Beratungsstelle bearbeitet das Schreiben derzeit. Nach Rücksendung durch den Bezirk Ham Tan wird die Behörde den Bericht zusammenfassen und dem Provinzialen Bewertungsrat zur Entscheidung vorlegen.
Sobald ein konkreter Entschädigungspreis für Grundstücke feststeht, wird die Räumung des Geländes deutlich beschleunigt. Denn wie der Bezirk Ham Tan vorgeschlagen hat, sieht der Entschädigungsplan bisher keinen konkreten Grundstückspreis vor, sondern lediglich einen vorläufigen Preis gemäß Beschluss Nr. 37/2019/QD-UBND. Daher fehlt es an der Zustimmung der Betroffenen. Eine beschleunigte Räumung des Geländes trägt dazu bei, dass die derzeit nicht zusammenhängenden Projektgrundstücke zusammenhängend werden. Dies ermöglicht es dem zuständigen Sektor, einen konkreten Grundstückspreis für die Berechnung einer günstigen Pacht festzulegen, und unterstützt Investoren bei der planmäßigen Umsetzung der Bauvorhaben.
In einer weiteren Entwicklung wies der stellvertretende Vorsitzende des Provinzvolkskomitees, Nguyen Hong Hai, auf der Sitzung am 16. Januar 2024 das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt an, sich mit den zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und dem Volkskomitee des Bezirks Ham Tan abzustimmen, damit die Sonadezi Joint Stock Company die Genehmigung spezifischer Grundstückspreisanpassungskoeffizienten für landwirtschaftliche Flächen in Wohngebieten und der Grundstücksmietpreise im Industriepark Tan Duc bis Februar 2024 abschließen kann.
Lektion 2: Um große Projekte zu halten und anzuziehen
BICH NGHI - FOTO VON N. LAN
Quelle
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh empfängt den Präsidenten der kubanischen Nachrichtenagentur für Lateinamerika.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F01%2F1764569497815_dsc-2890-jpg.webp&w=3840&q=75)
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