Vor diesem Hintergrund schlug das Bauministerium kürzlich im Entwurf einer Resolution über Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau ein Vorzugsdarlehenspaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND vor, von dem man sich einen Durchbruch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus verspricht.
Hindernisse bei der Kreditauszahlung
Anfang April 2023 genehmigte die Regierung mit Beschluss 338/QD-TTg die Umsetzung des Projekts „Investitionen in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2025“. Ziel ist es, bis 2030 insgesamt rund 1.062.200 Wohneinheiten fertigzustellen. Davon sollen 428.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und 634.200 Einheiten im Zeitraum 2025–2030 fertiggestellt werden.
Zur Umsetzung des Projekts hat die Regierung dem Vorschlag der vietnamesischen Staatsbank (SBV) zugestimmt, 120 Billionen VND an vier staatlich ausgewählte Geschäftsbanken zu vergeben. Die Kreditzinsen betragen für Investoren 8,7 % pro Jahr und für Käufer/Mieter von Sozialwohnungen 8,2 % pro Jahr. Ab dem 1. Juli 2023 wird die SBV die Vorzugszinsen für die teilnehmenden Geschäftsbanken halbjährlich bekannt geben. Daher können die Zinssätze Marktschwankungen unterliegen.
Da die vietnamesische Staatsbank die Zinssätze für mittel- und langfristige Kredite nur um 1,5-2 % pro Jahr unter dem allgemeinen Marktzins festlegt, haben sich mehrere Geschäftsbanken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank und HD Bank) für die Teilnahme am Programm „Teilung des Kuchens“ beworben und sich mit jeweils 5.000 Milliarden VND registriert, wodurch sich das Gesamtkapital für die Zinsstützung auf 145.000 Milliarden VND erhöht.
Leider wurde dieses Kreditprogramm nach fast 20 Monaten Laufzeit von der Bevölkerung abgelehnt, da die von der vietnamesischen Staatsbank (SBV) festgelegten Bestimmungen nicht deren finanziellen Möglichkeiten entsprachen. Daher beschloss die SBV nach eingehender Beratung Anfang September 2024, den Zinssatz für Bauträger auf 7 % pro Jahr und für Wohnungskäufer auf 6,5 % pro Jahr zu senken.
Laut Einschätzungen ist der festgelegte Zinssatz für Wohnungskäufer jedoch weiterhin zu hoch, weshalb dieses Kreditpaket bis heute unbeliebt ist. Dies geht aus dem detaillierten Bericht des Bauministeriums zur Umsetzung des 120 Billionen VND schweren Vorzugskreditpakets für sozialen Wohnungsbau hervor.
Konkret hatten zum Ende des dritten Quartals 2024 nur 34 von 63 Kommunen Dokumente auf ihren elektronischen Portalen veröffentlicht, in denen 83 Projekte aufgeführt waren, die für Vorzugskredite in Frage kamen. Das gesamte ausgezahlte Kreditvolumen belief sich auf 1.783 Milliarden VND (davon 1.633 Milliarden VND für Firmenkunden und 150 Milliarden VND für Wohnungskäufer), was etwa 1,1 % des gesamten registrierten Förderkapitals entsprach.
„Die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten steht derzeit vor zahlreichen Schwierigkeiten. Allein im dritten Quartal 2024 befanden sich landesweit acht Projekte mit insgesamt 4.960 Wohneinheiten im Bau; drei Projekte mit 2.676 Wohneinheiten erhielten die Investitionsgenehmigung; lediglich ein Projekt mit 200 Wohneinheiten war teilweise fertiggestellt. Laut lokalen Berichten wurden von 2021 bis Ende des dritten Quartals 2024 landesweit 79 Sozialwohnungsbauprojekte mit 42.414 Wohneinheiten abgeschlossen; der Bau von 131 Projekten mit 111.687 Wohneinheiten hat begonnen“, informierte Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium).
Käufern von Eigenheimen sollte Vorrang eingeräumt werden.
Laut aggregierten Daten des Bauministeriums wurden landesweit bisher nur gut 143.000 Sozialwohnungen fertiggestellt oder befinden sich im Bau. Das im Projekt vorgesehene Ziel von 428.000 Wohneinheiten für den Zeitraum 2021–2025 ist daher nahezu unerreichbar, da nur ein „Wunder“ die Fertigstellung von 258.000 neuen Wohneinheiten in weniger als 13 Monaten ermöglichen könnte. Der Traum vom Eigenheim für Geringverdiener und Arbeiter verzögert sich somit weiter.
Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), ist der soziale Wohnungsbau ein zentrales Politikfeld der Partei und des Staates. Dies zeige sich auch in der Entschlossenheit, das Wohnungsbaugesetz von 2023, das Grundstücksgesetz von 2024 und mehrere Richtlinienverordnungen zu ändern und zu ergänzen, um einheitliche und konsistente Regelungen für den sozialen Wohnungsbau zu gewährleisten.
Allerdings weisen die Mechanismen für bevorzugte Kreditquellen für den sozialen Wohnungsbau noch immer viele Mängel auf, die Anlass zur Sorge geben, nämlich den Mangel an "Startkapital" oder, falls vorhanden, die Vorschriften sind so streng, dass es für berechtigte Personen schwierig oder unmöglich ist, darauf zuzugreifen.
„Regierungsverordnung 100/2024/ND-CP regelt die Kapitalanforderungen, Vorzugszinsen, Laufzeiten und Auszahlung von Darlehen für Sozialwohnungsbauprojekte (7,92 %/Jahr für Investoren im Bereich Sozialwohnungsbau, die verkaufen oder Mietkaufverträge abschließen; 6,6 % für Projekte, die ausschließlich auf Leasing basieren). Dadurch werden günstige Bedingungen für Investoren geschaffen, um Zugang zu Vorzugskrediten für die Umsetzung von Projekten zu erhalten. In offiziellem Schreiben 4524/NHCS-TDSV der Sozialpolitischen Bank vom 1. August 2024 wird der auf Verordnung 100/2024/ND-CP basierende Kreditzins von 6,6 %/Jahr für Wohnungskäufer jedoch als zu hoch angesehen“, erklärte Herr Le Hoang Chau.
Angesichts der oben beschriebenen Situation schlägt das Bauministerium zur Erweiterung der bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau in seinem Entwurf einer Resolution zu bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau, zu der es derzeit Stellungnahmen von Ministerien und Behörden einholt, die Umsetzung eines Vorzugsdarlehenspakets in Höhe von 100 Billionen VND aus Anleihekapital mit einer Laufzeit von fünf Jahren vor. Dies ist das erste Mal, dass das Bauministerium die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus durch die Ausgabe von Anleihen vorschlägt.
Dementsprechend entspricht der Zinssatz für dieses Vorzugskreditpaket dem vom Premierminister in jeder Periode festgelegten Zinssatz für Kredite an arme Haushalte; der Auszahlungszeitraum wird so lange fortgesetzt, bis das gesamte Kreditpaket ausgezahlt ist, jedoch nicht über den 31. Dezember 2030 hinaus.
Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte zu diesem Thema, der Vorschlag des Bauministeriums im Resolutionsentwurf zu bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau sei wegweisend, da er die Finanzierungsmöglichkeiten erweitere und Chancen für Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Allerdings sei es auch notwendig, die Zinssatzbestimmungen für dieses Kreditpaket zu präzisieren, bei dem die Wohnungskäufer im Mittelpunkt stünden und Vorrang haben sollten.
„Wenn der Zinssatz für das 100 Billionen VND schwere Kreditpaket dem Zinssatz für Kredite an arme Haushalte entspricht, den der Premierminister in jeder Periode gemäß Dekret 100/2024/ND-CP festlegt, nämlich 6,6 % pro Jahr, wird es dennoch schwierig sein, die Menschen derzeit zur Kreditaufnahme für den Kauf von Sozialwohnungen zu bewegen, da der Kreditzins gemäß Beschluss 486/2023/QD-TTg nur 4,8 % pro Jahr beträgt“, sagte Herr Nguyen The Diep.
Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, teilte diese Ansicht und schlug vor, dass die Regierung die Beibehaltung der im Beschluss 486/2023/QD-TTg des Premierministers festgelegten Regelung für den Kreditzins von 4,8 % pro Jahr in Erwägung ziehen sollte. Derzeit führt die Sozialpolitische Bank das „Kreditprogramm zur Unterstützung armer Haushalte beim Wohnungskauf“ mit einem Zinssatz von 3 % pro Jahr durch. Daher wäre es ratsam, für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen einen Kreditzins von 3–4,8 % pro Jahr anzuwenden, um Kaufinteressenten zu fördern, den Markt anzukurbeln und Investoren zu motivieren, Projekte schneller umzusetzen.
Der Vorschlag des Bauministeriums für ein Kreditpaket in Höhe von 100 Billionen VND ist angesichts des aktuellen Kapitalmangels im sozialen Wohnungsbau durchaus angebracht. Allerdings müssen Lehren aus den Erfahrungen mit dem 120 Billionen VND schweren Kreditpaket gemäß Beschluss 33/2023/NQ-CP gezogen werden, das keine Kreditnehmer fand. Insbesondere die Bestimmungen zu Kreditbedingungen und Zinssätzen müssen sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass sie den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht werden.
Dr. Nguyen Huy Thanh – Finanzexperte
Quelle: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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