In diesem Zusammenhang hat das Bauministerium kürzlich im Resolutionsentwurf zu Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Vorzugsdarlehen vorgeschlagen, das einen Durchbruch für den sozialen Wohnungsbau bedeuten soll.
Probleme bei der Kreditauszahlung
Anfang April 2023 genehmigte die Regierung mit Beschluss 338/QD-TTg die Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2025“. Ziel ist es, bis 2030 rund 1.062.200 Wohnungen in den Ortschaften fertigzustellen. Davon werden 428.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und 634.200 Einheiten im Zeitraum 2025–2030 fertiggestellt.
Zur Umsetzung des Projekts hat die Regierung zudem dem Vorschlag der Staatsbank (SBV) zugestimmt, 120.000 Milliarden VND an vier vom Staat benannte Aktienbanken zu vergeben. Der Zinssatz beträgt 8,7 % pro Jahr für Investoren und 8,2 % pro Jahr für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen. Ab dem 1. Juli 2023 wird die SBV den teilnehmenden Geschäftsbanken während der Vorzugsperiode alle sechs Monate den Zinssatz bekannt geben, sodass dieser den Marktbedingungen angepasst werden kann.
Da die Staatsbank für mittel- und langfristige Kredite einen Zinssatz festlegt, der pro Jahr nur 1,5 bis 2 % unter dem üblichen Niveau liegt, haben sich eine Reihe von Geschäftsbanken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank und HD Bank) darum beworben, „am Kuchen teilzuhaben“. Der Registrierungsbetrag für die Teilnahme am Programm beträgt 5.000 Milliarden VND für jede Bank, wodurch sich die Kapitalquelle zur Zinsunterstützung auf 145.000 Milliarden VND erhöht.
Leider wurde dieses Kreditpaket nach fast 20 Monaten Umsetzung von vielen Menschen abgelehnt, da die von der Staatsbank festgelegten Regelungen nicht ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit entsprachen. Daher beschloss die Staatsbank nach langem Abwägen Anfang September 2024, den Zinssatz für Investoren auf 7 % pro Jahr und für Eigenheimkäufer auf 6,5 % pro Jahr zu senken.
Allerdings seien die Regelungen zu solchen Zinssätzen für Eigenheimkäufer nach Einschätzung der Regierung noch immer zu hoch, sodass dieses Kreditpaket bislang nur schleppend vorankomme, wie aus dem ausführlichen Bericht des Bauministeriums über die Umsetzung des Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen hervorgeht.
Konkret verfügten bis zum Ende des dritten Quartals 2024 nur 34 von 63 Kommunen über Dokumente, in denen 83 Projekte angekündigt wurden, die für Vorzugsdarlehen auf dem elektronischen Informationsportal in Frage kommen, mit einer insgesamt ausgezahlten ausstehenden Schuld von 1.783 Milliarden VND (davon Firmenkunden: 1.633 Milliarden VND; Eigenheimkäufer: 150 Milliarden VND), was etwa 1,1 % des gesamten registrierten Unterstützungskapitals entspricht.
Die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten ist derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Allein im dritten Quartal 2024 wurden landesweit acht Projekte mit einem Umfang von 4.960 Wohneinheiten umgesetzt; drei Projekte mit einem Umfang von 2.676 Wohneinheiten wurden für die Investitionspolitik genehmigt; und nur ein Projekt mit einem Umfang von 200 Wohneinheiten wurde teilweise fertiggestellt. Laut einer Zusammenfassung der Berichte der Kommunen wurden von 2021 bis zum Ende des dritten Quartals 2024 landesweit 79 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 42.414 Wohneinheiten fertiggestellt; bei 131 Projekten mit einem Umfang von 111.687 Wohneinheiten wurde mit dem Bau begonnen“, so Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium).
Priorität für Eigenheimkäufer
Basierend auf den aggregierten Daten des Bauministeriums gibt es landesweit bislang nur über 143.000 fertiggestellte und im Bau befindliche Sozialwohnungen. Das Projektziel von 428.000 Wohnungen im Zeitraum 2021–2025 ist nahezu unmöglich zu erreichen, da in weniger als 13 Monaten nur ein „Wunder“ bis zu 258.000 neue Wohnungen fertigstellen kann. Der Traum vom Eigenheim für Geringverdiener und Arbeitnehmer muss somit verschoben werden.
Laut Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden der Ho-Chi-Minh- Stadt-Immobilienvereinigung (HoREA), ist sozialer Wohnungsbau ein zentrales politisches Anliegen von Partei und Staat. Dies zeigt sich auch in der Entschlossenheit, das Wohnungsbaugesetz 2023, das Bodengesetz 2024 und eine Reihe von Leitverordnungen im Rahmen dieser Gesetze zu ändern und zu ergänzen, um die Regelungen für sozialen Wohnungsbau zu synchronisieren und zu vereinheitlichen.
Allerdings weisen die Mechanismen für bevorzugte Kreditquellen im sozialen Wohnungsbau noch immer viele Mängel auf, die Anlass zur Sorge geben. So fehlt es beispielsweise an Startkapital, und wenn es welches gibt, sind die Vorschriften ziemlich streng, sodass die Betroffenen keinen oder nur schwer darauf zugreifen können.
„Das Regierungsdekret 100/2024/ND-CP regelt Kapitalhöhe, Vorzugszinssatz, Laufzeit und Auszahlung von Krediten für Sozialwohnungsprojekte (7,92 %/Jahr für Investoren im Bereich Verkauf und Mietkauf; 6,6 % für reine Mietprojekte). Dadurch werden Bedingungen für Investoren geschaffen, die für die Umsetzung des Projekts auf Vorzugskreditquellen zugreifen können. Im offiziellen Bericht 4524/NHCS-TDSV der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik vom 1. August 2024, der auf dem Dekret 100/2024/ND-CP für Eigenheimkäufer basiert, heißt es jedoch, dass der Kreditzinssatz von 6,6 %/Jahr hoch sei“, äußerte Herr Le Hoang Chau seine Meinung.
Um die bevorzugten Finanzierungsquellen für den sozialen Wohnungsbau zu erweitern, schlägt das Bauministerium in seinem Resolutionsentwurf, der derzeit mit den Ministerien und Zweigstellen konsultiert wird, bevor er der Regierung zur Verkündung vorgelegt wird, ein Vorzugspaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Anleihekredite mit einer Laufzeit von fünf Jahren vor. Dies ist das erste Mal, dass das Bauministerium ein Sozialwohnungspaket durch die Ausgabe von Anleihen vorschlägt.
Dementsprechend entspricht der Zinssatz dieses Vorzugskreditpakets dem vom Premierminister in jedem Zeitraum beschlossenen Zinssatz für arme Haushalte; der Auszahlungszeitraum dauert bis zur vollständigen Auszahlung des Kreditpakets, jedoch nicht länger als bis zum 31. Dezember 2030.
Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte zu diesem Thema, der Vorschlag des Bauministeriums im Resolutionsentwurf zur Vorzugsfinanzierung für den sozialen Wohnungsbau sei ein Durchbruch, da er das Entwicklungskapital erweitere und Möglichkeiten für Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Allerdings müssten auch die Zinssätze für dieses Kreditpaket geklärt werden, da Eigenheimkäufer im Mittelpunkt stünden und Vorrang hätten.
„Wenn der Zinssatz des Kreditpakets in Höhe von 100.000 Milliarden VND dem Zinssatz für arme Haushalte entspricht, der vom Premierminister in jeder Periode auf Grundlage des Dekrets 100/2024/ND-CP in Höhe von 6,6 %/Jahr festgelegt wird, wird es derzeit schwierig sein, die Menschen zu ermutigen, Geld für den Kauf von Sozialwohnungen zu leihen, weil der Zinssatz gemäß der vorherigen Entscheidung 486/2023/QD-TTg lediglich 4,8 %/Jahr betrug“, sagte Herr Nguyen The Diep.
Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, teilte diese Ansicht und schlug vor, dass die Regierung die weitere Umsetzung der Regelung zum Kreditzinssatz von 4,8 % pro Jahr gemäß Beschluss 486/2023/QD-TTg des Premierministers in Erwägung ziehen sollte. Derzeit setzt die Vietnamesische Bank für Sozialpolitik das Programm „Darlehen zur Unterstützung armer Haushalte bei der Wohnungssuche“ mit einem Zinssatz von 3 % pro Jahr um. Daher ist es am besten, den Kreditzinssatz für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen auf 3-4,8 % pro Jahr festzulegen, um Eigenheimkäufer zu ermutigen, den Markt anzukurbeln und Investoren zu motivieren, die Projektumsetzung zu beschleunigen.
Der Vorschlag des Bauministeriums, ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND bereitzustellen, ist angesichts der derzeitigen Kapitalknappheit für den sozialen Wohnungsbau durchaus angebracht. Allerdings müssen auch die Lehren aus dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND gemäß Resolution 33/2023/NQ-CP ohne Kreditnehmer gezogen werden. Dabei müssen die Bestimmungen zu den Bedingungen, Kreditzinsen usw. sorgfältig geprüft werden, um den tatsächlichen Bedingungen der Menschen gerecht zu werden.
Dr. Nguyen Huy Thanh – Finanzexperte
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Quelle: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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