Berechnen Sie den Kreditzins sorgfältig.

In diesem Zusammenhang schlug das Bauministerium kürzlich im Entwurf einer Resolution über Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND in Form von Vorzugsdarlehen vor, von dem man sich einen Durchbruch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus verspricht.

Probleme bei der Kreditauszahlung

Anfang April 2023 genehmigte die Regierung mit Beschluss 338/QD-TTg die Umsetzung des Projekts „Investitionen in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2025“. Ziel ist es, bis 2030 rund 1.062.200 Wohnungen in den Stadtvierteln fertigzustellen. Davon sollen 428.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und 634.200 Einheiten im Zeitraum 2025–2030 fertiggestellt werden.

Der Vorschlag des Bauministeriums für ein Kreditpaket in Höhe von 100 Billionen VND ist angesichts des Kapitalmangels für den sozialen Wohnungsbau angemessen. Foto: Thanh Hai

Zur Umsetzung des Projekts hat die Regierung dem Vorschlag der Staatsbank (SBV) zugestimmt, 120 Billionen VND an vier vom Staat benannte Aktiengesellschaften zu vergeben. Der Kreditzins beträgt 8,7 % pro Jahr für Investoren und 8,2 % pro Jahr für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen. Ab dem 1. Juli 2023 wird die SBV halbjährlich den Vorzugszins für die teilnehmenden Banken bekanntgeben, sodass der Zinssatz marktgerecht angepasst werden kann.

Da die Staatsbank für mittel- und langfristige Kredite einen Zinssatz festlegt, der nur 1,5 bis 2 % pro Jahr unter dem allgemeinen Niveau liegt, haben sich mehrere Geschäftsbanken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank und HD Bank) um die Teilnahme an dem Programm beworben, wobei die Registrierungsgebühr für die Teilnahme an dem Programm 5.000 Milliarden VND pro Bank beträgt. Dadurch erhöht sich die Kapitalquelle für die Zinsstützung auf 145.000 Milliarden VND.

Leider wurde dieses Kreditprogramm nach fast 20 Monaten Laufzeit von vielen abgelehnt, da die von der Staatsbank festgelegten Richtlinien nicht ihren finanziellen Möglichkeiten entsprachen. Daher beschloss die Staatsbank nach eingehender Abwägung Anfang September 2024, den Zinssatz für Investoren auf 7 % pro Jahr und für Hauskäufer auf 6,5 % pro Jahr zu senken.

Laut der Einschätzung sind die Zinssätze für Wohnungskäufer jedoch immer noch zu hoch, weshalb dieses Kreditpaket bisher nur schleppend vorankommt. Dies geht aus dem detaillierten Bericht des Bauministeriums über die Umsetzung des Vorzugskreditpakets in Höhe von 120 Billionen VND für den sozialen Wohnungsbau hervor.

Konkret hatten bis zum Ende des dritten Quartals 2024 nur 34 von 63 Ortschaften Dokumente auf dem elektronischen Informationsportal veröffentlicht, in denen 83 Projekte angekündigt wurden, die für Vorzugskredite in Frage kamen. Der gesamte ausgezahlte ausstehende Kreditbetrag belief sich auf 1.783 Milliarden VND (davon Firmenkunden: 1.633 Milliarden VND; Wohnungskäufer: 150 Milliarden VND), was etwa 1,1 % des gesamten registrierten Unterstützungskapitals ausmachte.

„Die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten steht derzeit vor zahlreichen Schwierigkeiten. Allein im dritten Quartal 2024 wurden landesweit acht Projekte mit insgesamt 4.960 Wohneinheiten realisiert, drei Projekte mit 2.676 Wohneinheiten für die Investitionsförderung freigegeben und lediglich ein Projekt mit 200 Wohneinheiten teilweise fertiggestellt. Aus den Berichten der einzelnen Kommunen geht hervor, dass von 2021 bis Ende des dritten Quartals 2024 landesweit 79 Sozialwohnungsbauprojekte mit 42.414 Wohneinheiten fertiggestellt und 131 Projekte mit 111.687 Wohneinheiten im Bau begonnen wurden“, informierte Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium.

Käufern von Eigenheimen sollte Vorrang eingeräumt werden.

Laut den vom Bauministerium veröffentlichten aggregierten Daten gibt es landesweit bisher nur gut 143.000 fertiggestellte und im Bau befindliche Sozialwohnungen. Das Ziel von 428.000 Wohnungen im Projektzeitraum 2021–2025 erscheint daher nahezu unerreichbar, da in weniger als 13 Monaten nur ein „Wunder“ 258.000 neue Wohnungen fertigstellen kann. Der Traum vom Eigenheim für Geringverdiener und Arbeiter muss sich somit weiter verzögern.

Laut Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), ist der soziale Wohnungsbau ein zentrales Politikfeld der Partei und des Staates. Dies zeige sich auch in dem Bestreben, das Wohnungsbaugesetz 2023, das Grundstücksgesetz 2024 und eine Reihe von Durchführungsverordnungen zu diesem Gesetz zu ändern und zu ergänzen, um die Regelungen für den sozialen Wohnungsbau zu harmonisieren und zu vereinheitlichen.

Allerdings weisen die Mechanismen für bevorzugte Kreditquellen für den sozialen Wohnungsbau noch viele Mängel auf, die Anlass zur Sorge geben, nämlich den Mangel an "Startkapital" oder das Vorhandensein strenger Vorschriften, sodass die Betroffenen keinen oder nur schwer Zugang zu diesen Quellen erhalten.

„Das Regierungsdekret 100/2024/ND-CP legt Kapitalbedarf, Vorzugszinssatz, Laufzeit und Auszahlung von Darlehen für Sozialwohnungsbauprojekte fest (7,92 %/Jahr für Investoren im Bereich Verkauf und Mietkauf; 6,6 % für reine Mietprojekte). Dadurch wurden die Voraussetzungen für Investoren geschaffen, um Zugang zu Vorzugskrediten für die Projektdurchführung zu erhalten. Allerdings wird in der offiziellen Mitteilung 4524/NHCS-TDSV der vietnamesischen Bank für Sozialpolitik vom 1. August 2024, basierend auf dem Dekret 100/2024/ND-CP für Wohnungskäufer, ein Darlehenszinssatz von 6,6 %/Jahr als zu hoch bezeichnet“, erklärte Herr Le Hoang Chau.

Angesichts der oben beschriebenen Situation und um die Finanzierungsmöglichkeiten für den sozialen Wohnungsbau zu erweitern, schlägt das Bauministerium in seinem Entwurf einer Verordnung über bevorzugte Finanzierungsquellen für den sozialen Wohnungsbau, der derzeit mit anderen Ministerien und Behörden zur Verkündung an die Regierung herangezogen wird, ein Vorzugspaket in Höhe von 100 Billionen VND für Darlehen aus Anleihen vor, das für fünf Jahre gelten soll. Dies ist das erste Mal, dass das Bauministerium die Ausgabe von Anleihen zur Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus vorschlägt.

Dementsprechend entspricht der Zinssatz dieses Vorzugskreditpakets dem vom Premierminister in jeder Periode festgelegten Zinssatz für arme Haushalte; der Auszahlungszeitraum erstreckt sich bis zur vollständigen Auszahlung des Kreditpakets, jedoch nicht über den 31. Dezember 2030 hinaus.

Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte zu diesem Thema, der Vorschlag des Bauministeriums im Resolutionsentwurf zur Vorzugsfinanzierung von Sozialwohnungsbauprojekten sei ein Durchbruch, da er die Finanzierungsquellen erweitere und Chancen für Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Allerdings müssten auch die Regelungen zu den Kreditzinsen für dieses Kreditpaket präzisiert werden, bei dem die Wohnungskäufer im Mittelpunkt stünden und Vorrang haben sollten.

„Wenn der Kreditzins des 100.000 Milliarden VND schweren Kreditpakets dem vom Premierminister in jeder Periode festgelegten Kreditzins für arme Haushalte gemäß Dekret 100/2024/ND-CP von 6,6 % pro Jahr entspricht, wird es schwierig sein, die Menschen derzeit zur Kreditaufnahme für den Kauf von Sozialwohnungen zu bewegen, da der Kreditzins gemäß dem vorherigen Beschluss 486/2023/QD-TTg nur 4,8 % pro Jahr betrug“, sagte Herr Nguyen The Diep.

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, teilte diese Ansicht und schlug vor, dass die Regierung die Beibehaltung der Regelung zum Kreditzins von 4,8 % pro Jahr gemäß Beschluss 486/2023/QD-TTg des Premierministers prüfen solle. Derzeit führt die vietnamesische Bank für Sozialpolitik das Programm „Kredite zur Unterstützung armer Haushalte beim Wohnungsbau“ mit einem Zinssatz von 3 % pro Jahr durch. Daher wäre es ratsam, den Kreditzins für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen auf 3–4,8 % pro Jahr festzulegen, um den Wohnungsmarkt anzukurbeln, Investoren zu motivieren und die Projektumsetzung zu beschleunigen.

 

Der Vorschlag des Bauministeriums für ein Kreditpaket in Höhe von 100 Billionen VND ist angesichts des aktuellen Kapitalmangels für den sozialen Wohnungsbau sehr angemessen. Es ist jedoch auch notwendig, aus den offensichtlichen Fehlern des Kreditpakets in Höhe von 120 Billionen VND gemäß Beschluss 33/2023/NQ-CP ohne Kreditnehmer zu lernen. Dabei müssen die Bestimmungen zu Bedingungen, Kreditzinsen usw. sorgfältig an die tatsächlichen Gegebenheiten der Bevölkerung angepasst werden.

Dr. Nguyen Huy Thanh – Finanzexperte

Quelle: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html