Der Kapitalfluss in den Immobiliensektor hält weiterhin stark an.

Die Immobilienbranche beklagt sich bitterlich über die Verschärfung der Kreditvergabe im Immobiliensektor, die zahlreiche Geschäftspläne zum Erliegen gebracht hat. Insgesamt macht die Immobilienfinanzierung jedoch weiterhin den größten Anteil des gesamten ausstehenden Kreditvolumens der Volkswirtschaft aus, und wenn der Kapitalzufluss in diesen Sektor anhält, sind die langfristigen Risiken enorm.

Die Immobilienkreditvergabe wird strenger kontrolliert.

Die Immobilienbranche beklagt sich bitterlich über die Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Joint Stock Company und Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbands (VACC), erklärte, dass große Banken (einschließlich der vier größten) die Kreditvergabe für neue Projekte verweigern oder Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur sehr selektiv berücksichtigen. Da Finanzierungsengpässe Unternehmen an der Umsetzung von Projekten hindern, wird 2026 voraussichtlich ein äußerst turbulentes Jahr für den Immobilienmarkt werden.

Viele andere Unternehmen berichteten ebenfalls, dass die Schwierigkeiten beim Kreditzugang nicht nur gehobene Gewerbeimmobilienprojekte, sondern alle Segmente, einschließlich des sozialen Wohnungsbaus, betreffen. Laut Angaben von Wohnungsbauunternehmen lehnen Banken Kredite aus dem 145 Billionen VND schweren Kreditpaket für sozialen Wohnungsbau höflich ab, da der Zinssatz mit 6,1 % pro Jahr zu niedrig sei, während die Einlagenzinsen am Markt auf 7–8 % pro Jahr gestiegen seien. Dies würde für die Banken Verluste bedeuten, wenn sie Kredite vergaben.

Bislang wurden trotz dreijähriger Laufzeit weniger als 5 % des 145 Billionen VND umfassenden Kreditpakets für Sozialwohnungsbaudarlehen ausgezahlt. Auch die Auszahlung des Kreditpakets für Darlehen an junge Menschen unter 35 Jahren verläuft schleppend.

Laut Frau Ha Thu Giang, Direktorin der Abteilung für Kredite an Wirtschaftssektoren (Staatsbank von Vietnam), erreichte das Auszahlungsvolumen des Kreditprogramms für junge Menschen unter 35 Jahren rund 9,6 Billionen VND (ein Anstieg um etwa 2 Billionen VND im Vergleich zu Ende 2025). Davon entfielen 8,1 Billionen VND auf Investoren in 53 Projekten und rund 1,5 Billionen VND auf Wohnungskäufer in 36 Projekten. Das Auszahlungsvolumen für Kredite an junge Menschen unter 35 Jahren zum Kauf von Sozialwohnungen belief sich auf rund 259 Milliarden VND.

Obwohl Geschäftsbanken behaupten, die Kreditvergabe im Immobiliensektor nicht einzuschränken und weiterhin gute Projekte zu finanzieren, müssen sie angesichts begrenzten Kapitals und vierteljährlicher Kreditlimits die Mittel sehr vorsichtig einsetzen. Daher wird das Kapital – abgesehen von Projekten, die nicht direkt über die „Backdoor“-Finanzierung abgewickelt werden – auf prioritäre und besonders sichere Sektoren konzentriert, um die Gunst der Aufsichtsbehörden zu gewinnen.

Laut dem Wirtschaftswissenschaftler Dr. Le Xuan Nghia unterliegt der Immobilienmarkt zwar zyklischen Schwankungen, birgt aber langfristig kein Risiko und ist sogar sehr sicher, da er eng mit den Bankgeschäften verknüpft ist. Da die meisten Sicherheiten der Banken aus Immobilien bestehen, ist ein starker Preisverfall unwahrscheinlich.

Dieser Experte argumentierte zudem, dass der Immobiliensektor erhebliche Folgeeffekte habe, und empfahl der vietnamesischen Staatsbank, weiterhin Maßnahmen zur Kapitalzufuhr in diesen Markt zu ergreifen, um dessen effizientes Funktionieren zu gewährleisten. Die Regierung solle das Preiswachstum kontrollieren, anstatt die Kreditvergabe an diesen Sektor einzuschränken.

Der Kapitalfluss in den Immobiliensektor hält weiterhin stark an.

Während sich Immobilienunternehmen über Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital beklagen, weisen viele Experten und Abgeordnete der Nationalversammlung darauf hin, dass in Wirklichkeit die Bankkredite immer noch hauptsächlich in den Immobiliensektor fließen, was viele negative Folgen für die Wirtschaft hat.

Laut Herrn Nguyen Ngoc Bau, CEO von Wigroup, ging die Kreditvergabe an Gewerbe und Industrie im ersten Quartal 2026 tendenziell zurück, während die Mittel weiterhin stark in den Immobilien- und Bausektor flossen. Obwohl die Daten zeigen, dass Agrarkredite parallel zu Immobilienkrediten weiterhin gut wuchsen, kann die Möglichkeit einer „Umgehung des Gesetzes“ durch diese Gelder nicht ausgeschlossen werden (z. B. durch die Aufnahme von Krediten zum Kauf von Land für die landwirtschaftliche Entwicklung, die tatsächliche Investition in landwirtschaftliche Immobilien).

Dieser Experte argumentiert, dass die Mängel in der Kreditstruktur die Hauptursache für den anhaltenden Liquiditätsdruck auf das Bankensystem sowie die Instabilität der Zinssätze sind. Daher bekämpfen die Liquiditätsmaßnahmen der vietnamesischen Staatsbank (über den Offenmarktkanal) lediglich die Symptome, nicht aber die Wurzel des Problems.

Finanzberichte von Banken aus dem Jahr 2025 zeigen, dass Immobilienkredite bei vielen Banken 30–50 % des gesamten Immobilienkreditvolumens ausmachen. Diese Zahl ist jedoch unvollständig, da private Wohneigentumskredite bei vielen Banken nicht vollständig im Immobilienkreditvolumen enthalten sind.

Daher machen Immobilienkredite auf dem Papier etwa 23–25 % aller ausstehenden Kredite im gesamten Kreditsystem aus, die tatsächliche Zahl dürfte jedoch deutlich höher liegen. Wenn mehr als ein Viertel des Kreditvolumens der Wirtschaft in den Immobiliensektor fließt, verringert sich naturgemäß der Zugang zu Kapital für andere Sektoren. Dies ist auch ein Grund für die Schwierigkeiten von Produktionsunternehmen.

Laut Angaben der vietnamesischen Handelskammer (VCCI) stammen bei den 500 größten privaten Unternehmen in Vietnam mehr als 50 % der Einnahmen aus dem Finanz- und Immobiliensektor, während der Anteil der verarbeitenden Industrie gering ist.

Laut Wirtschaftsexperten ist es theoretisch notwendig, die Kreditvergabe für Luxusimmobilien einzuschränken und Kredite für sozialen Wohnungsbau und bezahlbaren Wohnraum zu priorisieren. In der Praxis ist dies jedoch sehr schwer umzusetzen, da viele Banken primär auf das Luxusimmobiliensegment ausgerichtet sind. Hält diese Situation an, steigen die Risiken für die Wirtschaft.

In der sozioökonomischen Debattensitzung der Nationalversammlung Anfang dieser Woche äußerte der Abgeordnete Le Hoang Anh (Gia Lai) seine „besondere Besorgnis“ über das Problem. Laut dem Abgeordneten fließt in Vietnam der Großteil der Kredite in spekulative Immobilienprojekte, was die Hauspreise in die Höhe treibt und es jungen Menschen selbst nach 30 Jahren harter Arbeit unmöglich macht, ein Haus zu kaufen.

Laut den von Delegierten Hoang Anh präsentierten Daten zeigen die ausstehenden Kreditbestände aller 35 Geschäftsbanken, dass die Immobilienkredite innerhalb von vier Jahren um 132 % gestiegen sind – von 1.955.000 Milliarden VND im Jahr 2021 auf 4.541.000 Milliarden VND im Jahr 2025. Dies entspricht dem 2,4-Fachen des Wachstums der Industriekredite. Das Volumen der Immobilienkredite ist im Jahr 2025 1,81-mal so hoch wie das der Industriekredite und 5,3-mal so hoch wie das der Kredite für Land-, Forst- und Fischereiwirtschaft.

Darüber hinaus entfallen allein 27,4 % des gesamten Systemkreditvolumens auf den Immobilien- und Bausektor. Herr Hoang Anh ist insbesondere besorgt darüber, dass allein im Zeitraum 2024–2025 ein Anstieg der Immobilienkredite um 37,6 % erwartet wird, während die Industriekredite lediglich um 9,4 % zunehmen sollen. Mit dem Argument, dass ein Großteil des Kreditvolumens im Immobiliensektor gebunden sei, schlug Abgeordneter Hoang Anh vor, dass die Regierung spekulative Immobilienkredite mithilfe von Marktmechanismen und nicht durch administrative Maßnahmen regulieren solle.

Unterdessen erklärte Dr. Nguyen Huu Huan, stellvertretender Vorsitzender der Exekutivagentur des Internationalen Finanzzentrums Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Kapitalbedarf für Wachstum enorm sei, während das verfügbare Kapital begrenzt sei. Daher müssten Banken die Kapitalallokation auf prioritäre Sektoren ausrichten.

In diesem Zusammenhang empfehlen Experten Unternehmen – nicht nur Immobilienunternehmen –, ihre Kapitalbeschaffungswege zu diversifizieren und ihre Abhängigkeit von Bankkrediten zu reduzieren. Herr Huan erwartet, dass das Internationale Finanzzentrum Ho-Chi-Minh-Stadt einen neuen Kapitalkanal für die Wirtschaft und die Geschäftswelt im Immobiliensektor darstellen wird. Dieser Experte schlägt vor, dass die Tokenisierung von Sachwerten zur Kapitalbeschaffung ein neuer Ansatz ist, den Immobilienunternehmen in Betracht ziehen sollten.

Immobilienunternehmen müssen ihre Finanzierungskanäle diversifizieren.

- Dr. Can Van Luc, Mitglied des politischen Beratungsgremiums des Premierministers

Der Bau- und Immobiliensektor trägt mit rund 10 % zum BIP des Landes bei – dem höchsten Wert der letzten neun Jahre – und hat weitreichende Auswirkungen auf viele andere Wirtschaftszweige. Die übermäßige Abhängigkeit der Immobilienbranche von Bankkrediten birgt jedoch erhebliche Risiken sowohl für die Unternehmen selbst als auch für das Finanzsystem.

Im Jahr 2025 wird erwartet, dass das Immobilienkreditvolumen schneller wächst als die allgemeine Wirtschaftswachstumsrate (22 %). Dabei wird das Immobilienkreditvolumen um 28 % steigen und derzeit etwa 44 % aller Immobilienkredite ausmachen.

Da die Kreditvergabe im Immobiliensektor strenger reguliert wird, könnte der Zugang von Unternehmen zu Kapital zunehmend eingeschränkt werden. Hinzu kommt, dass die Kreditkosten steigen.

Um die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern, müssen Immobilienunternehmen ihre Kapitalbeschaffungsquellen diversifizieren, insbesondere durch Unternehmensanleihen, ausländische Direktinvestitionen und Immobilienfonds. Die Regierung muss zudem den Nationalen Wohnungsbaufonds und lokale Wohnungsbaufonds zügig in Betrieb nehmen.

Immobilienunternehmen müssen selbst die Notwendigkeit erkennen, ihre Geschäftsprozesse umzustrukturieren, Cashflow-Risiken zu kontrollieren und diversifizierte Anlagen zu begrenzen. Ein ausgewogenes Verhältnis verschiedener Kapitalquellen – von Krediten über Anleihen und Eigenkapital bis hin zu internationalen Investitionen – stärkt die Widerstandsfähigkeit der Unternehmen gegenüber Marktschwankungen.

Quelle: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html