Ist das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen weit hergeholt?
Laut dem Projekt des Bauministeriums besteht das konkrete Ziel darin, bis 2023 eine Million Sozialwohnungen fertigzustellen. Um dieses Ziel zu erreichen, haben die Regierung und das Bauministerium allein im Jahr 2023 zahlreiche Seminare organisiert, um die Engpässe bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten zu klären. Darauf aufbauend werden Lösungsvorschläge zur Beseitigung der Schwierigkeiten unterbreitet.
Die Genehmigungsverfahren für soziale Wohnungsbauprojekte dauern lange.
In diesen Seminaren zeigten die meisten Unternehmen Interesse an Sozialwohnungsprojekten. Trotz der Aufforderung der Regierung und des Bauministeriums, den sozialen Wohnungsbau zu fördern, und der Zustimmung der Unternehmen gibt es in vielen Gemeinden immer noch Engpässe, sodass viele Projekte auf ihre Genehmigung warten müssen.
So äußerte sich beispielsweise kürzlich der Investor eines Sozialwohnungsprojekts in Hanoi recht harsch, als die Stadt ihre Antwort auf die Genehmigungsverfahren für die Umsetzung von zwei Sozialwohnungsprojekten im Bezirk Hoang Mai verzögerte. Die Verzögerung betrug bis zu 300 Tage, also fast ein Jahr.
Unmittelbar nach der „Anschuldigung“ des Unternehmens forderte das Volkskomitee von Hanoi das Ministerium für Planung und Investitionen auf, den Fortschritt zu beschleunigen und den Investor zu unterstützen.
Somit ist ersichtlich, dass die Verwaltungsverfahren vor Ort den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus behindern. Einige Meinungen besagen, dass ohne eine Lösung dieser Situation die Frage, ob das Ziel von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 erreicht werden kann, noch offen ist.
Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Trung Tuan: „Früher hieß es in einigen Meinungen, dass einige Unternehmen den sozialen Wohnungsbau aufgrund der geringen Gewinne, die auf 10 % des Gesamtprojektwerts begrenzt seien, „nicht mochten“.
Beispielsweise darf der Investor bei einem Projekt mit einem Gesamtinvestitionswert von rund 1.000 Milliarden VND nur einen Gewinn von 100 Milliarden VND erzielen. Diese Gewinngrenze soll verhindern, dass die Preise für Sozialwohnungen zu stark steigen. Tatsächlich hat die Gewinngrenze dazu beigetragen, dass Sozialwohnungen sehr günstig sind und meist unter 20 Millionen VND/m² liegen. Bei einigen Projekten liegen die Preise sogar bei nur 10 Millionen VND/m².
„Im Vergleich zu kommerziellen Wohnungsbauprojekten beträgt die Gewinnspanne im sozialen Wohnungsbau nur ein Drittel oder sogar nur ein Fünftel“, sagte Herr Tuan.
Herr Tuan sagte jedoch, dass die Ablehnung von Unternehmen gegenüber Sozialwohnungen aufgrund geringer Gewinne zwar richtig sei, aber nicht bei allen. Derzeit seien viele Unternehmen an diesem Segment interessiert, doch die Verfahren seien zu kompliziert und langwierig, was die Unternehmen entmutige.
„Obwohl die Regierung viele Anreize bietet und fördert, haben die Kommunen die Voraussetzungen für den Bau von Sozialwohnungen nicht wirklich geschaffen. Die Regierung und das Bauministerium sind diejenigen, die die Entwicklungspolitik gestalten, aber die Kommunen entscheiden, ob Projekte realisiert werden können oder nicht. Dabei gibt es viele Engpässe“, sagte Herr Tuan.
Laut Herrn Tuan unterscheidet sich das Genehmigungsverfahren für Investitionen im Sozialwohnungsbau nicht von dem für gewerblichen Wohnungsbau und ist manchmal sogar komplizierter. Obwohl die Rendite geringer ist, ist dies der Grund, warum Investoren „Angst“ haben, in dieses Segment zu investieren.
Alle Schwierigkeiten müssen innerhalb einer Frist gelöst werden.
In diesem Zusammenhang räumte Herr Vuong Duy Dung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, einige Engpässe bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus ein. Einer der größten Engpässe liege darin, dass die Investitions- und Projektgenehmigungsverfahren vielerorts aufgrund sich überschneidender Rechtssysteme und Vorschriften immer noch schleppend vorankämen.
Darüber hinaus sind die Investitions- und Umsetzungsverfahren langwierig. Unternehmen haben insbesondere auch mit Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung zu kämpfen.
Um Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Projektgenehmigungsverfahren zu beseitigen, hat die Regierung Ende 2022 eine Arbeitsgruppe zur Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt eingerichtet. Die Arbeitsgruppe hat die Schwierigkeiten bei Projektgenehmigungsverfahren erkannt. Im Rahmen ihrer Zuständigkeit arbeitet die Arbeitsgruppe mit Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammen, um Lösungen zu finden.
Einer der größten Engpässe besteht darin, dass die Verfahren zur Genehmigung von Investitionen und Projekten vielerorts noch immer schleppend vorankommen.
„Insbesondere einige Investoren von Sozialwohnungsprojekten beschwerten sich über die langwierigen Genehmigungsverfahren. Die Arbeitsgruppe hat Dokumente an die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte geschickt, um Lösungen zur Beseitigung dieser Hindernisse zu prüfen“, sagte Herr Dung.
Herr Vuong Duy Dung fügte hinzu, dass die Arbeitsgruppe die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen bei Problemen mit der Suche nach Lösungen beauftragt habe. So habe die Staatsbank beispielsweise Kreditkapital in Betracht gezogen, und das Finanzministerium prüfe Anleihen für einen Rettungsplan.
Herr Dung betonte dies und sagte: „Für alle Schwierigkeiten und Probleme, die in die Zuständigkeit von Ministerien, Zweigstellen und Kommunen fallen, müssen Lösungen und eine Frist zur Lösung festgelegt werden. Diese Frist ist bereichsabhängig. Daher können Ministerien, Zweigstellen und Kommunen die von Unternehmen angesprochenen Schwierigkeiten auf keinen Fall ignorieren.“
Da die Probleme über die Zuständigkeit der lokalen Ministerien und Zweigstellen hinausgehen, hat die Arbeitsgruppe eine schriftliche Anfrage zur Prüfung an die Regierung gesandt.
„Mit der Entschlossenheit und den Lösungen, die wir zur Überwindung der Schwierigkeiten der jüngsten Vergangenheit entwickelt haben, hoffe ich, dass die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der kommenden Zeit stark zunehmen wird und zur Lösung der Wohnungsprobleme von Menschen mit niedrigem Einkommen beiträgt“, sagte Herr Dung.
Unterdessen erklärte Herr Ha Quang Hung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, dass der Mangel an Entschlossenheit bei der Reform der Verwaltungsverfahren und der Schaffung günstiger Bedingungen für Unternehmen und Privatpersonen, sich an Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu beteiligen, zu einer verlängerten und stagnierenden Vorbereitungszeit für Investitionen, zu Räumungsentschädigungen, Landzuteilungen, Beurteilungszeiten und Genehmigungszeiten für Planungen und Projekte geführt habe.
Ha Quang Hung erinnerte an das Projekt des Bauministeriums, das sich zum Ziel gesetzt hat, bis 2030 landesweit mindestens eine Million Sozialwohnungen fertigzustellen. Er sagte: „Die lokalen Entscheidungsträger müssen dies als ihre persönliche politische Aufgabe betrachten. Die Kommunen müssen dafür verantwortlich sein, die Fonds für Investitionen in Sozialwohnungen bekannt zu machen und sie Unternehmen für Forschungs- und Investitionsprojekte zur Verfügung zu stellen. Gleichzeitig müssen Lösungen gefunden werden, um Investitionen in den Bau von laufenden Projekten und Projekten mit Investitionsrichtlinien zu beschleunigen.“
Laut Herrn Ha Quang Hung müssen die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte dringend die Erstellung, Änderung und Ergänzung lokaler Wohnungsbauprogramme und -pläne abschließen. Insbesondere müssen die Ziele des sozialen Wohnungsbaus für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks gemäß der Nationalen Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2045 geklärt werden, die vom Premierminister mit Beschluss Nr. 2161/QD-TTg vom 22. Dezember 2021 als Grundlage für die Genehmigung von Investitionsprojekten genehmigt wurde.
„Es ist wichtig, die Dezentralisierung, Vereinfachung und Verkürzung der Verwaltungsverfahren je nach Behörde zu prüfen. Die Kommunen legen klar fest, wer die zentralen Stellen für die Umsetzung der Verwaltungsverfahren bei der Errichtung und Genehmigung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen sein werden“, schlug Herr Hung vor.
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