Νέος τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ και ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη

Είναι απαραίτητο να τηρούνται οι τιμές της αγοράς.

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, οι τοπικές αρχές επιτρέπεται να εφαρμόζουν τον παλιό τιμοκατάλογο γης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και να εφαρμόζουν τον νέο τιμοκατάλογο γης από την 1η Ιανουαρίου 2026. Ο νέος τιμοκατάλογος δεν θα ελέγχεται από το πλαίσιο τιμών γης και πρέπει να καταρτιστεί έτσι ώστε να προσεγγίζει την τιμή της αγοράς.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ είναι η πρώτη περιοχή που ζητά απόψεις σχετικά με το προσχέδιο του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης. Οι τιμές στον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης είναι πολύ υψηλότερες από τον παλιό τιμοκατάλογο, όπως στην πόλη Thu Duc, οι τιμές αυξήθηκαν 10-15 φορές. στις περιοχές Nha Be, Binh Chanh, Can Gio και Cu Chi, οι τιμές αυξήθηκαν 10-20 φορές. Μόνο στην περιοχή Hoc Mon, υπάρχουν πολλοί δρόμοι όπου οι τιμές γης αναμένεται να αυξηθούν 15-30 φορές.

Σχετικά με αυτό το ζήτημα, οι ειδικοί της Savills δήλωσαν ότι ο τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ δεν συμβαδίζει με την πραγματική αγοραία αξία και συχνά είναι σημαντικά χαμηλότερος. Αυτή η μακροχρόνια διαφορά τιμών έχει δημιουργήσει ένα σύστημα «δύο τιμών», με αποτέλεσμα πολλές σοβαρές συνέπειες.

Σύμφωνα με την κα. Ντο Θι Θου Τζιανγκ, Διευθύντρια των Συμβουλευτικών Υπηρεσιών Savills στην πόλη Χο Τσι Μινχ, αυτό το ζήτημα καθιστά δύσκολη και περίπλοκη τη διαχείριση γης από το κράτος. «Για παράδειγμα, η διαφορά μεταξύ της τιμής που δηλώνεται στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και της πραγματικής τιμής συναλλαγής χρησιμοποιείται συχνά για τη μείωση του φόρου μεταβίβασης γης. Ή, σε άλλες περιπτώσεις, η καταβολή ετήσιου ενοικίου γης με βάση έναν τιμοκατάλογο γης χαμηλότερο από την αγορά έχει οδηγήσει σε απώλειες στον κρατικό προϋπολογισμό», ανέφερε η κα. Τζιανγκ.

Κα. Ντο Θι Θου Τζιανγκ, Διευθύντρια Συμβουλευτικών Υπηρεσιών, Savills HCMC

Οι ειδικοί της Savills δήλωσαν επίσης ότι η ανάπτυξη έργων ακινήτων αντιμετώπισε επίσης πολλές δυσκολίες, ειδικά στα στάδια της απόκτησης γης και της εκκαθάρισης του χώρου. Τα επίπεδα αποζημίωσης που βασίζονται σε τιμοκαταλόγους γης που δεν είναι κοντά στις τιμές της αγοράς έχουν προκαλέσει καθυστερήσεις, δυσαρέσκεια και οικονομικές απώλειες για τους πληγέντες, οδηγώντας σε παρατεταμένες διαφορές και αγωγές για τη γη.

Λόγω αυτών των εκκρεμών ζητημάτων, η κα Giang πιστεύει ότι η εφαρμογή ενός τιμοκαταλόγου γης που βασίζεται στις αρχές της αγοράς είναι αναπόφευκτη και απαραίτητη. Αυτή η προοδευτική αλλαγή θα βοηθήσει στην υπέρβαση προηγούμενων περιορισμών, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια και τη δικαιοσύνη στο σύστημα. Συγκεκριμένα, ένας τιμοκατάλογος γης που προσεγγίζει τις τιμές της αγοράς θα διευκολύνει τη διαδικασία αποζημίωσης και εκκαθάρισης του χώρου, ειδικά σε σημαντικά έργα ανάπτυξης υποδομών, προωθώντας τη συναίνεση του λαού σχετικά με το επίπεδο υποστήριξης και αποζημίωσης.

Σχολιάζοντας τον προτεινόμενο τιμοκατάλογο γης, οι ειδικοί της Savills δήλωσαν επίσης ότι εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ της προτεινόμενης τιμής γης και της πραγματικής τιμής συναλλαγής. Για παράδειγμα, στην οδό Cao Thang (Περιοχή 3), η τιμή συναλλαγής στην αγορά είναι περίπου 525 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η προτεινόμενη τιμή γης είναι μόνο 330 εκατομμύρια VND/m2. Στην οδό Tan Thang (Περιοχή Tan Phu), η τιμή συναλλαγής είναι περίπου 150 εκατομμύρια VND/m2, ενώ η προτεινόμενη τιμή είναι 90 εκατομμύρια VND/m2. Γενικά, ο προτεινόμενος τιμοκατάλογος γης φτάνει μόνο περίπου το 60%, ενώ σε ορισμένες άλλες περιοχές φτάνει το 70%, σε σύγκριση με την τιμή αγοράς, γεγονός που δείχνει ότι εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική διαφορά.

Ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη πριν από την υποβολή αίτησης

Η κα. Do Thi Thu Giang ανέφερε ότι, σύμφωνα με το Άρθρο 159 του Νόμου περί Γης του 2024, ο τιμοκατάλογος γης χρησιμοποιείται για 11 περιπτώσεις. Επιπλέον, το Άρθρο 109 και το Άρθρο 111 του Νόμου περί Γης του 2024 για την Υποστήριξη και τη Διακανονισμό της Επανεγκατάστασης χρησιμοποιούν επίσης τις τιμές γης σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης. Έτσι, ο προτεινόμενος τιμοκατάλογος γης της πόλης Χο Τσι Μινχ θα επηρεάσει άμεσα δύο διαφορετικές ομάδες υποκειμένων, τόσο ωφέλιμες όσο και μειονεκτικές.

Στους δικαιούχους περιλαμβάνονται όσοι λαμβάνουν υποστήριξη από το Κράτος όταν ανακτάται γη και κανονίζεται η επανεγκατάσταση (σύμφωνα με τα άρθρα 109 και 111 του νόμου περί γης του 2024).

Η επηρεαζόμενη ομάδα περιλαμβάνει νοικοκυριά και άτομα που έχουν αναγνωριστεί και έχουν αλλάξει τους σκοπούς χρήσης γης τους. Σύμφωνα με τον προηγούμενο Νόμο περί Γης του 2014, οι οικονομικές υποχρεώσεις εκτιμούνταν διαφορετικά μεταξύ γης εντός και εκτός ορίου: για γη εντός ορίου, υπολογιζόταν σύμφωνα με τον πίνακα τιμών γης, και για γη εκτός ορίου, υπολογιζόταν σύμφωνα με τη συγκεκριμένη τιμή γης.

Ωστόσο, ο ισχύων Νόμος περί Γης του 2024 δεν κάνει πλέον αυτή τη διάκριση, αλλά ολόκληρη η περιοχή θα εφαρμόζει την τιμή σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης. Έτσι, καθώς η τιμή σύμφωνα με τον προτεινόμενο τιμοκατάλογο γης είναι πολλές φορές υψηλότερη από τον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης, θα αυξήσει τις οικονομικές υποχρεώσεις στην περιοχή εντός του ορίου. Καθώς ο προτεινόμενος τιμοκατάλογος γης είναι πολλές φορές υψηλότερος από τον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης, θα αυξήσει το κόστος των οικονομικών υποχρεώσεων σε αυτήν την περιοχή.

Η άμεση εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα επηρεάσει πολλές ομάδες ανθρώπων.

Ο προτεινόμενος τιμοκατάλογος γης της πόλης Χο Τσι Μινχ, που αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, έχει αναβληθεί για περαιτέρω εξέταση. Οι ειδικοί της Savills πιστεύουν ότι αυτή η αναβολή είναι λογική, επειδή ο προτεινόμενος τιμοκατάλογος έχει αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο και προτείνεται να εφαρμοστεί σε σύντομο χρονικό διάστημα. Αυτό δημιουργεί μεγάλη οικονομική πίεση για τις πληγείσες ομάδες. Ως εκ τούτου, η σύνταξη και η εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά, ώστε να εξισορροπηθούν τα συμφέροντα όλων των μερών, δίνοντας ιδιαίτερη προτεραιότητα στην προστασία των δικαιωμάτων των πολιτών.

Επιπλέον, οι μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό των τιμών γης δεν είναι ακόμη ομοιόμορφες και απλές. Σε ορισμένες περιοχές υψηλής αξίας, η μέθοδος κατασκευής πινάκων τιμών γης φαίνεται να είναι απλώς ένας σταθερός πολλαπλασιασμός συντελεστή για όλες τις διαδρομές.

Για παράδειγμα, στην Περιοχή 1, εφαρμόζεται πολλαπλασιαστής 5,0 σε όλες τις τοποθεσίες και τις διαδρομές. Ως αποτέλεσμα, η οδός Dong Khoi προτείνεται να κοστίσει 810 εκατομμύρια VND/m2 (σε σύγκριση με τα τρέχοντα 162 εκατομμύρια VND/m2), και η οδός Hai Ba Trung (από την προβλήτα Bach Dang έως το Nguyen Thi Minh Khai) είναι 484 εκατομμύρια VND/m2 (σε σύγκριση με τα τρέχοντα 96,8 εκατομμύρια VND/m2). Ομοίως, η Περιοχή 4 έχει πολλαπλασιαστή 11,3 και η Περιοχή 5 είναι 5,58.

«Αυτή η προσέγγιση ουσιαστικά δεν διαφέρει από την εφαρμογή του παλιού τιμοκαταλόγου και τον πολλαπλασιασμό του με τον συντελεστή Κ, επομένως δεν αντικατοπτρίζει πραγματικά την αγοραία αξία κάθε διαδρομής σύμφωνα με το πνεύμα του Νόμου περί Γης», δήλωσε η κα. Giang.

Συμπερασματικά, η κα Do Thi Thu Giang δήλωσε ότι, παρόλο που η ενημέρωση του τιμοκαταλόγου γης ώστε να αντικατοπτρίζει την αγοραία αξία αποτελεί σημαντικό βήμα προόδου, η τρέχουσα πρόταση χρειάζεται περαιτέρω βελτίωση. Η μέθοδος πρέπει να είναι πιο λεπτομερής και συγκεκριμένη για κάθε περιοχή αντί να εφαρμόζει απλώς γενικούς συντελεστές. Μια σταδιακή, διαφανής μετάβαση που να διασφαλίζει τα συμφέροντα όλων των ενδιαφερόμενων μερών είναι απαραίτητη για να διασφαλιστεί η μακροπρόθεσμη επιτυχία αυτού του νέου συστήματος.

Πηγή: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html