Σημαντικά γεγονότα της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ το 2024

Το σημείο καμπής της βιομηχανίας ακινήτων του Βιετνάμ σηματοδοτείται από την παρουσία τριών νέων νόμων για τα ακίνητα. Επιπλέον, η αγορά έχει επίσης βιώσει πρωτοφανείς διακυμάνσεις στα τμήματα διαμερισμάτων και γης προς πλειστηριασμό...

Η Εθνοσυνέλευση ψηφίζει τρεις νόμους για τα ακίνητα

Η έγκριση από την Εθνοσυνέλευση του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Ακινήτων ήταν το σημαντικότερο γεγονός στον τομέα των ακινήτων του περασμένου έτους. Αυτή είναι μια σημαντική προϋπόθεση για να κινηθεί η αγορά προς την «εποχή της ανάπτυξης».

Το τρίο των νέων νόμων περί ακινήτων θα αποτελέσει μια σταθερή βάση για την προώθηση της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Φωτογραφία: Εθνοσυνέλευση

Με συνολικά 420 διατάξεις προς αναθεώρηση, οι υπηρεσίες έπρεπε να εργαστούν με πλήρη δυναμικότητα για να μπορέσουν να θέσουν σε ισχύ αυτούς τους σημαντικούς νόμους ήδη από την 1η Αυγούστου 2024, 5 μήνες νωρίτερα από το αρχικό σχέδιο.

Συγκεκριμένα, η ισχύς του Νόμου περί Γης του 2024 αναμένεται να επιλύσει τα σημεία συμφόρησης που σχετίζονται με τις διαδικασίες κατανομής γης, την αποτίμηση γης, την εκκαθάριση χώρων κ.λπ. Ένα ισχυρό νομικό πλαίσιο θα αποτελέσει εφαλτήριο για να βοηθήσει τα έργα να επιταχύνουν την υλοποίηση, απελευθερώνοντας έτσι την προσφορά για την αγορά.

Με τον αναθεωρημένο Νόμο περί Στέγασης, το αποκορύφωμα προέρχεται από τις ανοιχτές ρυθμίσεις, δημιουργώντας συνθήκες για την προώθηση του τομέα της κοινωνικής στέγασης, συμβάλλοντας στην επίλυση του προβλήματος της κοινωνικής ασφάλισης. Όσον αφορά τον Νόμο περί Ακινήτων, οι νέες ρυθμίσεις αποτελούν ισχυρό πλήγμα στην υποδιαίρεση και πώληση γης, περιορίζοντας την κερδοσκοπία και τον πληθωρισμό, διασφαλίζοντας την υγιή ανάπτυξη της αγοράς...

Γενικά, η παρουσία των τριών τροποποιημένων νόμων περί ακινήτων δεν αποτελεί μόνο ένα σημαντικό βήμα για την τελειοποίηση του νομικού συστήματος, αλλά ανοίγει επίσης πολλές νέες ευκαιρίες για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ, συμβάλλοντας παράλληλα στη συνολική ανάπτυξη της οικονομίας .

Νέος τιμοκατάλογος γης «κυκλοφόρησε», οι τιμές αυξήθηκαν δεκάδες φορές

Το τέταρτο τρίμηνο του 2024 είναι η περίοδος κατά την οποία πολλές περιοχές ενημερώνουν τον νέο τιμοκατάλογο γης. Συγκεκριμένα, η προσοχή επικεντρώνεται στην πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι , όπου οι τιμές της γης, μετά την προσαρμογή τους, έχουν αυξηθεί δεκάδες φορές.

Με τον νέο τιμοκατάλογο γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η υψηλότερη τιμή που καταγράφηκε είναι 687,2 εκατομμύρια VND/m2, και εφαρμόζεται στις οδούς Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (Περιοχή 1). Έτσι, αν δεν συμπεριληφθεί ο συντελεστής K, η τιμή αυτή είναι 4,2 φορές υψηλότερη από τον παλιό τιμοκατάλογο γης.

Ωστόσο, αυτή η αύξηση δεν είναι ακόμη συγκρίσιμη με τις προαστιακές περιοχές. Συγκεκριμένα, η υψηλότερη τιμή για την εθνική οδό Song Hanh 22 (περιοχή Hoc Mon) είναι 32 εκατομμύρια VND/m2, αύξηση 23 φορές. Για την οδό Dang Cong Binh (περιοχή Hoc Mon), η νέα τιμή είναι 18,5 εκατομμύρια VND/m2, αύξηση περίπου 12 φορές.

Αυτή τη στιγμή, η οδός Hang Dao είναι ένα από τα μέρη με τις υψηλότερες τιμές γης στο Ανόι. Φωτογραφία: Thanh Vu

Η αγορά ακινήτων του Ανόι έκλεισε επίσης ένα ταραχώδες 2024 με «αναθεώρηση» του τιμοκαταλόγου γης. Στην περιοχή Dong Da, ο δρόμος Cat Linh κατέγραψε 3,45πλάσια αύξηση στις τιμές γης, σκαρφαλώνοντας στα 264,13 εκατομμύρια VND/m2. Όχι πολύ πίσω, ο δρόμος που συνδέεται με την Τραπεζική Ακαδημία - Chua Boc είχε επίσης τιμή έως και 240,12 εκατομμύρια VND/m2, 3,45 φορές υψηλότερη από την παλιά τιμή.

Στην περιοχή Hai Ba Trung, η οδός Nguyen Quyen έχει ανανεωμένη τιμή γης 206,31 εκατομμύρια VND/m2, αύξηση 8 φορές. Ομοίως, η οδός Giai Phong - ο δρόμος που οδηγεί σε πολλά μεγάλα πανεπιστήμια - έχει επίσης αύξηση τιμής γης 7,8 φορές, φτάνοντας τα 188,09 εκατομμύρια VND/m2.

Οι παραπάνω αριθμοί, αν και σχετικά υψηλοί, δεν μπορούν να συγκριθούν με τις τιμές γης στην περιοχή Hoan Kiem. Στην οδό Tran Hung Dao (από το Tran Thanh Tong έως το Le Duan), η υψηλότερη τιμή γης ήταν μόνο 114 εκατομμύρια VND/m2. Ωστόσο, τώρα η τιμή έχει εκτοξευθεί στα 695,3 εκατομμύρια VND/m2, μια αύξηση 6 φορές. Ομοίως, η οδός Nha Tho έχει επίσης αυξηθεί 5,5 φορές, από 125,4 εκατομμύρια VND/m2 σε 695,3 εκατομμύρια VND/m2.

Τα βιομηχανικά ακίνητα διατηρούν την ελκυστικότητά τους

Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων στις βασικές οικονομικές περιοχές του Βορρά και του Νότου παραμένει ένα φωτεινό σημείο που προσελκύει επενδύσεις. Σύμφωνα με στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από εκθέσεις, μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2024, το ποσοστό πληρότητας στα βιομηχανικά πάρκα έφτασε το 77%.

Τοποθεσίες όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ, το Ντονγκ Νάι, το Μπιν Ντουόνγκ... αγωνίζονται να δημιουργήσουν νέα βιομηχανικά πάρκα. Φωτογραφία: Le Toan

Εκ των οποίων, οι τιμές ενοικίασης βιομηχανικών ακινήτων στο Βορρά κατέγραψαν αύξηση 5,7% σε ετήσια βάση, φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 130 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./κύκλο ενοικίασης. Στο Νότο, η μέση τιμή ενοικίασης έφτασε τα 176 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./κύκλο ενοικίασης, σημειώνοντας αύξηση 5,6% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, κατά την περίοδο από το 2020 έως τον Σεπτέμβριο του 2024, τα βιομηχανικά ακίνητα αποτελούν τον κορυφαίο τύπο ακινήτων στη συνολική αξία των συναλλαγών συγχωνεύσεων και εξαγορών (M&A) στον τομέα των ακινήτων, με ποσοστό έως και 40%.

Η σταθερή απόδοση του τομέα των βιομηχανικών ακινήτων υποστηρίζεται από την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων. Πολλές μεγάλες επιχειρήσεις, ιδίως στον τομέα της υψηλής τεχνολογίας, επανεκτιμούν το αναπτυξιακό δυναμικό του Βιετνάμ, στο πλαίσιο της ολοένα και πιο διαδεδομένης στρατηγικής «Κίνα + 1».

Χωρίς να σταματάει εκεί, αυτό το τμήμα επωφελείται επίσης από την εύκολη πρόσβαση σε τραπεζικές πηγές πίστωσης, όταν ο συντελεστής κινδύνου αυτού του τύπου έχει μειωθεί από 200% σε 160%. Η παραπάνω προσαρμογή από την Κρατική Τράπεζα θα ενθαρρύνει τις εμπορικές τράπεζες να δανείσουν ενεργά κεφάλαια για την υλοποίηση έργων ακινήτων σε βιομηχανικά πάρκα, προσελκύοντας έτσι περισσότερους «μεγάλους» να συμμετάσχουν στην αγορά.

Η πρόοδος στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών εξακολουθεί να είναι αργή.

Στο έργο ανάπτυξης περισσότερων από 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής στέγασης, η χώρα στοχεύει στην ολοκλήρωση 130.000 μονάδων το 2024. Ωστόσο, σύμφωνα με έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών, οι επαρχίες και οι πόλεις έχουν ολοκληρώσει μόνο περίπου 21.000 μονάδες, που αντιστοιχεί σε περισσότερο από το 16% του σχεδίου.

Ο τρέχων αριθμός μονάδων κοινωνικής στέγασης εξακολουθεί να μην μπορεί να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες των ανθρώπων. Φωτογραφία: Thanh Vu

Η Χο Τσι Μινχ και το Ανόι, οι δύο κορυφαίες πόλεις στους στόχους κατασκευών, έχουν επιτύχει μόνο το 21% και το 37% του σχεδίου, αντίστοιχα. Η κατάσταση είναι παρόμοια και σε άλλες περιοχές όπως η Μπιν Ντουόνγκ (37%), η Ντονγκ Νάι (16%). Σε ορισμένες περιοχές δεν έχουν καν ολοκληρωθεί έργα, όπως η Τάι Νγκουγιέν, η Νιν Μπιν, η Ναμ Ντιν, η Θούα Θιεν Χουέ, η Βιν Λονγκ, το Μπεν Τρε, η Μπακ Λιέου και η Κα Μάου.

Από το 2021 έως σήμερα, σε ολόκληρη τη χώρα έχουν υλοποιηθεί 644 έργα κοινωνικής στέγασης σε κλίμακα 580.109 μονάδων. Από αυτά, μόνο 96 έργα έχουν ολοκληρωθεί σε κλίμακα άνω των 57.620 μονάδων. 133 έργα έχουν ξεκινήσει την κατασκευή τους με πάνω από 110.200 μονάδες. Τα υπόλοιπα 415 έργα έχουν εγκριθεί για επένδυση, τα οποία θα παρέχουν περισσότερες από 412.200 μονάδες εάν ολοκληρωθούν.

Η πρόοδος εκταμίευσης του πακέτου πίστωσης των 120.000 δισεκατομμυρίων VND δεν είναι επίσης πιο αισιόδοξη. Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου 2024, το ποσοστό εκταμίευσης ήταν μόνο 1,5%, που αντιστοιχεί σε περίπου 1.783 δισεκατομμύρια VND. Εκ των οποίων, για την ομάδα των αγοραστών κατοικιών, αυτό το πακέτο έχει δανείσει μόνο περίπου 150 δισεκατομμύρια VND.

Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι αυξάνονται «ραγδαία»

Το 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκαν με ιλιγγιώδη ρυθμό. Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, από το τρίτο τρίμηνο του 2024, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκε κατά 64% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019, ενώ η αύξηση στην πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν μόνο το μισό αυτού του αριθμού.

Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι έχουν αυξηθεί ταυτόχρονα τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Φωτογραφία: Thanh Vu

Σύμφωνα με πληροφορίες που συγκεντρώθηκαν από εταιρείες έρευνας αγοράς, η μέση τιμή πώλησης νέων διαμερισμάτων στο Ανόι είναι αυτή τη στιγμή στα 70 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση περίπου 28% σε σύγκριση με πέρυσι. Η «θέρμανση» από την πρωτογενή αγορά έχει επίσης προκαλέσει την εκτόξευση της τιμής των παλαιών διαμερισμάτων. Αυτή τη στιγμή, η μέση τιμή των δευτερευόντων διαμερισμάτων είναι περίπου 50 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση άνω του 40% σε σύγκριση με πέρυσι.

Ο λόγος για την απότομη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στο Ανόι τον τελευταίο χρόνο πηγάζει από την έλλειψη κατοικιών στις μεσαίες και χαμηλές κατηγορίες. Παρόλο που ο αριθμός των νέων έργων προς πώληση έχει βελτιωθεί, το 75% των νέων προϊόντων ανήκουν στην κατηγορία υψηλής ποιότητας. Επιπλέον, το κόστος της γης, των δομικών υλικών και της εργασίας έχει επίσης αυξηθεί, επηρεάζοντας σημαντικά την τιμή παραγωγής των προϊόντων.

Διαταραχή στις δημοπρασίες γης στα προάστια του Ανόι

Από τις αρχές του 2024, οι επενδυτές ακινήτων αναγκάστηκαν να επαναξιολογήσουν την αγορά γης σε δημοπρασίες στα προάστια του Ανόι. Οι περιφερειακές αρχές όπως οι Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh κ.λπ. έχουν συνεχώς «κερδίσει μεγάλα ποσά», χάρη σε δημοπρασίες που προσελκύουν εκατοντάδες έως χιλιάδες συμμετέχοντες, επιτυγχάνοντας έσοδα έως και εκατοντάδων δισεκατομμυρίων VND.

Η αγορά γης που πωλείται σε πλειστηριασμό στα προάστια του Ανόι έχει «αναστατωθεί» από πολλές ομάδες. Φωτογραφία: Thanh Vu

Χωρίς να σταματάμε εκεί, πολλά οικόπεδα έχουν επίσης «πρωτοφανείς» υψηλές τιμές νίκης. Για παράδειγμα, στην περιοχή Hoai Duc, το γωνιακό οικόπεδο LK03-12 στην περιοχή Long Khuc έχει τιμή νίκης έως και 133,3 εκατομμύρια VND/m2. Στην περιοχή Thanh Oai, είναι το οικόπεδο LK03-10 στην περιοχή Ngo Ba με τιμή νίκης άνω των 100,5 εκατομμυρίων VND/m2. Στο Ha Dong, το οικόπεδο «βασίλισσα της ομορφιάς» 1A - 03 είδε την τιμή νίκης να φτάνει τα 262 εκατομμύρια VND/m2...

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, τα παραπάνω νούμερα ρεκόρ προέρχονται από κακή διαχείριση και εφαρμογή της δημοπρασίας. Σε ορισμένα μέρη, οι επενδυτές έχουν σχηματίσει ομάδες και έχουν συνωμοτήσει για να πληρώσουν τιμές πολλαπλάσιες της τιμής εκκίνησης. Στη συνέχεια, «εγκατέλειψαν την προκαταβολή» αφού κέρδισαν τη δημοπρασία, με στόχο τον καθορισμό ενός εικονικού επιπέδου τιμών για την επίτευξη κέρδους.

Ωστόσο, αυτός ο «πυρετός» δεν κράτησε πολύ. Από το τέταρτο τρίμηνο του 2024, η τιμή νίκης πολλών οικοπέδων έχει μειωθεί κατά 20-50% σε σύγκριση με την αρχή του έτους. Επιπλέον, η εικόνα της δημοπρατούμενης γης στα προάστια έχει πληγεί σοβαρά, λόγω της «εκρηκτικής» τιμής των 30 δισεκατομμυρίων VND/m2 στην κοινότητα Quang Tien, στην περιφέρεια Soc Son. Μόλις 4 ημέρες μετά το περιστατικό, η Υπηρεσία Ερευνών της Αστυνομίας - Τμήμα Αστυνομίας της πόλης του Ανόι διερεύνησε 5 άτομα για παραβίαση των κανονισμών σχετικά με τις δραστηριότητες δημοπρασιών ακινήτων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html