Τα βιομηχανικά ακίνητα θα αντιμετωπίσουν νέες προκλήσεις το 2024

Σύμφωνα με την έκθεση για την αγορά ακινήτων που δημοσιεύθηκε πρόσφατα από την MBS, μέχρι το τέλος του 2023, η χώρα διαθέτει σήμερα 416 εγκατεστημένα βιομηχανικά πάρκα (IPs), με συνολική φυσική έκταση περίπου 129,9 χιλιάδων εκταρίων. Η συνολική βιομηχανική έκταση είναι περίπου 89,2 χιλιάδων εκταρίων, σημειώνοντας αύξηση 1,5% σε σχέση με την ίδια περίοδο.

Εκ των οποίων, η συνολική έκταση μισθωμένων βιομηχανικών πάρκων έφτασε τα 51,8 χιλιάδες εκτάρια περίπου, σημειώνοντας αύξηση 2,8 χιλιάδων εκταρίων, που ισοδυναμεί με περίπου 5,7% κατά την ίδια περίοδο. Το ποσοστό πληρότητας ήταν περίπου 57,7%. Όσον αφορά τα βιομηχανικά πάρκα που έχουν τεθεί σε λειτουργία, το ποσοστό πληρότητας ήταν περίπου 72,4%. Η τιμή ενοικίασης στο Νότο παρέμεινε σταθερή στα 168 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ., ενώ η τιμή ενοικίασης στο Βορρά αυξήθηκε κατά 10% στα 123 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ.

Το Βιετνάμ παραμένει ένας αγαπημένος προορισμός για τις ροές κεφαλαίων στον τομέα της μεταποίησης στο πλαίσιο της στρατηγικής Κίνα +1. Το 2023, τα καταγεγραμμένα κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) και τα εκταμιευμένα κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) αυξήθηκαν κατά 32,1% και 3,5% αντίστοιχα κατά την ίδια περίοδο. Αυτός είναι ένας καλός ρυθμός ανάπτυξης στο πλαίσιο μιας δύσκολης παγκόσμιας οικονομίας , όταν πολλές χώρες εφάρμοσαν αυστηρότερες νομισματικές πολιτικές.

Επενδυμένα κεφάλαια άμεσων ξένων επενδύσεων στο Βιετνάμ (Φωτογραφία: Γενική Στατιστική Υπηρεσία)

Συγκεκριμένα, το Βιετνάμ εξακολουθεί να διατηρεί πολλά ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα χάρη στις υπογεγραμμένες εμπορικές συμφωνίες, το ελκυστικό κόστος εργασίας και ηλεκτρικής ενέργειας, συμβάλλοντας στην αποτελεσματική προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων τα επόμενα χρόνια. Επιπλέον, κατά την περίοδο 2022 - 2025, θα επενδυθούν επίσης πολλά έργα υποδομών και βασικά έργα κυκλοφορίας, τόσο σε οδικά όσο και σε πλωτά μέσα, δημιουργώντας ισχυρή δυναμική οικονομικής ανάπτυξης.

Η έκθεση της MBS επεσήμανε επίσης την τάση των κεφαλαίων ΑΞΕ που εισρέουν έντονα στη δευτερογενή αγορά. Στο Βορρά, τα κεφάλαια σε αυτήν την αγορά κατέγραψαν σαφή αύξηση, από 20% το 2018 σε 53% το 2023.

Στο Νότο, το ποσοστό των εισροών κεφαλαίων από άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) στη δευτερογενή αγορά τείνει επίσης να αυξάνεται από 21,6% το 2022 σε 23,2%. Για παράδειγμα, η επαρχία Ba Ria - Vung Tau έχει προσελκύσει περισσότερα από 1 δισεκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ σε κεφάλαια ΑΞΕ. Η Binh Phuoc έχει προσελκύσει περισσότερα από 40 έργα ΑΞΕ με συνολικό κεφάλαιο 758 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, 3,4 φορές υψηλότερο από την ίδια περίοδο.

Ο λόγος είναι ότι χάρη στο πλεονέκτημα της μεγάλης εκμισθώσιμης γης σε βιομηχανικά πάρκα, το ποσοστό πληρότητας της αγοράς τύπου 2 είναι μόνο 63%, ενώ της αγοράς τύπου 1 έχει φτάσει το 90% (η HCMC, Binh Duong έφτασε το 95% και στο Dong Nai, Long An έφτασε πάνω από 80%). Επιπλέον, η τιμή ενοικίασης γης στην αγορά τύπου 2 είναι μόνο η μισή από την τιμή στην αγορά τύπου 1.

Επιπλέον, τα βιομηχανικά ακίνητα στο Βιετνάμ ακολουθούν επίσης την παγκόσμια τάση του «πρασίνισμα» για την προσέλκυση κεφαλαίων ΞΑΕ στον κλάδο υψηλής τεχνολογίας. Ο «πρασίνισμα» έχει επίσης καταγράψει ισχυρή ανάπτυξη στη Νοτιοανατολική Ασία, με τον αριθμό των έργων να αυξάνεται κατά 12% και 21% το 2021 και το 2022, αντίστοιχα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα παραδοσιακά βιομηχανικά πάρκα με μόνο αμιγώς βιομηχανικές μονάδες, κατοικίες και άλλες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας να χάνουν το ανταγωνιστικό τους πλεονέκτημα.

Η τάση του «πρασίνου» θα προκαλέσει την απώλεια του ανταγωνιστικού τους πλεονεκτήματος από τα παλιά βιομηχανικά πάρκα.

Εκτός από τους υποστηρικτικούς παράγοντες, πολλές μονάδες επεσήμαναν επίσης τις νέες προκλήσεις που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων σε βιομηχανικά πάρκα του Βιετνάμ. Πρώτον, ο αυξημένος ανταγωνισμός για την προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων στην περιοχή. Συγκεκριμένα, η Ινδία και η Ινδονησία είναι δύο χώρες που κατέχουν επίσης πολλά εξαιρετικά πλεονεκτήματα σε αυτήν την αγορά. Για παράδειγμα, στην Ινδία, η χώρα αυτή έχει διαθέσει ένα ταμείο καθαρής γης 460 χιλιάδων εκταρίων και 1.500 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ για την ανάπτυξη υποδομών, καθώς και φορολογικές απαλλαγές για νέα επενδυτικά έργα. Χάρη σε αυτό, έχει προσελκύσει πολλούς «μεγάλους» στον κόσμο να συμμετάσχουν σε αυτήν την αγορά.

Στη συνέχεια, έρχεται το γενικότερο πρόβλημα του κόσμου, όταν ο παγκόσμιος ελάχιστος φόρος του 15% θα εφαρμοστεί επίσημα από την 1η Ιανουαρίου 2024. Οι εταιρείες με έσοδα άνω των 750 εκατομμυρίων ευρώ που απολαμβάνουν κίνητρα από την πολιτική προσέλκυσης επενδύσεων στο Βιετνάμ πρέπει να καταβάλουν έναν επιπλέον παγκόσμιο ελάχιστο φορολογικό συντελεστή 15%. Αυτό επηρεάζει τα φορολογικά κίνητρα του Βιετνάμ (φορολογικές απαλλαγές, φορολογικές μειώσεις) και επίσης προκαλεί την απώλεια ενός πλεονεκτήματος από την εγχώρια αγορά.

Τέλος, υπάρχει ο κίνδυνος ελλείψεων ηλεκτρικής ενέργειας κατά τις ώρες αιχμής, ειδικά όταν ο κύκλος του Ελ Νίνιο προβλέπεται να είναι μεγαλύτερος και ισχυρότερος από πριν. Ο κίνδυνος ελλείψεων ηλεκτρικής ενέργειας που επηρεάζουν την παραγωγή έχει οδηγήσει ορισμένους επενδυτές να ακυρώσουν τα επενδυτικά τους σχέδια στο Βιετνάμ.

Πηγή: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-doi-dien-voi-nhung-thach-thuc-moi-trong-nam-2024-post283133.html