Αγνοώντας τη Γουόλ Στριτ, αυτοδημιούργητος δισεκατομμυριούχος χτίζει αυτοκρατορία 1,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων από ξεχασμένη γη

(Νταν Τρι) - Χωρίς ούτε μία μετοχή ή ομόλογο, ο δισεκατομμυριούχος Πατ Νιλ έχει χτίσει μια αυτοκρατορία 1,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων από ξεχασμένες χώρες. Το μυστικό του είναι μια εκπληκτικά απλή στρατηγική.

Κάθε πρωί στις 5 π.μ., καθώς προετοιμάζεται για την ημέρα, ο δισεκατομμυριούχος κατασκευαστής Πατ Νιλ συλλογίζεται τις χρηματοπιστωτικές αγορές. «Η διαδικασία σκέψης συνήθως ξεκινάει στο ντους και τελειώνει στις 8 π.μ.», λέει. Το ερώτημα που θέτει στον εαυτό του είναι: «Τι θα κάνει η απόδοση του 10ετούς ομολόγου του Δημοσίου σήμερα;»

Αλλά να το περίεργο: Ο Νιλ δεν κατέχει ούτε ένα ομόλογο του Δημοσίου. Στην πραγματικότητα, η εκτιμώμενη καθαρή του περιουσία, ύψους 1,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων, δεν περιλαμβάνει εισηγμένες μετοχές ή ομόλογα. Παρακολουθεί αυτές τις αγορές για έναν σκοπό: να προβλέψει το κλίμα και τις καταναλωτικές συνήθειες των αγοραστών κατοικιών του.

Όσο για τον ίδιο, σχεδόν όλη η περιουσία του είναι συγκεντρωμένη σε ένα μέρος, την κατασκευαστική εταιρεία Neal Communities, την οποία έχτισε από το 1970, με περισσότερα από 25.000 σπίτια να έχουν κατασκευαστεί σε όλη τη Φλόριντα.

«Μου αρέσει να ελέγχω το μέλλον μου», εξηγεί ο 76χρονος Νιλ. Αυτή η φιλοσοφία εξηγεί γιατί επανεπενδύει συνεχώς στη δική του επιχείρηση. «Δεν ζω πλουσιοπάροχα. Και το συνταξιοδοτικό μου πρόγραμμα είναι η επιχείρηση. Δεν χρειαζόμαστε συνταξιοδοτικό ταμείο επειδή δεν σκοπεύουμε να συνταξιοδοτηθούμε». Όταν χρειάζεται επιπλέον μετρητά, πουλάει μη αξιοποιημένα οικόπεδα από την τεράστια τράπεζά του.

Η πορεία προς αυτή τη φιλοσοφία του «αυτοελέγχου» δεν ήταν ομαλή. Διαμορφώθηκε από οδυνηρές πτώσεις στο χρηματιστήριο, ένα μέρος στο οποίο κάποτε πίστευε.

Πτώση από τη Wall Street και όρκος εγκατάλειψης της αγοράς

Πριν γίνει μεγιστάνας ακινήτων, ο Πατ Νιλ ήταν ένας λαμπρός επιχειρηματίας. Μεγαλώνοντας στην Αϊόβα τη δεκαετία του 1950, έμαθε από νωρίς πώς να βγάζει χρήματα: εμφιαλώνει απορρυπαντικό ρούχων, κουρεύει γκαζόν, μοιράζει εφημερίδες και ξεκινά μια υπηρεσία καθαρισμού. Μέχρι το λύκειο, έβγαζε χιλιάδες δολάρια ετησίως, μερικές φορές περισσότερα από τη μητέρα του, η οποία ήταν δασκάλα.

Η πρώτη του επένδυση έγινε σε ηλικία 16 ετών: 100 μετοχές της Iowa Beef Packers για 1.500 δολάρια. Τις πούλησε στο κολέγιο για 3.000 δολάρια, διπλασιάζοντας το αρχικό του κεφάλαιο. Η πρώιμη επιτυχία τον έπεισε ότι η χρηματιστηριακή αγορά ήταν μια εύφορη παιδική χαρά.

Η καλή τύχη, ωστόσο, δεν κράτησε πολύ. Στις αρχές του 1970, ο πρώτος μεσίτης του Νιλ τον συμβούλεψε να αγοράσει 100 μετοχές της Delta Corporation, μιας εταιρείας δανεισμού για κινητά σπίτια, στα 28 δολάρια ανά μετοχή. Μετά από μια σύντομη άνοδο, η μετοχή έπεσε κατακόρυφα μετά από μια κακή αναφορά κερδών. Ο μεσίτης τον συμβούλεψε να «μειώσει κατά μέσο όρο» την τιμή της στα 14 δολάρια. Ο Νιλ το έκανε, μόνο και μόνο για να παρακολουθήσει αβοήθητος ολόκληρη την επένδυσή του να εξανεμίζεται καθώς η εταιρεία χρεοκόπησε και η μετοχή έπεσε στο μηδέν.

Κατά ειρωνικό τρόπο, ο μεσίτης αργότερα εγκατέλειψε τον κλάδο και έγινε χασάπης.

Αφού «δεν βελτιώθηκε καθόλου» με τον δεύτερο μεσίτη του, ο Νιλ πήρε μια απόφαση που άλλαξε την καριέρα του, σταματώντας εντελώς να αγοράζει μετοχές μετά το 1972. Συνειδητοποίησε ότι επενδύοντας σε μετοχές, έβαζε την οικονομική του μοίρα στα χέρια αγνώστων. Από τις στάχτες αυτών των εμπειριών, γεννήθηκε μια νέα επενδυτική φιλοσοφία, μια στρατηγική που μπορούσε να κατευθύνει και να ελέγχει ο ίδιος.

Μετά από δύο αποτυχημένες επενδύσεις σε μετοχές, ο Νιλ εγκατέλειψε το χρηματιστήριο και επικεντρώθηκε αποκλειστικά στα ακίνητα (Φωτογραφία: Ντόναλντ Γκρέγκορι).

Η φιλοσοφία του κυνηγιού του «αετού»: Αγοράστε γη πριν διαμορφωθεί ο δρόμος

Ο Πατ Νιλ έφυγε από τη Γουόλ Στριτ και έστρεψε την ενέργεια, το μυαλό και τα οικονομικά του σε αυτό που ήξερε καλύτερα: την κατασκευή κατοικιών. Η στρατηγική του, αν και φαινομενικά απλή, ήταν αυτή της μαεστρίας και της διορατικότητας: να εντοπίζει ευκαιρίες πριν το κάνουν οι μάζες.

«Οι γιοι μου κι εγώ γνωρίζουμε περισσότερα για τις ευκαιρίες γης από οποιονδήποτε άλλον», λέει. Αυτό δεν είναι καύχημα, αλλά απόδειξη της αδιάκοπης δουλειάς. Δεν κάθεται σε ένα γραφείο αναλύοντας γραφήματα. Αντίθετα, αυτός και οι γιοι του περνούν τις μέρες τους ψάχνοντας τη γη, τηλεφωνώντας σε τοπικές επαφές, διαβάζοντας νεκρολογίες για να βρουν κληρονόμους που θέλουν να πουλήσουν και παρακολουθώντας στενά κάθε μικρή απόφαση σχεδιασμού.

«Η στρατηγική μου είναι να αγοράζω γη πριν αυτή αναπτυχθεί», υποστήριξε. «Οι επενδύσεις είναι μια επιχείρηση που βασίζεται στη γνώση. Η μοναδική γνώση θα σας βοηθήσει να επιτύχετε αποδόσεις υψηλότερες από τον μέσο όρο».

Αυτή η τακτική του έχει αποφέρει μερικές αξιοσημείωτες συμφωνίες. Ένα κλασικό παράδειγμα είναι η αγορά από τον Neal του κυνηγετικού κτήματος LeBamby, έκτασης 1.087 στρεμμάτων, στα τέλη της δεκαετίας του 1980 για περίπου 10 σεντς ανά τετραγωνικό πόδι. Αυτό που δεν γνώριζε ο πωλητής, αλλά ο Neal γνώριζε, ήταν ότι ένας διαπολιτειακός αυτοκινητόδρομος επρόκειτο να κατασκευαστεί ακριβώς δίπλα του. «Όταν ολοκληρώθηκαν οι συνδετικοί δρόμοι», θυμάται, «μπόρεσα να πουλήσω μέρος της γης για 57 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι».

Μια άλλη μεγάλη υπόθεση ήταν το 2014, όταν αυτός και ο γιος του αγόρασαν ένα οικόπεδο που είχε κατασχεθεί από τράπεζα για μόλις 6.000 δολάρια το στρέμμα. Είδαν δυνατότητες που η τράπεζα δεν έβλεπε. Αφού το αξιοποίησαν, πούλησαν ένα τμήμα πέρυσι για έως και 250.000 δολάρια το στρέμμα. Το σχόλιο του Neal υπογραμμίζει για άλλη μια φορά τη σημασία της βαθιάς κατανόησης: «Δεν γνωρίζουν την πραγματική αξία της γης τους».

Από τη στρατηγική δισεκατομμυριούχων σε ένα εγχειρίδιο για σύγχρονους επενδυτές

Φυσικά, δεν έχουν όλοι το κεφάλαιο, τον χρόνο και το δίκτυο για να κάνουν συμφωνίες «κυνήγι γης» μεγάλης κλίμακας όπως ο Πατ Νιλ. Αλλά η ιστορία του δεν είναι για να την θαυμάσουμε από μακριά, αλλά για να μάθουμε από τον πυρήνα της σκέψης. Ευτυχώς, στην εποχή της τεχνολογίας, η εφαρμογή των αρχών του Νιλ έχει γίνει ευκολότερη από ποτέ, ακόμη και με μέτριο κεφάλαιο.

Ο πρώτος κανόνας του Neal είναι η πρόσβαση. Αποκτά πρόσβαση σε ακίνητα υψηλής ποιότητας με μεγάλο κεφάλαιο. Σήμερα, οι μικροεπενδυτές μπορούν να έχουν πρόσβαση σε πιθανά ακίνητα μέσω πλατφορμών crowdfunding. Σε ανεπτυγμένες αγορές όπως οι ΗΠΑ, πλατφόρμες όπως η Arrived (με την υποστήριξη του Jeff Bezos) σας επιτρέπουν να αγοράσετε ένα μερίδιο σε ενοικιαζόμενα ακίνητα για λίγες μόνο εκατοντάδες δολάρια. Γίνεστε «συνιδιοκτήτης», επωφελούμενοι από την ανατίμηση και τα έσοδα από ενοίκια χωρίς να χρειάζεται να διαχειρίζεστε άμεσα το ακίνητο.

Η δεύτερη αρχή του Neal είναι η δημιουργία σταθερής αξίας. Χτίζει οικιστικές κοινότητες που δημιουργούν βιώσιμες ταμειακές ροές. Για τους μεμονωμένους επενδυτές, η εύρεση παρόμοιας σταθερότητας μπορεί να προέλθει από εμπορικά ακίνητα με «χρυσούς ενοικιαστές» - μεγάλες, αξιόπιστες μάρκες.

Φανταστείτε ότι κατέχετε ένα τμήμα ενός χώρου που είναι μισθωμένο σε μια κορυφαία αλυσίδα λιανικής πώλησης όπως η WinMart+, η Circle K ή μια μεγάλη τράπεζα σε μακροπρόθεσμη βάση. Αυτή είναι η ουσία της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα με ενοικιαστές εθνικών εμπορικών σημάτων. Πλατφόρμες όπως η First National Realty Partners (FNRP) στις ΗΠΑ ειδικεύονται σε αυτό το μοντέλο, επιτρέποντας στους επενδυτές να κατέχουν τμήματα εμπορικών κέντρων με μεγάλα σούπερ μάρκετ ως βασικό ενοικιαστή.

Η ελκυστικότητα αυτού του μοντέλου, ειδικά με τις συμβάσεις Triple Net Lease (NNN), είναι ότι σχεδόν όλα τα λειτουργικά έξοδα, η συντήρηση, οι φόροι... πληρώνονται από τον ενοικιαστή. Οι επενδυτές απλώς «κάθονται ακίνητοι» και λαμβάνουν μια σταθερή ταμειακή ροή ενοικίου. Πρόκειται για μια εξαιρετικά αποτελεσματική στρατηγική παθητικού εισοδήματος, που ελαχιστοποιεί τους κινδύνους από αναξιόπιστους ενοικιαστές.

Οι μεμονωμένοι επενδυτές μπορούν να εφαρμόσουν πλήρως τις βασικές αρχές του Neal χάρη στην υποστήριξη σύγχρονων εργαλείων και πλατφορμών (Φωτογραφία: Guerin Blask).

Η τελευταία και πιο σημαντική αρχή του Neal είναι η στρατηγική διαχείριση. Δεν αγοράζει και διακρατεί απλώς. Σχεδιάζει, αναπτύσσει και βελτιστοποιεί τα πάντα, από νομικές και φορολογικές έως χρηματοδοτικές στρατηγικές. Ο σύγχρονος επενδυτής χρειάζεται έναν τόσο ολοκληρωμένο «εγκέφαλο» διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.

Οι πλατφόρμες ψηφιακής διαχείρισης πλούτου όπως η Range στις ΗΠΑ έχουν σχεδιαστεί για να ενσωματώνουν κάθε πτυχή: από τις επενδύσεις, τον φορολογικό σχεδιασμό, τον σχεδιασμό διαδοχής και τις συμβουλές συνταξιοδότησης. Για τους επενδυτές ακινήτων, αυτά τα εργαλεία βοηθούν στην απάντηση δύσκολων ερωτημάτων: Ποια νομική δομή πρέπει να χρησιμοποιήσω για αυτήν τη συμφωνία; Πώς θα επηρεάσει η αγορά ενός άλλου ακινήτου τη ταμειακή μου ροή και τους φόρους μου; Πότε πρέπει να αναχρηματοδοτήσω το δάνειό μου;

Ακόμα κι αν δεν χρειάζεστε μια σύνθετη πλατφόρμα, αυτή η νοοτροπία είναι ζωτικής σημασίας. Πριν από κάθε απόφαση, δημιουργήστε ένα λεπτομερές σχέδιο, συμβουλευτείτε φοροτεχνικούς, νομικούς και οικονομικούς εμπειρογνώμονες. Κοιτάξτε πέρα ​​από την τιμή αγοράς και την πιθανή ανατίμηση και λάβετε υπόψη την πλήρη εικόνα της ταμειακής ροής, του κόστους και των κινδύνων.

Ο έλεγχος είναι στα χέρια σας

Η ιστορία του Πατ Νιλ αποτελεί μια ισχυρή υπενθύμιση ότι η πορεία προς τον πλούτο δεν περιλαμβάνει απλώς μια πορεία που ονομάζεται «μετοχές». Τα ακίνητα, όταν προσεγγίζονται με τη σωστή νοοτροπία, προσφέρουν κάτι που τα χαρτονομίσματα δεν μπορούν: να ελέγξουν.

Ο Πατ Νιλ απέκτησε τον έλεγχο μέσω του τεράστιου κεφαλαίου του και των ακούραστων εκδρομών του. Σήμερα, μπορείτε να αποκτήσετε τον έλεγχο μέσω άλλων εργαλείων: γνώσης, τεχνολογίας και στρατηγικής σκέψης. Η πορεία των «αετών» του τομέα των ακινήτων δεν είναι πλέον αποκλειστικό πεδίο δράσης των δισεκατομμυριούχων.

Μαθαίνοντας από όσους έχουν δοκιμάσει την εμπειρία τους και αξιοποιώντας τα σύγχρονα εργαλεία, μπορείτε σίγουρα να ξεκινήσετε να χτίζετε τη δική σας οικονομική αυτοκρατορία, σταθερή και ανθεκτική, από τα «τούβλα» που θα επιλέξετε και θα χτίσετε μόνοι σας.

Πηγή: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm