Φθηνό χρήμα ρέει έντονα στα ακίνητα: Επενδυτική ευκαιρία ή πιθανός κίνδυνος;

Φθηνό χρήμα ρέει στα ακίνητα το 2025, καθιστώντας την αγορά αυτή ένα ελκυστικό κανάλι επενδύσεων σε ακίνητα σε μια εποχή που οι τιμές του χρυσού κορυφώνονται και οι μετοχές παρουσιάζουν έντονες διακυμάνσεις. Οι κερδοσκόποι εκμεταλλεύονται γρήγορα αυτή την ευκαιρία για να αυξήσουν τα κέρδη τους, καθώς οι τιμές της γης αυξάνονται ραγδαία πέρα ​​από το εισόδημα των ανθρώπων, δημιουργώντας πολλούς πιθανούς κινδύνους.

Ακίνητα που αντιμετωπίζουν «ούριο άνεμο»;

Τους πρώτους 8 μήνες του 2025, η βιετναμέζικη οικονομία «ενισχύθηκε» με περίπου 1,8 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, με αποτέλεσμα τα χαμηλά επιτόκια να παραμείνουν στο κατώτατο σημείο τους. Η άφθονη ταμειακή ροή βρήκε γρήγορα καταφύγιο, όπως οι μετοχές και ιδιαίτερα τα ακίνητα. Στις 30 Ιουνίου, τα ανεξόφλητα δάνεια για ακίνητα είχαν φτάσει τα 3,18 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, 2,4 φορές υψηλότερα από ό,τι στο τέλος του 2024 και αντιπροσωπεύοντας το 18,5% του συνολικού ανεξόφλητου χρέους ολόκληρου του συστήματος. Συγκεκριμένα, ορισμένες τράπεζες που δανείζουν ακίνητα αντιπροσώπευαν περισσότερο από το 64% του συνολικού ανεξόφλητου χρέους.

Ο Δρ. Tran Xuan Luong, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE), σχολίασε ότι το φθηνό κεφάλαιο έχει δημιουργήσει σαφή ώθηση για τα ακίνητα, σε συνδυασμό με μακροπρόθεσμους παράγοντες όπως οι υποδομές αυτοκινητοδρόμων, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο Βιετνάμ, ο τουρισμός και η αύξηση του εισοδήματος. Στην πραγματικότητα, τα τελευταία χρόνια, κάθε δημόσιο επενδυτικό έργο, όπως αυτοκινητόδρομοι, αεροδρόμια και γέφυρες ποταμών, όχι μόνο έχει αλλάξει την περιφερειακή συνδεσιμότητα, αλλά και έχει προκαλέσει άμεσα αύξηση στις τιμές της γης γύρω από αυτές.

Ενώ η πραγματική ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση δεν έχει ικανοποιηθεί, τα κεφάλαια ρέουν σε πολυτελή έργα, θέρετρα ή κερδοσκοπικές εκτάσεις που στη συνέχεια εγκαταλείπονται.

Ταυτόχρονα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) ρέουν έντονα στο Βιετνάμ, καθώς οι παγκόσμιες εταιρείες αναδιαρθρώνουν τις αλυσίδες εφοδιασμού τους, ενισχύοντας τη ζήτηση για βιομηχανικά ακίνητα, logistics, γραφεία, ακόμη και την αγορά κατοικίας για ειδικούς. Η ανάκαμψη του τουρισμού δημιουργεί επίσης μια «ώθηση» για τα ακίνητα σε θέρετρα, ενώ το εισόδημα των ανθρώπων αυξάνεται σταδιακά, ενισχύοντας την αγοραστική τους δύναμη για κατοικίες.

«Μπορεί να ειπωθεί ότι ο τομέας των ακινήτων αντιμετωπίζει έναν «ευνοϊκό άνεμο» τόσο από τη νομισματική πολιτική όσο και από τη μακροοικονομική δυναμική, καθιστώντας την αγορά ακινήτων του 2025 την επιλογή προτεραιότητας για τις ταμειακές ροές σε αυτήν την περίοδο», δήλωσε ο Δρ. Luong.

Αναλύοντας τους λόγους για την ορμή της αγοράς, ο κ. Nguyen Quang Huy - Εκτελεστικός Διευθυντής της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Εργασιών του Πανεπιστημίου Nguyen Trai, δήλωσε ότι οι δημόσιες επενδύσεις σε βασικές υποδομές, όπως ο αυτοκινητόδρομος Βορρά-Νότου, τα διεθνή αεροδρόμια, οι γέφυρες ποταμών ή οι σιδηρόδρομοι υψηλής ταχύτητας, έχουν επεκτείνει τον χώρο για αστική ανάπτυξη και βιομηχανικά πάρκα, ενώ παράλληλα αυξάνουν την αξία της γης σε νέες περιοχές σύνδεσης. Επιπλέον, το κύμα άμεσων ξένων επενδύσεων στο Βιετνάμ συνεχίζει να ρέει έντονα, καθώς η θέση του Βιετνάμ στην παγκόσμια αλυσίδα εφοδιασμού είναι ολοένα και υψηλότερη. Αυτό όχι μόνο εκρήγνυται τη ζήτηση για βιομηχανική γη, αποθήκες και γραφεία, αλλά οδηγεί και σε μια αγορά κατοικίας για ξένους εμπειρογνώμονες.

Πολλές εγκαταλελειμμένες βίλες στην κοινότητα An Khanh, στην πόλη Ανόι .

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Huy, η ισχυρή ανάκαμψη του τουρισμού έχει καταστήσει το Βιετνάμ έναν ελκυστικό προορισμό, προωθώντας την ανάπτυξη των ακινήτων σε θέρετρα, των ξενοδοχείων και του εμπορίου. Συγκεκριμένα, η οικονομία και το εισόδημα των ανθρώπων έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, δημιουργώντας μια σταθερή βάση για την αγοραστική δύναμη των κατοικιών. Ως εκ τούτου, στο πλαίσιο της ροής χρημάτων από τις αποταμιεύσεις και τα κανάλια χρυσού, οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν αναδειχθεί ως ένα ασφαλές κανάλι με δυνατότητα προσέλκυσης κεφαλαίων.

Χρηματοοικονομική μόχλευση και πιθανοί κίνδυνοι

Εκτός από το φθηνό κεφάλαιο, πολλοί επενδυτές έχουν λανσάρει πακέτα στεγαστικών δανείων με οικονομική υποστήριξη, περίοδο χάριτος κεφαλαίου έως 5 έτη, και χρειάζεται να καταβάλουν μόνο το 10-30% της αρχικής αξίας του διαμερίσματος. Αυτό αποτελεί πλεονέκτημα για τους πραγματικούς αγοραστές, αλλά ανοίγει επίσης τον δρόμο για τους κερδοσκόπους να χρησιμοποιήσουν χρηματοοικονομική μόχλευση.

Με ένα διαμέρισμα αξίας 3 δισεκατομμυρίων VND, με μόνο 600-900 εκατομμύρια VND σε ίδια κεφάλαια, οι κερδοσκόποι μπορούν να περιμένουν κέρδος 450-600 εκατομμυρίων VND μετά από 1-2 χρόνια, που ισοδυναμεί με ποσοστό 50-70%. Κατά τη διάρκεια της «πυρετώδους» περιόδου, πολλοί άνθρωποι διπλασίασαν ακόμη και το κέρδος τους πριν καν παραλάβουν το σπίτι.

Η έλξη του κέρδους έχει προσελκύσει ένα κύμα επενδυτών F0 στην αγορά. Διατηρούν τα αγαθά, περιμένοντας την αύξηση των τιμών, δημιουργώντας μια σπείρα «σπανιότητας - υψηλών τιμών - εικονικών συναλλαγών». Αυτό κάνει την αγορά να γίνεται τεχνητά ζωντανή, αλλά κρύβει τον κίνδυνο μακροπρόθεσμης αστάθειας.

Επιπλέον, ορισμένες επιχειρήσεις «παρακάμπτουν τον νόμο», δανειζόμενες κεφάλαια στο όνομα της παραγωγής και των επιχειρήσεων, αλλά στην πραγματικότητα τα διοχετεύουν σε ακίνητα, δημιουργώντας στρεβλώσεις στην κατανομή πιστώσεων. Αυτό όχι μόνο μειώνει την αποτελεσματικότητα της ροής κεφαλαίων για την πραγματική παραγωγή, αλλά ωθεί και την αγορά ακινήτων σε κατάσταση υπερθέρμανσης, οδηγώντας εύκολα σε μια φούσκα ακινήτων.

Ο Δρ. Tran Xuan Luong προειδοποίησε: «Φθηνά κεφάλαια διοχετεύονται στα ακίνητα, ωθώντας την τιμή πώλησης πολλών έργων πολύ πέρα ​​από την πραγματική τους αξία. Πολλές επιχειρήσεις εκμεταλλεύονται επίσης το όνομα της παραγωγής για να δανειστούν κεφάλαια και στη συνέχεια να στραφούν στα ακίνητα, προκαλώντας στρέβλωση της αγοράς».

Στην πραγματικότητα, πολλά έργα πωλούνται σε τιμές 5-7 φορές υψηλότερες από το εισόδημα των ανθρώπων. Αυτή η διαφορά δείχνει μια σοβαρή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Ενώ η πραγματική ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση δεν έχει καλυφθεί, τα κεφάλαια ρέουν σε έργα υψηλής ποιότητας, θέρετρα ή κερδοσκοπικές εκτάσεις που στη συνέχεια εγκαταλείπονται.

«Πιο επικίνδυνα, η νοοτροπία του «σερφ» επιστρέφει. Οι μικροεπενδυτές δανείζονται βραχυπρόθεσμα κεφάλαια για να αγοράζουν και να πωλούν, αυξάνοντας την εικονική ρευστότητα. Εάν τα επιτόκια αυξηθούν ξανά ξαφνικά ή η πίστωση περιοριστεί, αυτή η ομάδα θα βρεθεί υπό τη μεγαλύτερη πίεση να αποπληρώσει το χρέος της, με κίνδυνο «κατάρρευσης» να εξαπλωθεί σε ολόκληρο το σύστημα. Η ιστορία της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ έχει βιώσει πολλούς «πυρετούς γης» και στη συνέχεια «παγώνει», αφήνοντας σοβαρές συνέπειες για επιχειρήσεις, τράπεζες και ανθρώπους», ανέλυσε ο κ. Luong.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο οικονομολόγος Nguyen Quang Huy προειδοποίησε ότι, παρόλο που η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ακμή, εξακολουθεί να ενέχει πολλούς πιθανούς κινδύνους. Πρώτα απ 'όλα, υπάρχει ο κίνδυνος οι τιμές της γης να αυξηθούν πέρα ​​από την αγοραστική δύναμη. Όταν συγκεντρώνεται υπερβολικά μεγάλο χρήμα σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές της γης μπορούν να αυξηθούν ταχύτερα από το εισόδημα, οδηγώντας σε ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης. Στη συνέχεια, υπάρχει η άνιση ρευστότητα, καθώς δεν είναι όλα τα προϊόντα εύκολο να μεταπωληθούν, ειδικά έργα μακριά από υποδομές ή με ελλιπή νομικά έγγραφα. Τέλος, υπάρχει ο κίνδυνος της ψυχολογίας του πλήθους, καθώς πολλοί άνθρωποι μπορούν να ακολουθήσουν την τάση, αλλά όταν η αγορά προσαρμοστεί, εύκολα πέφτουν σε οικονομική πίεση.

κ. Nguyen Quang Huy, Εκτελεστικός Διευθυντής της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Σπουδών, Πανεπιστήμιο Nguyen Trai

Οι ειδικοί λένε ότι η αγορά χρειάζεται λύσεις για τη διαχείριση και τον έλεγχο των κεφαλαιακών ροών προς τα ακίνητα, ιδίως στον κερδοσκοπικό τομέα, ώστε να αποτραπούν οι φούσκες των ακινήτων. Μόνο όταν τα επενδυτικά κεφάλαια επιστρέψουν σε τομείς που δημιουργούν πραγματική αξία, μπορεί η οικονομία να διατηρήσει ισορροπημένη και βιώσιμη ανάπτυξη.

vov.vn

Πηγή: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html