Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος εξηγεί την πρόταση για την κατάργηση της μεθόδου του πλεονάσματος για την αποτίμηση γης

[διαφήμιση_1]

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προτείνει 3 μεθόδους για την αποτίμηση γης

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος δήλωσε ότι η εν λόγω υπηρεσία μόλις απέστειλε επίσημη επιστολή στο Υπουργείο Δικαιοσύνης ζητώντας την αξιολόγηση του διατάγματος για την τροποποίηση και συμπλήρωση ορισμένων άρθρων του διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP σχετικά με τις τιμές της γης και του διατάγματος αριθ. 10/2023/ND-CP για την τροποποίηση και συμπλήρωση ορισμένων άρθρων διαταγμάτων που καθοδηγούν την εφαρμογή του νόμου περί γης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, στο περιεχόμενο του σχεδίου διατάγματος, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (TNMT) πρότεινε την τροποποίηση και συμπλήρωση της μεθόδου αποτίμησης γης προς την κατεύθυνση της ρύθμισης 3 μεθόδων αποτίμησης γης, όπως: η μέθοδος σύγκρισης, η μέθοδος εισοδήματος· η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης.

Έτσι, σε σύγκριση με το Διάταγμα αριθ. 44/2014/ND-CP, το σχέδιο Διατάγματος έχει μειώσει 2 μεθόδους αποτίμησης γης. Συγκεκριμένα, ενσωματώνει τη μέθοδο έκπτωσης στη μέθοδο σύγκρισης και δεν χρησιμοποιεί τη μέθοδο πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης.

Εξηγώντας αυτό, η Έκθεση του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ανέφερε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος είναι μια μέθοδος αποτίμησης γης υπολογίζοντας τα συνολικά υποτιθέμενα έσοδα ανάπτυξης του ακινήτου μείον το συνολικό υποτιθέμενο κόστος ανάπτυξης.

Συνεπώς, ο υπολογισμός του συνολικού υποτιθέμενου εσόδου ανάπτυξης ακινήτων πρέπει να βασίζεται σε: τιμή μεταβίβασης, τιμή ενοικίασης, χρόνο πώλησης, ποσοστό πώλησης, τάσεις και διακυμάνσεις της τιμής μεταβίβασης, μελλοντική τιμή ενοικίασης, ποσοστό πληρότητας... και πρέπει να προεξοφλεί την ταμειακή ροή στον χρόνο αποτίμησης σύμφωνα με το επιτόκιο δανεισμού της τράπεζας. Ο υπολογισμός του συνολικού υποτιθέμενου κόστους ανάπτυξης ακινήτων, εκτός από το ότι βασίζεται στους κανόνες και τις τιμές μονάδας που εκδίδονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες, εξαρτάται επίσης από τον χρόνο κατασκευής, τον ετήσιο ρυθμό κατασκευής, το κόστος έκτακτης ανάγκης, το κόστος τόκων δανείων, τα κέρδη των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τους παράγοντες κινδύνου, το κόστος διαφήμισης και πωλήσεων...

Σύμφωνα με το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, ο υπολογισμός των προαναφερθέντων υποτιθέμενων συντελεστών για τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης και το συνολικό κόστος ανάπτυξης είναι πολύ περίπλοκος, τα αποτελέσματα της αποτίμησης είναι αβέβαια, ανακριβή και έχουν μεγάλα σφάλματα (για το ίδιο οικόπεδο, η αλλαγή μόνο ενός δείκτη στους υποτιθέμενους συντελεστές θα αλλάξει τα αποτελέσματα της αποτίμησης), και είναι εύκολα εκμεταλλεύσιμος και ενέχει κινδύνους για τους εργαζόμενους στην αποτίμηση γης και για όσους αποφασίζουν για συγκεκριμένες τιμές γης σε τοπικές περιοχές. Αυτή είναι η κύρια αιτία δυσκολιών και καθυστερήσεων στον προσδιορισμό, την εκτίμηση και τη λήψη συγκεκριμένων αποφάσεων στο παρελθόν.

Από την άλλη πλευρά, στις επιχειρήσεις ακινήτων, η γη υπάρχει πάντα πρώτη και η τιμή της καθορίζεται πριν από τη διαδικασία δημιουργίας ακινήτου, επομένως είναι ακατάλληλο να υποθέσουμε ότι θα εκτιμήσουμε την αξία του ακινήτου στο μέλλον και στη συνέχεια θα καθορίσουμε την τιμή της γης, με αποτέλεσμα η τιμή της γης να εξαρτάται από τη μέθοδο του επενδυτή στον τομέα των ακινήτων, χωρίς να αντικατοπτρίζει την πραγματική αγοραία αξία της γης.

Σύμφωνα με το πνεύμα του Ψηφίσματος 18-NQ/TW, η μέθοδος προσδιορισμού των τιμών γης πρέπει να διασφαλίζει τη συμμόρφωση με τις αρχές της αγοράς. Συνεπώς, το σχέδιο Διατάγματος δεν εφαρμόζει τη μέθοδο του πλεονάσματος για τον προσδιορισμό των τιμών γης, με σκοπό τον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων των χρηστών γης και την αποζημίωση όταν το Κράτος ανακτά γη, κάτι που συνάδει με την πολιτική του Κόμματος.

Στην υποβολή του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος αναφέρεται ότι, προκειμένου να ξεπεραστούν οι περιορισμοί κατά τη μη εφαρμογή της μεθόδου πλεονάσματος, το σχέδιο Διατάγματος τροποποίησε και συμπλήρωσε το περιεχόμενο της μεθόδου σύγκρισης, η οποία καθοδηγεί την αποτίμηση οικοπέδων και εκτάσεων που δεν έχουν ακόμη επενδύσει σε τεχνικές υποδομές με βάση τον συνδυασμό της τεχνικής έκπτωσης για την έκπτωση του κόστους επένδυσης σε τεχνικές υποδομές, και ταυτόχρονα, συμπληρώνεται με τον κανονισμό ότι κατά τον προσδιορισμό των τιμών γης, πρέπει να εφαρμόζεται η μέθοδος του συντελεστή ετήσιας προσαρμογής για σύγκριση και επαλήθευση, ώστε να διασφαλίζεται η ακρίβεια των αποτελεσμάτων αποτίμησης γης.

«Η ρύθμιση τριών μεθόδων αποτίμησης γης (συγκριτική, εισοδηματική, συντελεστής προσαρμογής τιμής γης) έχει διασφαλίσει την κάλυψη όλων των περιπτώσεων αποτίμησης γης που εξυπηρετούν την κρατική διαχείριση γης», αναφέρει το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος στην υποβολή του.

Πολλές απόψεις ανησυχούν για το ενδεχόμενο «μπλοκαρίσματος» του έργου εάν εγκαταλειφθεί η μέθοδος του πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης.

Πολλές απόψεις εκφράζουν την ανησυχία ότι εάν εγκαταλειφθεί η μέθοδος του πλεονάσματος, αυτό μπορεί να δυσχεράνει την αποτίμηση της γης από τα έργα, προκαλώντας συμφόρηση.

Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ , πρόσφατα, έως και το 87% των έργων στην πόλη έχουν αποτιμηθεί με τη μέθοδο του πλεονάσματος.

«Η μέθοδος του πλεονάσματος είναι μια επιστημονική και διεθνώς αναγνωρισμένη μέθοδος αποτίμησης γης. Συνιστούμε θερμά στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και στην Κυβέρνηση να διατηρήσουν τη μέθοδο του πλεονάσματος για την αποτίμηση γης», πρότεινε ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ.

Ο εκπρόσωπος της Ένωσης Εκτίμησης του Βιετνάμ δήλωσε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος είναι κατάλληλη για την αποτίμηση γης νέων επενδυτικών έργων ανάπτυξης. Άλλες μέθοδοι αποτίμησης δεν είναι επιλέξιμες για εφαρμογή. Εάν εγκαταλειφθεί, μπορεί να δυσχεράνει την αποτίμηση γης για έργα, προκαλώντας συμφόρηση.

«Κάθε μέθοδος είναι κατάλληλη για διαφορετικούς τύπους. Για παράδειγμα, οι μέθοδοι σύγκρισης και εισοδήματος χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό των τιμών γης για τρέχουσα χρήση. Η μέθοδος πλεονάσματος χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό των τιμών γης για μελλοντική χρήση. Η μέθοδος προσδιορισμού της τρέχουσας τιμής γης δεν μπορεί να εφαρμοστεί στο μέλλον. Στην αγορά, δεν έχουν όλα τα έργα παρόμοια περιουσιακά στοιχεία για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης. Εάν η μέθοδος πλεονάσματος εγκαταλειφθεί, ο προσδιορισμός των τιμών γης για αναπτυξιακά έργα θα είναι πολύ δύσκολος», δήλωσε ο κ. Nguyen Tien Thoa, Πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμήσεων του Βιετνάμ.

Σύμφωνα με αναφορές από τοπικές αρχές, η προσφορά νέων οικιστικών έργων κατά τους πρώτους 6 μήνες του τρέχοντος έτους έχει μειωθεί συνεχώς απότομα. Ο κύριος λόγος είναι τα νομικά προβλήματα, συμπεριλαμβανομένης της αποτίμησης γης. Οι επιχειρήσεις πιστεύουν ότι η εντολή του Πρωθυπουργού για την άρση των δυσκολιών στην αποτίμηση γης αποτελεί σημαντική βάση για το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και τις τοπικές αρχές να επανεξετάσουν και να επανεξετάσουν το σύστημα των σχετικών νομικών εγγράφων, ιδίως τις μεθόδους αποτίμησης γης, ώστε να έχουν σύγχρονες προσαρμογές που είναι οι πλέον κατάλληλες για την αγορά.

Με βάση τις απόψεις επιχειρήσεων και ενώσεων, η Ομοσπονδία Εμπορίου και Βιομηχανίας του Βιετνάμ (VCCI) συμμερίζεται επίσης την άποψη ότι η κατάργηση της μεθόδου του πλεονάσματος δυσχεραίνει την αποτίμηση της γης.

Η VCCI τόνισε ότι η μέθοδος σύγκρισης έχει περιορισμούς όσον αφορά τα συγκριτικά δεδομένα, επειδή οι πληροφορίες συναλλαγών είναι συχνά δύσκολο να αντιστοιχιστούν με το ακίνητο που πρόκειται να εκτιμηθεί, απαιτώντας πολλές σαφείς και ακριβείς πληροφορίες συναλλαγών, ενώ στην πραγματικότητα, η τιμή συναλλαγής σε χαρτί και η πραγματική τιμή συναλλαγής συχνά δεν είναι οι ίδιες. Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης έχει επίσης παρόμοιους περιορισμούς, βασισμένη σε συγκριτικά δεδομένα, αντιμετωπίζοντας επίσης ελλείψεις όσον αφορά τις πληροφορίες και τα δεδομένα εισόδου.

Η VCCI πιστεύει επίσης ότι η μέθοδος του πλεονάσματος είναι μία από τις μεθόδους αποτίμησης ακινήτων που εφαρμόζονται από επαγγελματικούς οργανισμούς αποτίμησης, ειδικά κατά την αποτίμηση γης με αναπτυξιακό δυναμικό. Αυτό σημαίνει ότι η αξία της γης έχει υπολογιστεί για να επιτευχθεί η καλύτερη και πιο αποτελεσματική χρήση, σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς. Η αφαίρεση της μεθόδου του πλεονάσματος από το προσχέδιο μπορεί να προκαλέσει ασυνέπεια στα νομικά έγγραφα που σχετίζονται με την αποτίμηση ακινήτων. Με στόχο την κρατική διαχείριση, τη διατήρηση της μεθόδου του πλεονάσματος στη μέθοδο αποτίμησης γης που προτείνει η VCCI, η αφαίρεση της μεθόδου του πλεονάσματος μπορεί να προκαλέσει δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής της αποτίμησης γης.

[διαφήμιση_2]
Πηγή

Σχόλιο (0)

Πιο δημοφιλή

Νεότερα

No data