Πώς να αποφύγετε να πέσετε στην παγίδα της «εκτροφής κοτόπουλων» και του «φουσκώματος» των τιμών των ακινήτων;

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της DNVN - CBRE Βιετνάμ, Duong Thuy Dung, επιβεβαίωσε ότι υπάρχει μια κατάσταση «εκτροφής κοτόπουλων» και «φουσκώματος» των τιμών των ακινήτων και συμβούλεψε τους αγοραστές να είναι πολύ συνετοί και νηφάλιοι όταν εξετάζουν εάν η επένδυση είναι αποτελεσματική ή όχι, ώστε να αποφύγουν να πέσουν σε παγίδες.

Κατά την ανακοίνωση των σημαντικότερων στοιχείων της αγοράς ακινήτων της Ντα Νανγκ για το δεύτερο τρίμηνο του 2025 από την CBRE Vietnam (μέρος του Ομίλου CBRE Real Estate Services, ΗΠΑ), ο δημοσιογράφος του Vietnam Business μίλησε με την κα Duong Thuy Dung - Διευθύνουσα Σύμβουλο της εταιρείας, σχετικά με ορισμένα ασυνήθιστα σημάδια που λαμβάνουν χώρα στην περιοχή.

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της CBRE Βιετνάμ, Duong Thuy Dung, παρουσίασε μια έκθεση σχετικά με την εστίαση της αγοράς ακινήτων στο Da Nang κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025.

Πώς καταγράφει η CBRE Vietnam τις εξελίξεις στις τιμές των διαμερισμάτων και των οικοπέδων στο Ντα Νανγκ κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025;

Κα Duong Thuy Dung: Σύμφωνα με την CBRE Vietnam, η μέση τιμή πώλησης πολυώροφων κατοικιών και διαμερισμάτων στην αγορά του Da Nang κατά τους πρώτους 6 μήνες του 2025 είναι περίπου 85 εκατομμύρια VND/m2, η υψηλότερη στη χώρα, υψηλότερη από τη μέση τιμή πώλησης στην πόλη Χο Τσι Μινχ (82 εκατομμύρια VND/m2) και το Ανόι (79 εκατομμύρια VND/m2). Μια αύξηση 27% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι (στο Ανόι αυξήθηκε κατά περίπου 30-35%, στην πόλη Χο Τσι Μινχ κατά περισσότερο από 20%).

Οι τιμές γης στο Ντα Νανγκ κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 θα αυξηθούν επίσης κατά 15-20% στις περισσότερες μεγάλες αστικές περιοχές και σε βασικές τοποθεσίες της πόλης. Ακόμη και σε πρωταρχικές περιοχές κατά μήκος της ακτής και των ποταμών, η αύξηση των τιμών μπορεί να φτάσει το 20%-25%. Αυτά είναι καλά νέα για την αγορά του Ντα Νανγκ, αλλά από ορισμένες απόψεις, το κόστος που πρέπει να πληρώσουν οι αγοραστές εδώ είναι υψηλότερο.

Αυτή τη στιγμή στο Ντα Νανγκ, φαίνεται να υπάρχουν σημάδια «πυρετού γης», που επαναλαμβάνουν την κατάσταση του 2018 - 2020. Κατά τη γνώμη σας, πρόκειται για πραγματικό πυρετό γης ή για εικονικό πυρετό γης;

Κα Duong Thuy Linh: Όταν μιλάμε για «πυρετό γης», πρέπει να μάθουμε ποια περιοχή έχει αυξήσει τις τιμές της γης για να αξιολογήσουμε αν πρόκειται για «πυρετό γης» ή όχι; Ο ορισμός του «πυρετού γης» περιλαμβάνει τόσο τις πραγματικές όσο και τις εικονικές αυξήσεις τιμών. Σε ορισμένες περιοχές, παρατηρούμε ότι υπάρχουν πολλοί παράγοντες, όπως η βελτίωση των υποδομών, ο σύγχρονος γενικός σχεδιασμός και η συμμετοχή αξιόπιστων επενδυτών, που συμβάλλουν στην αύξηση των τιμών της γης εκεί.

Αυτή είναι μια πραγματική αύξηση τιμής. Οι ίδιοι οι αγοραστές είναι πλέον πολύ καλά ενημερωμένοι, βλέπουν ότι η τιμή της γης εκεί είναι πράγματι υψηλότερη από πριν. Ωστόσο, εξακολουθούν να είναι πρόθυμοι να ξοδέψουν χρήματα για να αγοράσουν, επειδή πρόκειται για μια πραγματική αύξηση τιμής. Ωστόσο, υπάρχουν και περιοχές με εικονικές αυξήσεις τιμών, δηλαδή, «επόμενες» αυξήσεις τιμών.

Δηλαδή, υπάρχουν περιοχές που δεν έχουν τίποτα, αλλά «κάπου έχει ακουστεί» ότι υπάρχει κάποια υποδομή, ότι υπάρχει μια συγχώνευση ή ότι θα υπάρξει αυτό ή εκείνο το έργο... οπότε οι τιμές αυξάνονται «μετά». Αυτό το «μετά» συμβαίνει όντως στο Ντα Νανγκ, αλλά κατά τη γνώμη μας, ο εικονικός πυρετός τιμών στην περιοχή αυτή τη στιγμή δεν είναι τόσο σοβαρός όσο το 2018 - 2020.

Κατά την περίοδο 2018 - 2020, η Ντα Νανγκ βίωσε μια παρατεταμένη περίοδο άνθησης της γης, αλλά δεν εισήχθησαν πολλά προϊόντα στην αγορά. Τα επόμενα χρόνια, σχεδόν καθόλου έργα δεν υλοποιήθηκαν στην περιοχή, αλλά τα τελευταία 2 χρόνια, πολλά έργα έχουν εισαχθεί στην αγορά από αξιόπιστους επενδυτές και η καταναλωτική ικανότητα αυτών των έργων είναι πολύ καλή.

Η κα Duong Thuy Dung απάντησε σε συνέντευξη με δημοσιογράφο του Vietnam Business.

Όταν εξετάζουμε την απορρόφηση της αγοράς, βλέπουμε ότι αυτή η περίοδος είναι διαφορετική από την περίοδο 2018-2020. Επομένως, δεν ανησυχούμε ιδιαίτερα για τον πραγματικό πυρετό γης στο Ντα Νανγκ. Ωστόσο, από την οπτική γωνία των μεμονωμένων επενδυτών ή των μεμονωμένων αγοραστών, ιδίως των αγοραστών από άλλα μέρη, πρέπει να είμαστε προσεκτικοί σχετικά με τον τρόπο επένδυσης.

Ορισμένες απόψεις αναφέρουν ότι πρόσφατα, όταν υπάρχει μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων, οι επενδυτές διογκώνουν την τιμή της γης πολύ υψηλά για να «εκμεταλλευτούν κότες» για να αγοράσουν διαμερίσματα αντί για γη. Όταν τα έργα γης λανσάρουν τα προϊόντα τους στην αγορά, χρησιμοποιούν παρόμοια κόλπα για να «εκμεταλλευτούν» τους ανθρώπους πίσω. Κατά τη γνώμη σας, υπάρχει τέτοια κατάσταση «εκμεταλλεύσεως κοτόπουλων» ή όχι, και ποια είναι η λύση για την προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων των αγοραστών;

Κα. Duong Thuy Dung: Στην πραγματικότητα, η κατάσταση της «εκτροφής κοτόπουλων» δεν συμβαίνει μόνο στο Ντα Νανγκ, αλλά και σε μεγάλες αγορές όπως το Ανόι, η πόλη Χο Τσι Μινχ ... Εάν η τιμή της γης αυξηθεί κατά περισσότερο από 30% σε μία μόνο μέρα, τότε σίγουρα πρόκειται για πυρετό, δεν υπάρχει ποτέ περίπτωση η τιμή της γης να αυξηθεί στην πραγματικότητα τόσο γρήγορα. Μπορώ να επιβεβαιώσω ότι οι έξυπνοι αγοραστές δεν θα δεχτούν ποτέ αυτή την αύξηση της τιμής.

Ίσως ο εικονικός πυρετός της γης να συνέβη στο παρελθόν επειδή οι αγοραστές φοβόντουσαν ότι αν δεν αγόραζαν, κάποιος άλλος θα την αγόραζε ολόκληρη. Ωστόσο, οι αγοραστές γίνονται ολοένα και πιο σοφοί και δεν θα επενδύσουν ποτέ σε περιοχές με τόσο προφανή εικονικό πυρετό.

Το αν υπάρχει ή όχι μια κατάσταση «εκτροφής κοτόπουλων» εξαρτάται από κάθε περίπτωση και από κάθε έργο που πρέπει να ληφθεί υπόψη. Νομίζω ότι αυτό θα μπορούσε να είναι ένα «κόλπο» για την πώληση σπιτιών και γης. Όχι μόνο στο Ντα Νανγκ αλλά και σε άλλες αγορές, όπως το Ανόι, υπάρχει μια παρόμοια κατάσταση. Υπάρχουν έργα που προσλαμβάνουν ανθρώπους για να περιμένουν στην ουρά για να αγοράσουν, αλλά στην πραγματικότητα είναι μια εικονική ουρά...

Η πιο αποτελεσματική λύση σε αυτό το πρόβλημα πρέπει να προέλθει από τους ίδιους τους αγοραστές για προσωπική επένδυση ή για αγορά για να ζήσουν. Είναι πολύ δύσκολο να αποδειχθεί ότι οι ιδιοκτήτες έργων ή οι μεσίτες αυξάνουν σκόπιμα τις εικονικές τιμές, και είναι επίσης πολύ δύσκολο για την κυβέρνηση να παρέμβει σε αυτό. Επομένως, ο καλύτερος τρόπος είναι οι αγοραστές να είναι σε εγρήγορση για να αποφύγουν να πέσουν στην παγίδα του κέρδους.

Αν στο παρελθόν, οι αγοραστές ήταν πολύ απληροφόρητοι σχετικά με τα «κόλπα» του πληθωρισμού των τιμών και της «εκτροφής κοτόπουλων», τώρα έχουν προειδοποιηθεί πολύ. Είναι αρκετά σοφοί ώστε να εξετάσουν εάν η επένδυση είναι αποτελεσματική ή όχι, αντί να ακούν τη διαφήμιση ή τις δεσμεύσεις του ιδιοκτήτη του έργου, επειδή ακόμη και η σύμβαση δέσμευσης είναι πολύ χαλαρή. Περισσότερο από οποιονδήποτε άλλον, οι αγοραστές είναι αυτοί που θα σωθούν από τέτοιες παγίδες.

Σας ευχαριστώ!

Χάι Τσάου

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212