Τιμοκατάλογος γης στο Ανόι: Ανάγκη εναρμόνισης μεταξύ της «τιμής αγοράς» και του σταθερού πληθυσμού

Το προσχέδιο του τιμοκαταλόγου γης του Ανόι για την περίοδο 2026-2030 αναμένεται να αυξηθεί κατά μέσο όρο 25-30% σε πολλές προαστιακές περιοχές, προσελκύοντας μεγάλη προσοχή από ανθρώπους, επιχειρήσεις και ειδικούς.

Το προσχέδιο του τιμοκαταλόγου γης του Ανόι για την περίοδο 2026-2030 προσελκύει μεγάλη προσοχή. Φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Σύμφωνα με τους οικονομικούς εμπειρογνώμονες, ο νέος τιμοκατάλογος γης αποτελεί απαραίτητο βήμα στη μεταρρύθμιση της διαχείρισης της γης, αλλά αποτελεί επίσης μια δοκιμασία για την ικανότητα εξισορρόπησης της αστικής οικονομικής ανάπτυξης και της κοινωνικής ασφάλισης.

Πολλοί άνθρωποι υποστηρίζουν την προσαρμογή των τιμών της γης πιο κοντά στις τιμές της αγοράς, αλλά υπάρχουν επίσης πολλές φωνές που ανησυχούν για τις αλυσιδωτές επιπτώσεις στις τιμές ζωής και κατοικιών, ιδίως στις τιμές των κοινωνικών κατοικιών, οι οποίες επίσης θα αυξηθούν, καθιστώντας το όνειρο της κατοχής ενός σπιτιού για άτομα με χαμηλό εισόδημα ακόμη πιο μακρινό. Επομένως, όταν οι αριθμοί τίθενται σε ζυγαριά, οι φωνές των ανθρώπων στα προάστια - αυτών που επηρεάζονται άμεσα - πρέπει να εισακουστούν πλήρως από τις αρχές και τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής. Διότι τότε, ο τιμοκατάλογος γης του Ανόι για την περίοδο 2026-2030 θα αντικατοπτρίζει πραγματικά την πραγματική αξία της γης και την αξία διαβίωσης των ανθρώπων.

Σύμφωνα με το προσχέδιο που υπέβαλε το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος στην Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι, οι προαστιακές περιοχές όπως οι Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc, Thanh Tri ενδέχεται να αυξηθούν κατά 25-26% σε σύγκριση με τον τρέχοντα τιμοκατάλογο, ενώ η κεντρική περιοχή θα αυξηθεί μόνο ελαφρώς κατά 1,5-2%. Μάλιστα, τα αρχεία σε ορισμένες κοινότητες στις προαστιακές περιοχές του Ανόι δείχνουν ότι η πρόταση για απότομη αύξηση των τιμών της γης στις προαστιακές περιοχές έχει κάνει πολλά νοικοκυριά και εργαζόμενους να ανησυχούν για το κόστος ζωής, καθώς και για την πιθανότητα απόκτησης κατοικίας στο μέλλον.

Οι κάτοικοι των προαστιακών κοινοτήτων πιστεύουν ότι όταν αυξάνεται ο τιμοκατάλογος του κράτους, οι τιμές των αποζημιώσεων, το κόστος μεταβίβασης και μια σειρά από σχετικά τέλη ενδέχεται να αυξηθούν, γεγονός που μειώνει το πλεονέκτημά τους όταν χρειάζεται να αλλάξουν τους σκοπούς χρήσης γης ή να ζητήσουν αποζημίωση σε έργα.

Στην κοινότητα Tien Phong (Ανόι), η κα Nguyen Thi Luyen - η οποία κατέχει περισσότερα από 3 σάο γεωργικής γης, εμπιστεύτηκε ότι η οικογένειά της σχεδίαζε να μετατρέψει μέρος της γης σε οικιστική χρήση. Αλλά τώρα που άκουσε ότι ο νέος τιμοκατάλογος έχει αυξηθεί κατά 25-30% και ότι έχει επίσης αυξηθεί το τέλος χρήσης γης, φοβάται ότι δεν θα μπορέσει να το αντέξει. Οι άνθρωποι δεν αντιτίθενται στην αύξηση των τιμών της γης, αλλά ελπίζουν μόνο ότι η κυβέρνηση θα την υπολογίσει λογικά, ώστε οι άνθρωποι στα προάστια να μην βρεθούν σε μειονεκτική θέση.

Όχι μόνο στο Με Λιν, αλλά και στο Ντονγκ Αν (Ανόι) - όπου οι τιμές της γης κάποτε αυξήθηκαν «πυρετωδώς» όταν έγιναν γνωστά τα νέα για τον σχεδιασμό μιας νέας αστικής περιοχής, πολλά νοικοκυριά εξέφρασαν επίσης επιφυλάξεις. Ο κ. Τραν Βαν Θουκ, έμπορος δομικών υλικών στην κοινότητα Βιν Νγκοκ, ανέφερε ότι η αύξηση των τιμών της γης οδήγησε σε αύξηση των τιμών ενοικίασης αποθηκών. Οι μικρές επιχειρήσεις δεν έχουν μεγάλο κέρδος και τώρα με το πρόσθετο κόστος, φοβούνται ότι δεν θα μπορέσουν να επιβιώσουν.

Ο κ. Nguyen Van Lam, ιδιοκτήτης ενός μικρού εστιατορίου στο Thanh Tri (Ανόι), δήλωσε ότι η τιμή ενοικίασης του χώρου που νοίκιασε έχει αυξηθεί ελαφρώς από τα μέσα του 2025, αν και ο νέος τιμοκατάλογος δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί. Ο ιδιοκτήτης είπε ότι άκουσε ότι οι τιμές της γης επρόκειτο να αυξηθούν, οπότε προσάρμοσε την τιμή ενοικίασης νωρίς. Κάθε μήνα, ο κ. Lam πρέπει να πληρώνει σχεδόν ένα εκατομμύριο VND επιπλέον σε ενοίκιο, αλλά τα έσοδά του παραμένουν τα ίδια.

Σύμφωνα με τον ειδικό σε θέματα ακινήτων Pham Quang Hiep, η νοοτροπία της «προληπτικής αύξησης» εμφανίζεται σε πολλές προαστιακές περιοχές, ιδίως σε κοινότητες κοντά στο κέντρο της πόλης με καλές υποδομές. Αυτό εγείρει ανησυχίες ότι ο νέος τιμοκατάλογος γης θα μπορούσε να αυξήσει το κόστος διαβίωσης των ανθρώπων με αλυσιδωτή αντίδραση, από την ενοικίαση κατοικιών και χώρων έως τις τιμές των υπηρεσιών.

Η αύξηση των τιμών της γης σημαίνει ότι αυξάνονται και οι τιμές των κατοικιών. Ο κ. Le Van Binh - επενδυτής σε μίνι κατοικίες στο Hoai Duc (Ανόι), δήλωσε ότι το κόστος εκκαθάρισης γης αποτελεί τη μεγαλύτερη ανησυχία. Οι επιχειρήσεις αναλαμβάνουν έργα μικρής κλίμακας, στοχεύοντας σε αγοραστές πρώτης κατοικίας, αλλά εάν ο τιμοκατάλογος γης αυξηθεί κατά 25-30%, αυξηθεί το κόστος εισροών, τότε θα πρέπει να αυξηθεί και η τιμή πώλησης. Τότε, ο αγοραστής θα υποφέρει.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA) δήλωσε ότι ο τιμοκατάλογος γης αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, του ενοικίου γης, των αποζημιώσεων, των φόρων και τελών κ.λπ., επομένως μια πολύ ισχυρή προσαρμογή θα μπορούσε να επηρεάσει τόσο τις τιμές των εμπορικών όσο και των κοινωνικών κατοικιών. Παρόλο που είναι απαραίτητο να αυξηθούν οι τιμές της γης κοντά στην αγορά, χρειάζεται ένας οδικός χάρτης για την αποφυγή απότομων αυξήσεων που θα επηρεάσουν τη σταθερότητα της ζωής των ανθρώπων, ιδίως στις προαστιακές περιοχές.

Ο δικηγόρος Nghiem Thi Hang - Δικηγορικό Γραφείο Vu Linh (Δικηγορικός Σύλλογος Ανόι) εκτίμησε ότι η προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης είναι αναπόφευκτη για να αντικατοπτρίζει με ακρίβεια τις τιμές της αγοράς, να αυξάνει τα έσοδα του προϋπολογισμού και να καθιστά τις συναλλαγές διαφανείς. Ωστόσο, το Ανόι χρειάζεται έναν λογικό οδικό χάρτη για να αποφύγει την πρόκληση «σοκ τιμών» που θα επηρέαζε σοβαρά τους κατοίκους των προαστίων και τις μικρές επιχειρήσεις.

Εξηγώντας αυτό το ζήτημα, ο δικηγόρος Nghiem Thi Hang δήλωσε ότι οι διαχειριστές πρέπει να εξισορροπήσουν δύο αντιφάσεις. Αφενός, ο τιμοκατάλογος πρέπει να αντικατοπτρίζει πιστά τις τιμές της αγοράς σύμφωνα με το πνεύμα του νέου Νόμου περί Γης, ώστε να διασφαλίζεται η διαφάνεια, να αποτρέπονται οι απώλειες στον προϋπολογισμό και να μειώνεται το χάσμα μεταξύ των κρατικών τιμών και των πραγματικών τιμών συναλλαγών. Από την άλλη πλευρά, οι ξαφνικές αυξήσεις των τιμών, ιδίως στις γεωργικές/προαστιακές περιοχές, μπορούν να δημιουργήσουν μια αλυσιδωτή αντίδραση που αυξάνει το κόστος των εισροών του έργου, αυξάνει τις τιμές των εμπορικών κατοικιών και ασκεί πίεση στις ομάδες χαμηλού εισοδήματος. Ως εκ τούτου, το Ανόι θα πρέπει να εφαρμόσει έναν οδικό χάρτη σταδιακών αυξήσεων, συνδυάζοντας πολιτικές στήριξης, αποζημιώνοντας τα άτομα με χαμηλό εισόδημα και προσαρμόζοντας τον μηχανισμό αποζημίωσης.

Συμμεριζόμενος αυτήν την άποψη, ο κ. Pham Quang Hiep - ειδικός σε θέματα ακινήτων, δήλωσε ότι η αύξηση των τιμών της γης θα πρέπει να χωριστεί σε στάδια προσαρμογής. Για παράδειγμα, αύξηση 10-15% ετησίως κατά τα πρώτα δύο χρόνια, αντί για μονομιάς. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να δημοσιοποιηθούν τα δεδομένα αποτίμησης, ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να παρακολουθούν και να αποφεύγουν υποψίες ή παρεξηγήσεις.

Εκτός από την αύξηση των τιμών της γης σύμφωνα με τον οδικό χάρτη, ο φορέας διαχείρισης πρέπει επίσης να δημοσιοποιήσει δεδομένα αποτίμησης, μεθόδους υπολογισμού και συγκεκριμένους χάρτες τοποθεσίας. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να υπάρχουν λύσεις για την υποστήριξη των νοικοκυριών χαμηλού εισοδήματος και των νοικοκυριών των οποίων η γεωργική γη έχει ανακτηθεί μέσω πολιτικών μετατροπής θέσεων εργασίας και μειώσεων των τελών χρήσης γης. Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να διατηρηθούν σταθερές οι τιμές για τα έργα κοινωνικής στέγασης, ώστε να αποφευχθούν οι δευτερογενείς επιπτώσεις στο τμήμα των πραγματικών αγοραστών κατοικίας.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm