Μπορεί η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης να ελέγξει την αγορά ακινήτων;

Οι ειδικοί λένε ότι βραχυπρόθεσμα, η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης θα προκαλέσει έλλειψη προσφοράς στην αγορά, αλλά θα τη σταθεροποιήσει μακροπρόθεσμα.

Σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο που ψηφίστηκε από την Εθνοσυνέλευση , 3 νόμοι που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων: Ο νόμος περί γης, ο νόμος περί στέγασης και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024. Ο χρόνος είναι 5 μήνες νωρίτερα από τον προηγουμένως αποφασισμένο χρόνο της 1ης Ιανουαρίου 2025. Αυτό αναμένεται να αποτελέσει «στήριγμα» για την προώθηση της σταθεροποίησης και της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων σύντομα.

Συνεπώς, ο νόμος του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων απαγορεύει την υποδιαίρεση και πώληση γης σε δημοτικά διαμερίσματα, συνοικίες και πόλεις αστικών περιοχών ειδικής κατηγορίας, κατηγορίας Ι, ΙΙ και ΙΙΙ. Έτσι, ο νέος κανονισμός δεν θα επιτρέπει την υποδιαίρεση και πώληση γης σε συνολικά 105 πόλεις και κωμοπόλεις σε όλη τη χώρα, αριθμός που αντιστοιχεί σε αύξηση 81 πόλεων και κωμοπόλεων σε σύγκριση με τον ισχύοντα κανονισμό. Αυτός ο κανονισμός ισχύει μόνο για έργα ακινήτων και όχι για ατομική ή οικιακή γη που πρέπει να διαιρεθεί σε οικόπεδα με σκοπό την παραχώρηση, την κληρονομιά ή τη μεταβίβαση σε άλλους.

Ο νόμος του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης σε δημοτικές περιφέρειες, συνοικίες και πόλεις αστικών περιοχών ειδικής κατηγορίας, τύπου Ι, ΙΙ και ΙΙΙ. Φωτογραφία: Le Toan

Για να τεθεί σε εφαρμογή ο Νόμος περί Γης του 2024, από τις 31 Οκτωβρίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε απόφαση σχετικά με την κατανομή γης (Απόφαση 100), η οποία επιτρέπει σε νοικοκυριά και άτομα με γη που πληρούν τις προϋποθέσεις να τη διαιρέσουν. Επιπλέον, για την εφαρμογή του Νόμου περί Ακινήτων, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ μόλις εξέδωσε την Απόφαση Αρ. 83 σχετικά με την απαγόρευση της διαμέρισης και πώλησης οικοπέδων σε έργα ακινήτων που έχουν ολοκληρώσει επενδύσεις σε υποδομές.

Συνεπώς, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ αποφάσισε να «απαγορεύσει την υποδιαίρεση και την πώληση οικοπέδων σε όλη την περιοχή, συμπεριλαμβανομένων 5 προαστιακών περιοχών, εκτός από τη γη που προορίζεται για επανεγκατάσταση· για τα έργα στέγασης, οι επενδυτές πρέπει να ολοκληρώσουν την κατασκευή πριν μπορέσουν να μεταβιβάσουν».

Σχετικά με αυτό το ζήτημα, έχουν διατυπωθεί πολλές απόψεις, επειδή πιστεύουν ότι τέτοιοι κανονισμοί είναι αντίθετοι με τον Νόμο του 2023 για τις Επιχειρήσεις Ακινήτων και τονίζουν ότι ο κανονισμός που απαγορεύει την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων μπορεί να αποφέρει μακροπρόθεσμα οφέλη, αλλά προς το παρόν δεν φαίνεται πραγματικά κατάλληλος, καθώς η αγορά έχει μόλις περάσει μια δύσκολη περίοδο, οι άνθρωποι ενδιαφέρονται λιγότερο για τα οικόπεδα, με αποτέλεσμα η αγορά να έχει παραμείνει στάσιμη.

Ωστόσο, ορισμένοι ειδικοί συμφωνούν και λένε ότι ο κανονισμός της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ που απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης όπως παραπάνω είναι κατάλληλος και απολύτως εντός των αρμοδιοτήτων της σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων.

Μοιράζοντας τις απόψεις του επί του θέματος, ο δικηγόρος Tran Xuan Tien, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου Dong Doi, δήλωσε ότι στην πραγματικότητα, πρόσφατα, πολλά μέρη βιώνουν εκτεταμένη διαίρεση και υποδιαίρεση γης, η οποία οδηγεί σε πληθωρισμό τιμών, συσσώρευση γης και εγκατάλειψη γης. Πολλές περιοχές έχουν απαγορεύσει αυτή τη δραστηριότητα όταν παρατήρησαν ασυνήθιστες εξελίξεις.

Συνεπώς, ο δικηγόρος Τιεν δήλωσε ότι η απαγόρευση της πόλης Χο Τσι Μινχ για έργα διαίρεσης και πώλησης γης μπορεί αρχικά να προκαλέσει έλλειψη γης, αλλά μακροπρόθεσμα, ο νέος κανονισμός θα βοηθήσει στην επίλυση πολλών προβλημάτων που σχετίζονται με την αδιάκριτη διαίρεση και διαχωρισμό οικοπέδων, στη μείωση της κατάστασης των ανθρώπων που χτίζουν παράνομα και στη μείωση των νομικών κινδύνων κατά τη συναλλαγή αυτού του είδους γης.

Μιλώντας στην εφημερίδα Cong Thuong, ο κ. Dang Hung Vo - πρώην Υφυπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος - δήλωσε ότι η απόφαση της πόλης Χο Τσι Μινχ να απαγορεύσει την υποδιαίρεση και την πώληση οικοπέδων σε όλη την πόλη, εκτός από τα έργα επανεγκατάστασης που χρησιμοποιούν οικόπεδα, είναι μια σωστή απόφαση, συνεπής με τη βελτίωση της ποιότητας της αστικοποίησης και τη μείωση της συσσώρευσης αχρησιμοποίητων χρημάτων από ανθρώπους που ζουν σε άδειες εκτάσεις.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η ζήτηση για γη είναι πάντα πολύ υψηλή, αλλά η αγορά δεν διαθέτει προσφορά από επίσημα έργα. Επιπλέον, πολλοί κερδοσκόποι έχουν εκμεταλλευτεί την ευκαιρία να ανταγωνιστούν για να αυξήσουν τις τιμές, ωθώντας προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων, προκαλώντας χάος στην αγορά. Ταυτόχρονα, συλλέγουν γη, τη χωρίζουν σε οικόπεδα, ακόμη και την ονομάζουν με τα ίδια ονόματα επίσημων έργων για να προσελκύσουν αγοραστές και πωλητές.

«Επομένως, η αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης είναι απαραίτητη για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας, επειδή η γη πρέπει να έχει οικοδομηθεί πριν διατεθεί προς πώληση, επομένως η συνολική αξία του προϊόντος αυξάνεται. Μακροπρόθεσμα, η αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης θα βοηθήσει την αγορά να αναπτυχθεί προς μια διαφανή και βιώσιμη κατεύθυνση, θα αποτρέψει την κερδοσκοπία και θα περιορίσει τη σπατάλη γης», δήλωσε ο κ. Vo.

Συμφωνώντας με την παραπάνω άποψη, ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι ο νέος κανονισμός θα βοηθήσει στην εξάλειψη των επενδυτών που ζητούν μόνο γη για έργα και στη συνέχεια διαιρούν τη γη σε οικόπεδα προς πώληση, κάτι που δεν προσφέρει οικονομική αποδοτικότητα στη χώρα.

«Ο νέος νόμος έχει ρυθμίσει αυστηρά την κατανομή και την πώληση οικοπέδων για τους επενδυτές, αλλά οι δραστηριότητες κατανομής οικοπέδων για την αύξηση των τιμών με βάση τις υποδομές εξακολουθούν να απαιτούν αυστηρότερους κανονισμούς διαχείρισης. Συνεπώς, η εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024 και του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 πρέπει να είναι σαφέστερη και πιο λεπτομερής για να εξαλειφθεί η κατάσταση του εικονικού πληθωρισμού των τιμών της γης», σημείωσε ο κ. Dinh.

Πηγή: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html