Αναμένεται ώθηση στην αγορά ακινήτων

Τρία νομοσχέδια: Γη (τροποποιημένο), Ακίνητα (REM) και Στέγαση (Τροποποιημένο) αναμένεται να ψηφιστούν από την 15η Εθνοσυνέλευση (NA) κατά την τρέχουσα 6η σύνοδό της. Πολλές απόψεις αναμένουν ότι αυτό θα αποτελέσει μια σημαντική κινητήρια δύναμη για να «σπάσει ο πάγος» στην αγορά ακινήτων στο μέλλον.

Άρση εμποδίων και δημιουργία νομικών διαδρόμων

Όσον αφορά το σχέδιο νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε), ο δικηγόρος Bui Dinh Ung (Δικηγορικός Σύλλογος Ανόι) ελπίζει να επιλύσει τα επικαλυπτόμενα και αντικρουόμενα ζητήματα εντός των πολιτικών και των νόμων περί γης, καθώς και μεταξύ των πολιτικών και των νόμων περί γης και άλλων συναφών νόμων, δημιουργώντας έτσι μια σημαντική κινητήρια δύναμη για την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

Ο δικηγόρος Ung δήλωσε ότι στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές διαφορές και παράπονα που προκύπτουν από τις τιμές της γης, συμπεριλαμβανομένου του καθορισμού των τιμών της γης που δεν εγγυώνται τα δικαιώματα όλων των μερών. Ένας από τους στόχους της τροποποίησης του Νόμου περί Γης είναι ο καθορισμός των τιμών της γης κοντά στην αγορά. Ως εκ τούτου, το σχέδιο νόμου έχει προτείνει μεθόδους αποτίμησης γης, συμπεριλαμβανομένης της σύγκρισης, του εισοδήματος, του πλεονάσματος και του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης. «Ας ελπίσουμε ότι οι κανονισμοί για την αποτίμηση της γης στο σχέδιο Νόμου περί Γης (τροποποιημένου) αυτή τη φορά θα επιλύσουν τα προβλήματα που προκύπτουν στην πράξη» - εξέφρασε ο δικηγόρος Ung.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο βουλευτής της Εθνοσυνέλευσης Vu Tien Loc, Πρόεδρος του Διεθνούς Κέντρου Διαιτησίας του Βιετνάμ, δήλωσε ότι ένα από τα σημαντικά νέα σημεία του αναθεωρημένου σχεδίου για τον νόμο περί γης είναι η αλλαγή των νομικών εργαλείων για την αποτίμηση της γης. Προηγουμένως, η αποτίμηση της γης βασιζόταν στο κρατικό πλαίσιο τιμών και καθιερωνόταν σύμφωνα με διοικητικές αρχές. Το προσχέδιο προτείνει μια νέα επιλογή, σύμφωνα με την οποία το πλαίσιο τιμών γης δεν ρυθμίζεται και αποφασίζεται με βάση τον τιμοκατάλογο, διασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με τις αρχές της αγοράς.

«Όταν διασφαλίσουμε ότι ο τιμοκατάλογος γης είναι κοντά στην τιμή αγοράς, θα διασφαλίσουμε ότι θα ξεπεραστούν τα τρέχοντα προβλήματα στον καθορισμό των τιμών γης και θα εναρμονιστούν τα συμφέροντα όλων των συνδεδεμένων μερών. Αυτή είναι επίσης μια πολύ σημαντική βάση για συναλλαγές μεταξύ ατόμων και επιχειρήσεων με βάση την τιμή αναφοράς του κράτους σύμφωνα με τους κανονισμούς», δήλωσε ο κ. Λοκ.

Η αγορά ακινήτων αναμένεται να ακμάσει εάν ψηφιστούν τα τρία νομοσχέδια: Γη (τροποποιημένο), Στέγαση (τροποποιημένο) και Ακίνητη περιουσία (τροποποιημένο). Φωτογραφία: TAN THANH

Ο οικονομολόγος - Δρ. Can Van Luc ανέφερε επίσης ότι το νομικό σύστημα αποτελεί μεγάλο εμπόδιο όταν οι κανονισμοί για τη γη, τα ακίνητα και τις κατασκευές επικαλύπτονται σε πολλούς νόμους, διατάγματα και διαφορετικά έγγραφα καθοδήγησης. Αυτό είναι ένα εμπόδιο που έχει εντοπιστεί και αναμένεται να επιλυθεί στους τρεις τροποποιημένους νόμους που αναφέρθηκαν παραπάνω. Ο κ. Luc δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν και να τροποποιηθούν οι κανονισμοί για να διασφαλιστεί η συνοχή μεταξύ των σχετικών νόμων, να επιλυθούν προβλήματα σχετικά με τις μεθόδους προσδιορισμού των τιμών της γης και τον χρόνο υπολογισμού των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), συμμερίζεται επίσης την ίδια άποψη, όταν είπε ότι τα παραπάνω νομοσχέδια, ιδίως ο Νόμος περί Γης (τροποποιημένος), θα εξαλείψουν τις επικαλύψεις στη διαχείριση γης, απελευθερώνοντας έτσι πόρους, δημιουργώντας συνθήκες για τους επενδυτές με ένα σαφές και διαφανές νομικό πλαίσιο, συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων. «Ας ελπίσουμε ότι, όταν εκδοθούν οι νέοι κανονισμοί, θα «αναβιώσουν» έργα ακινήτων που αντιμετωπίζουν δυσκολίες, ακόμη και «ανενεργά» λόγω νομικών προβλημάτων», δήλωσε ο κ. Dinh.

Πρωτοποριακός μηχανισμός για την κινητοποίηση των μέγιστων πόρων

Ο MSc. Nguyen Van Dinh, νομικός εμπειρογνώμονας σε θέματα ακινήτων, δήλωσε ότι το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο) που υπέβαλε η κυβέρνηση στην Εθνοσυνέλευση προτείνει έναν πρωτοποριακό μηχανισμό για την κινητοποίηση των μέγιστων πόρων για επενδυτικά έργα. Συγκεκριμένα, ένα σημαντικό ζήτημα που σχετίζεται με την κινητοποίηση των γήινων πόρων τον τελευταίο καιρό είναι ο μηχανισμός για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση έργων αστικής και εμπορικής στέγασης.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, σε προηγούμενα νομοσχέδια, όλα ακολουθούσαν το σχέδιο: Οι επενδυτές πρέπει να έχουν ή να λάβουν τη μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης οικιστικής γης και μη γεωργικής γης εκτός από οικιστική γη, να έχουν καταβάλει τέλη χρήσης γης ή να έχουν καταβάλει ενοίκιο γης μία φορά και στη συνέχεια να μπορούν να υλοποιήσουν εμπορικά έργα στέγασης. Αυτό το σχέδιο περιορίζει τις περιπτώσεις χρήσης γης για την υλοποίηση εμπορικών έργων στέγασης σε σύγκριση με τον ισχύοντα νόμο. Πρόκειται για τον νόμο αριθ. 03/2022/QH15, ο οποίος ορίζει ότι οι επενδυτές πρέπει να έχουν το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης και άλλης γης, κάτι που θεωρείται πολύ περιορισμένο, προκαλώντας συμφόρηση για περίπου 300 έργα στέγασης σε εθνικό επίπεδο (οι επενδυτές έχουν «συλλέξει γη» αλλά δεν μπορούν να την εφαρμόσουν επειδή δεν υπάρχει οικιστική γη).

Στην έκθεση αριθ. 598/BC-CP με ημερομηνία 23 Οκτωβρίου που στάλθηκε στην Εθνοσυνέλευση σχετικά με ορισμένα σημεία του σχεδίου νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε), η κυβέρνηση πρότεινε την τροποποίηση του σχεδίου προς μια πρωτοποριακή κατεύθυνση: την πλήρη κατάργηση των απαιτήσεων σχετικά με τον τύπο γης που πρέπει να κατέχουν οι επενδυτές ή να λάβουν μεταβίβαση για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης.

Συγκεκριμένα, η Κυβέρνηση προτείνει την κατάργηση των διατάξεων της παραγράφου 4 του άρθρου 123, της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του άρθρου 128 του σχεδίου (προηγουμένως, επιτρεπόταν η αλλαγή του σκοπού χρήσης γης για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης μόνο σε περιπτώσεις όπου υπάρχει ή έχει μεταβιβαστεί οικιστική γη και μη γεωργική γη εκτός από οικιστική γη για την οποία έχουν καταβληθεί εφάπαξ τέλη χρήσης γης ή ενοίκιο γης).

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, η έκθεση της κυβέρνησης ανέφερε επίσης ότι περιπτώσεις συμφωνιών για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για αστική ανάπτυξη συμβαίνουν κυρίως σε νεόδμητες περιοχές που συχνά δεν διαθέτουν οικιστική γη, ενώ η πολιτική του κράτους είναι η προώθηση της αστικοποίησης και της αστικής ομορφιάς.

«Συμφωνώ με αυτήν την τροπολογία επειδή το άμεσο όφελος είναι ότι μπορεί να βοηθήσει στην απεμπλοκή περίπου 300 στεγαστικών έργων σε εθνικό επίπεδο, και το μακροπρόθεσμο όφελος είναι να βοηθήσει στην προώθηση του μηχανισμού ισότιμης συμφωνίας μεταξύ επιχειρήσεων και ατόμων στην εθελοντική μετατροπή γης, αποφεύγοντας την υποχρεωτική απαλλοτρίωση. Το σημαντικό ζήτημα είναι ότι όταν οι επενδυτές επιτρέπεται να αλλάξουν τους σκοπούς χρήσης γης, η αποτίμηση της γης πρέπει να διασφαλίζει τη συμμόρφωση με την αγορά, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να εκπληρώσουν πλήρως τις οικονομικές τους υποχρεώσεις και να ρυθμίσουν αρμονικά τις διαφορές στα ενοίκια γης», δήλωσε ο ειδικός Dinh.

Ο βουλευτής της Εθνοσυνέλευσης Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) εκτίμησε ότι το σχέδιο νόμου για τις επιχειρήσεις ακινήτων (τροποποιημένο) έχει λάβει, εξηγήσει και προσαρμόσει πολλά περιεχόμενα και έχει επίσης θεσμοθετήσει πλήρως τις κύριες πολιτικές του Κόμματος και του Κράτους.

Συγκεκριμένα, τελειοποίηση του μηχανισμού και των πολιτικών για την ανάπτυξη και την αυστηρή διαχείριση της αγοράς ακινήτων και της αγοράς δικαιωμάτων χρήσης γης, αναδιάρθρωση της αγοράς ακινήτων με βάση την εφαρμογή χωροταξικού σχεδιασμού και σχεδίων· προγράμματα και σχέδια οικιστικής ανάπτυξης για τη διασφάλιση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, και υπέρβαση της κερδοσκοπίας επί της γης.

Δικηγόρος NGUYEN TAN PHONG , Μόνιμο Μέλος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ:

Κος ΝΓΚΟΥΙΕΝ ΤΑΝ ΦΟΝΓΚ

Η επιβολή του νόμου πρέπει να παρακολουθείται στενά.

Εάν ψηφιστούν, οι τρεις νόμοι: Στέγαση (τροποποιημένος), Γη (τροποποιημένος) και Ακίνητη περιουσία (τροποποιημένος) θα επιλύσουν τις συγκρούσεις και τις ανεπάρκειες στις δραστηριότητες, τη διαχείριση και τη χρήση ακινήτων.

Συγκεκριμένα, ο νόμος περί γης (τροποποιημένος) και ο νόμος περί στέγασης (τροποποιημένος) θα δημιουργήσουν μια σημαντική νομική βάση για την προώθηση της ανάπτυξης κατοικιών και την υποστήριξη της βελτίωσης της στέγασης για τους ανθρώπους. Αυτός είναι επίσης ένας σημαντικός παράγοντας για την προώθηση της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Ο νόμος για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων, εάν ψηφιστεί, θα ξεπεράσει την κατάσταση των αυθόρμητων επενδύσεων σε ακίνητα, που προκαλούν ανισορροπία και αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, όπως τα τελευταία χρόνια, διασφαλίζοντας ότι η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται σταθερά, υγιής και αποτελεσματική.

Ωστόσο, πιστεύω ότι οι κρατικές υπηρεσίες, οι κοινωνικές οργανώσεις και τα αρμόδια μέρη πρέπει να συντονίζονται στενά, να παρακολουθούν και να επιθεωρούν την εφαρμογή αυτών των νόμων. Επιπλέον, θα πρέπει να υπάρχουν κατάλληλες πολιτικές και μηχανισμοί υποστήριξης για την αντιμετώπιση των δυσκολιών που προκαλούνται από τις αρνητικές επιπτώσεις της πανδημίας COVID-19 στην αγορά ακινήτων.

TRAN KHANH QUANG, Γενικός Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Company:

Η αγορά περιμένει θετικό μήνυμα

Εάν ψηφιστούν οι τρεις νόμοι: Στέγαση (τροποποιημένος), Γη (τροποποιημένος) και Ακίνητη περιουσία (τροποποιημένος), αυτό θα αποτελέσει πολύ θετική πληροφορία για την αγορά ακινήτων. Διότι τα υπόλοιπα ζητήματα θα προσαρμοστούν, διευκολύνοντας τους μηχανισμούς και τις συναλλαγές που σχετίζονται με τις επιχειρηματικές δραστηριότητες γης και ακινήτων, δημιουργώντας ιδίως ευνοϊκές συνθήκες για τη στέγαση των ανθρώπων. Επιπλέον, η αγορά ακινήτων θα ελέγχεται καλά, αναπτύσσοντας την κατάσταση με πιο υγιή και βιώσιμο τρόπο. Το πιο σημαντικό είναι ότι ο μηχανισμός αιτήματος-επιχορήγησης για επιχειρήσεις και ανθρώπους θα καταργηθεί.

Μπορεί να ειπωθεί ότι όταν ψηφιστούν αυτοί οι 3 νόμοι, θα είναι σε θέση να επιλύσουν σταδιακά το 60%-70% των παλιών δυσκολιών που ταλανίζουν την αγορά ακινήτων εδώ και πολύ καιρό. Συνήθως, θα επιλύσουν δυσκολίες για έργα που εξακολουθούν να υλοποιούνται ημιτελή λόγω διαδικασιών, υπολογισμού τελών χρήσης γης ή δραστηριοτήτων που σχετίζονται με την αδειοδότηση έργων για επενδυτές.

Ο Σον Νχουνγκ ηχογράφησε

Πηγή: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm