Πρόεδρος της VVA: Είναι απαραίτητο να υπάρχει συνέπεια στην αρχή ότι το Κράτος καθορίζει τις τιμές της γης σύμφωνα με τους μηχανισμούς της αγοράς.

Σχολιάζοντας τις τροποποιήσεις του νόμου περί γης του 2024, η Ένωση Εκτιμήσεων του Βιετνάμ (VVA) πρότεινε τη συνεπή εφαρμογή της αρχής της κρατικής τιμολόγησης της γης σύμφωνα με τον μηχανισμό της αγοράς, τη διατήρηση των ισχυόντων κανονισμών του νόμου περί τιμών γης και την αναθεώρηση και τροποποίηση μόνο των παραγώγων εγγράφων ώστε να προσαρμόζονται στην πραγματικότητα.

Ο κ. Nguyen Tien Thoa, Πρόεδρος της Ένωσης Αξιολόγησης του Βιετνάμ (VVA).

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Tien Thoa, Πρόεδρο του Συνδέσμου Εκτιμήσεων Ακινήτων του Βιετνάμ (VVA), αφού μελέτησε το περιεχόμενο των προτεινόμενων τροποποιήσεων και συμπληρώσεων σε ορισμένα άρθρα του Νόμου περί Γης του 2024, ο VVA πρότεινε να εξεταστεί το ενδεχόμενο διατήρησης του περιεχομένου των άρθρων 158, 159, 160, 162 στο Άρθρο 2 σχετικά με τις Τιμές Γης του ισχύοντος Νόμου περί Γης· θα επανεξεταστούν μόνο για τροποποίηση και συμπλήρωση οι συγκεκριμένες οδηγίες της κυβέρνησης που καθοδηγούν το περιεχόμενο των παραπάνω άρθρων και ρητρών του Νόμου, ώστε να ανταποκρίνεται καλύτερα στις απαιτήσεις της πρακτικής μετά από ένα έτος εφαρμογής του Νόμου.

Συνεπώς, η VVA αξιολόγησε ότι το περιεχόμενο των τιμών του ισχύοντος νόμου περί γης πληροί ουσιαστικά τις απαιτήσεις, συμπεριλαμβανομένης της συμβατότητάς του με τη θεωρία των τιμών γης, τις οδηγίες της Επιτροπής Διεθνών Προτύπων Εκτίμησης - της οποίας μέλος είναι ο Βιομηχανικός Τομέας Τιμών του Βιετνάμ. Έχει αποδειχθεί ότι είναι κατάλληλο για τις πρακτικές συνθήκες της τρέχουσας αγοράς γης στο Βιετνάμ. Έχει συμμορφωθεί με τις οδηγίες του Πολιτικού Γραφείου στα Ψηφίσματα: 18-NQ/TW και 69-NQ/TW.

Διασφάλιση του δικαιώματος του Κράτους να αποφασίζει για τις τιμές γης στην πρωτογενή αγορά

Όσον αφορά ορισμένα σημαντικά περιεχόμενα στη διαδικασία τροποποίησης του Νόμου περί Γης του 2024, σύμφωνα με την VVA, είναι απαραίτητο να εξεταστούν και να αναπτυχθούν κανονισμοί προς την κατεύθυνση της διασφάλισης του δικαιώματος του Κράτους να αποφασίζει για τις τιμές της γης στην πρωτογενή αγορά (όχι το Κράτος να αποφασίζει για τις τιμές της γης για όλες τις συναλλαγές στην κοινωνία, συμπεριλαμβανομένης της πρωτογενούς αγοράς και της δευτερογενούς αγοράς όπως ορισμένες απόψεις), δηλαδή να διασφαλιστεί η εξουσία του Κράτους να αποφασίζει για τις τιμές της γης, όχι ότι πρόκειται για την «Αρχή της αποτίμησης της γης». Εάν αυτό το ζήτημα εκφράζεται στον Νόμο, είναι απαραίτητο να ακολουθηθεί αυτή η άποψη.

Το Κράτος έχει την εξουσία να καθορίζει άμεσα τις τιμές της γης και έχει το δικαίωμα να ρυθμίζει τις τιμές της γης στη δευτερογενή αγορά και στην αγορά στο σύνολό της με κατάλληλα μέτρα, όπως: ρύθμιση της προσφοράς και της ζήτησης, των χρηματοοικονομικών και του νομίσματος κ.λπ.

Αυτή είναι η εξουσία του Κράτους που έχει κατοχυρωθεί από τότε που η οικονομία της χώρας μας λειτουργούσε υπό έναν κεντρικό μηχανισμό σχεδιασμού, στη συνέχεια μετατράπηκε σε μηχανισμό οικονομίας της αγοράς μέχρι σήμερα, όχι μόνο εγκαταλείποντας πρόσφατα τον ρόλο του Κράτους στην τιμολόγηση και μόλις τώρα τον αναλαμβάνει.

Εξηγώντας την παραπάνω πρόταση, το VVA δήλωσε ότι, μέχρι σήμερα, το Κόμμα και το Κράτος μας έχουν επιβεβαιώσει με συνέπεια: Η γη είναι εθνική επικράτεια που δημιουργήθηκε από τις προσπάθειες και το αίμα ολόκληρου του έθνους μας μέσω πολλών γενεών, επομένως ανήκει σε ολόκληρο τον λαό, εκπροσωπείται από το Κράτος ως ιδιοκτήτη και διαχειρίζεται με ενιαίο τρόπο. Η γη έχει την ιδιότητα της αξίας χρήσης, έχει πάντα την ικανότητα να παράγει κέρδη και τα δικαιώματα χρήσης γης είναι ειδικά αγαθά που αγοράζονται και πωλούνται στην αγορά ακινήτων, επομένως έχουν μια τιμή. Επειδή το Κράτος είναι ο εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη, το Κράτος έχει το δικαίωμα να αποφασίζει για αυτό το είδος πόρου με μια ομάδα εξουσιών για να απολαμβάνει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος: να καθορίζει τις τιμές της γης, να αποφασίζει να ρυθμίζει τα οφέλη από τη γη μέσω της είσπραξης τελών χρήσης γης, ενοικίων γης, φόρων εισοδήματος από δικαιώματα χρήσης γης, να ρυθμίζει την προστιθέμενη αξία από τη γη που δεν οφείλεται σε επενδύσεις χρηστών γης στους οποίους έχουν εκχωρηθεί δικαιώματα χρήσης γης κ.λπ.

Έτσι, σύμφωνα με την VVA, η νομιμοποίηση του δικαιώματος του Κράτους να καθορίζει τις τιμές της γης έχει επιβεβαιωθεί μέχρι σήμερα και δεν έχει αλλάξει στην πράξη, επομένως αυτή τη φορά δεν πρέπει να τίθεται και δεν πρέπει να συγχέεται, τονίζοντας ότι πρόκειται για την αρχή του καθορισμού της τιμής της γης. Είναι η εγγύηση αυτού του δικαιώματος στο Νόμο και στην πράξη που έχει βοηθήσει το Κράτος να έχει μια βάση για την εφαρμογή οικονομικών πολιτικών επί της γης μεταξύ του Κράτους και των οργανισμών και των ατόμων που χρησιμοποιούν γη και άλλες πολιτικές που σχετίζονται με τη διαχείριση, τη ρύθμιση της αγοράς και άλλα δικαιώματα και υποχρεώσεις των χρηστών γης.

«Η VVA πιστεύει ότι, προκειμένου να ασκήσει το δικαίωμα καθορισμού των τιμών της γης, είτε με τη μορφή τιμοκαταλόγου, συντελεστή προσαρμογής τιμών είτε συγκεκριμένης τιμής γης, το Κράτος έχει, χρησιμοποιεί και συνεχίζει να χρησιμοποιεί ανεξάρτητους, επαγγελματικούς συμβουλευτικούς οργανισμούς για να παρέχει συμβουλές σχετικά με τις επιλογές τιμών για το ίδιο, ώστε να έχει περισσότερη βάση για να αποφασίζει για τις δικές του τιμές, κάτι που δεν μειώνει ούτε εξαλείφει με κανέναν τρόπο τον ρόλο του δικαιώματος του Κράτους να καθορίζει τις τιμές όπως ορίζει ο νόμος», δήλωσε ο κ. Nguyen Tien Thoa, Πρόεδρος της VVA.

Σύμφωνα με την αρχή ότι το κράτος τιμολογεί τη γη σύμφωνα με τους μηχανισμούς της αγοράς

Όσον αφορά τους κανονισμούς για τις τιμές της γης, το VVA πιστεύει ότι το 6ο Εθνικό Συνέδριο του Κόμματος έχει καθορίσει μια ολοκληρωμένη πολιτική ανακαίνισης. Από εδώ, η οικονομία της χώρας μας είναι αποφασισμένη να διαμορφώσει μια πολυτομεακή εμπορευματική οικονομία, λειτουργώντας υπό έναν μηχανισμό αγοράς με κρατική διαχείριση και στη συνέχεια κινούμενη προς τον καθορισμό της πλήρους κατεύθυνσης μιας οικονομίας που λειτουργεί υπό έναν μηχανισμό οικονομίας της αγοράς με σοσιαλιστικό προσανατολισμό.

Συνεπώς, κατά τον καθορισμό των δικαιωμάτων χρήσης γης ως εμπορευμάτων που αγοράζονται και πωλούνται σε αυτόν τον μηχανισμό, φυσικά, αντικειμενικά, πρέπει να λειτουργεί σύμφωνα με τον μηχανισμό της οικονομίας της αγοράς και σε αυτόν τον γενικό οικονομικό μηχανισμό: η τιμή θεωρείται η κεντρική κατηγορία της αγοράς, πρέπει να διαμορφώνεται και να λειτουργεί σύμφωνα με αντικειμενικά σήματα των οικονομικών νόμων των τιμών (με επίκεντρο τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, την κυκλοφορία του νομίσματος, τον ανταγωνισμό...) και επομένως η τιμή, ανεξάρτητα από το υποκείμενο που έχει την εξουσία να αποφασίζει για την τιμή - συμπεριλαμβανομένου του Κράτους - πρέπει επίσης να συμμορφώνεται με αυτήν την αρχή. Αυτή είναι η αντικειμενική απαίτηση του μηχανισμού των τιμών της αγοράς.

Συνεπώς, η VVA πιστεύει ότι το Κράτος - ως εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη - έχει το δικαίωμα να αποφασίζει για τις τιμές υπό την προϋπόθεση ότι αυτός ο τύπος αγαθών έχει λειτουργήσει σύμφωνα με τον μηχανισμό της αγοράς, τότε ο σεβασμός του Κράτους για την αντικειμενική κίνηση της αγοράς και η λήψη αποφάσεων για τις τιμές σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς δεν είναι ασυμβίβαστος με την οικονομική φύση του Κράτους σε αυτόν τον οικονομικό μηχανισμό. Αν ανησυχούμε για τις συνέπειες των τιμών της γης σύμφωνα με τον μηχανισμό τιμών της αγοράς (φυσικά, η αγορά δεν ρυθμίζεται αποτελεσματικά) αλλά επιστρέφουμε στον μηχανισμό τιμολόγησης εκτός αγοράς για να σταθεροποιήσουμε την αγορά σύμφωνα με τις υποκειμενικές επιθυμίες, αποφεύγοντας τον κανόνα που θα μετατρέψει τις τιμές σε επιδοτούμενες τιμές που υπάρχουν παράλληλα με τις πραγματικές τιμές στην αγορά, ωθώντας την αγορά σε μια κατάσταση υπόγειων, αδιαφανών λειτουργιών, ο μηχανισμός της ζήτησης, της παροχής προνομίων και παροχών έχει εύφορες εκτάσεις για να υπάρξει...

Εκτίμηση γης σύμφωνα με τις αρχές της ρυθμιζόμενης αγοράς

Σύμφωνα με την VVA, η τιμολόγηση σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς πρέπει να είναι μια ρυθμιζόμενη αγορά και η ευθύνη για τη ρύθμιση της επιθυμητής αγοράς ανήκει σε άλλες λύσεις...

Συνεπώς, η VVA πιστεύει ότι οι τιμές της γης έχουν τη λειτουργία να αντανακλούν τη σύνθεση των κύριων οικονομικών και κοινωνικών σχέσεων της οικονομίας, θεωρούνται «καθρέφτης» της αγοράς γης, όποια αγορά κι αν βρίσκεται, η τιμή αντανακλά με ειλικρίνεια αυτήν την αγορά. Επομένως, η αποτίμηση της γης δεν μπορεί να βασίζεται σε σήματα της αγοράς που χειραγωγούνται ή επηρεάζονται από μεμονωμένους παράγοντες, παράλογους ξαφνικούς παράγοντες όπως η κερδοσκοπία, ο πληθωρισμός, οι φυσικές καταστροφές, ο πόλεμος, η οικονομική - χρηματοπιστωτική κρίση και τα παράλογα εμπόδια της αγοράς... αλλά πρέπει να είναι μια ρυθμιζόμενη αγορά που εξαλείφει τους παραπάνω παράγοντες μέσω των καθηκόντων των ρυθμιστικών εργαλείων και μέτρων: Προσφορά - ζήτηση, χρηματοδότηση - νόμισμα...

«Πρέπει να τονιστεί ότι, όταν η αγορά εξακολουθεί να διαθέτει τους παραπάνω παράγοντες, προκειμένου να τιμολογηθεί σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς, η Ένωση Εκτιμήσεων του Βιετνάμ συνιστά στο Κράτος να επιτρέψει την αναθεώρηση και τη συμπλήρωση των ισχυόντων κανονισμών, έτσι ώστε οι οργανισμοί εκτίμησης να έχουν συγκεκριμένα κριτήρια για την επιλογή εισροών για μεθόδους εκτίμησης που είναι κοινές, όχι μοναδικές, και να εξαλείφουν τους προαναφερθέντες παράγοντες αστάθειας της αγοράς», τόνισε ο κ. Nguyen Tien Thoa, Πρόεδρος της VVA.

Διατήρηση των τιμών της αγοράς, ρύθμιση των πολιτικών χρηματοδότησης γης

Σύμφωνα με την VVA, κατά την εφαρμογή της αρχής της τιμής αγοράς, είναι απαραίτητο να υπάρχει συνέπεια, ώστε η τιμή να αντικατοπτρίζει την τιμή αγοράς υπό την επίδραση της Προσφοράς και της Ζήτησης, και όχι να «προστίθενται» κοινωνικές πολιτικές στην τιμή. Πρέπει όμως να υπάρχει ένα σύγχρονο σύστημα πολιτικής για τον έλεγχο των επιπτώσεων των τιμών αγοράς.

Συνεπώς, οι τιμές της γης στην αγορά σίγουρα θα έχουν ισχυρό αντίκτυπο στην ικανότητα πρόσβασης στη γη για πολλά άτομα σε όλα τα κοινωνικά στρώματα, ιδίως στην εφαρμογή πολιτικών κοινωνικής ασφάλισης. Αυτές είναι πραγματικές επιπτώσεις εάν δεν υπάρχουν πολιτικές για τον περιορισμό αυτών των επιπτώσεων.

«Ο Νόμος και οι κατευθυντήριες γραμμές του πρέπει να επιτρέπουν πρόσθετες οικονομικές πολιτικές (φόροι, έσοδα κ.λπ.) προς την κατεύθυνση ότι εάν οι τιμές είναι υψηλές, το ποσοστό εσόδων πρέπει να μειωθεί, καθώς και πιο λογικές πολιτικές κινήτρων για την αποφυγή πρόκλησης «σοκ» που έχουν αρνητικές επιπτώσεις στη ζωή των ανθρώπων», τόνισε τη σύσταση ο κ. Nguyen Tien Thoa, Πρόεδρος της VVA.

Διατήρηση κανονισμών σχετικά με την ειδική αποτίμηση γης

Σύμφωνα με την VVA, ο Τιμοκατάλογος Γης είναι ουσιαστικά μια σύνοψη των τιμών γης για κάθε τύπο γης που σχετίζεται με κάθε σκοπό χρήσης γης, ανά τοποθεσία, ανά περιοχή, ανά τοποθεσία... Ο Τιμοκατάλογος Γης είναι ουσιαστικά μια μέθοδος μαζικής τιμολόγησης, τιμολογώντας μια γενική τιμή για μια ολόκληρη διαδρομή, για την τοποθεσία μιας ολόκληρης περιοχής... Ο συντελεστής για την προσαρμογή μιας συγκεκριμένης τιμής είναι επίσης ένας γενικός συντελεστής μαζικής φύσης. Λόγω αυτής της μαζικής φύσης, δεν μπορεί να καλύψει συγκεκριμένες περιπτώσεις σύμφωνα με την αρχή της τιμής της αγοράς και σίγουρα θα επηρεάσει την οικονομική πολιτική μεταξύ του Κράτους και των οργανισμών και των ατόμων που χρησιμοποιούν γη...

Συνεπώς, σύμφωνα με την VVA, εξακολουθεί να υπάρχει ένας μηχανισμός για τη λήψη αποφάσεων σε μια σειρά από συγκεκριμένες περιπτώσεις, ώστε να εξυπηρετούνται κατάλληλες πολιτικές, όπως: Τύποι γης στην αχρησιμοποίητη ομάδα, που τίθενται σε χρήση για πρώτη φορά· τύποι γης με ειδικά χαρακτηριστικά (γη που έχει ανακτηθεί από τη θάλασσα) που δεν περιλαμβάνονται στον τιμοκατάλογο γης· Έργα χρήσης γης με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης αλλά διαφορετική κλίμακα, λειτουργία, δομή χρήσης γης, συντελεστή χρήσης γης...· αντικειμενικές και εύλογες διακυμάνσεις που προκαλούν τοπικές διακυμάνσεις στις τιμές της αγοράς· Τύποι γης, συγκεκριμένα έργα χρήσης γης κατά τον χρόνο που το Κράτος κατανέμει γη, ανακτά γη για την εφαρμογή πολιτικών σχετικά με την είσπραξη τελών χρήσης γης, το ενοίκιο γης, την αποζημίωση εκκαθάρισης χώρου...

Πηγή: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html