Άρση θεσμικών εμποδίων, απελευθέρωση πόρων - Τελευταίο επεισόδιο: Μείωση των διαδικαστικών σημείων συμφόρησης και του κόστους για τα ακίνητα

Οι επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων συνεχίζουν να παραπονιούνται για δυσκολίες, καθώς ο τομέας αυτός εξακολουθεί να έχει κολλήσει με αμέτρητες διαδικασίες και σφραγίδες, ενώ πολλά στάδια είναι ακόμη και μπλοκαρισμένα.

Επενδυτές εξετάζουν ένα έργο στο Ντονγκ Νάι - Φωτογραφία: QUANG DINH

Ο νόμος περί γης του 2024 έχει επιλύσει πολλές αδυναμίες από προηγούμενες εκδόσεις, αλλά η διαδικασία εφαρμογής εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλά προβλήματα και δεν είναι κατάλληλη για το μοντέλο τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων.

Πόσες μέρες χρειάζεται να απαντήσω;

Μιλώντας στον Tuoi Tre, ο κ. Pham Duc Toan - Γενικός Διευθυντής της EZ Real Estate - δήλωσε ότι οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν επί του παρόντος δυσκολίες στη μετάβαση της απόκτησης και της κατανομής γης. Η μεταφορά των εργασιών εκκαθάρισης του χώρου από το επίπεδο της περιφέρειας στο επίπεδο της κοινότητας έχει δημιουργήσει πολλές προκλήσεις λόγω της επαγγελματικής ικανότητας των τοπικών υπαλλήλων που δεν πληρούν τις απαιτήσεις. Αντίθετα, εάν δοθεί υπερβολική έμφαση στο επαρχιακό επίπεδο, αυτό θα οδηγήσει σε υπερφόρτωση και αργή επεξεργασία. Επιπλέον, το στάδιο του προσδιορισμού της προέλευσης της γης παρατείνει επίσης την πρόοδο της εκκαθάρισης του χώρου.

Ο κ. Toan δήλωσε ότι εάν η διαδικασία αποκέντρωσης δεν συνοδεύεται από έγκαιρη καθοδήγηση και προσαρμογές πολιτικής, η προετοιμασία και η έγκριση των σχεδίων αποζημίωσης θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες. Πρότεινε τη συντόμευση της περιόδου αξιολόγησης των προσφορών, η οποία επί του παρόντος διαρκεί έως και 60 ημέρες, επειδή «οι επιχειρήσεις συχνά πρέπει να υποβάλουν αίτηση για παράταση, αυξάνοντας παράλληλα το κόστος της εγγύησης της προσφοράς».

Επιπλέον, η διαδικασία έκδοσης άδειας κατασκευής αποτελεί επίσης σημαντικό εμπόδιο. Αφού το έργο έχει ολοκληρώσει την επένδυση και τον βασικό σχεδιασμό, οι απαιτήσεις πρόληψης και πυρόσβεσης είναι οι πιο περίπλοκες.

Μιλώντας στην Tuoi Tre, ο κ. Le Huu Nghia - Γενικός Διευθυντής της εταιρείας Le Thanh - δήλωσε ότι το βασικό σημείο για τα έργα ακινήτων γενικά και τα έργα κοινωνικής στέγασης ειδικότερα είναι οι χρονοβόρες νομικές διαδικασίες. Σύμφωνα με τον κ. Nghia, για ένα έργο στέγασης, αντί για τις διαδικασίες που διαρκούν 2 χρόνια, πολλά έργα διαρκούν έως και 5 - 7 χρόνια.

Για παράδειγμα, στο έργο αυτής της επιχείρησης, υπάρχει μόνο μία διαδικασία, αλλά οι μονάδες έχουν διαφορετικές απόψεις, αναγκάζοντας την επιχείρηση να αλλάξει, παρατείνοντας τον χρόνο επεξεργασίας και το κόστος υλοποίησης. Για να μην αναφέρουμε ότι όταν υπάρχει κάποιο πρόβλημα που απαιτεί διαβούλευση με κρατικές υπηρεσίες, αποστέλλονται έγγραφα αλλά μερικές φορές δεν υπάρχει απάντηση για έναν ολόκληρο μήνα, καθιστώντας την επιχείρηση «ανήσυχη» επειδή ο χρόνος είναι χρήμα.

Ως εκ τούτου, ο κ. Nghia πιστεύει ότι για τις διοικητικές διαδικασίες, είναι απαραίτητο να ορίζεται με σαφήνεια πόσες ημέρες χρειάζονται για να υπάρξουν αποτελέσματα, διαφορετικά τι πρέπει να κάνουν οι επιχειρήσεις, ποιος είναι υπεύθυνος και κάθε συγκεκριμένο στάδιο πρέπει να αναφέρεται με σαφήνεια.

«Εάν ζητήσετε γνώμες από άλλους φορείς, πόσες ημέρες έχετε στη διάθεσή σας για να απαντήσετε; Εάν δεν υπάρξει απάντηση, πώς θα επιλυθεί το ζήτημα; Δεν μπορείτε να ζητήσετε γνώμες και στη συνέχεια να περιμένετε μήνες και χρόνια χωρίς να δείτε κανένα αποτέλεσμα. Εάν η προθεσμία ξεπεραστεί και δεν υπάρξει επίλυση, η επιχείρηση πρέπει να στείλει ένα έγγραφο σε ανώτερο επίπεδο για διεκπεραίωση», πρότεινε ο κ. Nghia.

Το δίλημμα της εκτίμησης της γης

Το πιο δύσκολο πρόβλημα για πολλές επιχειρήσεις είναι η αποτίμηση της γης για τον προσδιορισμό των τελών χρήσης γης. Υπάρχουν τοποθεσίες που ορίζουν πολύ υψηλές τιμές, με αποτέλεσμα πολλά έργα να «αποτυγχάνουν». «Τα τρέχοντα τέλη χρήσης γης εξακολουθούν να αποτελούν μεγάλο πρόβλημα στην αγορά, επομένως πρέπει να υπάρχει μια κατάλληλη μέθοδος υπολογισμού. Όταν οι τιμές ωθούνται πολύ ψηλά, όχι μόνο οι επιχειρήσεις αλλά και οι αγοραστές κατοικιών θα υποφέρουν», δήλωσε ο κ. Toan.

Σύμφωνα με έναν εμπειρογνώμονα από το τμήμα ανάλυσης της Yuanta Vietnam, θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στην άρση των παρωχημένων κανονισμών για την άρση των εμποδίων στην ανάπτυξη έργων. Το γεγονός ότι το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρέπει να επανεξετάσει τον Νόμο περί Γης του 2024 μετά από μόλις ένα έτος εφαρμογής δείχνει ότι τα τρέχοντα εμπόδια εμποδίζουν την πρόοδο.

Από την 1η Ιουλίου 2025, το Βιετνάμ θα εφαρμόζει επίσημα ένα μοντέλο διακυβέρνησης δύο επιπέδων. Συνεπώς, οι κανονισμοί για τα ετήσια σχέδια χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας αλληλεπικαλύπτονται, προκαλώντας καθυστερήσεις στα έργα και θα πρέπει να καταργηθούν, σύμφωνα με τον εν λόγω ειδικό.

Η κυβέρνηση δημοσίευσε το πρώτο προσχέδιο του αναθεωρημένου νόμου περί γης – μια ολοκληρωμένη «αναθεώρηση» με 68 προσθήκες ή προσαρμογές διατάξεων. Οι ειδικοί αναμένουν ότι η Εθνοσυνέλευση θα το ψηφίσει κατά τη σύνοδο του Οκτωβρίου, με την έναρξη ισχύος του να ξεκινά στις αρχές του 2026.

Ο κ. Ngo Quang Phuc - Γενικός Διευθυντής του Ομίλου Phu Dong - υπολόγισε ότι εάν ένα έργο διάρκειας 2 ετών διαρκέσει έως και 5 χρόνια, το οικονομικό κόστος της επιχείρησης θα αυξηθεί σημαντικά, μερικές φορές ακόμη και στο μισό του κόστους γης. Ο κ. Phuc έδωσε ένα παράδειγμα οικοπέδου 500 δισεκατομμυρίων VND, εάν το επιτόκιο για 2 χρόνια είναι μόνο 100 δισεκατομμύρια VND, αλλά λόγω προβλημάτων που προκαλούν την ανάπτυξη του έργου σε 5 χρόνια, το κόστος τόκων μπορεί να φτάσει τα 250 δισεκατομμύρια VND. «Το Κράτος πρέπει να μειώσει τις διαδικασίες έτσι ώστε αντί για 2-3 χρόνια για την ολοκλήρωση του έργου, να χρειαστούν μόνο 6 μήνες έως 1 χρόνο για να ολοκληρωθεί, συμβάλλοντας στη μείωση του κόστους και στην αύξηση της προσφοράς», δήλωσε ο κ. Phuc.

Υπάρχουν έργα που πρέπει να εκτελέσουν 177 βήματα πριν από την εκκαθάριση του χώρου.

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep - Πρόεδρος της GP.Invest - κάποτε ανέφερε ότι ο αριθμός των σφραγίδων που πρέπει να σφραγίζονται για κάθε έργο στις διοικητικές διαδικασίες είναι περίπου 38-40. Υπάρχουν έργα όπου οι επιχειρήσεις πρέπει να εκτελέσουν 177 βήματα, διάρκειας 360 ημερών, για να είναι επιλέξιμες για διάλογο πριν από την αναγκαστική εκκαθάριση του χώρου.

Ο εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης Χόανγκ Βαν Κουόνγκ δήλωσε επίσης ότι εξακολουθούν να υπάρχουν πολυπλοκότητες στις διοικητικές διαδικασίες στον τομέα των ακινήτων. Ωστόσο, προειδοποίησε ότι εάν υπάρχουν μόνο 4-5 βήματα αλλά δεν είναι σαφή, αυτό θα μπορούσε να κάνει τη λήψη αποφάσεων πιο δύσκολη και περίπλοκη.

Αντίθετα, οι σημαντικοί παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη είναι: Πόσος χρόνος χρειάζεται για την επεξεργασία ενός έργου; Είναι οι διαδικασίες σαφείς, δημόσιες και διαφανείς; Είναι οι κανονισμοί συμβατοί με την πραγματικότητα; Η ​​σαφήνεια βοηθά στην ανάθεση συγκεκριμένων ευθυνών, αποφεύγοντας τη γενική απόδοση ευθυνών.

Ο Δρ. Can Van Luc πιστεύει ότι το κόστος είναι η άμεση αιτία της κλιμάκωσης των τιμών των κατοικιών. Στις περιπτώσεις αυτές, το κόστος εκκαθάρισης γης και οικοπέδων αντιπροσωπεύει ένα ολοένα και μεγαλύτερο ποσοστό, ειδικά όταν ο νέος τιμοκατάλογος γης πλησιάζει την τιμή της αγοράς, με αποτέλεσμα οι οικονομικές υποχρεώσεις των επιχειρήσεων να αυξάνονται απότομα.

Τόνισε ότι πολλά έργα έχουν κολλήσει όχι λόγω έλλειψης κεφαλαίων αλλά λόγω των χρονοβόρων διαδικασιών έγκρισης, οι οποίες έχουν περιορίσει την προσφορά και έχουν αυξήσει τις τιμές των κατοικιών. Εάν αυτή η διαδικασία αναμορφωθεί, χιλιάδες έργα μπορούν σύντομα να βγουν στην αγορά, συμβάλλοντας στην αύξηση της προσφοράς και στη μείωση των τιμών.

Κύριος Tran Van Khai (Αναπληρωτής Πρόεδρος της Επιτροπής Επιστήμης, Τεχνολογίας και Περιβάλλοντος της Εθνοσυνέλευσης):

Θα περικόψει πολλές διαδικασίες, θα αποκεντρώσει σε μεγάλο βαθμό

Έργο ακινήτων υπό κατασκευή στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: QUANG DINH

Οι διοικητικές διαδικασίες στον κατασκευαστικό τομέα εξακολουθούν να είναι δυσκίνητες, περίπλοκες και πολυεπίπεδες. Ορισμένες επιχειρήσεις αντιλαμβάνονται ότι «το πιο δύσκολο πράγμα αυτή τη στιγμή δεν είναι το κεφάλαιο ή η γη, αλλά οι επενδυτικές διαδικασίες». Έχουν χρήματα και γη, αλλά το έργο εξακολουθεί να «κολλάει» λόγω μιας σειράς αδειών και εκτιμήσεων.

Για παράδειγμα, ένα έργο μονοκατοικίας χρειάζεται περισσότερο από ένα χρόνο για να λάβει άδεια οικοδομής, επειδή απαιτεί την υποβολή και την αξιολόγηση πολλών φορέων από έναν φάκελο μετά τον άλλον. Υπάρχουν ακόμη και έργα ακινήτων στο Ανόι που χρειάζονται αρκετά χρόνια μόνο και μόνο για να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες έναρξης της κατασκευής.

Επιπλέον, η έλλειψη ομοιομορφίας και συνέπειας μεταξύ του Νόμου περί Κατασκευών και των συναφών νόμων προκαλεί σύγχυση στους επενδυτές. Επί του παρόντος, ένα μέσο κατασκευαστικό έργο υπόκειται στη ρύθμιση περίπου 5-7 νόμων, με αποτέλεσμα οι επενδυτές «να μην γνωρίζουν ποιους κανονισμούς να ακολουθήσουν σωστά».

Συνεπώς, η επερχόμενη τροποποίηση του Νόμου περί Κατασκευών θα επικεντρωθεί στην απλοποίηση και τη δραστική μείωση των διαδικασιών, με το πνεύμα της «δημιουργίας αντί του ελέγχου». Συγκεκριμένα, οι άδειες κατασκευής θα εξαιρούνται για έργα που έχουν περάσει την αξιολόγηση και θα συντομεύονται σε μία μόνο διαδικασία αδειοδότησης για άλλα έργα, με μέγιστο χρόνο αδειοδότησης μόνο 7 ημέρες.

Παράλληλα με αυτό, υπάρχει η αποκέντρωση, η ανάθεση εξουσιών και ευθυνών στη διαχείριση των κατασκευών με το πνεύμα της μέγιστης αποκέντρωσης, σε συνδυασμό με αποτελεσματικούς μηχανισμούς ελέγχου, παρακολούθηση μέσω τεχνολογίας και δεδομένων, μηχανισμούς λογοδοσίας και κυρώσεις για παραβάσεις. Από εκεί και πέρα, θα προωθήσουμε και θα δημιουργήσουμε ένα ισότιμο περιβάλλον για τον ιδιωτικό τομέα, προσελκύοντας κοινωνικούς πόρους.

Επιστροφή στο θέμα

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Πηγή: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm