Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται δραματικά, μήπως πρέπει να αγοράσετε διαμέρισμα χωρίς ροζ βιβλίο;

Δεν υπάρχει ροζ βιβλίο, μπορεί το διαμέρισμα να ανταλλαχθεί;

Οι εκθέσεις της αγοράς ακινήτων για το τρίτο τρίμηνο από διάφορες μονάδες έρευνας αγοράς συμφωνούν ως επί το πλείστον ότι η μέση τιμή πώλησης νέων διαμερισμάτων στο Ανόι έχει φτάσει τα 64-69 εκατομμύρια VND/m2. Η τιμή των παλαιών διαμερισμάτων έχει φτάσει τα 46-51 εκατομμύρια VND/m2.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα νέα διαμερίσματα με τιμή άνω των 4 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσωπεύουν το 70% του συνολικού αριθμού διαμερισμάτων που πωλούνται. Το τμήμα των διαμερισμάτων με τιμή κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND έχει σχεδόν εξαφανιστεί από την αγορά.

Η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων έχει οδηγήσει πολλούς ανθρώπους να στραφούν στην αγορά διαμερισμάτων χωρίς πιστοποιητικά χρήσης γης ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας κατοικίας (που ονομάζονται ροζ βιβλία), επειδή η τιμή πώλησης είναι συχνά χαμηλότερη από τα διαμερίσματα με πιστοποιητικά. Το ερώτημα είναι εάν η αγοραπωλησία σε αυτή την περίπτωση είναι νόμιμη;

Το άρθρο 160, παράγραφος 1, σημείο α), του νόμου περί στέγασης του 2023 ορίζει ότι για συναλλαγές αγοράς, πώλησης, μίσθωσης-αγοράς, δωρεάς, ανταλλαγής, υποθήκης και κεφαλαιακής εισφοράς με χρήση κατοικίας, η κατοικία πρέπει να διαθέτει επαρκείς προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένου Πιστοποιητικού όπως ορίζεται από τον νόμο, εκτός από την περίπτωση που ορίζεται στην παράγραφο 2 του παρόντος άρθρου.

Οι περιπτώσεις που ορίζονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 160 του νόμου περί στέγασης του 2023, οι οποίες διέπονται από το διάταγμα 95/2024, περιλαμβάνουν:

- Αγορά, πώληση, μίσθωση, υποθήκευση μελλοντικών κατοικιών· πώληση κατοικιών σε περίπτωση διάλυσης ή πτώχευσης·

- Οργανώστε δωρεές για οίκους ευγνωμοσύνης, οίκους αγάπης και οίκους μεγάλης αλληλεγγύης.

- Αγορά, μίσθωση-αγορά διαθέσιμων κατοικιών από επενδυτές επενδυτικών έργων κατασκευής κατοικιών στις ακόλουθες περιπτώσεις: Κατοικίες που ανήκουν σε δημόσια περιουσία· Κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες για τις λαϊκές ένοπλες δυνάμεις, κατοικίες που εξυπηρετούν επανεγκατάσταση που δεν ανήκουν σε δημόσια περιουσία·

- Ενοικίαση, δανεισμός, εκμίσθωση, έγκριση διαχείρισης κατοικιών·

- Κληρονομικότητα κατοικίας.

Έτσι, με διαμερίσματα που δεν έχουν ροζ βιβλία, τα μέρη μπορούν να αγοράζουν και να πουλάνε πλήρως.

Ένα έργο διαμερισμάτων στο Ανόι (Φωτογραφία: Tran Khang).

Νομικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη

Το άρθρο 8 του διατάγματος 95/2024 ορίζει σαφώς τα έγγραφα που αποδεικνύουν τις συνθήκες στέγασης για τη συμμετοχή σε συναλλαγές όταν δεν υπάρχει πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

Για συναλλαγές αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης κατοικιών σε επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών, πρέπει να υπάρχουν έγγραφα που να αποδεικνύουν ότι τα σπίτια είναι επιλέξιμα για επιχειρηματική δραστηριότητα στην περίπτωση κατοικιών επανεγκατάστασης και κατοικιών για τις λαϊκές ένοπλες δυνάμεις.

Αυτοί οι τύποι κατοικιών πρέπει να έχουν έγγραφα που να αποδεικνύουν την επιλεξιμότητά τους για έναρξη λειτουργίας ή έγγραφα που να αποδεικνύουν την αποδοχή τους για χρήση, έγγραφα που να αποδεικνύουν την επιλεξιμότητά τους για εμπορία σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου για την ανάπτυξη και διαχείριση κοινωνικών κατοικιών.

Για συναλλαγές αγοράς, πώλησης ή μίσθωσης μελλοντικών κατοικιών που δεν αποτελούν μέρος ενός έργου, πρέπει να υπάρχει πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και άδεια κατασκευής σε περίπτωση που απαιτείται άδεια κατασκευής ή πρέπει να υπάρχουν έγγραφα που να αποδεικνύουν την επένδυση στην κατασκευή κατοικιών.

Για συναλλαγές αγοράς, πώλησης ή ενοικίασης δημόσιας περιουσίας, πρέπει να υπάρχουν έγγραφα που να προσδιορίζουν την κατοικία ως επιλέξιμη για ενοικίαση ή πώληση σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 63 και του άρθρου 69 του διατάγματος 95/2024.

Για συναλλαγές δωρεάς οίκων ευγνωμοσύνης, οίκων φιλανθρωπίας και οίκων αλληλεγγύης, ο δωρητής οργανισμός πρέπει να έχει έγγραφα που να αποδεικνύουν την κατασκευή του σπιτιού για δωρεά.

Εάν η κληρονομημένη κατοικία υπόκειται σε αγορά ή μίσθωση-αγορά, πρέπει να υπάρχει νόμιμη σύμβαση αγοράς ή μίσθωσης-αγοράς κατοικίας συνοδευόμενη από έγγραφα που αποδεικνύουν την κυριότητα της κατοικίας ή την επένδυση στην κατασκευή της από τον πωλητή ή τον μίσθωση-αγοραστή.

Για την πώληση κατοικίας από διαλυμένο ή πτωχευμένο οργανισμό, πρέπει να υπάρχει ψήφισμα ή απόφαση για τη διάλυση του εν λόγω οργανισμού ή ειδοποίηση από αρμόδια αρχή για τη διάλυση του οργανισμού που κατέχει την κατοικία. Σε περίπτωση πτώχευσης, πρέπει να υπάρχει απόφαση του Λαϊκού Δικαστηρίου που να κηρύσσει την πτώχευση του οργανισμού που κατέχει την κατοικία.

Ωστόσο, όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα χωρίς ροζ βιβλίο, ο αγοραστής μπορεί να αντιμετωπίσει πολλούς κινδύνους. Μεταξύ αυτών, ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι ότι το Κράτος δεν θα αναγνωρίσει τη νόμιμη κυριότητα του διαμερίσματος και το δικαίωμα χρήσης της γης που συνδέεται με το συγκεκριμένο έργο διαμερίσματος.

Ένας άλλος κίνδυνος είναι ότι εάν η συμφωνία έχει τη μορφή συμβολαιογραφικού συμβολαιογραφικού συμβολαίου εξουσιοδότησης διαχείρισης, αυτό σημαίνει ότι ο δευτερεύων ιδιοκτήτης (από τον δεύτερο ιδιοκτήτη και μετά) έχει μόνο την εξουσιοδότηση να χρησιμοποιεί το διαμέρισμα. Στη συνέχεια, εάν εκδοθεί το κόκκινο βιβλίο, ο πρώτος ιδιοκτήτης θα είναι αυτός του οποίου το όνομα αναγράφεται στο έγγραφο. Ο πρώτος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να συνεργαστεί στη μεταβίβαση του ονόματος στον νέο ιδιοκτήτη προκειμένου να απαιτήσει αύξηση της τιμής.

Συνεπώς, όταν προκύπτουν διαφορές σχετικά με αυτό το ακίνητο, αυτές δεν θα προστατεύονται από το νόμο. Κατά τη διάρκεια του χρονικού διαστήματος που το ακίνητο δεν διαθέτει πιστοποιητικό, ο αγοραστής δεν μπορεί να δανειστεί χρήματα από την τράπεζα υποθηκεύοντας το διαμέρισμα.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm