Για την ασφαλή και χωρίς κινδύνους ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ επιδεικνύει ολοένα και περισσότερο τον σπουδαίο και σημαντικό ρόλο της, λαμβάνοντας ιδιαίτερη προσοχή από τους πολίτες, τους επενδυτές καθώς και τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ εξακολουθεί να έχει μεγάλο δυναμικό και περιθώρια ανάπτυξης, αλλά οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ραγδαία, υπερβαίνοντας κατά πολύ τα πραγματικά εισοδήματα και διευρύνοντας το χάσμα μεταξύ εκείνων που κατέχουν ακίνητα και εκείνων που δεν μπορούν να αποκτήσουν σπίτι.

Σύμφωνα με τη Γενική Στατιστική Υπηρεσία, η μέση συνεισφορά του κατασκευαστικού κλάδου και του κλάδου ακινήτων στο συνολικό ΑΕΠ της χώρας τα τελευταία χρόνια ήταν περίπου 10%. Εκ του οποίου, ο κλάδος ακινήτων αντιπροσωπεύει άμεσα περίπου το 3,5%, συμβάλλοντας κατά μέσο όρο περίπου 0,5 ποσοστιαίες μονάδες στην αύξηση του ΑΕΠ. Ωστόσο, η μέση συνεισφορά του κλάδου στο ΑΕΠ του Βιετνάμ είναι μόνο περίπου 50% σε σύγκριση με άλλες χώρες της περιοχής.

Η κλίμακα των ακινήτων σε σύγκριση με το σύνολο των οικονομικών περιουσιακών στοιχείων έχει φτάσει μόνο περίπου το 21% - σημαντικά χαμηλότερο από το ποσοστό του 35% στις ανεπτυγμένες χώρες.

Η προσφορά αυξάνεται αλλά η δομή είναι ανισορροπημένη

Ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ δήλωσε ότι τα τελευταία τρία χρόνια, η προσφορά κατοικιών στην αγορά έχει αυξηθεί απότομα, αλλά η δομή της προσφοράς παραμένει ανισορροπημένη. Το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς επικεντρώνεται σε έργα υψηλής ποιότητας και υψηλής αξίας, που εξυπηρετούν επενδυτικές ανάγκες, μερικές από τις οποίες είναι κερδοσκοπικές.

Ακόμη και στις προαστιακές περιοχές, οι οποίες αναμένεται να παρέχουν οικονομικά προσιτή στέγαση, οι πραγματικές τιμές πώλησης εξακολουθούν να είναι σημαντικά υψηλότερες από το μέσο εισόδημα των κατοίκων, μόνο «σχετικά χαμηλότερες» από ό,τι στην κεντρική περιοχή. Εν τω μεταξύ, η μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά είναι στον τομέα των οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Η τρέχουσα διαδικασία ανάπτυξης της αγοράς εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλά σημάδια μη βιωσιμότητας, ιδίως την αναντιστοιχία μεταξύ της δομής του προϊόντος και της ικανότητας πληρωμής των ανθρώπων.

Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει προκαλέσει απότομη αύξηση των τιμών των κατοικιών, ιδίως στον τομέα των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις, διαμορφώνοντας ένα νέο επίπεδο τιμών και υπερβαίνοντας κατά πολύ τον ρυθμό αύξησης του πραγματικού εισοδήματος. Όχι μόνο περιορίζει την ευκαιρία πρόσβασης στη στέγαση για την πλειονότητα των ανθρώπων, αλλά αυξάνει και τον κίνδυνο σχηματισμού φούσκας τιμών.

Υποθέτοντας ότι οι τιμές των κατοικιών και τα εισοδήματα παραμένουν τα ίδια, η προσιτή τιμή της στέγασης μειώνεται απότομα. Για ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων σε μια αστική περιοχή με κόστος περίπου 5 δισεκατομμύρια VND, εάν μια οικογένεια έχει υψηλό εισόδημα περίπου 50 εκατομμυρίων VND/μήνα, θα της χρειαστούν περίπου 8 χρόνια εάν δαπανήσει όλο το εισόδημά της για την αγορά ενός σπιτιού και 25 χρόνια εάν ακολουθήσει την αρχή ότι το κόστος στέγασης δεν υπερβαίνει το 1/3 του εισοδήματός της.

Σύμφωνα με αυτήν την αρχή, ακόμη και ο τομέας της κοινωνικής στέγασης, ο οποίος σχεδιάστηκε για άτομα χαμηλού εισοδήματος σε αστικές περιοχές, δεν είναι πλέον «φθηνός», με τιμή περίπου 1,5 δισεκατομμυρίου VND για ένα διαμέρισμα 60τ.μ., αναγκάζοντας ακόμη και νοικοκυριά με συνολικό εισόδημα «στο υψηλότερο επίπεδο» σύμφωνα με τα κριτήρια έγκρισης - 40 εκατομμύρια VND/μήνα, να αποταμιεύουν για περίπου 10 χρόνια.

Στην πραγματικότητα, αυτός ο αριθμός είναι πολύ μεγαλύτερος όταν χρησιμοποιείται η επιλογή δανείου. Ως αποτέλεσμα, το χάσμα μεταξύ της ομάδας που ήδη κατέχει περιουσιακά στοιχεία και της ομάδας που δεν έχει περιουσιακά στοιχεία σταθεροποιείται ολοένα και περισσότερο, ενώ η ανάπτυξη ακινήτων στην πραγματικότητα πλουτίζει μόνο μια μικρή ομάδα ανθρώπων που ήδη κατέχουν περιουσιακά στοιχεία.

Όταν η προσφορά είναι αρκετά μεγάλη, οι τιμές της αγοράς θα αυτορυθμίζονται σύμφωνα με την πραγματική ισορροπία προσφοράς-ζήτησης.

Τέσσερις λύσεις για να «φρενάρουν» τις αυξανόμενες τιμές των κατοικιών

Ως εκ τούτου, ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ πιστεύει ότι για να συνεχίσει η αγορά ακινήτων να αναπτύσσεται χωρίς κινδύνους για την ίδια την αγορά και την οικονομία, χρειάζεται μια λύση για να «φρενάρει» την έντονη αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Καταρχάς, είναι απαραίτητο να επιταχυνθεί η ολοκλήρωση των εγγράφων που καθοδηγούν την εφαρμογή του νέου νομικού συστήματος, παράλληλα με τη βελτίωση της ικανότητας επιβολής των τοπικών φορέων. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ενισχυθεί η αποκέντρωση και η ανάθεση εξουσιών στις τοπικές αρχές στην προσαρμογή των πολιτικών, διασφαλίζοντας ευελιξία για κάθε περιοχή, κάθε φορά και σύμφωνα με τους κοινωνικοοικονομικούς στόχους ανάπτυξης, καθώς και το επίπεδο υποδομών και αστικής ολοκλήρωσης κάθε περιοχής.

Τα σημεία συμφόρησης στην εκκαθάριση των χώρων πρέπει επίσης να αντιμετωπίζονται με διαφανή και αποτελεσματικό τρόπο, μειώνοντας τον χρόνο εφαρμογής για τις επιχειρήσεις, διασφαλίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα των ανθρώπων.

Η εξέταση της κατάργησης του κανονισμού για την πρόσθετη είσπραξη 5,4%/έτος σε περίπτωση καθυστερημένης πληρωμής τελών χρήσης γης σε περιπτώσεις όπου τα άτομα έχουν αποφασίσει να διαθέσουν/μισθώσουν γη πριν από την 1η Αυγούστου 2024, αλλά δεν έχουν ακόμη καθορίσει την τιμή της γης, και η άμεση θέσπιση μιας σαφούς και σταθερής μεθόδου για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης θα βοηθήσει στη μείωση του κόστους ανάπτυξης έργων, δημιουργώντας έτσι περιθώρια για μείωση των τιμών των κατοικιών.

Δεύτερον, είναι απαραίτητο να διαφοροποιηθούν τα κανάλια άντλησης κεφαλαίων για να μειωθεί η εξάρτηση από την τραπεζική πίστωση. Να αναδιαρθρωθεί η αγορά εταιρικών ομολόγων ώστε να καταστεί μια αποτελεσματική μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη πηγή κεφαλαίου. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να προωθηθεί η σύσταση του Εθνικού Ταμείου Στέγασης και να αναπτυχθούν Επενδυτικά Ιδρύματα Ακινήτων (REIT).

Τρίτον, η κοινωνική στέγαση και τα έργα προσιτής στέγασης πρέπει να τύχουν προτεραιότητας στον σχεδιασμό και να διαθέτουν μηχανισμούς κινήτρων. Η αστική ανάπτυξη πρέπει να συνδέεται με τις υποδομές μεταφορών, ιδίως τους περιφερειακούς δρόμους, το μετρό και τους αυτοκινητόδρομους, για την επέκταση του αστικού χώρου και τη μείωση της πίεσης στις τιμές της γης στο κέντρο. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί μια επαγγελματική αγορά ενοικίασης, μειώνοντας τη νοοτροπία ότι «πρέπει να έχεις σπίτι για να σταθεροποιήσεις τη ζωή».

Τέταρτον, είναι απαραίτητο να επιταχυνθεί η πρόοδος της δημιουργίας και ολοκλήρωσης μιας ενιαίας, σύγχρονης και διαφανούς βάσης δεδομένων για τις αγορές γης, κατοικιών και ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Η δημιουργία ενός ανοιχτού, διασυνδεδεμένου συστήματος δεδομένων μεταξύ υπουργείων, παραρτημάτων και τοπικών αρχών, συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με τον σχεδιασμό, τις συναλλαγές, τις αξίες, το νομικό καθεστώς και τις αλλαγές χρήσης γης, όχι μόνο θα συμβάλει στη βελτίωση της αποτελεσματικότητας της παρακολούθησης και της χάραξης πολιτικής, αλλά θα συμβάλει και στην αύξηση της διαφάνειας, στην ελαχιστοποίηση των κινδύνων, στην πρόληψη της κερδοσκοπίας, της χειραγώγησης των τιμών και στην προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων των ανθρώπων και των επιχειρήσεων.

Πηγή: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/