Οι επιχειρήσεις μένουν άναυδες βλέποντας τον νέο τιμοκατάλογο γης.

Στις 10 Ιανουαρίου, η Reatimes και το Ινστιτούτο Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ διοργάνωσαν εργαστήριο με θέμα «Εφαρμογή τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τον νόμο περί γης του 2024: Ζητήματα και λύσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ».

Στις 10 Ιανουαρίου, η Reatimes και το Ινστιτούτο Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ διοργάνωσαν εργαστήριο με θέμα «Εφαρμογή τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τον νόμο περί γης του 2024: Ζητήματα και λύσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ».

Οι επιχειρήσεις μένουν άναυδες βλέποντας τον νέο τιμοκατάλογο γης.

Η κατάργηση του πλαισίου τιμών γης, μαζί με τους κανονισμούς για τον νέο πρωτοποριακό πίνακα τιμών γης, αποτελεί μια μεγάλη προσπάθεια του Νόμου περί Γης του 2024. Ένα νέο κεφάλαιο για τη διαχείριση της γης και την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων ανοίγει με βάση διαφανείς τιμές γης που είναι πιο κοντά στην αγορά. Οι αυξημένες τιμές γης θα ωφελήσουν τον προϋπολογισμό και θα δημιουργήσουν μεγαλύτερη συναίνεση με τα άτομα που υπόκεινται σε ανάκτηση γης. Αυτό αναμένεται να βοηθήσει στη μείωση των κτηματικών διαφορών και των αγωγών και να προωθήσει την πρόοδο της εκκαθάρισης των χώρων για έργα. Ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν ανησυχίες σχετικά με την αποτελεσματικότητα και τον αντίκτυπο του νέου πίνακα τιμών γης.

Το άρθρο 257 του νόμου περί γης του 2024 ορίζει ότι ο παλιός τιμοκατάλογος γης θα εφαρμόζεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, αλλά εάν χρειαστεί, η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή θα αποφασίσει να προσαρμόσει τον τιμοκατάλογο γης ώστε να ταιριάζει στην πραγματική κατάσταση. Πρόκειται για μια μεταβατική ρύθμιση που θα βοηθήσει τις τοπικές αρχές να αναπτύξουν σταδιακά έναν νέο τιμοκατάλογο γης που θα τεθεί επίσημα σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026, αποφεύγοντας ξαφνικές κρίσεις τιμών που επηρεάζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ορισμένων χρηστών γης. Ταυτόχρονα, θα αποσυνδέσει έργα που έχουν σταματήσει λόγω έλλειψης βάσης για τον καθορισμό των τιμών γης στο παρελθόν.

Προκαταρκτικά στατιστικά στοιχεία δείχνουν ότι περίπου 25 τοποθεσίες έχουν εκδώσει προσαρμοσμένους τιμοκαταλόγους γης, οι οποίοι θα ισχύουν μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους. Ωστόσο, σε πολλές τοποθεσίες, οι προσαρμοσμένοι τιμοκατάλογοι γης έχουν προκαλέσει έντονη αντίδραση στο κοινό λόγω της ξαφνικής αύξησης σε σύγκριση με τους παλιούς τιμοκαταλόγους γης.

Για παράδειγμα, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης της πόλης Χο Τσι Μινχ, που τέθηκε σε ισχύ από τις 31 Οκτωβρίου 2024, αυξήθηκε κατά περίπου 4-38 φορές, με το υψηλότερο επίπεδο να είναι 687,2 εκατομμύρια VND/m2. Ομοίως, στο Ανόι, η τιμή γης στον τιμοκατάλογο, σύμφωνα με την πρόσφατα εκδοθείσα απόφαση προσαρμογής, έχει αυξηθεί κατά 2-6 φορές σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο που ίσχυε από το 2025. Στον οποίο, η υψηλότερη τιμή είναι 695,3 εκατομμύρια VND/m2. Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης του Bac Giang κατέγραψε επίσης το υψηλότερο επίπεδο των 120 εκατομμυρίων VND/m2, μια αύξηση περίπου 2,4 φορές σε σύγκριση με τον παλιό τιμοκατάλογο.

Οι τιμές της γης έχουν αυξηθεί απότομα, συμπεριλαμβανομένων των γαιών για επενδύσεις, επιχειρήσεις, αθλητισμό , πολιτισμό κ.λπ. Πολλές επιχειρήσεις που ενοικιάζουν γη και πληρώνουν ετησίως φαίνεται να έχουν κολλήσει, αντιμετωπίζοντας τον κίνδυνο αποτυχίας των επενδύσεων και των επιχειρηματικών σχεδίων, μείωσης των κερδών, ακόμη και ζημιών όταν το κόστος ενοικίασης γης αυξάνεται απότομα, γεγονός που καθιστά δύσκολο τον υπολογισμό της επιχειρηματικής αποδοτικότητας. Σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι απαραίτητο να βρεθεί μια λύση σε αυτό το πρόβλημα για να αποφευχθούν ισχυρές επιπτώσεις στις επιχειρήσεις και στο επενδυτικό περιβάλλον των τοπικών περιοχών.

Αντιμέτωπη με πρακτικά ζητήματα, η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή πρέπει να αξιολογήσει πλήρως τον αντίκτυπο, εξετάζοντας προσεκτικά μεταξύ της σύνταξης ενός τιμοκαταλόγου γης κατάλληλου για την αγορά, της αύξησης των εσόδων του προϋπολογισμού και του ελέγχου των τιμών της γης για την αύξηση της πρόσβασης στη γη, την υποστήριξη των επιχειρήσεων, την προσέλκυση επενδύσεων και τη μείωση του βάρους του κόστους γης για τους ανθρώπους. Ωστόσο, η διασφάλιση της αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του κράτους, των ανθρώπων και των επιχειρήσεων στον καθορισμό των τιμών της γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς... δεν είναι εύκολο πρόβλημα να λυθεί, ειδικά όταν οι παράγοντες της αγοράς είναι ποικίλοι, οι πληροφορίες είναι χαοτικές και ασταθείς.

Η πίεση που ασκείται στις τοπικές αρχές είναι τεράστια: Πώς οι τιμοκατάλογοι γης θα γίνουν πραγματικά κινητήρια δύναμη για την ανάπτυξη, αντί να εμποδίζουν τις επιχειρήσεις και τις επενδύσεις. Η εύρεση ισορροπίας μεταξύ αυτών των δύο παραγόντων είναι το «κλειδί» για την τελειοποίηση του συστήματος τιμολόγησης γης, συμβάλλοντας στη βιώσιμη κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

Επισκόπηση του Εργαστηρίου: «Εφαρμογή τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024: Ζητήματα και λύσεις για τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ».

Μεγάλο εμπόδιο στην αποτίμηση γης

«Η αποτίμηση της γης προκαλεί σημαντική συμφόρηση», δήλωσε ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος της GP.Invest, στο Εργαστήριο.

Σύμφωνα με τον κ. Hiep, η GP.Invest υλοποιεί ένα έργο για το οποίο είχε ληφθεί απόφαση κατανομής γης πριν από 9 μήνες, αλλά η τιμή της γης δεν έχει ακόμη καθοριστεί. Υπάρχουν έργα άλλων επιχειρήσεων για τα οποία δεν έχει ακόμη καθοριστεί η τιμή της γης τους μετά από 2 χρόνια. Υπάρχουν ακόμη και έργα με ολοκληρωμένες κατοικίες για τις οποίες δεν έχει ακόμη καθοριστεί η τιμή της γης τους. Αυτό προκαλεί μεγάλη απογοήτευση.

«Το ζήτημα που θέλω να τονίσω είναι: Αν οι τιμές της γης αυξηθούν έτσι, θα εξακολουθεί να υπάρχει η ελκυστικότητα των επενδύσεων μας; Γιατί τα βιομηχανικά μας clusters έχουν σήμερα ποσοστά πληρότητας 80-90% παντού; Η απάντηση είναι, πρώτον, το κόστος εργασίας μας είναι φθηνό, δεύτερον, το κόστος γης είναι λογικό και τρίτον, η εφοδιαστική είναι βολική. Αλλά αν σήμερα μειώσουμε έναν παράγοντα, τη γη, ενώ το κόστος εργασίας γίνεται ολοένα και πιο ακριβό, θα εξακολουθεί να υπάρχει το πλεονέκτημα της ελκυστικότητας των επενδύσεων μας; Θα εξακολουθεί να είναι το Βιετνάμ ένα φωτεινό σημείο για επενδύσεις στη Νοτιοανατολική Ασία;», ρώτησε ο κ. Hiep.

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος της GP.Invest.

Σύμφωνα με τον κ. Hiep, η τρέχουσα μέθοδος υπολογισμού των τιμών γης δεν λαμβάνει υπόψη τα συμφέροντα των επιχειρήσεων γενικότερα, των επιχειρήσεων που μισθώνουν γη και των επιχειρήσεων ακινήτων ειδικότερα. Όλες οι επιχειρήσεις επηρεάζονται όταν αυξάνονται οι τιμές της γης.

«Ποια επιχείρηση, λοιπόν, τολμά να αναλάβει το έργο; Αν οι επιχειρήσεις δεν τολμούν να το κάνουν, πώς μπορεί να υπάρξει βιώσιμη πηγή εισοδήματος για την περιοχή; Πού γίνεται, σε μόλις 1 χρόνο, όταν η απόφαση για την κατανομή γης στην ίδια περιοχή, στο ίδιο οικόπεδο με διαφορά 4 μηνών, η τιμή της γης αυξάνεται κατά 40%, ταχύτερα από τον ρυθμό του πληθωρισμού;»

«Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρέπει να παρέχει πιο συγκεκριμένη καθοδήγηση στις τοπικές αρχές για τον καθορισμό των τιμών γης, ιδίως για τον τρόπο υπολογισμού των τιμών με βάση τη μέθοδο του πλεονάσματος», δήλωσε ο κ. Hiep.

Οι τιμές της γης θα αυξηθούν, επηρεάζοντας την αγορά.

Μετά την έναρξη ισχύος του νόμου περί γης του 2024, εκδόθηκαν πολλά διατάγματα που περιγράφουν λεπτομερώς τον νόμο. Ωστόσο, το τρέχον πρόβλημα είναι η επιβολή του νόμου. Για παράδειγμα, η πόλη Χο Τσι Μινχ διαθέτει σήμερα 58.000 προϊόντα ακινήτων με προβλήματα που σχετίζονται με τις τιμές της γης.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η περιοχή Can Gio προσαρμόστηκε από 1,7 σε 2,7 φορές σε σύγκριση με πριν. Η χαμηλότερη αύξηση σημειώθηκε στην Περιοχή 3 με 2,7 φορές, ενώ η περιοχή Hoc Mon είχε την υψηλότερη αύξηση, έως και 38 φορές. Η αύξηση στον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης έχει ξεπεράσει κατά πολύ τον προηγούμενο τιμοκατάλογο.

Από το 2023 έως το τέλος του 2024, η πόλη Χο Τσι Μινχ προσάρμοσε τις τιμές γης προς τα πάνω κατά περίπου 1,64 φορές. Επί του παρόντος, με τις νέες προσαρμογές, η αύξηση συνεχίζει να διατηρεί ένα παρόμοιο επίπεδο. Έτσι, εντός 3 ετών, οι επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν μια σημαντική αλλαγή στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, με την τάση να πληρώνουν περισσότερους φόρους και τέλη. Αυτό ασκεί σημαντική οικονομική πίεση στις επιχειρήσεις.

Αναφέροντας τις παραπάνω πληροφορίες, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, υπέβαλε σύσταση σχετικά με το ζήτημα της αποτίμησης της γης. Το Διάταγμα 102/2024/ND-CP καθορίζει τους τύπους γης, συμπεριλαμβανομένων των γεωργικών γαιών, των μη γεωργικών γαιών και των εμπορικών και υπηρεσιακών γαιών. Ωστόσο, η γη των γηπέδων γκολφ ρυθμίζεται τόσο στην Άρθρο 4 όσο και στην Άρθρο 5. Η Άρθρο 4 αναφέρεται σε δημόσια γη με τμήμα γηπέδου γκολφ, αλλά η παραγωγική και επαγγελματική γη υπό τη διαχείριση του γηπέδου γκολφ περιλαμβάνεται στην Άρθρο 5. Ωστόσο, η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε έναν προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης με τον γενικό κανονισμό της μη γεωργικής παραγωγής και της επαγγελματικής γης χωρίς να την ταξινομεί σαφώς λεπτομερώς.

Ο κ. Chau έδωσε ένα παράδειγμα του Ζωολογικού Κήπου και του Βοτανικού Κήπου της Σαϊγκόν, με συνολική έκταση περίπου 20 εκταρίων, εκ των οποίων μόνο μερικές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα είναι εμπορική και βοηθητική γη, αλλά ολόκληρη η περιοχή τιμολογήθηκε ως εμπορική και βοηθητική γη, με αποτέλεσμα η επιχείρηση να οφείλει σχεδόν 900 δισεκατομμύρια VND σε φόρους. Μόνο όταν ο Τύπος ενεπλάκη, η πόλη του Χο Τσι Μινχ αναζήτησε εκ των υστέρων το συμπέρασμα ότι ήταν απαραίτητο να αναζητήσει ξανά μια πιο ακριβή εκτίμηση.

Κος Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ ανέφερε στην κυβέρνηση, στα υπουργεία και στους τομείς ότι η πρώτη προσαρμογή δεν φαίνεται να έχει άμεσο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, επειδή η τρέχουσα μέθοδος αποτίμησης εξακολουθεί να βασίζεται στο πλεόνασμα και όχι εξ ολοκλήρου στον τιμοκατάλογο γης. Ωστόσο, ενδέχεται να προκύψουν προβλήματα στα στάδια αγοράς γης και αποζημίωσης για την υλοποίηση του έργου, όταν οι τιμές της γης θα εκτοξευθούν πολύ ψηλά, προκαλώντας ανισορροπία στην αγορά.

«Η αρχή για την οποία μιλάμε πάντα είναι η εναρμόνιση των συμφερόντων τριών μεγάλων οντοτήτων: του Κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, αυτή η αρχή δεν έχει διασφαλιστεί πλήρως κατά την εφαρμογή. Ως εκ τούτου, προτείνω να διεξαχθεί άμεσα εκτίμηση επιπτώσεων για τις 25 περιοχές που έχουν εκδώσει προσαρμοσμένους τιμοκαταλόγους γης.»

«Από τώρα και μέχρι την εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης την 1η Ιανουαρίου 2026, θα πρέπει να διεξάγουμε μια προκαταρκτική αναθεώρηση και αξιολόγηση του αντίκτυπου του νέου τιμοκαταλόγου γης σε αυτές τις περιοχές. Όσον αφορά τις περιοχές που δεν έχουν εκδώσει νέο τιμοκατάλογο γης και εξακολουθούν να διατηρούν τον παλιό τιμοκατάλογο, απαιτείται επίσης μια διεξοδική αξιολόγηση. Μέσω αυτής, θα καθορίσουμε εάν οι νέες πολιτικές διασφαλίζουν πραγματικά την αρχή της εναρμόνισης των συμφερόντων ή όχι», πρότεινε ο κ. Chau.

Η εμπορική γη που χρησιμοποιείται για υπηρεσίες αντιμετωπίζεται σαν «υιοθετημένα παιδιά»

Η κα Vu Lan Anh, Αναπληρώτρια Γενική Διευθύντρια του Ομίλου CEO, εκτίμησε ότι εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλη διάκριση μεταξύ της «φυσικής» οικιστικής γης και της «υιοθετημένης» εμπορικής και υπηρεσιακής γης, και οι κανονισμοί για τις τιμές γης για εμπορική και υπηρεσιακή γη εξακολουθούν να έχουν πολλούς περιορισμούς και ανεπάρκειες που χρειάζονται περαιτέρω βελτίωση.

Στην πραγματικότητα, σήμερα, οι τοπικές αρχές συχνά εισπράττουν πολύ υψηλά εφάπαξ ενοίκια γης για εμπορικές και υπηρεσιακές εκτάσεις που χρησιμοποιούνται για τουριστικά και τουριστικά έργα. Οι υψηλές τιμές των εμπορικών και υπηρεσιακών εκτάσεων θα οδηγήσουν σε υψηλές τιμές ακινήτων, αποθαρρύνοντας τους επενδυτές από το να επενδύσουν σε τουριστικά και τουριστικά έργα σε εμπορικές και υπηρεσιακές εκτάσεις.

Κα. Vu Lan Anh, Αναπληρώτρια Γενική Διευθύντρια του Ομίλου CEO.

«Κατά τη γνώμη μας, κατά τον καθορισμό της τιμής της εμπορικής γης και της γης για υπηρεσίες στον Τιμοκατάλογο Γης, οι τοπικές αρχές πρέπει να προσδιορίζουν και να υπολογίζουν επιστημονικά σύμφωνα με τις αρχές της «αγοράς» και της «εναρμόνισης συμφερόντων», έτσι ώστε η τιμή της εμπορικής γης και της γης για υπηρεσίες να είναι περίπου 20% έως 40% σε σύγκριση με την τιμή της οικιστικής γης», δήλωσε η κα Lan Anh.

Ο λόγος για αυτήν την πρόταση είναι ότι η τρέχουσα δομή χρήσης γης για επιχειρήσεις, σύμφωνα με τον εγκεκριμένο λεπτομερή σχεδιασμό 1/500 των αστικών, τουριστικών και παραθεριστικών έργων, αντιστοιχεί περίπου στο 40% της συνολικής έκτασης του έργου. Ενώ ο επενδυτής του αστικού έργου, μετά την ολοκλήρωση της επένδυσης και της κατασκευής, θα παραδώσει το 60% της υπόλοιπης έκτασης της τεχνικής υποδομής στο κράτος για διαχείριση και λειτουργία, το συγκρότημα διαμερισμάτων θα διαχειρίζεται και θα λειτουργεί από το διοικητικό συμβούλιο που θα εκλέγεται από τους κατοίκους, ο επενδυτής του τουριστικού και παραθεριστικού έργου πρέπει να επενδύσει σε ολόκληρο το έργο και να αναλάβει το κόστος διαχείρισης και λειτουργίας του συστήματος τεχνικής υποδομής και της κοινωνικής υποδομής καθ' όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής του έργου.

14:55 10 Ιανουαρίου 2025

Η κα Vu Lan Anh, Αναπληρώτρια Γενική Διευθύντρια του CEO Group, πραγματοποίησε ομιλία με θέμα 04: Ο ρόλος της γης για εμπορικούς σκοπούς και τα ζητήματα που εγείρονται κατά τον καθορισμό των τιμών της γης.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2024, οι εμπορικές και υπηρεσιακές γαίες είναι γη για την κατασκευή εμπορικών και υπηρεσιακών εγκαταστάσεων και άλλων έργων που εξυπηρετούν επιχειρήσεις, εμπόριο και υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένων τουριστικών και θερέτρων και εγκαταστάσεων (ξενοδοχεία, τουριστικές βίλες, τουριστικά διαμερίσματα κ.λπ.). Προκειμένου οι εμπορικές και υπηρεσιακές γαίες να προωθήσουν τον τρέχοντα ρόλο τους και να αποκτήσουν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία στο μέλλον, έχουν ιδιαίτερη σημασία οι λογικοί κανονισμοί για τις τιμές της γης για τις εμπορικές και υπηρεσιακές γαίες, ιδίως για τις εμπορικές και υπηρεσιακές γαίες που χρησιμοποιούνται για έργα ανάπτυξης τουριστικών θέρετρων.

Με βάση τις ισχύουσες νομικές ρυθμίσεις, ιδίως τον Νόμο περί Γης του 2024, ο οποίος ορίζει την κατάρτιση τιμοκαταλόγων γης σύμφωνα με την αρχή της «αγοράς», εφαρμόζοντας παράλληλα την αρχή της «εναρμόνισης των συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών» και την πρακτική εφαρμογή, ο Όμιλος CEO εκτιμά ότι εξακολουθεί να υπάρχει μεγάλη διάκριση μεταξύ «απόγονων» οικιστικής γης και «υιοθετημένης» εμπορικής και υπηρεσιακής γης, και οι κανονισμοί για τις τιμές γης για εμπορική και υπηρεσιακή γη εξακολουθούν να έχουν πολλούς περιορισμούς και ανεπάρκειες που πρέπει να βελτιωθούν περαιτέρω.

Στην πραγματικότητα, σήμερα, οι τοπικές αρχές συχνά εισπράττουν ένα πολύ υψηλό εφάπαξ ενοίκιο γης για εμπορικές και υπηρεσιακές εκτάσεις που χρησιμοποιούνται για τουριστικά και τουριστικά έργα. Οι υψηλές τιμές των εμπορικών και υπηρεσιακών εκτάσεων θα οδηγήσουν σε υψηλές τιμές ακινήτων, αποθαρρύνοντας τους επενδυτές από το να επενδύσουν σε τουριστικά και τουριστικά έργα σε εμπορικές και υπηρεσιακές εκτάσεις. Κατά τη γνώμη μας, κατά τον καθορισμό της τιμής των εμπορικών και υπηρεσιακών εκτάσεων στον Τιμοκατάλογο Γης, οι τοπικές αρχές πρέπει να προσδιορίζουν και να υπολογίζουν επιστημονικά σύμφωνα με τις αρχές της «αγοράς» και της «εναρμόνισης συμφερόντων», έτσι ώστε η τιμή των εμπορικών και υπηρεσιακών εκτάσεων να είναι περίπου 20% έως 40% σε σύγκριση με την τιμή των οικιστικών εκτάσεων.

Η πρόταση αυτή βασίζεται σε διάφορους λόγους, ως εξής:

Πρώτον, η δομή της χρήσης γης για επιχειρήσεις σύμφωνα με τον εγκεκριμένο λεπτομερή σχεδιασμό 1/500 των αστικών, τουριστικών και παραθεριστικών έργων είναι περίπου το 40% της συνολικής έκτασης του έργου. Ενώ ο επενδυτής του αστικού έργου, μετά την ολοκλήρωση της επένδυσης και της κατασκευής, θα παραδώσει το 60% της υπόλοιπης έκτασης γης στην τεχνική υποδομή στο κράτος για διαχείριση και λειτουργία, το συγκρότημα διαμερισμάτων θα διαχειρίζεται και θα λειτουργεί από το διοικητικό συμβούλιο που εκλέγεται από τους κατοίκους, ο επενδυτής του τουριστικού και παραθεριστικού έργου πρέπει να επενδύσει σε ολόκληρο το έργο και να αναλάβει το κόστος διαχείρισης και λειτουργίας της τεχνικής υποδομής και του συστήματος κοινωνικών υποδομών καθ' όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής του έργου.

Συνεπώς, η τιμή γης για εμπορική και λειτουργική γη θα πρέπει να είναι το πολύ 40% της τιμής της οικιστικής γης, κάτι που έχει επιστημονική βάση.

Δεύτερον, ο πρωταρχικός ρόλος της γης για εμπορικές υπηρεσίες στην ανάπτυξη τουριστικών και παραθεριστικών περιοχών - υποδομών διαμονής για τον βασικό οικονομικό τομέα του τουρισμού.

Από την παραπάνω ανάλυση, προτείνουμε:

Καταρχάς, εξετάστε το ενδεχόμενο να καθορίσετε την τιμή της εμπορικής γης και της γης για υπηρεσίες σε περίπου 20% έως 40% σε σύγκριση με την τιμή της οικιστικής γης.

Δεύτερον, για την έκταση των τεχνικών υποδομών των έργων θερέτρου, όπως: εσωτερικοί δρόμοι, δέντρα τοπίου, σταθμοί επεξεργασίας λυμάτων, πλατείες κ.λπ.: (i) συνιστάται να εξεταστεί η απαλλαγή από το ενοίκιο γης καθ' όλη τη διάρκεια του έργου, υπολογίζοντας το ενοίκιο γης μόνο για την επαγγελματική έκταση του έργου και (ii) να επιτραπεί στους επενδυτές να παραδώσουν τις τεχνικές υποδομές στο κράτος (σύμφωνα με τον ίδιο μηχανισμό όπως και στα έργα αστικής περιοχής).

Τρίτον, όσον αφορά τη μέθοδο του πλεονάσματος κατά τον υπολογισμό της τιμής της εμπορικής γης και της γης για υπηρεσίες, διαπιστώνουμε ότι τα έσοδα λαμβάνονται με βάση την τιμή της γης που έχει κερδίσει η δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης, συχνά λαμβάνοντας υπόψη μικρές εκτάσεις γης. Η λήψη της τιμής γης για μικρές εκτάσεις γης που θα χρησιμοποιηθούν για έργα μεγάλης κλίμακας δεν είναι κατάλληλη.

Παράλληλα, το κόστος κατά τον υπολογισμό του συνολικού κόστους ανάπτυξης του οικοπέδου δεν είναι κατάλληλο. Το κόστος επένδυσης κατασκευής για τον προσδιορισμό της τιμής της γης βασίζεται στον συντελεστή κεφαλαίου επένδυσης που εκδίδεται από το κράτος. Αυτός ο συντελεστής κεφαλαίου είναι πολύ μικρότερος από το πραγματικό κόστος επένδυσης κατασκευής του έργου και αυτά τα κόστη υπολογίζονται επιστημονικά με βάση την εκτίμηση σχεδιασμού και τα εγκεκριμένα κατασκευαστικά σχέδια. Το κόστος πώλησης επιτρέπεται να υπολογίζεται μόνο στο 1% των εσόδων, ενώ το πραγματικό κόστος πώλησης είναι περίπου 10% έως 15%. Το κόστος τόκων υπολογίζεται μόνο για το 50% του συνολικού δανειακού κεφαλαίου και υπολογίζεται μόνο για 01 - 02 έτη.

Με τον παραπάνω υπολογισμό, τα έσοδα υπολογίζονται στο υψηλότερο επίπεδο, ενώ τα υπολογισμένα κόστη είναι ανεπαρκή, ελλιπή ή χαμηλά σε σύγκριση με την πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να πρέπει να πληρώνουν μεγάλα τέλη χρήσης γης, οι τιμές των ακινήτων να αυξάνονται, προκαλώντας φούσκα στην αγορά, και να μην ακολουθούν πραγματικά τις αρχές καθορισμού της τιμής της γης.

Με βάση τον εντοπισμό των παραπάνω ελλείψεων, συνιστούμε την τροποποίηση των κανονισμών που σχετίζονται με την εφαρμογή της μεθόδου του πλεονάσματος κατά τον καθορισμό των τιμών γης, και συγκεκριμένα:

Πρώτον, τα έσοδα δεν βασίζονται σε τιμές που κερδίζονται σε δημοπρασίες ή σε τιμές δειγμάτων μικρών οικοπέδων... αλλά πρέπει να βασίζονται σε τυπικές αγοραίες αξίες για μια αρκετά μεγάλη χρονική περίοδο.

Δεύτερον, το κόστος πρέπει να υπολογίζεται σωστά, επαρκώς και σύμφωνα με την πραγματικότητα. Συγκεκριμένα, το κόστος πρέπει να υπολογίζεται σύμφωνα με την εκτίμηση που έχει εγκριθεί από τον κρατικό φορέα· το κόστος πώλησης υπολογίζεται σύμφωνα με τις πραγματικές πληρωμές της επιχείρησης (το προτεινόμενο επίπεδο είναι 10%)· το κόστος τόκων υπολογίζεται επί του συνολικού δανειακού κεφαλαίου και υπολογίζεται κατά τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου κατασκευής που έχει εγκριθεί από τον αρμόδιο κρατικό φορέα στην Απόφαση Επενδυτικής Πολιτικής/Επενδυτική Απόφαση του έργου.

14:45 10 Ιανουαρίου 2025

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen, Αντιπρόεδρος του Συμβουλίου του Πανεπιστημίου, Πρόεδρος της Σχολής Οικονομικού Δικαίου του Νομικού Πανεπιστημίου του Ανόι, εκφώνησε ομιλία σχετικά με το 3ο θέμα: Νομικά και πρακτικά ζητήματα που σχετίζονται με την έκδοση και εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης.

Το τρέχον ζήτημα της τιμής της γης αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά ζητήματα. Υπάρχουν πολλές τοποθεσίες που επί του παρόντος έχουν πολλά «ανεκπλήρωτα» έργα που δεν μπορούν να υλοποιηθούν. Ένας από τους κύριους λόγους είναι ότι η τιμή της γης δεν μπορεί να προσδιοριστεί. Ως εκ τούτου, θα ήθελα να συνεισφέρω ορισμένες απόψεις σχετικά με το ζήτημα της τιμής της γης από νομικής άποψης.

Επί του παρόντος, οι κανονισμοί περί γης έχουν πολλές καινοτομίες. Αυτό αποτελεί μια σημαντική ανακάλυψη, αλλά υπάρχουν και σημεία που δημιουργούν πίεση στις τοπικές αρχές. Εφαρμόζουμε το Ψήφισμα 18 καταργώντας το πλαίσιο τιμών γης και εφαρμόζοντας μόνο τον πίνακα τιμών γης. Συγκεκριμένα, ο πίνακας τιμών γης θα ανατεθεί στις Λαϊκές Επιτροπές των τοπικών αρχών για να τον θεσπίσουν. Δηλαδή, οι τοπικές αρχές θα το κάνουν οι ίδιες, θα αποφασίσουν οι ίδιες και θα αναλάβουν την ευθύνη για τις ίδιες. Παράλληλα με αυτό, υπάρχουν νόμοι, διατάγματα και εγκύκλιοι. Κοιτάζοντας τη συνολική εικόνα, μπορεί να φανεί ότι ο νομικός διάδρομος γίνεται πιο ολοκληρωμένος και κατάλληλος, αλλά εξετάζοντας τις λεπτομέρειες, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλοί περιορισμοί.

Ο κανονισμός για τον καθορισμό της τιμής της γης έχει 5 αρχές, συμπεριλαμβανομένης της αρχής της αγοράς, αλλά κανείς δεν εξηγεί τι είναι η αρχή της αγοράς. Αυτό δυσχεραίνει την εφαρμογή του από τις τοπικές αρχές.

Αυτή τη στιγμή, η αγορά ακινήτων έχει «εξαφανίσει» το τμήμα ακινήτων των 20-30 εκατομμυρίων VND/m2, καθιστώντας αδύνατη την αγορά κατοικίας για τους μισθωτούς. Επομένως, θεωρώ απαραίτητο να διευκρινιστεί ποιες είναι οι αρχές της αγοράς. Δεύτερον, ποια κριτήρια χρησιμοποιούνται για τον καθορισμό των αρχών της αγοράς. Αυτό επίσης πρέπει να διευκρινιστεί.

Και πρέπει επίσης να διευκρινίσουμε ότι δεν υπάρχει καμία αρχή για τον καθορισμό των τιμών της γης σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς. Σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς είναι λάθος, πρέπει να ακολουθούμε τις «αρχές της αγοράς».

Επιπλέον, οι 5 αρχές για τον καθορισμό των τιμών της γης πρέπει να διασφαλίζουν την αρμονία. Τι είναι λοιπόν η αρμονία; Αυτό επίσης πρέπει να διευκρινιστεί. Κατά τη γνώμη μου, η αρμονία πρέπει να διασφαλίζει ότι όλα τα μέρη έχουν εγγυημένα οφέλη. Εάν η τρέχουσα κατάσταση καθορισμού των τιμών της γης συνεχιστεί, οι επιχειρήσεις σίγουρα θα «παγώσουν».

Στη συνέχεια, προτείνω να έχουμε έναν πολύ σαφή νομικό μηχανισμό για την προστασία της ομάδας και των οργανισμών που συμβουλεύονται για την αποτίμηση γης. Είναι ειδικοί και, αν ακολουθήσουν τις σωστές νομικές διαδικασίες, πρέπει να προστατεύονται. Μόνο τότε οι σύμβουλοι θα τολμήσουν να το κάνουν.

Πρέπει επίσης να προετοιμάσουμε υλικούς πόρους, συμπεριλαμβανομένων εμπειρογνωμόνων σε θέματα εκτίμησης γης. Κοιτάζοντας πίσω, πόσες εκατοντάδες εμπειρογνώμονες σε θέματα εκτίμησης γης υπάρχουν στη χώρα μας και μπορούν να εκτιμήσουν τη γη; Εκτός από την οργάνωση σεμιναρίων, νομίζω ότι το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρέπει να κρατάει τα χέρια και να καθοδηγεί τις τοπικές αρχές. Είναι πολύ δύσκολο να αφήσουμε τις τοπικές αρχές να το κάνουν μόνες τους.

Η αποτίμηση της γης είναι επί του παρόντος δύσκολη, εν μέρει επειδή τα τρέχοντα δεδομένα και οι πληροφορίες εισόδου δεν είναι διαθέσιμα και δεν είναι τυποποιημένα.

Επιπλέον, συμφωνώ με την άποψη ότι είναι αδύνατο να οριστεί μια ενιαία τιμή γης, ειδικά για εμπορικές και υπηρεσιακές εκτάσεις. Τα έργα σε περιοχές με κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη πρέπει να έχουν διαφορετικές τιμές... Ανάλογα με κάθε ομάδα έργων, σε συγκεκριμένες τοποθεσίες, εφαρμόζονται διαφορετικές τιμές. Πρέπει να έχουμε συγκεκριμένες λεπτομέρειες. Μόνο τότε μπορούμε να καταργήσουμε σταδιακά την τρέχουσα τιμή γης. Διαφορετικά, θα καταστήσουμε την τιμή της γης σημείο συμφόρησης και όχι πόρο.

14:30 10 Ιανουαρίου 2025

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, εκφώνησε ομιλία 2

Συζήτηση: Εφαρμογή της αρχής της «εξασφάλισης αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών» και των «αρχών της αγοράς» κατά την ανάπτυξη του Τιμολογίου Γης και εύλογη ρύθμιση του ποσοστού (%) της τιμής μονάδας ενοικίασης γης για τον υπολογισμό της ενοικίασης γης για κάθε τύπο γης στην επαρχία, με σκοπό τη δημιουργία ενός ελκυστικού επενδυτικού περιβάλλοντος και την ανάπτυξη μιας ασφαλούς, υγιούς και βιώσιμης αγοράς ακινήτων.

Από το Ψήφισμα 18 έως τον Νόμο περί Γης του 2024, μπορούμε να δούμε μεγάλες προσπάθειες για την οικοδόμηση μηχανισμών πολιτικής που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων, ώστε να γίνουν όλο και πιο ενιαίοι και σαφείς, καλύπτοντας τα νομικά κενά που υπήρχαν προηγουμένως.

Μετά την έναρξη ισχύος του νόμου περί γης του 2024, εκδόθηκαν πολλά διατάγματα που περιγράφουν λεπτομερώς τον νόμο. Ωστόσο, το τρέχον πρόβλημα είναι η επιβολή του νόμου. Για παράδειγμα, η πόλη Χο Τσι Μινχ διαθέτει σήμερα 58.000 προϊόντα ακινήτων με προβλήματα που σχετίζονται με τις τιμές της γης.

Στο σημερινό εργαστήριο, θα θέλαμε να κάνουμε μια σύσταση σχετικά με την αποτίμηση της γης. Το Διάταγμα 102/2024/ND-CP περιγράφει λεπτομερώς τους τύπους γης, συμπεριλαμβανομένων των γεωργικών γαιών, των μη γεωργικών γαιών και των εμπορικών και υπηρεσιακών γαιών. Ωστόσο, διαπιστώνουμε ότι η γη σε γήπεδο γκολφ ρυθμίζεται τόσο στην Άρθρο 4 όσο και στην Άρθρο 5. Η Άρθρο 4 αναφέρεται σε δημόσια γη με τμήμα γηπέδου γκολφ, αλλά η παραγωγική και επιχειρηματική γη υπό τη διαχείριση του γηπέδου γκολφ περιλαμβάνεται στην Άρθρο 5. Ωστόσο, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε έναν προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης με τον κανονισμό ομαδοποίησης της μη γεωργικής παραγωγικής και επιχειρηματικής γης χωρίς να τις ταξινομεί σαφώς λεπτομερώς. Για παράδειγμα, η ιστορία στον Ζωολογικό Κήπο και τον Βοτανικό Κήπο της Σαϊγκόν, η συνολική έκταση είναι περίπου 20 εκτάρια γης, εκ των οποίων υπάρχουν μόνο μερικές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα εμπορικής και υπηρεσιακής γης, αλλά ολόκληρη η περιοχή τιμολογείται ως εμπορική και υπηρεσιακή γη, με αποτέλεσμα η επιχείρηση να οφείλει σχεδόν 900 δισεκατομμύρια VND σε φόρους. Μόνο όταν ο Τύπος ενεπλάκη, η πόλη κοίταξε πίσω και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι έπρεπε να ψάξει ξανά για μια πιο ακριβή εκτίμηση.

Αυτή τη στιγμή, κατά τη διαδικασία σύνταξης του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης, σύμφωνα με τη σύνθεση του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, 25 τοποθεσίες έχουν προσαρμόσει τον τιμοκατάλογο γης. Αναλύοντας λεπτομερώς, διαπιστώνεται ότι οι περισσότερες τοποθεσίες έχουν καταγράψει αύξηση πολλαπλάσια σε σύγκριση με πριν. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η περιοχή Can Gio προσαρμόστηκε από 1,7 σε 2,7 φορές σε σύγκριση με πριν. Η χαμηλότερη αύξηση σημειώθηκε στην Περιοχή 3 με 2,7 φορές, ενώ η περιοχή Hoc Mon είχε την υψηλότερη αύξηση, έως και 38 φορές. Έτσι, η αύξηση στον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης έχει ξεπεράσει κατά πολύ τον προηγούμενο τιμοκατάλογο.

Ως εκ τούτου, έχουμε αναφέρει στην Κυβέρνηση και τα Υπουργεία ότι η πρώτη προσαρμογή δεν φαίνεται να έχει άμεσο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων, επειδή η τρέχουσα μέθοδος αποτίμησης εξακολουθεί να βασίζεται στο πλεόνασμα και όχι εξ ολοκλήρου στον τιμοκατάλογο γης. Ωστόσο, ενδέχεται να προκύψουν προβλήματα στα στάδια αγοράς γης και αποζημίωσης για την υλοποίηση του έργου, όταν οι τιμές της γης θα εκτοξευθούν πολύ ψηλά, προκαλώντας ανισορροπία στην αγορά.

Η αρχή για την οποία μιλάμε πάντα είναι η εναρμόνιση των συμφερόντων μεταξύ τριών κύριων οντοτήτων: του Κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, αυτή η αρχή δεν έχει διασφαλιστεί πλήρως κατά την εφαρμογή. Ως εκ τούτου, προτείνω να διεξαχθεί αμέσως εκτίμηση επιπτώσεων για τις 25 περιοχές που έχουν εκδώσει τον προσαρμοσμένο τιμοκατάλογο γης. Από τώρα και μέχρι την εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης την 1η Ιανουαρίου 2026, θα πρέπει να κατευθύνουμε μια προκαταρκτική αναθεώρηση και αξιολόγηση του αντίκτυπου του νέου τιμοκαταλόγου γης σε αυτές τις περιοχές. Όσον αφορά τις περιοχές που δεν έχουν εκδώσει τον νέο τιμοκατάλογο γης και εξακολουθούν να διατηρούν τον παλιό τιμοκατάλογο, θα πρέπει επίσης να διεξαχθεί διεξοδική αξιολόγηση. Με αυτόν τον τρόπο, θα καθορίσουμε εάν οι νέες πολιτικές διασφαλίζουν πραγματικά την αρχή της εναρμόνισης των συμφερόντων.

Από το 2023 έως το τέλος του 2024, η πόλη Χο Τσι Μινχ προσάρμοσε τις τιμές γης προς τα πάνω κατά περίπου 1,64 φορές. Επί του παρόντος, με τις νέες προσαρμογές, η αύξηση συνεχίζει να διατηρεί ένα παρόμοιο επίπεδο. Έτσι, εντός 3 ετών, οι επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν μια σημαντική αλλαγή στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, με την τάση να πληρώνουν περισσότερους φόρους και τέλη. Αυτό ασκεί σημαντική οικονομική πίεση στις επιχειρήσεις.

Ως εκ τούτου, έχουμε προτείνει στην πόλη να εφαρμόσει φορολογικό συντελεστή από 0,25%, τον χαμηλότερο συντελεστή σύμφωνα με το Διάταγμα 103, σε 1,5%. Παρόλο που η πόλη εξακολουθεί να συμμορφώνεται με τον νόμο, το ερώτημα είναι κατά πόσον αυτό είναι κατάλληλο για την πραγματικότητα. Αντιλαμβανόμαστε ότι το εν λόγω Διάταγμα έχει ελάχιστο χρονικό πλαίσιο 10 ετών, επομένως στο αρχικό στάδιο, η εφαρμογή συντελεστή 0,25 - 1,5% είναι αρκετά υψηλή. Συνιστούμε το ποσοστό για τον υπολογισμό των τιμών ενοικίασης γης να καθορίζεται μόνο από 0,25 - 0,5%, ώστε να μειωθεί το οικονομικό βάρος για τις επιχειρήσεις και να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για να προσαρμοστούν σταδιακά στις αλλαγές.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html