Κατά τη διάρκεια συνάντησης με ψηφοφόρους στο Ανόι πριν από τη 10η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης στις 30 Σεπτεμβρίου, ο Γενικός Γραμματέας Το Λαμ αφιέρωσε πολύ χρόνο μιλώντας για ζητήματα γης. Ο Γενικός Γραμματέας επεσήμανε το γεγονός ότι το Κράτος διαχειρίζεται τις τιμές της βενζίνης, του ηλεκτρικού ρεύματος και πολλών άλλων αγαθών, αλλά η τιμή της γης ανατίθεται σε συμβούλια και εταιρείες συμβούλων για να καθορίζουν τις τιμές ανάλογα με την αγορά. Αυτό οδηγεί σε χειραγώγηση της αγοράς, πληθωρισμό τιμών, προκαλώντας δυσκολίες στη ζωή των ανθρώπων.
Πολλές αδυναμίες στη διαχείριση
Ο Γενικός Γραμματέας επεσήμανε ότι υπάρχουν πολύ μικρά, διάσπαρτα οικόπεδα που δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τίποτα, αλλά όταν δημοπρατούνται, οι «μεσίτες γης» ανεβάζουν τις τιμές τόσο ψηλά που χιλιάδες εκτάρια γης δίπλα τους πωλούνται σε πολύ υψηλές τιμές. Από εκεί και πέρα, ο Γενικός Γραμματέας δήλωσε ότι η τροποποίηση του Νόμου περί Γης και του Νόμου περί Πολεοδομίας πρέπει να διασφαλίζει την αποτελεσματική και ισότιμη χρήση γης.
Ένα οικόπεδο στα προάστια της πόλης Χο Τσι Μινχ, αλλά τώρα έχει πολύ υψηλή τιμή πώλησης σε σύγκριση με πριν από λίγα χρόνια
Στην πραγματικότητα, τα τελευταία χρόνια, έχουν υπάρξει πολλές περιπτώσεις που έχουν γίνει ακριβά μαθήματα. Χαρακτηριστικά, στη δημοπρασία γης στο Soc Son (Ανόι) το 2025, ο Pham Ngoc Tuan πλήρωσε έως και 30 δισεκατομμύρια VND/m2, εκατοντάδες φορές υψηλότερη από την πραγματική τιμή των λίγο πάνω από 40 εκατομμυρίων VND/m2. Αφού κέρδισε τη δημοπρασία, ο εν λόγω υποψήφιος εγκατέλειψε την προκαταβολή και τελικά καταδικάστηκε σε 3 χρόνια φυλάκισης για παραβίαση των κανονισμών σχετικά με τους πλειστηριασμούς ακινήτων. Ή στο Thanh Oai (Ανόι), τον Φεβρουάριο του τρέχοντος έτους, το κόλπο του «πληθωρισμού τιμών» επανεμφανίστηκε επίσης όταν 54 οικόπεδα με έκταση άνω των 4.400 m2 αυξήθηκαν στο διπλάσιο της τιμής εκκίνησης, και στη συνέχεια μια σειρά από κερδοσκόπους εγκατέλειψαν την προκαταβολή, προκαλώντας περαιτέρω χάος στην αγορά.
Όχι μόνο οι τιμές της γης, αλλά και η αγορά κατοικίας σε πολλές περιοχές, ιδίως στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, γνώρισε επίσης απίστευτες άνοδο των τιμών.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι που επισημαίνονται, από την κερδοσκοπία, τον πληθωρισμό τιμών, έως τη μειωμένη προσφορά λόγω παρατεταμένων νομικών προβλημάτων, τον αργό καθορισμό των τελών χρήσης γης, που προκαλούν αύξηση του κόστους επένδυσης και εκτόξευση των τελικών τιμών πώλησης.
Ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet, Διευθυντής - Επικεφαλής του Τμήματος Μάρκετινγκ Στεγαστικών Έργων της CBRE Βιετνάμ, δήλωσε ότι οι σημαντικές αλλαγές μετά τη συγχώνευση της πόλης Χο Τσι Μινχ για να γίνει μια μεγαλούπολη έχουν προκαλέσει ένα ισχυρό κύμα επενδύσεων. Η ανάπτυξη των υποδομών μεταφορών, ιδίως του μετρό, των περιφερειακών οδών και του μοντέλου αστικής ανάπτυξης που προσανατολίζεται στις δημόσιες συγκοινωνίες (TOD), έχουν αυξήσει την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων. «Ωστόσο, σε συνδυασμό με την προσαρμογή των τιμών της γης και τις φορολογικές πολιτικές που σχετίζονται με τα ακίνητα, η αγορά έχει καθιερώσει ένα νέο επίπεδο τιμών, ειδικά στις προαστιακές περιοχές» - ανέλυσε ο κ. Kiet.
Δημιουργία ενός εθνικού πλαισίου τυποποιημένων τιμών γης
Στην πραγματικότητα, οι τιμές της γης ήταν ανέκαθεν ένας από τους παράγοντες που επηρεάζουν έντονα την αγορά ακινήτων, καθώς και επηρεάζουν άμεσα την οικονομική και κοινωνική ζωή. Οι παράλογες διακυμάνσεις, η κερδοσκοπία και τα ομαδικά συμφέροντα έχουν στρεβλώσει την αγορά, δυσχεραίνοντας την κατάσταση για τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις. Πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή για έναν διαφανή, επιστημονικό και σύγχρονο μηχανισμό που θα επαναφέρει τις τιμές της γης στην πραγματική τους αξία, δημιουργώντας μια βάση για βιώσιμη ανάπτυξη.
Ο Δρ. Nguyen Si Dung, πρώην Αναπληρωτής Επικεφαλής του Γραφείου της Εθνοσυνέλευσης, δήλωσε ότι η πιο θεμελιώδης λύση είναι η δημιουργία ενός εθνικού πλαισίου τυποποιημένων τιμών γης. «Πρέπει να συσταθεί ένα ανεξάρτητο εθνικό συμβούλιο τιμών γης, το οποίο θα εκδίδει ένα πλαίσιο τιμών βασισμένο σε μεγάλα δεδομένα, με διαβούλευση από ειδικούς και στενή εποπτεία. Είναι αδύνατο να αφήσουμε κάθε τοποθεσία να ορίζει τις δικές της τιμές, επειδή ο κίνδυνος των ομαδικών συμφερόντων είναι πολύ υψηλός», τόνισε.
Ταυτόχρονα, η δημιουργία μιας ενιαίας βάσης δεδομένων γης σε εθνικό επίπεδο αποτελεί βασικό έργο. Αυτό το σύστημα πρέπει να καταγράφει πλήρως τις συναλλαγές, τις φορολογικές και πιστωτικές πληροφορίες σε πραγματικό χρόνο, συμβάλλοντας στην ακριβή απεικόνιση της προσφοράς και της ζήτησης και στην εξάλειψη των εικονικών συναλλαγών που αποτελούν «παιδική χαρά» για κερδοσκοπία.
Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Si Dung, για να εξαλειφθεί το κίνητρο της κερδοσκοπίας, το Κράτος πρέπει να εφαρμόσει φόρο κατά της κερδοσκοπίας, προοδευτικό φόρο σε εγκαταλελειμμένη γη ή βραχυπρόθεσμες συναλλαγές. Επιπλέον, ο μηχανισμός ανάκτησης των διαφορών στα ενοίκια γης πρέπει επίσης να εφαρμοστεί σοβαρά, δηλαδή, όταν το Κράτος επενδύει σε υποδομές που προκαλούν αύξηση των τιμών της γης, αυτή η προστιθέμενη αξία πρέπει να ανήκει σε ολόκληρο τον πληθυσμό μέσω φόρων, τελών ή δημοπρασιών και δεν μπορεί να εισρεύσει στις τσέπες μιας ομάδας ατόμων. Πρότεινε επίσης να επιτραπεί στις τιμές των αστικών συναλλαγών να διαφέρουν από τις κρατικές τιμές εντός ενός εύλογου εύρους, αλλά να έχουν ένα ανώτατο όριο, προκειμένου να διατηρηθεί η ευελιξία και να διασφαλιστεί παράλληλα η σταθερότητα.
Καθορισμός στρατηγικής χρήσης γης
Από την πρακτική της αγοράς, ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Φυσικών Πόρων και Οικονομικών Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η εφαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024 αποκάλυψε πολλές ελλείψεις. «Μετά από μόλις ένα χρόνο, ο νέος τιμοκατάλογος γης έχει αυξηθεί από 2,3 σε 38 φορές σε σύγκριση με πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου. Ταυτόχρονα, το Διάταγμα 103/2024 ορίζει ότι πρέπει να καταβάλλεται φόρος 100% κατά τη μετατροπή της χρήσης γης σε οικιστική γη, κάτι που υπερβαίνει τις δυνατότητες των ανθρώπων, οδηγεί σε απώλεια εσόδων και επηρεάζει σημαντικά την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, ιδίως τα προς το ζην και την κοινωνική ασφάλιση των ανθρώπων» - ανέφερε.
Αυτός ο εμπειρογνώμονας πιστεύει ότι ο λόγος προέρχεται από την παράλογη κατασκευή του τιμοκαταλόγου γης σύμφωνα με το Διάταγμα 71/2024, επομένως πρέπει να προσαρμοστεί. «Ο καθορισμός της στρατηγικής χρήσης γης στη μακροοικονομική ρύθμιση είναι ύψιστης σημασίας. Επομένως, ο τιμοκατάλογος γης πρέπει να είναι σταθερός σε κάθε επαρχία και πόλη και ο συντελεστής Κ πρέπει να εφαρμόζεται για την προσαρμογή.»
«Θεωρητικά, ο συντελεστής Κ είναι ένα εργαλείο για την κρατική διαχείριση της γης, συμβάλλοντας στον περιορισμό του εύρους των διακυμάνσεων. Επομένως, σε αυτόν τον αναθεωρημένο νόμο περί γης, θα πρέπει να ορίζεται σαφώς ότι η βάση για την κατάρτιση του νέου τιμοκαταλόγου γης που θα ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2026 είναι ο τιμοκατάλογος γης πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου, χρησιμοποιώντας τον συντελεστή Κ για προσαρμογή με εύρος αύξησης/μείωσης 3%-5% κάθε φορά. Αυτή η προσέγγιση θα συμβάλει στη σταθεροποίηση της μακροοικονομίας μακροπρόθεσμα», πρότεινε ο κ. Thuan.
Τόνισε επίσης ότι η γη είναι μέσο παραγωγής και υπηρεσιών, επομένως οι τιμές της γης πρέπει να είναι αρμονικές για να τονώσουν τις επενδύσεις και να δημιουργήσουν θέσεις εργασίας. Ο περιορισμός της κερδοσκοπίας είναι μια αναπόφευκτη τάση, επειδή η πρόληψη της σπατάλης γης είναι επίσης απαραίτητη προϋπόθεση για έναν πλούσιο λαό και μια ισχυρή χώρα. Αντί να αυξάνει τις τιμές της γης, το Κράτος θα πρέπει να υπολογίζει τα τέλη γης και αστικής κατασκευής για να δημιουργήσει μια πιο βιώσιμη πηγή εσόδων.
Ανάπτυξη κατοικιών για πραγματικές ανάγκες
Ο Δρ. Nguyen Van Khoi, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, τόνισε ότι η ανάπτυξη κατοικιών για πραγματικές ανάγκες αποτελεί μια βιώσιμη λύση, αντί να αφήνουμε την αγορά να επιπλέει στην κερδοσκοπία. Ανέλυσε: «Είναι απαραίτητο να προωθηθούν προτιμησιακές πολιτικές και συγκεκριμένοι μηχανισμοί για έργα κοινωνικής στέγασης και εμπορικές κατοικίες μεσαίας τιμής, μετατρέποντας παράλληλα με ευελιξία τα πολυτελή αποθέματα στην κατηγορία των πραγματικών κατοικιών, ώστε να αποφευχθεί η σπατάλη πόρων».
Ο κ. Khoi ανέφερε επίσης ότι οι νομικές διαδικασίες πρέπει να απλοποιηθούν και ο σχεδιασμός πρέπει να είναι διαφανής, ειδικά κατά τη φάση συγχώνευσης διοικητικών μονάδων, ώστε οι επιχειρήσεις να έχουν μια βάση για μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Ένα άλλο ζήτημα είναι ο έλεγχος των κινδύνων από τις αργές υποδομές και τα ανασταλμένα έργα, τα οποία προκαλούν μεγάλη ζημιά στους ανθρώπους.
Ο κ. Khoi πρότεινε επίσης στην κυβέρνηση να συστήσει σύντομα ένα Εθνικό Ταμείο Στέγασης και ένα Τοπικό Ταμείο Στέγασης για την υποστήριξη του κεφαλαίου, τη ρύθμιση της προσφοράς και της ζήτησης και την ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών. Το μοντέλο της σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) θα πρέπει να ενθαρρυνθεί στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και δορυφορικών υποδομών. Ταυτόχρονα, ο μηχανισμός παρακολούθησης και ελέγχου της κερδοσκοπίας και του πληθωρισμού των τιμών πρέπει να ενισχυθεί, ώστε να διασφαλιστούν «βιώσιμα περιουσιακά στοιχεία» για τον λαό.
Πηγή: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Σχόλιο (0)