Αποκωδικοποίηση δεδομένων απογραφής ακινήτων

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 3 του διατάγματος 44/2022/ND-CP, το απόθεμα ακινήτων ορίζεται ως η ποσότητα ακινήτων ενός έργου που είναι επιλέξιμη για συναλλαγή σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, αλλά δεν έχει πραγματοποιηθεί συναλλαγή κατά την περίοδο αναφοράς.

Ποια είναι η βάση για τον προσδιορισμό του αποθέματος;

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών , το απόθεμα ακινήτων σε έργα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε 56 επαρχίες και πόλεις σε όλη τη χώρα ανέρχεται σε περίπου 23.029 μονάδες (συμπεριλαμβανομένων διαμερισμάτων, μεμονωμένων κατοικιών και οικοπέδων), εκ των οποίων: τα διαμερίσματα έχουν 3.706 μονάδες, οι μεμονωμένες κατοικίες έχουν 8.468 μονάδες και η γη έχει 10.855 οικόπεδα. Συνεπώς, φαίνεται ότι ο λόγος αποθεμάτων αφορά κυρίως τον τομέα των μεμονωμένων κατοικιών και των οικοπέδων των έργων.

Το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι υπάρχουν αυτήν τη στιγμή 3.706 διαμερίσματα στο απόθεμα, αλλά ο πραγματικός αριθμός είναι πολύ μεγαλύτερος.

Ο κ. Vo Hong Thang, Διευθυντής του Τμήματος Έρευνας και Ανάπτυξης του Ομίλου DKRA, δήλωσε ότι ως απόθεμα ακινήτων νοείται ο αριθμός των προϊόντων σε έργα ακινήτων που δεν έχουν διατεθεί με επιτυχία σε συναλλαγές.

Σύμφωνα με τον κ. Thang, τα δεδομένα απογραφής βασίζονται σε δεδομένα που αναφέρουν οι επιχειρήσεις ακινήτων σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 3 του διατάγματος 44/2022/ND-CP. Σύμφωνα με το διάταγμα, το απόθεμα ακινήτων είναι η ποσότητα ακινήτων ενός έργου που είναι επιλέξιμη για εμπορία σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, αλλά δεν έχει εμπορευτεί κατά την περίοδο αναφοράς.

Η περίοδος αναφοράς θα διενεργείται ανά τρίμηνο και ο επενδυτής θα αναφέρει πληροφορίες για το έργο και την κατάσταση των συναλλαγών (συμπεριλαμβανομένων των πληροφοριών για το απόθεμα ακινήτων) σύμφωνα με τα Έντυπα Αρ. 10 και 12 που επισυνάπτονται στο Διάταγμα 44/2022/ND-CP.

Στην οποία, η φόρμα αριθ. 10 περιλαμβάνει πληροφορίες και δεδομένα σχετικά με έργα ακινήτων και προϊόντα ακινήτων που είναι επιλέξιμα για συναλλαγές· η φόρμα αριθ. 12 περιλαμβάνει πληροφορίες και δεδομένα σχετικά με την κατάσταση συναλλαγών ακινήτων του έργου.

Η πραγματικότητα διαφέρει από τα δεδομένα

Οι επιχειρήσεις ακινήτων πιστεύουν ότι τα στοιχεία απογραφής που ανακοίνωσε το Υπουργείο Κατασκευών δεν είναι στην πραγματικότητα ακριβή. Ο κ. Ha Van Thien, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Tran Anh Group Real Estate Corporation, δήλωσε ότι επί του παρόντος, οι επιχειρήσεις που αναφέρουν στοιχεία απογραφής είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο.

Οι μη εισηγμένες στο χρηματιστήριο εταιρείες ακινήτων θα αναφέρουν μόνο στις ετήσιες οικονομικές τους καταστάσεις. Υπάρχουν ακόμη και ανεπιβεβαίωτες πληροφορίες σχετικά με το πώς οι εταιρείες ακινήτων «αποφεύγουν» το πρόβλημα, ότι ορισμένοι επενδυτές δεν έχουν πουλήσει τα προϊόντα τους, επομένως αφήνουν τους υπαλλήλους τους να αγοράζουν τα προϊόντα στο όνομά τους και στη συνέχεια δανείζονται χρήματα από την τράπεζα για να έχουν ταμειακή ροή. Όταν υπάρχουν πελάτες που αγοράζουν αυτά τα προϊόντα, η εταιρεία θα διευθετήσει το δάνειο με την τράπεζα για να τα πουλήσει σε πραγματικούς πελάτες, επομένως το προϊόν εξακολουθεί να θεωρείται ότι έχει πωληθεί με επιτυχία, αλλά στην πραγματικότητα, εξακολουθεί να είναι απόθεμα. Επομένως, τα δημοσιευμένα δεδομένα αποθέματος ενδέχεται να μην είναι ακριβή.

Σύμφωνα με τον κ. Thien, το πραγματικό απόθεμα είναι μεγαλύτερο από τα αναφερόμενα στοιχεία, επειδή ο αριθμός των επιχειρήσεων ακινήτων που δεν είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο είναι πολύ μεγάλος, αυτές οι επιχειρήσεις έχουν μεγάλο αριθμό έργων στις επαρχίες και η ποσότητα των πωλούμενων αγαθών διαρκεί πολλά χρόνια.

Για παράδειγμα, στο Binh Duong , υπάρχουν πολλά έργα διαμερισμάτων με πλήρη νομικά έγγραφα, ωστόσο, ο αριθμός των προϊόντων που πωλούνται είναι πολύ χαμηλός. Συγκεκριμένα, ο Όμιλος Danh Khoi με το έργο Astral City, το έργο έχει 4.966 διαμερίσματα, ανοιχτά προς πώληση από το 2020, ωστόσο, μόνο περίπου το 40% των παραπάνω προϊόντων έχει πωληθεί. Ο Όμιλος Le Phong έχει 3 έργα προς πώληση με πλήρη νομικά έγγραφα και βρίσκεται στη διαδικασία παράδοσης κατοικιών σε 2 έργα, ο αριθμός των απούλητων προϊόντων είναι σχεδόν 1.000 μονάδες...

Επιπλέον, η Binh Duong διαθέτει αυτή τη στιγμή δεκάδες έργα που είναι ανοιχτά προς πώληση εδώ και πολύ καιρό και έχουν σχεδόν ολοκληρωθεί, αλλά οι επενδυτές εξακολουθούν να προσφέρουν αποθέματα προς πώληση. Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, η αγορά έχει αυτή τη στιγμή περίπου 3.706 διαμερίσματα σε απόθεμα. Έτσι, μπορεί να φανεί ότι τα δεδομένα είναι πολύ διαφορετικά.

Ή στην πόλη Χο Τσι Μινχ, το 2023, αν και υπάρχουν λίγα έργα προς πώληση στην αγορά, η ποσότητα των αγαθών δεν είναι μικρή. Για παράδειγμα, το έργο MT Eastmark City στην πόλη Thu Duc, με σχεδόν 2.000 προϊόντα διαμερισμάτων, που πωλήθηκαν από το 2021 έως σήμερα, εξακολουθεί να είναι προς πώληση από τον επενδυτή. Το έργο στην Περιοχή 1 του Ομίλου Novaland , που πωλήθηκε από το 2019 έως σήμερα, εξακολουθεί να έχει απούλητα αγαθά, το έργο διαμερισμάτων στην περιοχή Binh Chanh του Ομίλου An Gia, αν και έχει παραδοθεί, εξακολουθεί να έχει μεγάλο απόθεμα... Ωστόσο, στις αρχές του 2024, το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ ανέφερε ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ δεν έχει επί του παρόντος απόθεμα.

Επιπλέον, μια ιστορία σχετικά με τα αποθέματα που πρέπει να αναφερθεί είναι ότι μετά από μια δύσκολη οικονομική περίοδο από το 2022 μέχρι σήμερα, πολλοί πελάτες που παρήγγειλαν προϊόντα ακινήτων αλλά δεν είχαν επαρκή οικονομική δυνατότητα αναγκάστηκαν να επιστρέψουν τα αγαθά στον επενδυτή, επομένως και αυτή η ποσότητα αποθέματος είναι αρκετά μεγάλη.

Επιπλέον, βάσει της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του διατάγματος 44/2022/ND-CP, η εφαρμογή σε έργα επιλέξιμα για εμπορία σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου για τον υπολογισμό ως απογραφή αποτελεί επίσης πρόβλημα.

Για παράδειγμα, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή πολλά έργα που έχουν ανοιχτεί προς πώληση, έχουν κατασκευαστεί και έχουν παραδοθεί σε πελάτες, αλλά δεν πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις για συναλλαγές, επομένως οι επενδυτές και οι πελάτες έχουν υπογράψει μόνο συμβόλαια προκαταβολής για να κρατήσουν μια θέση, παρόλο που έχουν εισπράξει έως και το 95% της αξίας του σπιτιού. Και αυτά τα έργα, επειδή δεν πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις, εξακολουθούν να θεωρούνται ακατέργαστα έργα και δεν μπορούν να θεωρηθούν ως απόθεμα εάν τα προϊόντα δεν έχουν εξαντληθεί.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html