Η αγορά δείχνει σημάδια «θέρμανσης», οι συναλλαγές διαμερισμάτων διατηρούν τον «θρόνο», η ανατολική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ «βράζει» με νέα έργα

Η αγορά αναπτύσσεται θετικά, ωστόσο υπάρχουν σημάδια «θέρμανσης», οι συναλλαγές διαμερισμάτων είναι συντριπτικές. Η προσφορά διαμερισμάτων στα ανατολικά της πόλης Χο Τσι Μινχ ανθίζει... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ κατά το τρίτο τρίμηνο ειδικότερα και τους πρώτους 9 μήνες του 2024 γενικότερα έδειξε θετική ανάκαμψη μετά από μια δύσκολη περίοδο. (Φωτογραφία: Linh An)

Ο όγκος συναλλαγών διαμερισμάτων εξακολουθεί να «κατακλύζει» την αγορά

Σύμφωνα με την έκθεση για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ για το τρίτο τρίμηνο και τους πρώτους 9 μήνες του 2024, που δημοσιεύθηκε πρόσφατα από τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), οι τομείς των ακινήτων, από κατοικίες, εμπορικά έως βιομηχανικά ακίνητα, παρουσιάζουν σημάδια θετικής ανάπτυξης.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ κατά το τρίτο τρίμηνο και ιδιαίτερα κατά τους πρώτους 9 μήνες του 2024 παρουσίασε θετική ανάκαμψη μετά από μια δύσκολη περίοδο, χάρη στη σταθερότητα της οικονομίας και στις πολιτικές στήριξης της κυβέρνησης. Παρουσιάζοντας την έκθεση για την αγορά ακινήτων κατά το τρίτο τρίμηνο και τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η κα Pham Thi Mien, Αναπληρώτρια Διευθύντρια VARs IRE, δήλωσε ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων έχει αρχίσει να δείχνει σημάδια «θέρμανσης».

Η ιστορία των πλειστηριασμών γης είναι «πιο καυτή» από ποτέ, με τις πλειστηριασμούς να διεξάγονται «εν μία νυκτί», καταγράφοντας εκατοντάδες, ακόμη και χιλιάδες ανθρώπους να δέχονται να «φάνε και να περιμένουν» για να διεκδικήσουν μια θέση. Η τιμή που κέρδισε είναι επίσης ρεκόρ, ίση με γη έργου με καλά επενδυμένες υποδομές.

Η άνοδος της αγοράς οφείλεται επίσης στον τομέα των διαμερισμάτων, με τις τιμές να καταγράφουν συνεχώς νέα υψηλά επίπεδα, τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Η υψηλή ζήτηση αναγκάζει χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να λαμβάνουν τακτικά κλήσεις που τους ζητούν να πουλήσουν τα σπίτια τους. Παρά τις υψηλές τιμές πώλησης, τα νεοσύστατα έργα διαμερισμάτων έχουν καταγράψει πολύ καλά ποσοστά απορρόφησης.

Ωστόσο, εκτός από τα αποτελέσματα από την πραγματική προσφορά και ζήτηση, η αγορά έχει δείξει επίσης σημάδια «θέρμανσης». Αυτή η κατάσταση αντικατοπτρίζεται στην κερδοσκοπία γης, ωθώντας προς τα πάνω τις τιμές των κατοικιών και δημιουργώντας αδιαφανείς συναλλαγές ακινήτων. Πολλοί μικροεπενδυτές συμμετέχουν στην αγορά για σκοπούς σερφ, προκαλώντας αδικαιολόγητη αύξηση των τιμών των ακινήτων.

Σημάδια «ανάκαμψης» είναι επίσης εμφανή στον τομέα των διαμερισμάτων, με το επίπεδο τιμών των μεταβιβαζόμενων διαμερισμάτων να αυξάνεται ολοένα και περισσότερο, λόγω της «βοήθειας» ορισμένων κερδοσκοπικών ομάδων. Αυτά τα σημάδια προέρχονται όλα από την έλλειψη προσφοράς, αν και έχει βελτιωθεί.

Συγκεκριμένα, η κα Mien ανέφερε ότι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, η αγορά οικιστικών ακινήτων συνέχισε να καταγράφει προσφορά 22.412 προϊόντων που προσφέρθηκαν στην αγορά, με περίπου 14.750 νέα προϊόντα προς πώληση, μειωμένα κατά 25% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά αυξημένα κατά 60% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2023.

Τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η αγορά κατέγραψε 38.797 νέα προϊόντα προς πώληση. Η προσφορά εξακολουθούσε να παρουσιάζει ισχυρή διαφοροποίηση. Συνεπώς, το 70% της νέας προσφοράς προήλθε από τον τομέα των διαμερισμάτων. Εκ των οποίων, προϊόντα με τιμές πώλησης άνω των 50 εκατομμυρίων VND/m2 αντιπροσώπευαν τη συντριπτική πλειοψηφία. Η αγορά ήταν σχεδόν εντελώς απαλλαγμένη από οικονομικά προσιτά εμπορικά διαμερίσματα. Όσον αφορά την περιοχή, ο Βορράς ηγήθηκε της νέας προσφοράς με 46%, ακολουθούμενος από την Κεντρική περιοχή με 29% και τον Νότο με 25%.

Τα δεδομένα έρευνας της VARS δείχνουν επίσης ότι, παρόλο που η προσφορά αφορά κυρίως την κατηγορία των high-end και luxury ειδών, σε ολόκληρη την αγορά καταγράφηκαν περίπου 10.400 επιτυχημένες συναλλαγές το τρίτο τρίμηνο, που ισοδυναμεί με ποσοστό απορρόφησης 51%. Αυτό αντανακλά το ενδιαφέρον της αγοράς για νέα προϊόντα ακινήτων, αν και το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς ολοκληρώνεται με υψηλά πρότυπα και το κόστος επένδυσης, ιδίως το κόστος που σχετίζεται με τη γη, αυξάνεται.

Ο όγκος συναλλαγών και το ποσοστό απορρόφησης μειώθηκαν κατά 25% και μία ποσοστιαία μονάδα αντίστοιχα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά αυξήθηκαν κατά 80% και 28 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Εκ των οποίων, ο όγκος των συναλλαγών διαμερισμάτων παρέμεινε «συντριπτικός», αντιπροσωπεύοντας το 71% των συνολικών συναλλαγών κατοικιών το τρίτο τρίμηνο, με τα νέα έργα διαμερισμάτων να καταγράφουν μέσο ποσοστό απορρόφησης 75%. Τα έργα διαμερισμάτων στο Ανόι κατέγραψαν ακόμη και ποσοστό απορρόφησης έως και 90% λίγο μετά το άνοιγμα προς πώληση.

Η τάση ανάπτυξης μικρών διαμερισμάτων με στόχο τη μείωση της συνολικής αξίας τους, ώστε να είναι πιο κατάλληλα για τις ανάγκες και την οικονομική δυνατότητα των άγαμων και των νέων οικογενειών, είναι ολοένα και πιο σαφής. Αυτός είναι επίσης ο τύπος ακινήτου με την καλύτερη ρευστότητα.

Η πόλη Χο Τσι Μινχ θα εκδώσει τιμοκατάλογο γης το αργότερο στις 20 Οκτωβρίου.

Το απόγευμα της 14ης Οκτωβρίου, η αντιπροσωπεία της Εθνοσυνέλευσης της πόλης Χο Τσι Μινχ είχε μια συνάντηση εργασίας με την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης σχετικά με την κοινωνικοοικονομική κατάσταση, την εφαρμογή των ψηφισμάτων της Εθνοσυνέλευσης και το περιεχόμενο που καταχωρήθηκε προς έγκριση στην 8η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης.

Στη συνάντηση, η εκπρόσωπος Nguyen Tran Phuong Tran (Πρόεδρος της Ένωσης Γυναικών της πόλης Χο Τσι Μινχ) έθεσε το ζήτημα του πότε θα εκδοθεί ο τιμοκατάλογος γης της πόλης και δήλωσε ότι οι ψηφοφόροι ενδιαφέρονται πολύ για αυτό το ζήτημα.

Απαντώντας, ένας εκπρόσωπος του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι ο νέος τιμοκατάλογος γης έχει υποβληθεί στο Συμβούλιο Εκτίμησης της πόλης.

«Σήμερα το πρωί, το Συμβούλιο συνεδρίασε και ανέθεσε στο Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να ολοκληρώσει την υποβολή και την υπογραφή. Αναμένεται ότι το αργότερο μέχρι τις 20 Οκτωβρίου θα εκδοθεί ο τιμοκατάλογος γης για το έτος 2025», δήλωσε εκπρόσωπος του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

Προηγουμένως, στα τέλη Σεπτεμβρίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ανέφερε στο Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης την πρόοδο και το περιεχόμενο του πίνακα προσαρμογής των τιμών γης. Συνεπώς, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος θα ολοκληρώσει την έκθεση για να την υποβάλει στο Συμβούλιο. Αναμένεται ότι πριν από τις 10 Οκτωβρίου, το Συμβούλιο θα πραγματοποιήσει συνεδρίαση αξιολόγησης. Σύμφωνα με το σχέδιο, ο προσαρμοσμένος πίνακας τιμών γης θα εκδοθεί από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ πριν από τις 15 Οκτωβρίου.

Κατά τη διάρκεια της περιόδου που ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος δεν ήταν διαθέσιμος, στις 21 Σεπτεμβρίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ενέκρινε τα τμήματα, τα παραρτήματα, τη Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Thu Duc και τις περιφέρειες να εφαρμόσουν τον ισχύοντα τιμοκατάλογο γης και τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων και των φόρων.

Περιοχή στα περίχωρα του Ανόι «κλείνει» τη δημοπρασία γης μετά από 20 ώρες

Στις 13 Οκτωβρίου, το Κέντρο Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της Περιφέρειας Quoc Oai σε συνεργασία με την Εθνική Ανώνυμη Εταιρεία Δημοπρασιών Αρ. 5 διοργάνωσε δημοπρασία 54 οικοπέδων στην περιοχή δημοπρασιών στο χωριό Son Trung, στην κοινότητα Yen Son, στην περιφέρεια Quoc Oai, συνολικής έκτασης σχεδόν 5.200 τετραγωνικών μέτρων.

Τα πλειστηριασμένα οικόπεδα έχουν έκταση 92,5-121,4 τ.μ., με τιμή εκκίνησης σχεδόν 12,5 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Η δημοπρασία είχε σχεδόν 300 πελάτες με περισσότερες από 1.000 συμμετοχές, που ισοδυναμεί με περισσότερους από 5 πελάτες που ενδιαφέρονται για ένα οικόπεδο.

Η μέθοδος δημοπρασίας είναι η άμεση ψηφοφορία σε πολλαπλούς γύρους, με ελάχιστο αριθμό 5 υποχρεωτικών γύρων. Η κοινή τιμή για τα οικόπεδα είναι 2 εκατομμύρια VND/m2. Η δημοπρασία λήγει μόνο όταν δεν υπάρχουν άλλοι πελάτες που συμμετέχουν στην υποβολή προσφορών.

Μετά από σχεδόν 20 ώρες και 12 γύρους, περίπου στις 2 π.μ. στις 14 Οκτωβρίου, 54 οικόπεδα είχαν δημοπρατηθεί με επιτυχία, με την υψηλότερη τιμή να φτάνει σχεδόν τα 55 εκατομμύρια VND/m2, 4,4 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Η χαμηλότερη τιμή που κέρδιζε ήταν σχεδόν 45 εκατομμύρια VND/m2, 3,6 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης.

Το συνολικό χρηματικό ποσό που συγκέντρωσε η περιφέρεια Quoc Oai από τη δημοπρασία ήταν σχεδόν 243 δισεκατομμύρια VND, μια διαφορά σχεδόν 180 δισεκατομμυρίων VND από την τιμή εκκίνησης.

Σύμφωνα με έρευνα σε ορισμένους ιστότοπους ακινήτων, η τιμή των ακινήτων προς πώληση στην κοινότητα Yen Son κυμαίνεται από 28-50 εκατομμύρια/τ.μ.

Στην πρόσφατη αγορά γης, αν και οι τιμές έχουν αυξηθεί σε ορισμένες περιοχές, οι συναλλαγές έχουν παραμείνει αρκετά ήπιες. Σε ορισμένες περιοχές, επενδυτές που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες έχουν μειώσει τις τιμές για να μειώσουν τις ζημίες, αλλά οι συναλλαγές εξακολουθούν να είναι δύσκολες.

Η προσφορά διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ γνωρίζει άνθηση στα ανατολικά

Αυτόν τον Νοέμβριο, η αγορά διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ θα δει επίσημα προς πώληση το έργο King Crown Infinity. Βρίσκεται στην οδό Vo Van Ngan (Binh Tho Ward, Thu Duc City), το King Crown Infinity αποτελείται από δύο 30όροφους πύργους, τον Apollo και την Artemis, παρέχοντας στην αγορά 729 διαμερίσματα. Ανάλογα με την τοποθεσία και την περιοχή, η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στο King Crown Infinity θα ξεκινά από 90 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Ένα άλλο έργο διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ που λάνσαρε επίσημα νέα προϊόντα τους τελευταίους μήνες του έτους στα ανατολικά της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι το Eaton Park από τον επενδυτή Gamuda Land. Βρίσκεται στην οδό Mai Chi Tho, το Eaton Park παρέχει στην αγορά 2.000 πολυτελή διαμερίσματα. Η τιμή στην πρώτη φάση είναι περίπου 120 εκατομμύρια/τ.μ., που αντιστοιχεί σε περίπου 6-7 δισεκατομμύρια/διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου, από 8-10 δισεκατομμύρια/διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, από 13-15 δισεκατομμύρια/διαμερίσματα 3 υπνοδωματίων. Μετά την εκκαθάριση σχεδόν όλων των κτιρίων A5 και A6, το τέταρτο τρίμηνο του 2024, το Eaton Park θα συνεχίσει να λανσάρει το καλάθι προϊόντων των κτιρίων A1 και A2, συμπεριλαμβανομένων 550 διαμερισμάτων με μέση τιμή 142 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Επίσης, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024, η προσφορά διαμερισμάτων στην ανατολική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ θα συμπληρωθεί από το συγκρότημα διαμερισμάτων The Opus One στην αστική περιοχή Vinhomes Grand Park. Το συγκρότημα Opus One είναι ένας συνδυασμός του επενδυτή Vinhomes και του ιαπωνικού εταίρου SAMTY. Είναι γνωστό ότι το έργο αποτελείται από 4 πύργους, προσθέτοντας στην αγορά 2.000 πολυτελή διαμερίσματα με τιμές που ξεκινούν από 80 εκατομμύρια VND/m2.

Η East θα καλωσορίσει επίσης μια νέα προσφορά διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ από το έργο Fiato Uptown στην περιοχή Tam Phu, στην πόλη Thu Duc. Το Fiato Uptown αποτελείται από 4 πολυκατοικίες που βρίσκονται σε μια έκταση 1,6 εκταρίων, με σχεδόν 400 διαμερίσματα κατοικιών και εμπορικά διαμερίσματα υπηρεσιών. Η τιμή πώλησης των διαμερισμάτων στο Fiato Uptown ξεκινά από 55 εκατομμύρια VND/m2.

Τα στοιχεία της αγοράς ακινήτων από το Batdongsan.com.vn δείχνουν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξάνονται συνεχώς με την πάροδο των ετών. Από το 2015 έως το 2023, ο δείκτης αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ ξεπέρασε τον ρυθμό αύξησης του εισοδήματος των ανθρώπων. Από το 2015 έως το 2023, μετά από 8 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκαν κατά 56%, ενώ το εισόδημα των ανθρώπων στις αστικές περιοχές αυξήθηκε μόνο κατά 39%.

Σύμφωνα με έκθεση της Cushman & Wakefield, τα τελευταία 10 χρόνια, η μέση τιμή των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει αυξηθεί κατά περίπου 12% ετησίως. Στην πρωτογενή αγορά, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι πάνω από 60 εκατομμύρια VND/τ.μ. Στη δευτερογενή αγορά, η μέση τιμή διαμερίσματος είναι 45 εκατομμύρια VND/τ.μ.

Μόνο κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, σύμφωνα με στοιχεία του Batdongsan.com.vn, σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, τα διαμερίσματα στην πόλη Χο Τσι Μινχ ήταν το πιο ελκυστικό σημείο της αγοράς. Αυτός είναι ο τύπος ακινήτου με την ισχυρότερη αύξηση ενδιαφέροντος, φτάνοντας το 19% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Τα διαμερίσματα είναι επίσης ο τύπος ακινήτου με την ισχυρότερη αύξηση στην τιμή πώλησης σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, φτάνοντας το 12%. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρά την υψηλή τιμή, ορισμένα έργα εξακολουθούν να έχουν αρκετά καλή ρευστότητα στην αγορά, ειδικά σε έργα με πλήρη νομικά έγγραφα και από μεγάλους, αξιόπιστους επενδυτές. Το ποσοστό ρευστότητας των έργων φτάνει πάνω από 60% σε κάθε έναρξη.

Σχολιάζοντας αυτή την πραγματικότητα, ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής του Batdongsan.com.vn στη Νότια περιοχή, δήλωσε ότι στην πραγματικότητα, η μελλοντική προσφορά είναι αρκετά περιορισμένη λόγω της σπανιότητας καθαρής γης. Τα νομικά εμπόδια βρίσκονται ακόμη σε διαδικασία επίλυσης, γεγονός που δυσχεραίνει την υλοποίηση νέων έργων από τους επενδυτές. Επιπλέον, η μεγάλη οικονομική πίεση καθιστά πολλούς επενδυτές ανεπαρκή κεφάλαια για την υλοποίηση έργων.

Επιπλέον, το νέο σημείο στον Νόμο περί Γης του 2024 σχετικά με την προσαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης θα επηρεάσει το κόστος εισροών των επιχειρήσεων και τις τιμές πώλησης για τους πελάτες, οδηγώντας σε ανοδική τάση στις μελλοντικές τιμές πώλησης. Τα διαμερίσματα εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό της ζήτησης για μακροπρόθεσμες επενδύσεις και ακίνητα. Επομένως, τα διαμερίσματα θα εξακολουθούν να έχουν καλή απορρόφηση στην αγορά και οι τιμές πώλησης θα συνεχίσουν να έχουν ανοδική τάση.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html