Έλεγχος πιστώσεων ακινήτων: Αυστηρός αλλά όχι ακραίος

Όταν η πίστωση στον τομέα των ακινήτων διογκώνεται σχεδόν τετραπλάσια σε μέγεθος από το δημόσιο επενδυτικό κεφάλαιο, τίθεται το ερώτημα: Τι πρέπει να γίνει για να ελεγχθεί αυτή η ταμειακή ροή;

Η σκιά των 4,1 τρισεκατομμυρίων VND και το ζήτημα της κεφαλαιακής αποδοτικότητας

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα, μέχρι τα τέλη Αυγούστου 2025, το συνολικό ανεξόφλητο χρέος για ακίνητα είχε φτάσει τα 4,1 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, εκ των οποίων το ανεξόφλητο χρέος που εξυπηρετούσε μόνο επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων αντιπροσώπευε σχεδόν 1,823 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND. Αυτή η κλίμακα ισοδυναμεί με σχεδόν τετραπλάσιο του δημόσιου επενδυτικού κεφαλαίου το 2025, αλλά αυτός ο τομέας συνεισφέρει άμεσα μόνο περίπου το 3,5% του ΑΕΠ.

Στοιχεία από το Υπουργείο Κατασκευών δείχνουν ότι τα έργα αστικής και οικιστικής ανάπτυξης εξακολουθούν να πρωτοστατούν όσον αφορά την κλίμακα πίστωσης, με 614.737 δισεκατομμύρια VND. Ακολουθούν τα έργα βιομηχανικών πάρκων και ζωνών εξαγωγών με 114.274 δισεκατομμύρια VND. Οι κεφαλαιακές ροές κατανέμονται επίσης σε τομείς όπως η μίσθωση γραφείων (61.946 δισεκατομμύρια VND), ο τουρισμός και τα θέρετρα (62.487 δισεκατομμύρια VND), τα εστιατόρια και τα ξενοδοχεία (64.560 δισεκατομμύρια VND) και τα δάνεια για την αγορά δικαιωμάτων χρήσης γης (190.113 δισεκατομμύρια VND).

Σύμφωνα με τους αναλυτές, η εικόνα της κατανομής πιστώσεων δείχνει μια ισχυρή επέκταση των δανείων σε περιοχές ευαίσθητες στους οικονομικούς κύκλους. Πιο συγκεκριμένα, αυτά τα στοιχεία λένε πολλά ότι τα κεφάλαια προσελκύονται έντονα σε περιοχές υψηλού κέρδους, αλλά η δευτερογενής επίδραση στην οικονομία εξακολουθεί να είναι περιορισμένη.

Μέχρι το τέλος Αυγούστου 2025, το συνολικό ανεξόφλητο υπόλοιπο πιστώσεων για ακίνητα είχε φτάσει τα 4,1 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND. Φωτογραφία: Duy Minh.

Στην πραγματικότητα, σύμφωνα με τις οικονομικές εκθέσεις του τρίτου τριμήνου του 2025 των εισηγμένων τραπεζών, το χρέος σε ακίνητα αυξήθηκε στις περισσότερες τράπεζες. Στον εμπορικό τραπεζικό τομέα, η Techcombank ηγείται του συστήματος με 237,838 δισεκατομμύρια VND, που αντιπροσωπεύουν το 32,81% του συνολικού χρέους. Η VPBank κατέλαβε τη δεύτερη θέση με 205,955 δισεκατομμύρια VND.Η SHB κατέλαβε την τρίτη θέση με 184,044 δισεκατομμύρια VND, αλλά έχει το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό στο σύστημα, πάνω από 30% του συνολικού χρέους. Αυτά τα στοιχεία αντικατοπτρίζουν την τάση ισχυρής ροής κεφαλαίων στα ακίνητα, ένα φαινόμενο που δεν είναι καινούργιο, αλλά φτάνει σε μια κλίμακα που χρειάζεται στενή παρακολούθηση.

Εν τω μεταξύ, οι μεσαίες και μικρές τράπεζες εξακολουθούν να βρίσκονται σε αμυντική στάση. Οι MBBank, HDBank, TPBank, MSB και LPBank διατηρούν τον δείκτη δανεισμού σε ακίνητα σε μονοψήφιο ποσοστό, δείχνοντας προσοχή ενόψει των διακυμάνσεων της αγοράς. Ωστόσο, ακόμη και σε αυτήν την ομάδα, η αύξηση των ανεξόφλητων δανείων συνεχίζεται, αποδεικνύοντας ότι η ελκυστικότητα της «πίτας» των ακινήτων δεν έχει ψυχρανθεί.

Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι το πιστωτικό κεφάλαιο που εισρέει στα ακίνητα αντιπροσωπεύει σήμερα σχεδόν το ένα τέταρτο του συνολικού κεφαλαίου της οικονομίας, ενώ η ικανότητα δημιουργίας θέσεων εργασίας, προστιθέμενης αξίας και δευτερογενών επιπτώσεων είναι πολύ χαμηλότερη από ό,τι στους τομείς της μεταποίησης, του εμπορίου και των υπηρεσιών. Η «λανθασμένη» ταμειακή ροή μπορεί να προκαλέσει οικονομική ανισορροπία και να αυξήσει τους συστημικούς κινδύνους εάν η αγορά αντιστραφεί.

Η λεπτή γραμμή μεταξύ ανάκαμψης και φούσκας

Σύμφωνα με τον Δρ. Pham Thi Hoang Anh - Αναπληρωτή Διευθυντή της Ακαδημίας Τραπεζών, οι εξασφαλίσεις στο πιστωτικό σύστημα προέρχονται κυρίως από την αγορά ακινήτων. Εάν η αγορά περιέλθει σε ύφεση, το τραπεζικό σύστημα θα δεχθεί μεγάλη πίεση από επισφαλή χρέη. Αυτό δείχνει ότι οι πιστωτικοί κίνδυνοι στον τομέα των ακινήτων δεν έγκεινται μόνο στην κλίμακα του ανεξόφλητου χρέους, αλλά και στην ποιότητα και την αυθεντικότητα των εξασφαλίσεων.

Η αγορά ακινήτων βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε μια κατάσταση «αγοράστε ακριβά, πουλήστε ακριβά». Φωτογραφία: Quoc Anh.

Μοιράζοντας μια επιφυλακτική οπτική, ο οικονομολόγος Δρ. Dinh The Hien δήλωσε ότι η τρέχουσα αγορά βρίσκεται σε κατάσταση «αγοράστε ακριβά, πουλήστε ακριβά», ένα πρώιμο προειδοποιητικό σημάδι για μια φούσκα τιμών. Εξήγησε ότι όταν οι δραστηριότητες αγοράς και πώλησης βασίζονται μόνο σε βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπική ψυχολογία, που δεν συνδέεται με την πραγματική ταμειακή ροή ή την αξία εκμετάλλευσης, οι αξίες των ακινήτων ωθούνται πολύ ψηλά, ενώ η ρευστότητα είναι ολοένα και πιο περιορισμένη.

«Η νοοτροπία του «αγοράστε ακριβά, πουλήστε ακριβά» μπορεί να βοηθήσει μια ομάδα επενδυτών να επωφεληθεί βραχυπρόθεσμα, αλλά δημιουργεί έναν κύκλο υπερθέρμανσης που μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε κατάρρευση», προειδοποίησε ο κ. Χιέν.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η πίστωση σε ακίνητα έχει αυξηθεί απότομα, αλλά δεν έχει δημιουργήσει «κύμα». Η πιστωτική επέκταση τους πρώτους 9 μήνες του έτους έφτασε περίπου το 13%, ενώ η ροή κεφαλαίων σε ακίνητα ήταν σχεδόν 20% υψηλότερη, αλλά η ρευστότητα εξακολουθεί να είναι υποτονική. «Το χρήμα έχει αυξηθεί, αλλά δεν έχει φέρει την αγορά σε καλή κατάσταση», σχολίασε ο κ. Hien. Αυτό δείχνει ότι η ροή κεφαλαίων δεν φέρνει πλέον θετικές δευτερογενείς επιπτώσεις, αλλά δημιουργεί διπλή πίεση στις τράπεζες και την αγορά.

Σύμφωνα με την αρχή της ασφάλειας, οι τράπεζες πρέπει να δανείζουν μόνο έως το 70% της αξίας του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής ή ο επενδυτής πρέπει να συνεισφέρει το 30% του αντίστοιχου κεφαλαίου. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, υπάρχει μια κατάσταση όπου οι τράπεζες δανείζουν ακόμη και την προκαταβολή, πράγμα που σημαίνει ότι η πίστωση έχει εισέλθει βαθιά στον κερδοσκοπικό κύκλο. Όταν οι τιμές αυξάνονται πολύ γρήγορα, οι «περιπλανώμενοι» επενδυτές αντιμετωπίζουν δυσκολίες, η πίστωση συσσωρεύεται, το επισφαλές χρέος αυξάνεται... αυτό είναι το σενάριο που πολλοί ειδικοί έχουν παρατηρήσει σε προηγούμενους κύκλους.

Ωστόσο, δεν μπορεί να αμφισβητηθεί ότι το πιστωτικό κεφάλαιο εξακολουθεί να αποτελεί το «αιμοφόρο αγγείο» για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, ειδικά όταν πολλά έργα που είχαν «παγώσει» ως προς τη νομιμότητα ξεμπλοκάρονται. Η αύξηση της πίστωσης αντανακλά εν μέρει την προσδοκία ανάκαμψης, αλλά πρέπει να καθοδηγείται επιλεκτικά για να αποφευχθεί η εισροή στον κερδοσκοπικό τομέα.

Συνεπώς, ο έλεγχος της πιστοληπτικής ικανότητας στον τομέα των ακινήτων δεν σημαίνει ακραία σύσφιξη, αλλά προσαρμογή του ρυθμού, με στόχο την ισορροπία μεταξύ ανάκαμψης και ασφάλειας του συστήματος. Είναι απαραίτητο να γίνει σαφής διάκριση μεταξύ κεφαλαίου για πραγματικές ανάγκες στέγασης, κεφαλαίου για κατασκευή κατοικιών, βιομηχανικών ζωνών, τουρισμού και κεφαλαίου για κερδοσκοπικές δραστηριότητες.

Στην πραγματικότητα, εάν η πίστωση στον τομέα των ακινήτων συνεχίσει να επεκτείνεται χωρίς να δημιουργεί πραγματική αξία, η φούσκα μπορεί να επιστρέψει και τότε το τίμημα που θα πρέπει να πληρωθεί δεν θα είναι μόνο το κακό χρέος ή η μειωμένη ανάπτυξη, αλλά και η αστάθεια ολόκληρου του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Σύμφωνα με τον Δρ. Le Xuan Nghia - μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Πολιτικής του Πρωθυπουργού, το τρέχον ανεξόφλητο χρέος ανέρχεται σε περίπου 4 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, που αντιστοιχεί σε περίπου 24% του συνολικού ανεξόφλητου χρέους ολόκληρου του συστήματος, όχι σε υψηλό επίπεδο σε σύγκριση με πολλές ανεπτυγμένες χώρες, έως και 40%. Η βασική λύση είναι η λογική κατεύθυνση της πιστωτικής ροής, εστιάζοντας στον τομέα της κοινωνικής στέγασης, στις κατοικίες χαμηλού κόστους, αντί να διοχετεύεται σε κερδοσκοπία ή σε έργα υψηλής ποιότητας.

Πηγή: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html