Η HoREA προτείνει την είσπραξη εγγυήσεων για κατοικίες και γη σε χαρτί με επιτόκιο που δεν υπερβαίνει το 5%.

[διαφήμιση_1]

Πρόσφατα, η HoREA απέστειλε έγγραφο στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης, στην Οικονομική Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης και στο Υπουργείο Κατασκευών, προτείνοντας να γίνονται προκαταβολές πριν από την υπογραφή συμβάσεων για την αγοραπωλησία ακινήτων, κατοικιών και μελλοντικών οικοπέδων κατοικίας, για την προστασία των πελατών και την πρόληψη της απάτης.

Σύμφωνα με την HoREA, με την πάροδο των ετών, έχουν υπάρξει πολλές περιπτώσεις «κερδοσκόπων, μεσιτών ακινήτων, ανέντιμων επιχειρήσεων» που διέπραξαν απάτη μέσω του τεχνάσματος της λήψης «προκαταβολών» υπόσχοντας να αγοράσουν και να πουλήσουν σπίτια, οικόπεδα και μελλοντικά κατασκευαστικά έργα που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για τη σύναψη συμβάσεων, συνήθως η περίπτωση της εταιρείας Alibaba που δημιουργεί ένα «φανταστικό» έργο, διαιρεί και πωλεί παράνομα οικόπεδα, λαμβάνει «προκαταβολές» πολύ μεγάλες σε σύγκριση με την αξία των κατατεθειμένων περιουσιακών στοιχείων και στη συνέχεια εξαπατά, προκαλώντας ζημία στους πελάτες και αποτελώντας επίσης αιτία αστάθειας στην αγορά ακινήτων.

Τα υποκείμενα των «κερδοσκόπων, μεσιτών γης, μεσιτών κατοικιών, ανέντιμων επιχειρήσεων» έχουν εκμεταλλευτεί τον Νόμο του 2014 περί Ακινήτων, ο οποίος δεν ορίζει «εγγύηση» πριν από τη στιγμή που η κατοικία, τα θεμέλια κατοικίας, οι κατασκευαστικές εργασίες που θα γίνουν στο μέλλον είναι επιλέξιμες για έναρξη λειτουργίας, για την υπογραφή συμβάσεων και έχουν επωφεληθεί από τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 3 και της παραγράφου 1 του άρθρου 328 του Αστικού Κώδικα του 2015, οι οποίες επιτρέπουν «σε φυσικά και νομικά πρόσωπα να θεμελιώνουν, να ασκούν και να τερματίζουν τα αστικά τους δικαιώματα και υποχρεώσεις βάσει ελευθερίας, εθελοντικής δέσμευσης και συμφωνίας», επομένως ο «λήπτης της εγγύησης» έχει λάβει «εγγύηση» μεγάλης αξίας έως και 90-95% της αξίας του κατατεθειμένου ακινήτου και στη συνέχεια έχει εξαπατήσει και οικειοποιηθεί την «εγγύηση» προκαλώντας ζημία στον «καταθέτη» σε μια περίπτωση.

Καταρχάς, σε περίπτωση που η «προκαταβολή» είναι χαμηλή αλλά η τιμή του ακινήτου αυξάνεται, ο παραλήπτης της προκαταβολής είναι πρόθυμος να «ακυρώσει τη συμφωνία» και να επιστρέψει την «προκαταβολή» (διπλασιασμένη) στον καταθέτη.

Δεύτερον, σε περιπτώσεις όπου η «κατάθεση» είναι μεγάλης ή πολύ μεγάλης αξίας, ο παραλήπτης της κατάθεσης μπορεί να εξαπατήσει και να οικειοποιηθεί την «κατάθεση» του πελάτη.

Τρίτον, σε περίπτωση που ο δικαιούχος της κατάθεσης καθυστερήσει για μεγάλο χρονικό διάστημα, δεν ολοκληρώσει τις νόμιμες διαδικασίες για την υλοποίηση του έργου ή σκόπιμα υπεξαιρέσει κεφάλαια πελατών και επενδυτών.

Ο Σύνδεσμος διαπίστωσε ότι για τα έργα στέγασης και τις κατασκευαστικές εργασίες με σκοπό την παροχή καταλυμάτων στο μέλλον, οι επενδυτές πρέπει να λάβουν «προκαταβολές» για να διερευνήσουν την αγορά και τις προτιμήσεις των πελατών. Ταυτόχρονα, οι πελάτες πρέπει επίσης να «προκαταβάλουν» για να «οριστικοποιήσουν» την τιμή πώλησης και να απολαύσουν καλά κίνητρα και εκπτώσεις για τους πελάτες που «προκαταβάλλουν».

Ωστόσο, το σημείο δ, παράγραφος 4, του άρθρου 24 του Σχεδίου Νόμου περί Ακινήτων (τροποποιημένου) ορίζει μόνο μία περίπτωση «εγγύησης», η οποία είναι ο επενδυτής: «δ) Να λαμβάνει εγγυήσεις από πελάτες μόνο όταν η κατοικία ή το κατασκευαστικό έργο έχει πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθεί σε λειτουργία και έχει πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου». Πρόκειται για διάταξη περί «εγγύησης» με σκοπό τη «διασφάλιση της εκτέλεσης της σύμβασης» μετά τη στιγμή που η κατοικία, τα θεμέλια κατοικίας ή το κατασκευαστικό έργο που θα κατασκευαστεί στο μέλλον έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για να τεθούν σε λειτουργία και έχουν συνάψει σύμβαση. Ωστόσο, η διάταξη περί «εγγύησης» με σκοπό τη «διασφάλιση της εκτέλεσης της σύμβασης» είναι σωστή, αλλά δεν είναι πραγματικά απαραίτητο να επαναρρυθμιστεί στον Νόμο περί Ακινήτων, επειδή έχει οριστεί στην παράγραφο 1, του άρθρου 328 του Αστικού Κώδικα του 2015.

Επιπλέον, εάν η σύμβαση έχει υπογραφεί, ο επενδυτής μπορεί να εισπράξει την «πρώτη πληρωμή» που δεν υπερβαίνει το 30% της συμβατικής αξίας σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 37 του Νόμου περί Ακινήτων του 2014 και της παραγράφου 1 του άρθρου 26 του Σχεδίου Νόμου περί Ακινήτων (τροποποιημένου), επομένως η «εγγύηση» για την «εγγύηση εκτέλεσης της σύμβασης» αυτή τη στιγμή σχεδόν ποτέ δεν είναι «επικίνδυνη» για τον πελάτη και μπορεί να προσαρμοστεί πλήρως σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα του 2015.

Σύμφωνα με την HoREA, το νομοσχέδιο για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο) πρέπει να ορίζει όρους για την είσπραξη «εγγυήσεων για την εξασφάλιση της υπογραφής συμβάσεων» κατάλληλους για κάθε θέμα.

Συγκεκριμένα, για τους επενδυτές σε έργα ακινήτων, οι κατοικίες και τα μελλοντικά κατασκευαστικά έργα επιτρέπεται να λαμβάνουν «προκαταβολές» μόνο αφού η αρμόδια κρατική υπηρεσία «εγκρίνει την επενδυτική πολιτική ταυτόχρονα με τον επενδυτή» (όπως ορίζεται στην παράγραφο 4 του άρθρου 29 του Επενδυτικού Νόμου του 2020), τότε ο «επενδυτής» καθίσταται «επενδυτής» σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 7 του περί Κατασκευών Νόμου του 2014, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στην παράγραφο 4 του άρθρου 1 του περί Κατασκευών Νόμου (τροποποιημένου) του 2020, «ο επενδυτής είναι επενδυτής εγκεκριμένος από αρμόδια κρατική υπηρεσία» και προτείνεται να οριστεί ότι η αξία της «προκαταβολής» δεν θα υπερβαίνει το 5% της αξίας του κατατεθειμένου ακινήτου, το οποίο είναι κατοικίες και μελλοντικά κατασκευαστικά έργα.

Για τον πωλητή γης (διαιρεμένης σε οικόπεδα, οικόπεδα), η «εγγύηση» γίνεται δεκτή μόνο αφού η αρμόδια κρατική υπηρεσία επιτρέψει την «διαίρεση οικοπέδου» σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης και η προτεινόμενη αξία «εγγύησης» δεν υπερβαίνει το 5% της αξίας της γης.

Ο Σύνδεσμος διαπιστώνει ότι η παράγραφος 7 του άρθρου 24 του Σχεδίου Νόμου περί Ακινήτων (τροποποιημένο) (Σχέδιο 3) έχει πολύ σωστές διατάξεις για τη ρύθμιση της συμπεριφοράς κατάθεσης που γίνεται πριν από την υπογραφή της σύμβασης συναλλαγής κατοικίας και ορίζει ότι «το ποσό της κατάθεσης δεν υπερβαίνει το 5% της αξίας της κατοικίας ή του έργου που πωλείται ή μισθώνεται· ο πωλητής ή ο εκμισθωτής πρέπει να αναφέρει σαφώς στη σύμβαση κατάθεσης την τιμή πώλησης ή την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή του έργου». Ωστόσο, είναι πολύ λυπηρό το γεγονός ότι αυτή η πολύ σωστή διάταξη έχει αφαιρεθεί από το Σχέδιο Νόμου περί Ακινήτων (τροποποιημένο) 4η, 5η, 6η φορά και από το τρέχον Σχέδιο.

«Επομένως, είναι απαραίτητο να προστεθεί στο τροποποιημένο σχέδιο νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων ένας κανονισμός σχετικά με την «προκαταβολή» πριν από τη στιγμή που η κατοικία, τα θεμέλια κατοικίας και οι κατασκευαστικές εργασίες που θα πραγματοποιηθούν στο μέλλον θα είναι επιλέξιμες για έναρξη λειτουργίας και υπογραφή συμβάσεων», πρότεινε η HoREA.

Σοφία

[διαφήμιση_2]
Πηγή