Αυστηρός έλεγχος της ροής κεφαλαίων σε ακίνητα, οι ξένοι αγοράζουν όλο και περισσότερο σπίτια στο Βιετνάμ, διαδικασίες για την αλλαγή σκοπών χρήσης γης

Υπάρχει ανάγκη για δραστικά μέτρα για την αναδιάρθρωση της αγοράς, οι ξένοι αγοράζουν ολοένα και περισσότερο σπίτια στο Βιετνάμ, οι διαδικασίες για την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης... είναι τα τελευταία νέα στον τομέα των ακινήτων.

Η αγορά ακινήτων είναι ένας ευαίσθητος τομέας στη νομισματική πολιτική, την πολιτική επιτοκίων και την πολιτική ταμειακών ροών στην οικονομία . (Πηγή: Crystal Bay)

Αυστηρός έλεγχος της ροής κεφαλαίων ύψους 2,5 εκατομμυρίων δισεκατομμυρίων VND σε ακίνητα

Ο τραπεζικός τομέας έχει θέσει ως στόχο την πιστωτική ανάπτυξη 16%, που ισοδυναμεί με 2,5 τρισεκατομμύρια δολαρίων ΗΠΑ, τα οποία θα διοχετευθούν στην οικονομία για να δημιουργηθεί ώθηση για οικονομική ανάπτυξη, επιτυγχάνοντας αύξηση του ΑΕΠ κατά 8% το 2025. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι απαραίτητο να προσδιοριστούν με σαφήνεια οι τομείς προτεραιότητας για να αποφευχθεί ο κίνδυνος χρηματοπιστωτικών φούσκες, ιδίως στον τομέα των ακινήτων.

Με ένα τεράστιο χρηματικό ποσό που διοχετεύεται, αν δεν κατανεμηθεί σωστά, ειδικά σε τομείς προτεραιότητας στον μεταποιητικό τομέα, θα επαναφέρει την κατάσταση του πληθωρισμού, των φούσκες των περιουσιακών στοιχείων και της αύξησης των επισφαλών χρεών...

Η αγορά ακινήτων είναι ένας ευαίσθητος τομέας στη νομισματική πολιτική, την πολιτική επιτοκίων και την πολιτική ταμειακών ροών στην οικονομία. Επί του παρόντος, το συνολικό ανεξόφλητο ποσό πιστώσεων για ακίνητα ανέρχεται σε 3,15 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 20% του συνολικού ανεξόφλητου χρέους της οικονομίας.

Στο πλαίσιο της υψηλής αξίας ιδιοκτησίας ακινήτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, η οποία ξεπερνά κατά πολύ την οικονομική προσιτότητα της πλειοψηφίας των ανθρώπων που χρειάζονται στέγαση στις μεγάλες πόλεις, η κίνηση των ταμειακών ροών πρέπει να κατανέμεται και να ελέγχεται αυστηρά, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι ταμειακές ροές κατευθύνονται σε ιδιαίτερα κερδοσκοπικούς χώρους. Το μάθημα πολλών κύκλων έχει προκαλέσει μια μεγάλη φούσκα, σύμφωνα με τους ειδικούς, η υπερβολικά εύκολη πιστωτική επέκταση προκαλεί την αύξηση του δείκτη επισφαλούς χρέους.

Ο Δρ. Tran Du Lich , μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου Νομισματικής Πολιτικής, δήλωσε ότι η οικονομική ανάπτυξη του τρέχοντος έτους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις πιστωτικές ροές. Το τεράστιο ποσό κεφαλαίου των 2,5 εκατομμυρίων δολαρίων VND, εάν «διοχετευθεί» στην οικονομία, θα δημιουργήσει μια ισχυρή ώθηση για τη συνολική ζήτηση.

Ωστόσο, ο εν λόγω ειδικός προειδοποίησε: «Εάν ένα σημαντικό μέρος του παραπάνω κεφαλαίου δεν διοχετευτεί στην παραγωγή και τις επιχειρήσεις αλλά σε μετοχές ή ακίνητα, ο κίνδυνος μιας χρηματοοικονομικής φούσκας όπως αυτή που συνέβη πριν είναι πολύ υψηλός».

Σύμφωνα με τον Δρ. Le Duy Binh, Διευθυντή της Economica Vietnam, η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων αποτελεί απαραίτητο παράγοντα για την οικονομική ανάπτυξη. Ωστόσο, η κατάσταση με τα κεφάλαια που εισρέουν σε κερδοσκοπικά ακίνητα κινδυνεύει να εκτραπεί, σε αντίθεση με τον στόχο της υποστήριξης των ανθρώπων για την αγορά κατοικιών.

Για να αποτραπεί αυτό, οι ειδικοί λένε ότι απαιτούνται δραστικά μέτρα για την αναδιάρθρωση της αγοράς ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι πολιτικές πρέπει να επικεντρωθούν στην ανάπτυξη προϊόντων ακινήτων για τις ανάγκες των ακινήτων, αντί για προϊόντα που εξυπηρετούν κερδοσκοπικές συναλλαγές.

Η συνεχιζόμενη ισχυρή ανάπτυξη της τραπεζικής πίστης φέτος αποτελεί θετικό σημάδι για την οικονομία, αλλά συνοδεύεται από προειδοποιήσεις για τον κίνδυνο μιας χρηματοπιστωτικής φούσκας, ειδικά όταν αυτό το κεφάλαιο διοχετεύεται σε ακίνητα.

Η κυβέρνηση και η κρατική τράπεζα πρέπει να έχουν λύσεις για να κατευθύνουν τις πιστωτικές ροές σε πραγματικά έργα στέγασης, εξυπηρετώντας τις πραγματικές ανάγκες του λαού, αποτρέποντας την κερδοσκοπία στην αγορά ακινήτων, επηρεάζοντας τη σταθερότητα της οικονομίας.

Από την οπτική γωνία του φορέα διαχείρισης, ο Αναπληρωτής Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας Dao Minh Tu ενημέρωσε ότι, προκειμένου η τραπεζική πίστωση να υποστηρίξει ενεργά την οικονομική ανάπτυξη, ο τραπεζικός κλάδος θα επικεντρώσει τα κεφάλαια σε τομείς προτεραιότητας, όπως οι επενδύσεις, η παραγωγή, οι επιχειρήσεις, οι εξαγωγές κ.λπ. Συγκεκριμένα, οι τράπεζες θα επικεντρωθούν στην καταναλωτική πίστη, όπως η αγορά κοινωνικών κατοικιών.

Οι ξένοι αγοράζουν όλο και περισσότερο σπίτια στο Βιετνάμ.

Τα τελευταία χρόνια, η τάση αύξησης της ιδιοκτησίας κατοικίας από αλλοδαπούς στο Βιετνάμ γενικότερα και στο Ανόι ειδικότερα συνεχίζει να αυξάνεται. Συγκεκριμένα, από τότε που τέθηκε επίσημα σε ισχύ ο Νόμος περί Στέγασης του 2023 την 1η Αυγούστου 2024, έχει γίνει ευκολότερο για τους αλλοδαπούς να αποκτήσουν κατοικία στο Βιετνάμ.

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Υπουργείου Κατασκευών, από το 2015 έως το τέλος του τρίτου τριμήνου του 2023, περισσότεροι από 3.000 ξένοι αγόρασαν κατοικίες στο Βιετνάμ, κυρίως διαμερίσματα σε εμπορικά συγκροτήματα κατοικιών και συγκεντρώθηκαν σε μεγάλες επαρχίες και πόλεις. Από αυτές, το Ανόι αντιπροσώπευε περισσότερο από το ήμισυ με 1.765 μονάδες - μόνο περίπου το 0,53% του συνολικού όγκου κατοικιών στη χώρα κατά την περίοδο 2018-2022.

Από το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι ξένοι έχουν αγοράσει περισσότερα από 1.000 διαμερίσματα στο Ανόι. Κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2024, το Υπουργείο Κατασκευών του Ανόι επέτρεψε επίσης την κατασκευή 7 ακόμη έργων διαμερισμάτων, με περίπου 3.000 διαμερίσματα να πωλούνται σε ξένους. Έργα που βρίσκονται σε αστικές περιοχές επίσης πούλησαν γρήγορα περίπου το 60% των διαμερισμάτων που επιτράπηκαν προς πώληση σε ξένους, σε τιμές 10% υψηλότερες από αυτές για τους Βιετναμέζους.

Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), δήλωσε ότι ο Νόμος περί Στέγασης του 2023, ο οποίος θα τεθεί σε ισχύ την 1η Αυγούστου 2024, με κανονισμούς που δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για τους αλλοδαπούς να αποκτήσουν σπίτια, έχει προωθήσει έντονα την τάση των αλλοδαπών να αγοράζουν σπίτια στο Ανόι - μία από τις πιο ζωντανές αγορές ακινήτων της χώρας.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο της VARS, η αυξανόμενη τάση της ιδιοκτησίας κατοικιών από ξένους στο Βιετνάμ γενικότερα, και στο Ανόι ειδικότερα, θα συνεχίσει να αναπτύσσεται. Αυτό αποτελεί θετικό σημάδι για την αγορά ακινήτων, συμβάλλοντας στην απορρόφηση μιας σχετικά μεγάλης ποσότητας προϊόντων υψηλής ποιότητας, πολυτελείας που εξακολουθούν να είναι «απόθεμα» στην αγορά. Ωστόσο, αυτή η τάση θέτει επίσης πολλές προκλήσεις για τους επενδυτές στην κάλυψη των αναγκών αυτής της πιθανής ομάδας πελατών.

Για να αξιοποιήσουν την ευκαιρία από αυτήν την ομάδα ζήτησης, οι επενδυτές πρέπει να ερευνήσουν την αγορά για να προσδιορίσουν από ποιες χώρες προέρχεται η ομάδα-στόχος πελατών και ποια είναι η δυνατότητα πληρωμής τους. Από εκεί και πέρα, να εφαρμόσουν κατάλληλα έργα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και τα γούστα των ξένων πελατών.

Το Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου θεσπίζει μια σειρά πολιτικών για την υποστήριξη της κοινωνικής στέγασης

Στις 27 Μαρτίου, το Λαϊκό Συμβούλιο της επαρχίας Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου, για την έβδομη περίοδο, 2021-2026, πραγματοποίησε την 27η συνεδρίασή του και ενέκρινε ψηφίσματα που ρυθμίζουν τις πολιτικές υποστήριξης για έργα κοινωνικής στέγασης και στέγασης για τις ένοπλες δυνάμεις στην περιοχή.

Συνεπώς, η επαρχία θα υποστηρίξει έναν προϋπολογισμό που δεν θα υπερβαίνει τα 10 δισεκατομμύρια VND για κάθε έργο, με σκοπό την επένδυση στην κατασκευή συστημάτων τεχνικής υποδομής εντός του πεδίου εφαρμογής του έργου, συμπεριλαμβανομένης της ισοπέδωσης, των συστημάτων κυκλοφορίας, του φωτισμού, της επεξεργασίας λυμάτων, της δημόσιας υγιεινής κ.λπ.

Εκ των οποίων, το επίπεδο χρηματοδότησης για έργα στην περιοχή Con Dao είναι 80%, στην πόλη Vung Tau, στην πόλη Phu My, στην πόλη Ba Ria είναι 50% και στις υπόλοιπες περιοχές είναι 40%.

Επιπλέον, τα έργα αυτά χρηματοδοτούνται κατά 100% από τέλη και χρεώσεις όταν το έργο διεκπεραιώνει διοικητικές διαδικασίες στην αρμόδια υπηρεσία εκτίμησης· αξιολόγηση περιβαλλοντικών αδειών υπό την τοπική αρχή και είσπραξη τελών για την εκτίμηση των εκθέσεων εκτίμησης περιβαλλοντικών επιπτώσεων.

Αυτή η πολιτική στοχεύει να συμβάλει στον στόχο της κατασκευής σχεδόν 22.000 μονάδων κοινωνικής στέγασης έως το 2030 στο Ba Ria - Vung Tau και στην ενίσχυση της ικανότητας προσέλκυσης επενδύσεων σε έργα κοινωνικής στέγασης.

Η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Μπα Ρία - Βουνγκ Τάου δήλωσε ότι αναμένεται ότι από το 2027 έως το 2030, περίπου 11 έργα στην περιοχή θα λάβουν χρηματοδοτική στήριξη για υποδομές, με κόστος περίπου 71,6 δισεκατομμύρια VND.

Μόνο το 2025, η περιοχή θα υλοποιήσει περίπου 15 έργα στέγασης με κλίμακα 54,3 εκταρίων, διαμορφώνοντας 12.366 διαμερίσματα. Κατά την περίοδο έως το 2030, θα συνεχίσει να υποστηρίζει και να διευκολύνει την υλοποίηση έργων στέγασης εντός του 20% του ταμείου γης 7 έργων εμπορικής στέγασης, με κλίμακα 9.886 διαμερισμάτων.

Διαδικασίες για την άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης

Πώς ρυθμίζεται η διαδικασία για την έγκριση αλλαγής σκοπού χρήσης γης;

Η μετατροπή σκοπού χρήσης γης είναι όταν ένας χρήστης γης επιτρέπεται να αλλάξει από έναν σκοπό χρήσης γης σε έναν άλλο σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης. Το άρθρο 227 του Νόμου περί Γης του 2024 ορίζει τις διαδικασίες για την άδεια μετατροπής σκοπού χρήσης γης.

Συνεπώς, οι περιπτώσεις μετατροπής χρήσης γης πρέπει να επιτρέπονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες όπως ορίζεται από τον παρόντα Νόμο και θα πρέπει να εκτελούνται σύμφωνα με την ακόλουθη σειρά και διαδικασίες:

1. Οι χρήστες γης υποβάλλουν αιτήσεις για αλλαγή σκοπού χρήσης γης σύμφωνα με τους κανονισμούς.

2. Η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης ελέγχει τους όρους για την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης. Σε περίπτωση που ο φάκελος δεν πληροί τους κανονισμούς, ο χρήστης γης λαμβάνει οδηγίες να συμπληρώσει τον φάκελο και να τον υποβάλει εκ νέου στην αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης.

3. Ο αρμόδιος φορέας διαχείρισης γης έχει τις ακόλουθες αρμοδιότητες:

α) Σε περίπτωση εφαρμογής των τιμών γης στον τιμοκατάλογο γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης, η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης καταρτίζει φάκελο και τον υποβάλλει στην Λαϊκή Επιτροπή στο αρμόδιο επίπεδο για την έκδοση απόφασης που επιτρέπει την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης, την κατανομή γης και τη μίσθωση γης.

β) Σε περίπτωση καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης, η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης καταρτίζει φάκελο και τον υποβάλλει στην Λαϊκή Επιτροπή σε αρμόδιο επίπεδο για την έκδοση απόφασης που επιτρέπει την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης, την κατανομή γης και τη μίσθωση γης· οργανώνει τον καθορισμό των τιμών γης και τον υποβάλλει στην αρμόδια αρχή για έγκριση των τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης.

4. Οι χρήστες γης καταβάλλουν τέλη χρήσης γης και ενοίκια γης σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου· σε περιπτώσεις μείωσης των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης, η υπηρεσία είσπραξης τελών χρήσης γης και ενοικίων γης μειώνει τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης για τους χρήστες γης.

5. Η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης υπογράφει σύμβαση μίσθωσης γης σε περίπτωση μίσθωσης γης από το Κράτος· διαβιβάζει τον φάκελο στον οργανισμό κτηματογράφησης ή στο παράρτημα του οργανισμού κτηματογράφησης για την εκτέλεση της καταχώρισης, την έκδοση του Πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, την ενημέρωση και διόρθωση της βάσης δεδομένων γης, των κτηματολογικών αρχείων και την χορήγηση του Πιστοποιητικού δικαιωμάτων χρήσης γης και κυριότητας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη στον χρήστη γης.

6. Σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης και αλλαγής σκοπού χρήσης γης, η διαδικασία καταχώρισης της μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης και η διαδικασία αλλαγής σκοπού χρήσης γης διεξάγονται ταυτόχρονα με τη διαδικασία αλλαγής σκοπού χρήσης γης σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

Συνεπώς, η διαδικασία για την έγκριση αλλαγής σκοπού χρήσης γης ορίζεται ως ανωτέρω.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html