Αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων: Μια νέα δοκιμασία για την αγορά ακινήτων

Τα κυμαινόμενα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια στις τράπεζες έχουν αυξηθεί στο 12-15% ετησίως. Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να αυστηροποιήσουν τη διαχείριση κινδύνου στο πλαίσιο των επιτοκίων δανεισμού που είναι απίθανο να μειωθούν.

Είναι κατανοητό ότι οι τράπεζες αυξάνουν τα επιτόκια δανεισμού στο πλαίσιο της αυξημένης ζήτησης πιστώσεων στο τέλος του έτους και της αργής αύξησης των επιτοκίων καταθέσεων.

Κυμαινόμενο επιτόκιο: Προσαρμόζεται 3 φορές κάθε δύο μήνες

Ο κ. Dang Khac Truong, πελάτης της V. Bank, δήλωσε ότι τον τελευταίο μήνα, το επιτόκιο για το στεγαστικό του δάνειο έχει τριπλασιαστεί. Συνεπώς, το κυμαινόμενο επιτόκιο για αυτό το δάνειο είναι 14,8%/έτος, σημειώνοντας αύξηση 2,4% σε σύγκριση με το επιτόκιο που ίσχυε τον Σεπτέμβριο του 2025 (12,4%/έτος).

«Στις αρχές του περασμένου έτους, βλέποντας τα χαμηλά επιτόκια, αγοράσαμε ένα διαμέρισμα και δανειστήκαμε 3 δισεκατομμύρια VND από την τράπεζα. Κατά τη διάρκεια της περιόδου προνομιακού επιτοκίου, το δάνειο ήταν ακόμα υποφερτό, αλλά μετά τη λήξη της προνομιακής περιόδου, το δάνειο πραγματικά ασφυκτιά στην οικογένειά μου. Με το τρέχον επιτόκιο, μόνο οι τόκοι που πρέπει να πληρώνει η οικογένειά μου είναι σχεδόν 40 εκατομμύρια VND/μήνα. Συν το κεφάλαιο, κάθε μήνα η οικογένεια πρέπει να πληρώνει περισσότερα από 60 εκατομμύρια VND για αυτό το δάνειο», δήλωσε ο κ. Truong.

Φέτος, η πίστωση ολόκληρου του συστήματος αυξήθηκε κατά περίπου 20%, ενώ η κινητοποίηση κεφαλαίων αυξήθηκε αργά. Η οικονομική έκθεση για το τρίτο τρίμηνο του 2025 έδειξε ότι έως και 8 τράπεζες παρουσίασαν μείωση στην κινητοποίηση καταθέσεων, συμπεριλαμβανομένων των ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank, VPBank . Το μεγάλο χάσμα μεταξύ πίστωσης και κινητοποίησης ανάγκασε τις τράπεζες να αυξήσουν τα επιτόκια αποταμίευσης τους τελευταίους μήνες για να προσελκύσουν κεφάλαια εισροής, τα επιτόκια δανεισμού αυξήθηκαν επίσης και τα πρώτα θύματα που επηρεάστηκαν ήταν οι αγοραστές κατοικιών.

Ο κ. Phan Le Thanh Long, οικονομικός εμπειρογνώμονας και Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου AFA, δήλωσε ότι είναι κατανοητό οι τράπεζες να αυξάνουν τα επιτόκια δανεισμού στο πλαίσιο της αυξημένης ζήτησης πιστώσεων στο τέλος του έτους και της αργής αύξησης των επιτοκίων κινητοποίησης. Οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να υπολογίσουν προσεκτικά την ικανότητά τους να αποπληρώσουν το χρέος τους για να αποφύγουν να περιέλθουν σε κατάσταση οικονομικής ανισορροπίας. Με ένα δάνειο 2-3 δισεκατομμυρίων VND για την αγορά ενός σπιτιού, ο δανειολήπτης πρέπει να έχει συνολικό εισόδημα τουλάχιστον 80 εκατομμυρίων VND/μήνα για να εξασφαλίσει οικονομική ασφάλεια.

Πρόσφατα, ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) προειδοποίησε επίσης τους αγοραστές κατοικιών να είναι προσεκτικοί με τα οικονομικά τους σχέδια όταν αυξάνονται τα επιτόκια δανείων, επειδή τα αυξημένα επιτόκια δανείων θα μειώσουν τη ρευστότητα της αγοράς. Κατά την περίοδο 2023-2024, πολλοί επενδυτές και τράπεζες ξεκίνησαν πακέτα δανείων με επιτόκια 5,5%/έτος, ακόμη και άτοκα, με περίοδο χάριτος κεφαλαίου έως 5 έτη. Ωστόσο, όταν λήξει η προτιμησιακή περίοδος και ξεκινήσει η περίοδος κυμαινόμενου επιτοκίου (10-14%/έτος), η πίεση για την αποπληρωμή του χρέους θα αυξηθεί απότομα.

Όταν η ρευστότητα της αγοράς είναι χαμηλή, η μεταπώληση προϊόντων για τη μείωση των ζημιών καθίσταται δύσκολη, αυξάνοντας τον κίνδυνο επιστροφής επισφαλών απαιτήσεων στο πιστωτικό σύστημα. Σε αυτό το πλαίσιο, η VARS συνιστά να μην δανείζονται οι άνθρωποι περισσότερο από το 50% της αξίας των περιουσιακών στοιχείων για να αποφύγουν τους κινδύνους όταν αυξάνονται τα επιτόκια, και ταυτόχρονα να επιλέγουν έργα με διαφανές νομικό καθεστώς.

Μια δοκιμασία για τις τράπεζες, τους αγοραστές κατοικιών και την αγορά ακινήτων

Ο Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγος της BIDV, επεσήμανε το γεγονός ότι περισσότερο από το 80% των αγοραστών κατέχουν ακίνητα για λιγότερο από 1 έτος, κυρίως αγοράζοντας και πουλώντας σε σύντομο χρονικό διάστημα για να αποκομίσουν κέρδος, πράγμα που σημαίνει ότι το ποσοστό κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων είναι πολύ υψηλό.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το ποσοστό αγορών κατοικιών με χρήση μόχλευσης στο Βιετνάμ είναι πολύ υψηλό. Οι αγοραστές πρέπει να πληρώσουν μόνο το 20-30% της αξίας του σπιτιού, ενώ το υπόλοιπο 70-80% δανείζεται από την τράπεζα. Κανονικά, με δάνεια κάτω του 1 έτους, οι αγοραστές απολαμβάνουν προνομιακά επιτόκια ή ο επενδυτής πληρώνει τους τόκους για λογαριασμό τους. Όταν λήξει η προνομιακή περίοδος και η ρευστότητα επιβραδυνθεί, ενώ τα επιτόκια αυξάνονται, οι επενδυτές θα αντιμετωπίσουν ξαφνική πίεση να αποπληρώσουν το χρέος, με αποτέλεσμα να προκύψει ο κίνδυνος αποτυχίας του οικονομικού σχεδίου και να χρειαστεί να πουλήσουν.

Μπορεί να ειπωθεί ότι η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων θα θέσει την αγορά ακινήτων μπροστά σε νέες προκλήσεις. Συνεπώς, τα ακίνητα που συνδέονται με χρηματοοικονομική μόχλευση θα αντιμετωπίσουν μεγάλους κινδύνους. Η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων αποτελεί επίσης μια ευκαιρία για την αγορά να διαφοροποιήσει τον τομέα των ακινήτων από τον τομέα της «φούσκας».

Οι ειδικοί αναμένουν ότι όταν αυξηθούν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η κερδοσκοπία θα διαλυθεί σταδιακά. Οι στάσιμες τιμές των ακινήτων αποτελούν ευκαιρία για όσους έχουν πραγματικές ανάγκες και σταθερούς οικονομικούς πόρους να επιλέξουν κατάλληλα προϊόντα. Συγκεκριμένα, στο μέλλον, η προσφορά κοινωνικής στέγασης θα αυξηθεί, καθιστώντας την δομή του τμήματος της αγοράς πιο υγιή.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Pham The Anh (Εθνικό Οικονομικό Πανεπιστήμιο) εκτίμησε επίσης ότι η ρευστότητα της αγοράς ακινήτων μειώνεται, ειδικά στο τμήμα υψηλής τεχνολογίας, όπου τα ακίνητα είναι εύκολα στην αγορά αλλά δύσκολα στην πώληση.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, στο πλαίσιο της μειωμένης ρευστότητας της αγοράς και των αυξημένων επιτοκίων δανεισμού, εάν δεν υπάρξει πιστωτική και φορολογική μεταρρύθμιση, αναδιάρθρωση των κεφαλαιακών ροών και καινοτομία στα μοντέλα ανάπτυξης, η αγορά ακινήτων θα αντιμετωπίσει εξαιρετικά μεγάλους κινδύνους.

Να είστε προσεκτικοί με τα προνομιακά επιτόκια κατά την αγορά κατοικίας

Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) μόλις συνέστησε στους αγοραστές κατοικιών να είναι προσεκτικοί όταν αγοράζουν κατοικίες με προνομιακά επιτόκια.

Συνεπώς, τα τελευταία χρόνια, για να τονώσουν την αγορά, πολλοί επενδυτές και εμπορικές τράπεζες έχουν λανσάρει πακέτα στεγαστικών δανείων με πολύ χαμηλά επιτόκια. Ωστόσο, η προνομιακή περίοδος είναι μόνο προσωρινή, καθώς κατά την είσοδο στην περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου, εάν αυξηθεί το γενικό επιτόκιο, η πίεση για την αποπληρωμή του χρέους θα αυξηθεί απότομα. Πολλοί πελάτες έχουν περιέλθει σε μια κατάσταση όπου δεν έχουν καταβάλει κανένα κεφάλαιο, αλλά οι τόκοι έχουν διπλασιαστεί. Όταν η ρευστότητα της αγοράς είναι χαμηλή, η μεταπώληση προϊόντων για τη μείωση των ζημιών καθίσταται δύσκολη.

Σύμφωνα με την ανάλυση VARS, με το χαρακτηριστικό της χρήσης μεγάλης μόχλευσης χρέους, τα ακίνητα αποτελούν το επενδυτικό κανάλι που επηρεάζεται άμεσα και βαθιά από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Στο παρελθόν, η αγορά ακινήτων γνώρισε έναν κύκλο απότομης πτώσης από το 2011 έως το 2013, όταν τα επιτόκια δανεισμού υπερέβαιναν το 18-20%/έτος, πολλές επιχειρήσεις και επενδυτές αναγκάστηκαν να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία για να μειώσουν τις ζημίες, με αποτέλεσμα η αγορά να «παγώσει» για μεγάλο χρονικό διάστημα, ενώ οι τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές, συμπεριλαμβανομένης της κεντρικής περιοχής, μειώθηκαν κατά 30-40%.

Πηγή: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html