Εξήγηση των τιμών των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ

Ενώ η τιμή πώλησης και ο αριθμός των συναλλαγών διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκαν απότομα, η πόλη Χο Τσι Μινχ περιήλθε σε κατάσταση στασιμότητας.

Η αγορά διαμερισμάτων στις δύο μεγαλύτερες πόλεις του Βιετνάμ, το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, είναι σαφώς διαφοροποιημένη, δημιουργώντας αντιθετικά χρώματα. Παρόλο που και οι δύο αντιμετωπίζουν έλλειψη προσφοράς, οι τάσεις τιμών και συναλλαγών σε αυτές τις δύο αγορές είναι εντελώς διαφορετικές.

Το Ανόι ζεσταίνεται, η πόλη του Χο Τσι Μινχ ζοφερή

Σύμφωνα με την έκθεση της Savills Vietnam για το τρίτο τρίμηνο του 2024, η προσφορά νέων διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε τις 5.265 μονάδες, σημειώνοντας αύξηση 95% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και 178% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Έργα όπως το Lumi Hanoi και το QMS Top Tower αντιπροσώπευαν το 66% της προσφοράς νέων διαμερισμάτων, ενώ τα υπόλοιπα προήλθαν από τις επόμενες φάσεις 4 άλλων έργων.

Συγκεκριμένα, η δυτική περιοχή του Ανόι εξακολουθεί να ηγείται στην προσφορά με 92% διαμερισμάτων Κατηγορίας Β. Η Savills Vietnam προβλέπει ότι αυτή η περιοχή θα παρέχει επιπλέον 21.000 διαμερίσματα από 28 έργα, αντιπροσωπεύοντας το 17% της συνολικής μελλοντικής προσφοράς.

Παλιά και νέα διαμερίσματα στο Ανόι έχουν αυξηθεί ραγδαία σε τιμές τον τελευταίο καιρό. Φωτογραφία: THUY LINH

Επιπλέον, το ποσοστό απορρόφησης στην αγορά του Ανόι παρέμεινε υψηλό με 6.840 διαμερίσματα που πωλήθηκαν, σημειώνοντας αύξηση 35% σε τριμηνιαία βάση και 226% σε ετήσια βάση. Τα διαμερίσματα κατηγορίας Β ηγήθηκαν με ποσοστό απορρόφησης έως και 85%, συμβάλλοντας στο 98% του συνολικού αριθμού διαμερισμάτων που πωλήθηκαν. Η νέα προσφορά σε αυτό το τμήμα αντιπροσώπευε το 65% του συνολικού αριθμού διαμερισμάτων που πωλήθηκαν.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τα διαμερίσματα με τιμή άνω των 4 δισεκατομμυρίων VND αντιπροσώπευαν το 70% του συνολικού αριθμού πωληθέντων διαμερισμάτων, μια απότομη αύξηση σε σύγκριση με μόλις 2% το 2020, γεγονός που δείχνει μια στροφή προς το τμήμα υψηλής ποιότητας στην αγορά του Ανόι. Εν τω μεταξύ, το τμήμα των διαμερισμάτων με τιμή κάτω των 2 δισεκατομμυρίων VND σχεδόν εξαφανίστηκε από την αγορά, αντιπροσωπεύοντας μόνο το 1% της συνολικής προσφοράς.

Σε έντονη αντίθεση, η αγορά διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι κάπως ζοφερή. Η προσφορά κύριων διαμερισμάτων στο τρίτο τρίμηνο του 2024 μειώθηκε κατά 13% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και κατά 36% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, φθάνοντας μόνο τις 4.871 μονάδες. Η αγορά επικεντρώνεται κυρίως στην Ανατολή (Thu Duc City) με μερίδιο αγοράς 58% και στη Δύση (District 6, Binh Tan) με μερίδιο αγοράς 20%.

Ο όγκος συναλλαγών στο τρίμηνο μειώθηκε επίσης κατά 16% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και κατά 4% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο πέρυσι, σε 1.915 μονάδες. Εκ των οποίων, τα διαμερίσματα Κατηγορίας Β αντιπροσώπευαν το 66% του συνολικού αριθμού επιτυχημένων συναλλαγών, με την νέα προσφορά να φτάνει σε ποσοστό απορρόφησης 62%, ενώ το απόθεμα φτάνει σε ποσοστό απορρόφησης μόνο 35%.

Επιπλέον, οι τιμές των βασικών διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ μειώθηκαν κατά 12% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, σε περίπου 68 εκατομμύρια VND/τ.μ. Ο κύριος λόγος είναι η μείωση του ποσοστού των διαμερισμάτων κατηγορίας Α και Β στην κύρια προσφορά.

Η Savills Vietnam προβλέπει ότι μέχρι το τέλος του 2024, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα έχει περίπου 6.700 νέα διαμερίσματα που αναμένεται να ανοίξουν προς πώληση, με σημαντικά έργα όπως το Vinhomes Grand Park - The Opus One και το The Forest Gem. Μακροπρόθεσμα, από τώρα έως το 2027, περισσότερα από 50.000 διαμερίσματα από 76 έργα θα ανοίξουν προς πώληση, κυρίως στην πόλη Thu Duc (που αντιπροσωπεύει το 49% της μελλοντικής προσφοράς), στην περιοχή 7 (που αντιπροσωπεύει το 12%) και στην Binh Tan (που αντιπροσωπεύει το 9%).

Ο λόγος για αυτή την αντίθεση, σύμφωνα με τον κ. Troy Griffiths, Αναπληρωτή Γενικό Διευθυντή της Savills Vietnam, είναι ότι τα αποθέματα στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν μειωθεί και δεν υπάρχουν πολλά νέα έργα που ανοίγουν προς πώληση λόγω νομικών προβλημάτων και καθυστερήσεων στην έγκριση του σχεδιασμού.

Παρά την περιορισμένη προσφορά κύριων διαμερισμάτων, ο κ. Γκρίφιθς αναμένει ότι η κατάσταση θα βελτιωθεί τα επόμενα τρίμηνα, καθώς οι κανονισμοί τροποποιούνται, ο σχεδιασμός ενημερώνεται και εφαρμόζονται βασικά έργα υποδομής.

Γιατί;

Πολλοί ειδικοί λένε ότι η διαφορά μεταξύ των αγορών του Ανόι και της πόλης Χο Τσι Μινχ δεν προέρχεται μόνο από παράγοντες προσφοράς και ζήτησης, αλλά επηρεάζεται επίσης σε μεγάλο βαθμό από το νομικό πλαίσιο, τη στρατηγική αστικής ανάπτυξης και τις ανάγκες των αγοραστών σε κάθε τοποθεσία.

Ο κ. Tran Minh Tien, Διευθυντής του Κέντρου Έρευνας Αγοράς και Διερεύνησης Πελατών OneHousing, σχολίασε ότι παρόλο που το Ανόι αντιμετωπίζει επίσης δυσκολίες στην προσφορά, όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ, το κλίμα των αγοραστών είναι πιο θετικό.

Συγκεκριμένα, τον Αύγουστο του 2024, στο Ανόι καταγράφηκαν περίπου 3.100 συναλλαγές μεταβίβασης. Αν και ο αριθμός αυτός μειώθηκε ελαφρώς κατά 3% σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα, αυξήθηκε απότομα κατά 25% σε σύγκριση με την περίοδο Μαΐου και Ιουνίου. Ο κ. Tien προέβλεψε ότι ο αριθμός των συναλλαγών μεταβίβασης διαμερισμάτων στο Ανόι ενδέχεται να μειωθεί ελαφρώς ή να παραμείνει αμετάβλητος τον Σεπτέμβριο και τον Οκτώβριο, πριν αυξηθεί ξανά στο τέλος του έτους - την εποχή που οι συναλλαγές ακινήτων είναι πιο ενεργές μέσα στο έτος.

Ο κ. Tran Khanh Quang, Γενικός Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Company, εκτίμησε ότι η προσφορά είναι ο πιο σημαντικός παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη, η ζήτηση και η μέση τιμή πώλησης της αγοράς. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η μείωση της προσφοράς τα τελευταία χρόνια λόγω νομικών προβλημάτων έχει οδηγήσει σε μη συμβαδισμό του αριθμού των έργων προς πώληση με το Ανόι. Επιπλέον, όταν η προσφορά αυξάνεται αργά και τα περισσότερα από τα έργα προς πώληση ανήκουν στην κατηγορία των πολυτελών ακινήτων, αυτό έχει αυξήσει τις τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι.

Η κα Giang Huynh, Διευθύντρια Έρευνας και S22M στη Savills Vietnam, τόνισε ότι η οικονομικά προσιτή στέγαση αποτελεί ένα δυναμικό τμήμα που δεν έχει ακόμη καλυφθεί πλήρως τόσο στο Ανόι όσο και στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Στατιστικά στοιχεία από την Savills Vietnam δείχνουν ότι από το 2019 έως το 2023, οι τιμές των ακινήτων στο Ανόι αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 6% ετησίως, ενώ στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκαν μόνο κατά 3% ετησίως. Ωστόσο, η αύξηση του προσωπικού εισοδήματος σε αυτές τις δύο πόλεις έφτασε μόνο το 4% και 3% ετησίως, αντίστοιχα, με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να ξεπερνούν ολοένα και περισσότερο την ικανότητα πληρωμής των ανθρώπων.

Σύμφωνα με την κα Giang Huynh, για την επίλυση αυτής της κατάστασης, απαιτείται στενός συντονισμός μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα. Επιπλέον, μια βιώσιμη αγορά ακινήτων πρέπει να διαθέτει ένα διαφοροποιημένο τμήμα, ιδίως προϊόντα κατηγορίας Β και Γ. Τόσο στο Ανόι όσο και στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η ζήτηση για περίπου 50.000 διαμερίσματα ετησίως - κυρίως από άτομα μεσαίου εισοδήματος και νεαρά νοικοκυριά - δεν έχει ακόμη καλυφθεί πλήρως.

«Για να μειωθεί το κόστος γης, τόσο η πόλη Χο Τσι Μινχ όσο και το Ανόι στοχεύουν στην επέκταση των αστικών περιοχών σε γειτονικές επαρχίες, όπως η Μπακ Νινχ για το Ανόι και η Μπιν Ντουόνγκ και η Ντονγκ Νάι για την πόλη Χο Τσι Μινχ. Οι ισχυρές επενδύσεις σε υποδομές μεταφορών και η δορυφορική αστική ανάπτυξη θα αποτελέσουν την κινητήρια δύναμη για την τόνωση της αγοράς ακινήτων σε αυτές τις περιοχές», αναμένει ο ειδικός.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι για να λυθεί το πρόβλημα της προσφοράς διαμερισμάτων, μειώνοντας έμμεσα τις τιμές των κατοικιών, το βασικό ζήτημα εξακολουθεί να είναι η άρση των νομικών εμποδίων για τα έργα.

Ταυτόχρονα, η δημιουργία συνθηκών για τους επενδυτές ώστε να αναπτύξουν κοινωνικές κατοικίες και χαμηλού κόστους εμπορικές κατοικίες θα βοηθήσει στη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων, δημιουργώντας ευκαιρίες για άτομα με χαμηλό εισόδημα να έχουν πρόσβαση σε στέγαση με το εισόδημά τους. Επιπλέον, η Κρατική Τράπεζα δίνει μεγαλύτερη προσοχή και υποστήριξη στις πιστωτικές πολιτικές που σχετίζονται με την ανάπτυξη έργων για τους επενδυτές.

Θα αυξηθεί

Ο Δρ. Ho Quoc Tuan, λέκτορας στο Πανεπιστήμιο του Μπρίστολ (Ηνωμένο Βασίλειο), δήλωσε ότι η ταχύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών σε σχέση με το εισόδημα αποτελεί μεγάλη πρόκληση για την πολιτική στέγασης του Βιετνάμ. Εάν οι τιμές των κατοικιών συνεχίσουν να αυξάνονται ραγδαία, οι άνθρωποι θα δυσκολευτούν να αγοράσουν σπίτια, γεγονός που θα οδηγήσει σε κίνδυνο μειωμένης ζήτησης. Ωστόσο, εάν οι τιμές των κατοικιών μειωθούν απότομα, αυτό μπορεί επίσης να αποτελέσει προειδοποιητικό σήμα για τη σταθερότητα της αγοράς.

Ο Δρ. Χο Κουόκ Τουάν σημείωσε ότι τα τελευταία χρόνια, η προσφορά οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων έχει μειωθεί λόγω των αυστηρών κανονισμών για τη χρήση γης, καθιστώντας την κατασκευή αστικών κατοικιών πιο δύσκολη. Προέβλεψε ότι οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται λόγω δημογραφικών παραγόντων, με τη μετανάστευση να αυξάνεται με ρυθμό 4% ετησίως.

Πηγή: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm