Το παράδοξο της αγοράς διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ και η ανάγκη για οικονομικά προσιτή στέγαση

Το πρόβλημα της οικονομικά προσιτής στέγασης βρίσκεται πάντα σε μια καμπύλη μεταξύ ζήτησης και εισοδήματος.

Ενώ πολλοί άνθρωποι παραπονιούνται ότι είναι δύσκολο να αγοράσει κανείς ένα ικανοποιητικό διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης με 5 δισεκατομμύρια VND, στην πραγματικότητα υπάρχουν πολλά παλιά διαμερίσματα ή διαμερίσματα σε προαστιακές περιοχές προς πώληση μόνο για 2-3 δισεκατομμύρια VND, αλλά λίγοι άνθρωποι ενδιαφέρονται. Αυτή η εικόνα δείχνει το μεγάλο χάσμα μεταξύ των πραγματικών αναγκών και της οικονομικής δυνατότητας των αγοραστών κατοικιών και αντικατοπτρίζει σαφώς τη διαστρωμάτωση στην αγορά κατοικιών στις αστικές περιοχές.

Δεν υπάρχει έλλειψη διαμερισμάτων για 2-3 δισεκατομμύρια VND.

Σύμφωνα με την CBRE Vietnam, κατά το δεύτερο τρίμηνο, η μέση τιμή των μεζονετών στην πόλη Χο Τσι Μινχ έφτασε τα 160-300 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 9% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Η τιμή των διαμερισμάτων κυμάνθηκε μεταξύ 82-220 εκατομμυρίων VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 29%. Στις κεντρικές περιοχές, η εύρεση διαμερίσματος με προϋπολογισμό 5 δισεκατομμυρίων VND έγινε δύσκολη, αλλά οι πραγματικές έρευνες έδειξαν ότι στα προάστια ή με έργα που παραδόθηκαν σε 10-20 χρόνια, η προσφορά διαμερισμάτων αξίας κάτω των 3 δισεκατομμυρίων VND ήταν ακόμα αρκετά μεγάλη. Το πρόβλημα έγκειται στο γεγονός ότι αυτά τα προϊόντα συχνά δεν πληρούν τα ολοένα και πιο αυστηρά κριτήρια των αγοραστών.

Ο κ. Huynh Van Hung (από το Dong Thap ) δήλωσε ότι δημοσίευσε μια αγγελία για να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην τιμή των 2 δισεκατομμυρίων VND στην πόλη Χο Τσι Μινχ για να σπουδάσει ο γιος του στο πανεπιστήμιο και αμέσως έλαβε μηνύματα από δεκάδες μεσίτες που προσφέρονταν να πουλήσουν νέα και παλιά διαμερίσματα σε συνοικίες και κοινότητες μακριά από το κέντρο, με συνηθισμένες τιμές που κυμαίνονταν από 2-3 δισεκατομμύρια VND. Τέλος, επέλεξε να αγοράσει ένα διαμέρισμα σχεδόν 50 τ.μ. στο Vinhomes Grand Park (συνοικία Long Binh) για 2,6 δισεκατομμύρια VND για την ευκολία του γιου του να πηγαίνει σχολείο κοντά.

Σύμφωνα με έρευνα ενός δημοσιογράφου της εφημερίδας Nguoi Lao Dong, υπάρχουν αυτήν τη στιγμή πολλά δευτερεύοντα διαμερίσματα σε έργα μακριά από το κέντρο, όπως η Moonlight Boulevard (An Lac Ward), η Green Town Binh Tan (Vinh Loc Commune), η Vision, η Conic Boulevard (Tan Tao Ward), η Akari City (An Lac Ward), η Westgate (Binh Chanh Commune), η SaigonIntela (Binh Hung)... που διαφημίζονται προς πώληση μόνο με 2-3 δισεκατομμύρια dong, όχι τόσο υψηλά όσο πιστεύουν πολλοί.

Το συγκρότημα διαμερισμάτων Sunrise Riverside (κοινότητα Nha Be) έχει αυτήν τη στιγμή τιμή 2,5-3 δισεκατομμύρια dong/διαμέρισμα.

Ακόμη και η ανατολική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ, η οποία είναι δημοφιλής εδώ και πολλά χρόνια, διαθέτει πολλά οικονομικά διαμερίσματα όπως το Vinhomes Central Park (περιοχή Long Binh), το 9 View Apartment (περιοχή Phuoc Long), το The Art Gia Hoa (περιοχή Phuoc Long)... Ωστόσο, δεν είναι πάντα εύκολο για τους πωλητές να βρουν αγοραστές. Η κα Hong (που κατοικεί στην πολυκατοικία Green River, περιφέρεια Binh Dong), είπε ότι είχε διαφημίσει το διαμέρισμά της άνω των 70 τετραγωνικών μέτρων προς πώληση για πολλούς μήνες πριν βρει αγοραστή, παρόλο που η τιμή ήταν μόνο 2,7 δισεκατομμύρια VND. Ο κύριος λόγος είναι ότι πρόκειται για διαμέρισμα κοινωνικής στέγασης, επομένως ο αγοραστής δεν μπορεί να μεταβιβάσει την κυριότητα αμέσως, επομένως η συναλλαγή είναι πολύ αργή, παρόλο που η τοποθεσία είναι αρκετά κοντά στο κέντρο και οι παροχές είναι πλήρεις.

Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά τη σύγκριση τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο, η διαφορά είναι πολύ σαφής. Νέα έργα, κοντά στο κέντρο, σπάνια κοστίζουν λιγότερο από 50 εκατομμύρια VND/m², ενώ έργα που παραδόθηκαν πριν από περισσότερα από 10 χρόνια κοστίζουν μόνο 31-37 εκατομμύρια VND/m². Για παράδειγμα, στο έργο Phu Hoang Anh (κοινότητα Nha Be), ένα διαμέρισμα 129 τ.μ. πωλείται προς πώληση στην τιμή των περίπου 4,5 δισεκατομμυρίων VND, που αντιστοιχεί σε 35 εκατομμύρια VND/m². Ωστόσο, η ελκυστικότητα δεν είναι υψηλή επειδή το έργο έχει επιδεινωθεί γρήγορα, ο σχεδιασμός δεν είναι βέλτιστος και η περιοχή είναι πολύ μεγάλη σε σύγκριση με τη λαϊκή ζήτηση. Εν τω μεταξύ, τα γειτονικά έργα κοστίζουν έως και 70-90 εκατομμύρια VND/m², αυξάνοντας σημαντικά την αξία τους.

Αναντιστοιχία μεταξύ αναγκών και οικονομικής δυνατότητας

Ο κ. Ta Trung Kien, Διευθυντής της Viet A Real Estate Company, δήλωσε ότι σε μόλις 2 εβδομάδες είχε πουλήσει 70/100 εναπομείναντα διαμερίσματα και γραφεία του έργου Sunrise Riverside (κοινότητα Nha Be). Πρόκειται για μικρά διαμερίσματα, με εμβαδόν μόνο 50-55 τ.μ., με τιμή 2,5-3,3 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα. Χάρη στις πλήρεις παροχές, οι αγοραστές μπορούν να μετακομίσουν ή να νοικιάσουν αμέσως, καθώς και την πολιτική τραπεζικού δανείου, απαιτώντας μόνο ένα αρχικό κεφάλαιο περίπου 1,2-1,5 δισεκατομμυρίου VND. «Οι πελάτες είναι κυρίως νεαρά ζευγάρια ή άτομα με αυτοκίνητα, που αναζητούν ένα άνετο, μοντέρνο μέρος για να ζήσουν» - μοιράστηκε ο κ. Kien.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα, σύμφωνα με τον κ. Kien, εξακολουθεί να είναι η αναντιστοιχία μεταξύ ζήτησης και οικονομικής δυνατότητας. «Οι αγοραστές συχνά θέλουν ευρύχωρα διαμερίσματα, 2-3 υπνοδωμάτια, κεντρική τοποθεσία, πλήρες ροζ βιβλίο και τραπεζική υποστήριξη για πληρωμές σε δόσεις. Αλλά με οικονομική δυνατότητα 3 δισεκατομμυρίων VND, είναι σχεδόν αδύνατο να πληρούνται αυτά τα κριτήρια», δήλωσε ο κ. Kien.

Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Εταιρείας Υπηρεσιών Ακινήτων του Ομίλου DKRA, παραδέχτηκε επίσης ότι δεν υπάρχει έλλειψη διαμερισμάτων κάτω των 3 δισεκατομμυρίων VND στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ειδικά στα προάστια ή στην παλιά επαρχία Binh Duong . Ωστόσο, αυτά τα έργα είναι συχνά μακριά από το κέντρο ή είναι παλιά διαμερίσματα που δεν διαθέτουν σύγχρονες ανέσεις και υπηρεσίες. «Οι νέοι σήμερα τείνουν να δίνουν προτεραιότητα στις ανέσεις, το περιβάλλον διαβίωσης και τη λειτουργική διαχείριση, επομένως συχνά «δεν τους αρέσουν» τα παλιά διαμερίσματα, παρόλο που έχουν χαμηλές τιμές. Επιπλέον, νομικοί παράγοντες έχουν επίσης ισχυρό αντίκτυπο στις τιμές πώλησης, επειδή τα έργα με ροζ βιβλία και πλήρεις ανέσεις είναι πάντα 10% -30% υψηλότερα από τα έργα με λιγότερη διαφάνεια», εξήγησε ο κ. Thang.

Ανέλυσε ότι για να αγοράσει ένα διαμέρισμα αξίας 2,5 δισεκατομμυρίων VND με δανειακό κεφάλαιο, ο αγοραστής πρέπει να έχει διαθέσιμο 1-1,5 δισεκατομμύριο VND. Οι υπόλοιποι χρειάζονται ένα σταθερό εισόδημα 35-40 εκατομμυρίων VND/μήνα για 10 χρόνια για να αποπληρώσουν το χρέος. Αλλά αυτή η ομάδα ανθρώπων με εισόδημα συχνά δεν θέλει να αγοράσει παλιά διαμερίσματα χωρίς ανέσεις, αλλά θα αναζητήσει πιο πολυτελή έργα, με τιμή 7-10 δισεκατομμύρια VND στο κέντρο. Αντίθετα, άτομα με μέσο εισόδημα 15-20 εκατομμύρια VND/μήνα είναι απίθανο να είναι σε θέση να εξοικονομήσουν αρκετά για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα αξίας 2-3 δισεκατομμυρίων VND. Επομένως, το πρόβλημα της φθηνής στέγασης βρίσκεται πάντα σε έναν βρόχο μεταξύ ζήτησης και εισοδήματος: Όταν οι αγοραστές είναι έτοιμοι, δεν υπάρχουν ικανοποιητικά προϊόντα και όταν τα διαθέσιμα προϊόντα υπερβαίνουν την ικανότητά τους να πληρώσουν!

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η αγορά διαμερισμάτων στο επόμενο διάστημα θα συνεχίσει να παρουσιάζει έντονη διαφοροποίηση. Τα έργα κοινωνικής στέγασης μπορούν να καλύψουν εν μέρει τις ανάγκες των εργαζομένων με χαμηλό εισόδημα, αλλά με εισόδημα 10-15 εκατομμυρίων VND/μήνα, η αγορά ενός διαμερίσματος δεν είναι εύκολη. «Ακόμα και ομάδες με εισόδημα άνω των 20 εκατομμυρίων VND/μήνα είναι απίθανο να επωφεληθούν από την πολιτική αγοράς κοινωνικής στέγασης. Αυτό δείχνει ότι το χάσμα μεταξύ προσφοράς και πραγματικής ζήτησης θα συνεχιστεί, ειδικά στο πλαίσιο των περιορισμένων κονδυλίων γης και του ολοένα και υψηλότερου κόστους ανάπτυξης έργων», τόνισε ο κ. Thang.

Πηγή: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm