Τι κερδίζουν οι επενδυτές από το έργο BT Trieu Son;

Φθηνή γη;

Το κυκλοφοριακό έργο που συνδέει την Επαρχιακή Οδό 514 και την Εθνική Οδό 47C, στην περιοχή Trieu Son, είναι ένα έργο με συνολική αρχική επένδυση άνω των 79 δισεκατομμυρίων VND, το οποίο υλοποιείται από την Κοινοπραξία Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Πρόκειται για ένα από τα τελευταία έργα στην επαρχία Thanh Hoa που υλοποιήθηκε με τη μορφή σύμπραξης δημόσιου-ιδιωτικού τομέα, τύπου σύμβασης BT (κατασκευή - μεταβίβαση), πριν αυτός ο τύπος «λήξει» επίσημα (σε ισχύ από 1η Ιανουαρίου 2021) λόγω πολλών ελλείψεων, υψηλού κινδύνου αρνητικότητας, που προκαλεί μεγάλες απώλειες κρατικών περιουσιακών στοιχείων.

Για την υλοποίηση αυτού του έργου, η επαρχία Thanh Hoa σχεδίαζε αρχικά να χρησιμοποιήσει 5 όμορφα οικόπεδα, συνολικής έκτασης σχεδόν 28 εκταρίων στην πόλη Trieu Son και στις γειτονικές κοινότητες της περιοχής Trieu Son, για την πραγματοποίηση των αντίστοιχων πληρωμών για το έργο.

Το έργο της BT για την κατασκευή του δρόμου κυκλοφορίας που συνδέει την Επαρχιακή Οδό 514 και την Εθνική Οδό 47C, στην περιοχή Trieu Son, βρίσκεται υπό κατασκευή.

Σε αυτή τη βάση, στις 27 Νοεμβρίου 2020, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Thanh Hoa διέθεσε την πρώτη φάση γης στην κοινοπραξία του αναδόχου, Trieu Son BT Company Limited, συνολικής έκτασης 198.998,8 τ.μ. (σχεδόν 20 εκτάρια), με τις αποφάσεις αριθ. 5086/QD-UBND, αριθ. 5085/QD-UBND και αριθ. 5084/QD-UBND. Τα υπόλοιπα 2 από τα 5 οικόπεδα που αναμένεται να καταβληθούν κατ' αλληλογραφία στην Trieu Son BT Company Limited δεν έχουν ακόμη παραδοθεί.

Ωστόσο, πρόσφατα, η επαρχία Thanh Hoa αποφάσισε επίσημα να προσαρμόσει την αντισταθμιστική πληρωμή από 5 περιοχές σε μόνο 3 εκτάσεις γης που αναφέρθηκαν παραπάνω, που ισοδυναμεί με μείωση 9,3 εκταρίων λόγω του «υπερβάλλοντος αντισταθμίσματος», αφού έλαβε υπόψη τη διασφάλιση της αρχής της ισότητας σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου για τη Διαχείριση και Χρήση Δημόσιων Περιουσιακών Στοιχείων του 2017, καθώς και τα Κυβερνητικά Διατάγματα και άλλες σχετικές νομικές διατάξεις.

Παράλληλα με την κατανομή γης, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Thanh Hoa εξέδωσε επίσης απόφαση σχετικά με την έγκριση συγκεκριμένων τιμών γης ως βάση για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης που καταβάλλονται στον κρατικό προϋπολογισμό.

Για παράδειγμα, στις 3 Νοεμβρίου 2021, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Thanh Hoa εξέδωσε συγκεκριμένες τιμές γης ως βάση για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης που θα καταβληθούν στον κρατικό προϋπολογισμό για την υλοποίηση του νέου έργου οικιστικής περιοχής Nam Cong Cheo στην πόλη Trieu Son, στην περιφέρεια Trieu Son (φάση 1). Συνεπώς, η συγκεκριμένη τιμή γης που αντιστοιχεί στην έκταση γης που έχει διατεθεί από το κράτος με τέλη χρήσης γης, μετά την αφαίρεση του κόστους (εξαιρουμένου του κόστους εκκαθάρισης του χώρου) σε αυτόν τον χώρο, υπολογιζόμενη ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι 2.201.099 VND/m2.

Η συγκεκριμένη τιμή γης που αναφέρεται παραπάνω καθορίζεται υπό την προϋπόθεση ότι ο επενδυτής πρέπει να επενδύσει σε όλες τις τεχνικές υποδομές σύμφωνα με το επενδυτικό σχέδιο, τον εγκεκριμένο λεπτομερή σχεδιασμό για την έκταση γης που έχει ανατεθεί για την υλοποίηση του έργου και το Κράτος κατανέμει γη με τέλη χρήσης γης για έκταση 34.029,3 τετραγωνικών μέτρων οικιστικής γης. Αξίζει να σημειωθεί ότι, προσωρινά, μόνο με την έκταση και την τιμή σε ένα έργο Nam Cong Cheo, το Κράτος εισπράττει βασικά πάνω από 74 δισεκατομμύρια VND, που ισοδυναμούν με περίπου το 93% του αντίστοιχου κεφαλαίου του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου του παραπάνω έργου BT.

Η γη Nam Cong Cheo έχει μια πολύ όμορφη τοποθεσία, χωρισμένη σε 330 οικόπεδα και έργα κοινής ωφέλειας στην περιοχή Trieu Son, Thanh Hoa. (Φωτογραφία: Lam Linh Land)

Επιστρέφοντας στο ζήτημα του προσδιορισμού της τιμής γης που αντιστοιχεί στην έκταση γης που έχει διατεθεί από το Κράτος με την είσπραξη τελών χρήσης γης στο νέο έργο οικιστικής περιοχής Nam Cong Cheo, σύμφωνα με την κα Pham Thi Thu Huong, μια εν ενεργεία εκτιμήτρια τιμών, υπάρχουν πολλές μέθοδοι προσδιορισμού, ωστόσο, κανονικά στην παραπάνω περίπτωση, ο προσδιορισμός της τιμής γης θα γίνεται σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος και η ισοδύναμη αγοραία τιμή εκείνη τη στιγμή αποτελεί μόνο μια βάση εισροών.

Συγκεκριμένα, ο προσδιορισμός της τιμής της γης με τη μέθοδο του βασικού πλεονάσματος υπολογίζεται λαμβάνοντας τα έσοδα ανάπτυξης μείον το κόστος ανάπτυξης. Στην οποία, τα βασικά έσοδα είναι τα χρήματα που εισπράττονται μετά την υλοποίηση του έργου, τα βασικά κόστη ανάπτυξης περιλαμβάνουν το κόστος επενδύσεων σε υποδομές, το κόστος έκτακτης ανάγκης, το κόστος διαχείρισης έργου, το κόστος διαφήμισης και πωλήσεων... και τα «ήπια» κόστη όπως τα εμπορικά πλεονεκτήματα, άλλα κόστη σύμφωνα με τους κανονισμούς... και τα κέρδη των επενδυτών.

Κοινοπραξία «σημειώνει μεγάλη επιτυχία» στο έργο BT Trieu Son;

Σύμφωνα με τα πραγματικά στοιχεία, το νέο έργο οικιστικής περιοχής Nam Cong Cheo (εμπορική ονομασία: Trieu Son New Central project) από την έναρξή του προς πώληση έχει γίνει αμέσως ένα «καυτό» προϊόν σε πολλές εφημερίδες και μέσα ενημέρωσης και είναι περιζήτητο από τους μεσίτες.

Σύμφωνα με την εισαγωγή μιας από τις παραπάνω μονάδες, το νέο έργο οικιστικής περιοχής Nam Cong Cheo έχει πολλούς ευνοϊκούς παράγοντες γεωγραφικής θέσης, πολύ κατάλληλο για πελάτες που σχεδιάζουν να αγοράσουν γη τόσο για οικιστικούς όσο και για επαγγελματικούς σκοπούς. Συγκεκριμένα, το βόρειο τμήμα του έργου γειτνιάζει με την επαρχιακή οδό 514 που συνδέεται με την εθνική οδό 47 που συνδέει την πόλη Thanh Hoa με το διεθνές αεροδρόμιο Tho Xuan. Το δυτικό τμήμα γειτνιάζει με την διπλή οδό 36 μέτρων που συνδέει την εθνική οδό 47C με την ταχεία οδό Nghi Son - Sao Vang. Το νότιο τμήμα γειτνιάζει με την περιοχή σχεδιασμού της πολυτελούς αστικής περιοχής Xuan Hung με έκταση 20 εκταρίων... Από το έργο, οι άνθρωποι χρειάζονται μόνο 20 λεπτά για να φτάσουν στην πόλη Thanh Hoa. 15 λεπτά από το αεροδρόμιο Tho Xuan και σε ακτίνα 500 μέτρων βρίσκεται το πολιτιστικό - αθλητικό κέντρο, το νοσοκομείο, η αγορά Giat, το διοικητικό κέντρο της περιοχής Trieu Son, το σούπερ μάρκετ της πόλης, το διακοινοτικό βιομηχανικό πάρκο 50 εκταρίων...

Η γη Nam Cong Cheo έχει μια ιδιαίτερη τοποθεσία στην περιοχή Trieu Son, όπως περιγράφεται από τα μέσα ενημέρωσης. (γράφημα: Lam Linh Land)

Στην πραγματικότητα, το μεσημέρι της 15ης Ιουλίου, ο Nguoi Dua Tin ήταν παρών στο χώρο του έργου Nam Cong Cheo New Residential Area στην περιοχή Trieu Son, σε ρόλο «μεσίτη γης» (ελεύθερου επαγγελματία μεσίτη ακινήτων). Το οικόπεδο έχει πολύ μεγάλη πρόσοψη, περίπου 300 μέτρα κατά μήκος του κεντρικού δρόμου της πόλης Dat, ενώ το βάθος είναι μέτριο, κοντά σε κέντρα κοινής ωφέλειας όπως διαφημίζεται.

Στο σημείο, η Nguoi Dua Tin πλησίασε μια μεσήλικη γυναίκα που πουλούσε νερό απέναντι από το έργο Trieu Son New Central και ήταν πρόθυμη να εργαστεί και ως «μεσίτης γης» και είπε ότι αυτό το οικόπεδο κόστιζε περίπου 14 έως 25 εκατομμύρια dong ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τοποθεσία.

«Αν σας αρέσει να αγοράζετε εδώ, δεν πειράζει, περίπου 1,4 έως 2,5 δισεκατομμύρια VND ανά οικόπεδο. Αν όχι, έχω ένα άλλο οικόπεδο που αγόρασα σε δημοπρασία πέρυσι, λίγα χιλιόμετρα μακριά, επίσης σε αυτόν τον δρόμο αλλά πιο μακριά από το κέντρο, με έκταση 100 τετραγωνικά μέτρα. Όταν το αγόρασα σε δημοπρασία, κόστιζε σχεδόν 1,7 δισεκατομμύρια VND, τώρα το πουλάω ακριβώς για 2 δισεκατομμύρια VND», είπε.

Εκφράζοντας το ενδιαφέρον του για την αγορά γης στο έργο Nam Cong Cheo, ο Nguoi Dua Tin γνώρισε ένα άτομο ονόματι Toan, το οποίο λέγεται ότι ήταν «συγγενής» του διευθυντή μιας από τις κοινοπραξίες που επένδυαν στο έργο BT. Επειδή αυτό το άτομο βρισκόταν σε επαγγελματικό ταξίδι, γνώρισε ένα άτομο ονόματι Cuong, το οποίο εργαζόταν στο έργο.

Σύμφωνα με τον κ. Cuong, το οικόπεδό του βρίσκεται στον δρόμο, αγοράστηκε βάσει διπλωματικής ποσόστωσης, η τιμή πώλησης είναι περίπου 25,5 εκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο, που ισοδυναμεί με περίπου 2,5 δισεκατομμύρια VND.

«Η γη εδώ είναι πανέμορφη, το οικόπεδό μου δεν έχει κανένα πρόβλημα, το αγόρασα με διπλωματική ποσόστωση. Ωστόσο, για να αγοράσω το οικόπεδό μου, πρέπει να χτίσω 4 ορόφους για να πάρω το πιστοποιητικό, τα υπόλοιπα οικόπεδα στο εσωτερικό δεν χρειάζονται χτίσιμο, απλώς αγοράστε και λάβετε το πιστοποιητικό αμέσως», είπε ο κ. Cuong.

Ο κ. Cuong μίλησε για τη γη που κατέχει στο έργο Nam Cong Cheo.

Επίσης, σύμφωνα με τον κ. Cuong, το χρηματικό ποσό που εισπράχθηκε από την πώληση 330 οικοπέδων είναι μεγάλο, αλλά για την υλοποίηση του έργου, η εταιρεία πρέπει επίσης να δαπανήσει χρήματα για να καθαρίσει τη γη από περίπου 120 sao ορυζώνων, κάθε sao είναι 60 εκατομμύρια VND, που ισοδυναμεί με περίπου περισσότερα από 7 δισεκατομμύρια VND. Ταυτόχρονα, η εταιρεία πρέπει επίσης να επενδύσει σε τεχνικές υποδομές έως και δεκάδες δισεκατομμύρια VND, επενδυτικό κεφάλαιο έργου BT και, το σημαντικότερο, σε άλλα «ήπια» έξοδα.

Έτσι, με την τοποθεσία Nam Cong Cheo, μαζί με τις υπόλοιπες δύο τοποθεσίες, αν είναι τυχερή, η Κοινοπραξία Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, οι οποίες είναι γνωστές εργολάβοι όταν «κερδίζουν» πολλά έργα στην επαρχία Thanh Hoa, μπορεί να «κερδίσει μεγάλα» σε ένα από τα τελευταία έργα της BT, αφού αφαιρέσει τα σχετικά κόστη.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html