Η κοινωνική στέγαση αντιμετωπίζει μια παράδοξη κατάσταση τόσο έλλειψης όσο και «διαθεσιμότητας».

Δυσκολία πάνω στη δυσκολία

Τα ερευνητικά δεδομένα του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι από το 2018, η προσφορά κατοικιών παρουσιάζει σοβαρή μείωση. Ο αριθμός των πρόσφατα εγκεκριμένων στεγαστικών έργων περιορίζεται ολοένα και περισσότερο. Εν τω μεταξύ, περίπου 1.200 έργα αξίας περίπου 30 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εφαρμογή τους. Από τα τέλη του 2022, μόνο περίπου 500 έργα έχουν ολοκληρωθεί.

Από το 2018, η προσφορά κατοικιών τείνει να μειώνεται σοβαρά. (Φωτογραφία: baochinhphu)

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, η σοβαρή έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης, το υψηλό κόστος σε όλα τα στάδια υλοποίησης των έργων... κάνουν τις τιμές των ακινήτων, ιδίως των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις, να αυξάνονται συνεχώς και να μην δείχνουν σημάδια σταματήματος. Η κοινωνική στέγαση είναι σχεδόν η μόνη ευκαιρία για την πραγματοποίηση του ονείρου της εγκατάστασης για την πλειοψηφία των ανθρώπων.

Τα τελευταία χρόνια, το Κράτος έχει καταβάλει πολλές προσπάθειες για την έκδοση πολιτικών για την προσέλκυση επιχειρήσεων να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, βελτιώνοντας την προσφορά του τομέα της κοινωνικής στέγασης. Ωστόσο, αυτές οι πολιτικές εξακολουθούν να παρουσιάζουν πολλές αδυναμίες, έλλειψη συγχρονισμού, δημιουργώντας πολλά σημεία συμφόρησης που δυσκολεύουν την πρόσβαση των επενδυτών στην κοινωνική στέγαση.

Στην εκδήλωση ανακοίνωσης της έκθεσης του τρίτου τριμήνου του 2023 της VARS, ο κ. Nguyen Hoang Nam, Μέλος της Ομάδας Εργασίας Έρευνας Αγοράς της VARS, Γενικός Διευθυντής της G-Home, δήλωσε ότι ο νομικός μηχανισμός που σχετίζεται με την κοινωνική στέγαση είναι πολύ περίπλοκος. Η υποβολή αίτησης για άδεια κατασκευής έργου είναι επίσης χρονοβόρα, ακόμη και πιο χρονοβόρα από ένα έργο εμπορικής στέγασης. Για να «εκδώσουν» άδεια κατασκευής, οι κατασκευαστές κοινωνικών κατοικιών πρέπει να αφιερώσουν τουλάχιστον 2 χρόνια για την ολοκλήρωση των διαδικασιών.

Συνεπώς, παρόλο που οι ισχύοντες κανονισμοί παρέχουν κίνητρα για την απαλλαγή των έργων κοινωνικής στέγασης από τα τέλη χρήσης γης, πριν από αυτό, τα έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να «περάσουν» από την αποτίμηση γης - η οποία εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλά προβλήματα και αντιπαραθέσεις σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης. Ταυτόχρονα, οι επενδυτές δεν επιτρέπεται να αφαιρούν, αλλά πρέπει να καταβάλουν το M3 (την αξία της πληρωμής στον κρατικό προϋπολογισμό σε μετρητά που προτείνει ο επενδυτής στα έγγραφα υποβολής προσφορών, επιπλέον των υποχρεώσεων του επενδυτή προς τον κρατικό προϋπολογισμό σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία). Επιπλέον, οι επενδυτές πρέπει να πληρώσουν εκ των προτέρων για την εκκαθάριση του χώρου. Αυτό το ποσό θα αφαιρεθεί στη συνέχεια από άλλα έργα ή θα συμψηφιστεί με την τιμή της γης.

Για να μην αναφέρουμε ότι μετά από 2 χρόνια επενδυτικών διαδικασιών, το έργο κοινωνικής στέγασης χρειάζεται περίπου 2 ακόμη χρόνια για να κατασκευαστεί και να παραδοθεί στους πελάτες. Μετά από αυτό, ο επενδυτής πρέπει να δεσμεύσει τουλάχιστον το 20% της επιφάνειας της κοινωνικής στέγασης προς ενοικίαση στα έργα κοινωνικής στέγασης και μπορεί να πουλήσει μόνο μετά από 5 χρόνια χρήσης.

Αυτή η διαδικασία διαρκεί έως και 9 χρόνια, μετά τα οποία το έργο ελέγχεται. Και μόνο όταν ολοκληρωθεί ο έλεγχος, η επιχείρηση θα λάβει ένα σταθερό κέρδος 10%. Εν τω μεταξύ, καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας υλοποίησης του έργου, η ίδια η επιχείρηση δεν είναι σίγουρη ποια έξοδα θα καταγραφούν ως εύλογα και έγκυρα, ποια τέλη δεν θα διευθετηθούν ή θα απορριφθούν. Επομένως, οι επιχειρήσεις κοινωνικής στέγασης βρίσκονται πάντα σε μια κατάσταση «τύχης, ατυχίας» σαν σε «τζόγο».

Οι δυσκολίες δεν σταματούν εκεί, η πρόσβαση σε κεφάλαια αποτελεί επίσης ένα σημαντικό εμπόδιο για τους επενδυτές. Σύμφωνα με έρευνα, στα περισσότερα έργα ακινήτων που επενδύονται και κατασκευάζονται στο Βιετνάμ, το κεφάλαιο του ιδιοκτήτη αντιπροσωπεύει περίπου το 20%, το 30% προέρχεται από πελάτες και έως και το 50% πρέπει να βασίζεται σε πιστωτικά ιδρύματα. Ωστόσο, έχουν υπάρξει περιπτώσεις όπου οι επενδυτές δυσκολεύτηκαν να έχουν πρόσβαση σε δάνεια λόγω έλλειψης εξασφαλίσεων, απλώς και μόνο επειδή «η γη για την ανάπτυξη έργων κοινωνικής στέγασης αποτιμάται σε 0 VND» λόγω του κινήτρου της απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης. Αυτή τη στιγμή, τα κίνητρα δεν φαίνονται πουθενά, μόνο αόρατες δυσκολίες για τις επιχειρήσεις.

Υπάρχουν πάρα πολλές δυσκολίες, εμπόδια και ελλείψεις, γεγονός που καθιστά πολύ δύσκολο για το έργο της κατασκευής 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών να επιτύχει τον καθορισμένο στόχο του.

Όσοι θέλουν να αγοράσουν δεν μπορούν να αγοράσουν.

Οι δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής έχουν καταστήσει την προσφορά στην αγορά ολοένα και πιο περιορισμένη, αλλά η αγορά εξακολουθεί να παρουσιάζει το φαινόμενο τόσο έλλειψης όσο και απούλητων κοινωνικών κατοικιών. Παρόλο που η ζήτηση για κοινωνικές κατοικίες είναι πολύ μεγάλη και αυξάνεται παράλληλα με την ταχύτητα της αστικοποίησης και το διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ του ρυθμού αύξησης των τιμών των ακινήτων και του εισοδήματος.

Η κοινωνική στέγαση αποτελεί ευκαιρία για την πλειοψηφία των ανθρώπων να έχουν ένα μέρος για να ζήσουν, αλλά αυτή τη στιγμή αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες. (Φωτογραφία: baochinhphu)

Με το ποσοστό αστικοποίησης να φτάνει το 41,5% το 2022 και να αναμένεται να αυξηθεί σε περίπου 50% το 2030, κάθε χρόνο, το Βιετνάμ πρέπει να προσθέτει περίπου 70 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αστικών κατοικιών. Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , η ζήτηση για κοινωνικές κατοικίες για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα σε τοπικές κοινότητες κατά την περίοδο 2021-2030 είναι περίπου 2.400.000 μονάδες.

Έτσι, ακόμη και αν το έργο κατασκευής 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών υλοποιηθεί πλήρως, η προσφορά δεν θα είναι αρκετή για να καλύψει τη ζήτηση. Εν τω μεταξύ, τα τρέχοντα στοιχεία δείχνουν ότι απέχει ακόμη πολύ από τον στόχο του έργου, αν και όλα τα επίπεδα, από το κεντρικό έως το τοπικό, καταβάλλουν μεγάλες προσπάθειες για την υλοποίησή του.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας της VARS, σε περιοχές όπου τα έργα κοινωνικής στέγασης είναι ανοιχτά προς πώληση, πολλά έργα κατέγραψαν μεγάλο ενδιαφέρον και αιτήσεις, ξεπουλώντας σχεδόν όλο το απόθεμά τους αμέσως μόλις τέθηκαν στην αγορά, ενώ ορισμένες περιοχές με ζώνες επεξεργασίας εξαγωγών και βιομηχανικά πάρκα με εκατοντάδες χιλιάδες μετανάστες εργάτες κατέγραψαν μια «υποτονική» κατάσταση, παρά το γεγονός ότι προσφέρθηκαν προς πώληση πολλές φορές.

Τον περασμένο Αύγουστο, σε έκθεση που απεστάλη στο Υπουργείο Κατασκευών, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Μπακ Νιν ανέφερε ότι παρόλο που η επαρχία Μπακ Νιν έχει επενδύσει στην κατασκευή δεκάδων χιλιάδων εργατικών κατοικιών, φαίνεται ότι οι εργαζόμενοι που εργάζονται στην επαρχία δεν ενδιαφέρονται να αγοράσουν εργατικές κατοικίες.

Συνεπώς, μεταξύ των 7 ολοκληρωμένων και μερικώς ολοκληρωμένων έργων εργατικών κατοικιών στο Bac Ninh, τα οποία παρέχουν στην αγορά περίπου 4.000 ολοκληρωμένα διαμερίσματα, ο αριθμός των εργαζομένων που εργάζονται σε βιομηχανικά πάρκα και εγγράφονται για να αγοράσουν κατοικίες είναι πολύ μικρός.

Η έκθεση ανέφερε ότι πρόσφατα, οι ιδιοκτήτες έργων έχουν διαφημίσει προς πώληση 1.681 μονάδες κατοικιών για εργαζόμενους, αλλά πολύ λίγες έχουν πωληθεί. Επί του παρόντος, σε 7 έργα έχουν απομείνει 1.324 μονάδες.

Εξηγώντας τον λόγο, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Hoang Nam, ο κύριος λόγος είναι ότι όσοι χρειάζεται να αγοράσουν δεν μπορούν να αγοράσουν, ενώ η πολιτική απευθύνεται σε όσους δεν χρειάζεται να αγοράσουν.

«Ο νόμος για την κοινωνική στέγαση είναι πολύ αυστηρός για τους αγοραστές. Πολλές επαρχίες πωλούν μόνο σε εργαζόμενους. Πολλές επαρχίες πωλούν μόνο σε εργαζόμενους σε βιομηχανικό πάρκο. Ορισμένες επαρχίες πωλούν μόνο σε εργαζόμενους σε βιομηχανικό πάρκο, αλλά μόνο σε μία περιοχή. Εν τω μεταξύ, η σύνδεση μεταξύ των εργαζομένων και της περιοχής δεν είναι απαραίτητα υψηλή», δήλωσε ο κ. Nam.

Συνεπώς, για να διασφαλιστεί η κοινωνική ασφάλιση, να αποφευχθεί το φαινόμενο τόσο της έλλειψης όσο και της μη πωλημένης κοινωνικής κατοικίας, είναι απαραίτητο να συνεχιστεί η έρευνα και η θέσπιση μηχανισμών και πολιτικών που θα ενθαρρύνουν τις ιδιωτικές επιχειρήσεις να συμμετέχουν σε επενδύσεις στην ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας. Ταυτόχρονα, να διευρυνθούν οι δικαιούχοι των πολιτικών στέγασης, ιδίως της κοινωνικής κατοικίας. Οι δικαιούχοι των πολιτικών στήριξης της κοινωνικής κατοικίας (ενοίκιο, αγορά με δόσεις, αγορά) πρέπει να προσαρμοστούν με απλά, εύκολα αναγνωρίσιμα κριτήρια, ελαχιστοποιώντας τις απαιτήσεις σε έγγραφα και διοικητικές διαδικασίες, όπως η κατάσταση στέγασης, το επίπεδο εισοδήματος κ.λπ.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να αλλάξει ο τρόπος σκέψης σχετικά με την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης. Τα έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να βελτιώσουν την ποιότητα, διασφαλίζοντας επαρκείς συνθήκες για τη μακροχρόνια διαβίωση των ανθρώπων. Για να βελτιωθεί η ποιότητα, αλλά και να διασφαλιστούν λογικές τιμές, οι επενδυτές θα πρέπει να αποκομίσουν κέρδη, ενώ τα έργα κοινωνικής στέγασης θα πρέπει να αναπτυχθούν σε κατάλληλη κλίμακα.

Οι κανονισμοί για τους δικαιούχους των πολιτικών κοινωνικής στέγασης πρέπει επίσης να αλλάξουν ώστε να είναι πιο κατάλληλοι. Η κοινωνική στέγαση δεν πωλείται σε πλούσιους, αλλά θα πρέπει επίσης να απευθύνεται σε άτομα με εισόδημα που υπόκεινται σε φόρο, έχουν αποταμιεύσεις, αλλά δεν έχουν πρόσβαση σε εμπορικές κατοικίες με υψηλές τιμές. Διότι, εάν οι άνθρωποι έχουν πολύ χαμηλά εισοδήματα, φτωχά νοικοκυριά, σχεδόν φτωχά νοικοκυριά, κάτω από το όριο πληρωμής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, αυτό σημαίνει ότι αυτοί οι άνθρωποι δεν έχουν αρκετά χρήματα για να καλύψουν τα έξοδα διαβίωσής τους, δεν έχουν αποταμιεύσεις. Επομένως, δεν μπορούν να αγοράσουν κοινωνική στέγαση.

Ν.Γιάνγκ

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html