Τα μπλοκαρίσματα καθιστούν την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών «διπλά πιο δύσκολη»

Απόφραξη αλυσίδας

Ο κ. Le Huu Nghia, Διευθυντής της Le Thanh Company - μιας εταιρείας που ειδικεύεται στην κοινωνική στέγαση (NOXH) στην πόλη Χο Τσι Μινχ, σχολίασε: Στο παρελθόν , η κυβέρνηση είχε πολλούς μηχανισμούς και πολιτικές για την ανάπτυξη της NOXH. Ωστόσο, αυτά τα κίνητρα έχουν δυσκολέψει τους επενδυτές, καθιστώντας τις διαδικασίες και τον αριθμό των αιτήσεων όλο και πιο δύσκολες από ό,τι για τα έργα εμπορικής στέγασης (NOTM). Για παράδειγμα, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, τα έργα NOXH δικαιούνται 1,5 φορές περισσότερα κίνητρα όσον αφορά την πυκνότητα κατασκευής, τον συντελεστή χρήσης γης και το μέγεθος του πληθυσμού σε σύγκριση με τα NOTM που έχουν εγκριθεί από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες στον σχεδιασμό κλίμακας 1/2.000. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι ότι σχεδόν όλα τα έργα NOXH έχουν μεταφερθεί από την NOTM, επομένως δεν είναι κατάλληλα για τον σχεδιασμό 1/2.000. Για να είναι κατάλληλα για την απόλαυση κινήτρων, ο σχεδιασμός 1/2.000 και ο σχεδιασμός 1/500 πρέπει να προσαρμοστούν. Ωστόσο, η προσαρμογή του σχεδιασμού είναι εξαιρετικά δύσκολη.

Πολλά σημεία συμφόρησης έχουν ως αποτέλεσμα το πρόγραμμα κατασκευής κοινωνικών κατοικιών να επιτυγχάνει πολύ χαμηλά αποτελέσματα.

«Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, το Ψήφισμα 98 απαιτεί από το κράτος να προσαρμόσει τον προγραμματισμό 1/2.000 και 1/500 για να βοηθήσει τα έργα κοινωνικής στέγασης να επωφεληθούν από κίνητρα και να είναι σύμφωνα με τον προγραμματισμό. Εν τω μεταξύ, το Διάταγμα 31 ορίζει ότι τα έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να είναι σύμφωνα με τον λεπτομερή προγραμματισμό για να τους χορηγηθούν επενδυτικές πολιτικές και να αναγνωριστούν ως επενδυτές. Αλλά το Υπουργείο Σχεδιασμού και Επενδύσεων δεν ακολουθεί το Ψήφισμα 98, επομένως εξακολουθεί να «κολλάει». Εάν δεν υπάρχει Ψήφισμα 98, το Υπουργείο Σχεδιασμού και Αρχιτεκτονικής δεν θα εγκρίνει ποτέ την προσαρμογή του προγραμματισμού 1/500 για τις επιχειρήσεις. Αυτό σημαίνει ότι σε άλλες περιοχές χωρίς Ψήφισμα 98, όπως στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι διαδικασίες δεν διπλασιάζονται αλλά «κολλάνε». Επομένως, το Υπουργείο Κατασκευών στις περιοχές πρέπει να εγκρίνει την προσαρμογή του προγραμματισμού 1/2.000 και στη συνέχεια να εγκρίνει τον προγραμματισμό 1/500 για τις επιχειρήσεις», ανέφερε ο κ. Nghia και τόνισε: «Η σύσταση των έργων κοινωνικής στέγασης που δημιουργούνται από τις ίδιες τις επιχειρήσεις έχει σχεδόν κολλήσει από τη διαδικασία έγκρισης της επενδυτικής πολιτικής ταυτόχρονα με την έγκριση των επενδυτών λόγω του ανεπάρκειες του Διατάγματος 31.

Μιλώντας με τον Thanh Nien , οι περισσότερες επιχειρήσεις αντιμετώπισαν ένα άλλο εμπόδιο: σύμφωνα με τον νόμο, οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με κοινωνικές κατοικίες εξαιρούνται από τα τέλη χρήσης γης. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Νόμο περί Στέγασης του 2014 και τον Νόμο περί Γης του 2013 που ισχύει σήμερα, για να εξαιρεθούν τα τέλη χρήσης γης για τις επιχειρήσεις, το κράτος πρέπει πρώτα να υπολογίσει τα τέλη χρήσης γης και να εκδώσει ειδοποίηση για το ποσό των τελών χρήσης γης που πρέπει να καταβάλουν οι επιχειρήσεις. Μόνο τότε οι επιχειρήσεις θα εξαιρούνται από τα τέλη χρήσης γης, όχι από την αρχή. Εν τω μεταξύ, ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης έχει κολλήσει στις περισσότερες τοποθεσίες στο παρελθόν, ακόμη και για έργα NOTM. Αυτό έχει προκαλέσει «διπλάσια κολλήματα» στα έργα κοινωνικής στέγασης από τα έργα NOTM. «Από την αρχή, τα τέλη χρήσης γης θα πρέπει να εξαιρούνται για έργα κοινωνικής στέγασης αντί να χρειάζεται να προστεθεί το βήμα του υπολογισμού των τελών χρήσης γης, της έκδοσης ειδοποίησης και στη συνέχεια της απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης», πρότεινε μια επιχείρηση.

Η πίστωση είναι επίσης μπλοκαρισμένη.

Ως εταιρεία που ειδικεύεται στην κοινωνική στέγαση, ο κ. Minh Hoang, Γενικός Διευθυντής της Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων και Ανάπτυξης Κοινωνικής Στέγασης, παραπονέθηκε ότι ο νόμος ορίζει ότι οι επενδυτές κοινωνικής στέγασης δεν επιτρέπεται να υποθηκεύσουν τη δική τους γη για να δανειστούν κεφάλαια για κοινωνική στέγαση, ενώ επιτρέπεται η χρήση μη επιστρεφόμενης περιουσίας (NOTM). Ως εκ τούτου, στο πρόσφατο παρελθόν, καμία εταιρεία δεν μπόρεσε να χρησιμοποιήσει αυτήν τη γη για να δανειστεί κεφάλαια. «Αυτές οι ειρωνείες πηγάζουν από το γεγονός ότι οι επιχειρήσεις κοινωνικής στέγασης εξαιρούνται από τα τέλη χρήσης γης. Ενώ τα τέλη χρήσης γης αποτελούν μόνο ένα μέρος του έργου, για την υλοποίηση του έργου, οι επιχειρήσεις πρέπει να αγοράσουν γη, να πληρώσουν για ισοπέδωση, κατασκευή κ.λπ., επομένως η αδυναμία υποθήκευσης αυτής της γης για δανεισμό χρημάτων για την υλοποίηση του έργου είναι παράλογη, προκαλώντας μειονεκτήματα για τις επιχειρήσεις κοινωνικής στέγασης σε σύγκριση με τις μη εμπορικές επιχειρήσεις», ανέλυσε και συνέστησε ο κ. Hoang: «Στα σχέδια διαταγμάτων που καθοδηγούν τον Νόμο περί Στέγασης (τροποποιημένο), τον Νόμο περί Γης (τροποποιημένο) για την ανάπτυξη και τη διαχείριση της κοινωνικής στέγασης, είναι απαραίτητο να επιτραπεί στους επενδυτές να υποθήκευσουν το ίδιο το έργο κοινωνικής στέγασης, τουλάχιστον σε περιπτώσεις όπου ο επενδυτής έχει συμφωνήσει να λάβει δικαιώματα χρήσης γης ή κατέχει επί του παρόντος δικαιώματα χρήσης γης. Διότι επί του παρόντος, οι επενδυτές πρέπει να υποθήκευσουν άλλα περιουσιακά στοιχεία για να μπορούν να δανειστούν πιστωτικό κεφάλαιο για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης. Αυτό έχει προκαλέσει πολλές δυσκολίες στις επιχειρήσεις κατά την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης και έχει συμβάλει στη μείωση των τιμών των κατοικιών».

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, επιβεβαίωσε: Εκτός από τις διοικητικές διαδικασίες, η πίστωση για κοινωνικές κατοικίες έχει επίσης μπλοκαριστεί. Από το 2015, κανένας επενδυτής δεν έχει επωφεληθεί από προτιμησιακές πιστωτικές πολιτικές. Χωρίς κίνητρα, όλοι οι επενδυτές κοινωνικών κατοικιών πρέπει να δανειστούν εμπορικά πακέτα για να χτίσουν, επομένως η τιμή εξακολουθεί να είναι υψηλή. Για παράδειγμα, η Vietcombank δανείζει στην Nam Long με επιτόκιο 9%/έτος για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών και όλοι οι πελάτες πρέπει επίσης να δανειστούν με 9%/έτος. Αυτό το επιτόκιο, αν και πολύ προτιμησιακό σε σύγκριση με τα δάνεια για την κατασκευή NOTM, είναι πολύ υψηλό σε σύγκριση με το εισόδημα των πελατών. Για να μειώσουν το επιτόκιο, οι επενδυτές υποστηρίζουν 2%/έτος για τους πελάτες, αλλά αυτή η υποστήριξη ισχύει μόνο για τα πρώτα 2 χρόνια. Ως εκ τούτου, το κράτος πρέπει να εξασφαλίσει μια μεσοπρόθεσμη πηγή χρηματοδότησης από τον προϋπολογισμό για την επιδότηση των επιτοκίων για 4 εμπορικές τράπεζες: Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV που συμμετέχουν στην πολιτική κοινωνικής στέγασης. Ταυτόχρονα, ανακεφαλαιοποίηση της Τράπεζας Κοινωνικής Πολιτικής για την εφαρμογή της τρέχουσας προτιμησιακής πολιτικής επιτοκίων 4,8%/έτος.

«Η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο διάθεσης μεσοπρόθεσμου κεφαλαίου από τον κρατικό προϋπολογισμό για την εφαρμογή πολιτικών κοινωνικής στέγασης, την αναχρηματοδότηση της Τράπεζας Κοινωνικής Πολιτικής ή την επιδότηση επιτοκίων για τέσσερις εμπορικές τράπεζες που έχουν οριστεί από την Κρατική Τράπεζα για την εφαρμογή πολιτικών προνομιακής πίστωσης κοινωνικής στέγασης», πρότεινε ο κ. Chau, προσθέτοντας ότι το πακέτο πίστωσης των 120.000 δισεκατομμυρίων VND συνεισφέρεται οικειοθελώς από αρκετές εμπορικές τράπεζες με επιτόκια 1,5-2% χαμηλότερα από τα κανονικά επιτόκια εμπορικών δανείων για περίοδο 3 ετών. Αυτό το επιτόκιο έχει θετική επίδραση στους επενδυτές, επειδή προηγουμένως έπρεπε να δανείζονται με επιτόκια έως και 12%/έτος. Ωστόσο, το πακέτο πίστωσης των 120.000 δισεκατομμυρίων VND δεν είναι κατάλληλο για αγοραστές και ενοικιαστές κοινωνικών κατοικιών, όχι μόνο επειδή πρέπει να πληρώνουν υψηλό επιτόκιο 7,5%/έτος και εφαρμόζονται μόνο για περίοδο 5 ετών, και αυτά τα επιτόκια προσαρμόζονται επίσης κάθε 6 μήνες. Μετά την προνομιακή περίοδο, το επιτόκιο είναι συμφωνημένο και «κυμαινόμενο», επομένως οι αγοραστές και ενοικιαστές κοινωνικών κατοικιών έχουν μια νοοτροπία «ανασφάλειας» και φοβούνται να δανειστούν. Ως εκ τούτου, το Υπουργείο Κατασκευών συνεχίζει να επαναφέρει την πρόταση για ένα πακέτο πίστωσης ύψους 110.000 δισεκατομμυρίων VND, με επιτόκιο 4,8-5% και μέγιστη διάρκεια δανείου 25 έτη.

Τα αποτελέσματα της κοινωνικής στέγασης είναι πολύ χαμηλά.

Τα σημεία συμφόρησης στις διοικητικές διαδικασίες και το κεφάλαιο εμπόδισαν την εφαρμογή του σχεδίου ανάπτυξης κοινωνικής στέγασης στο παρελθόν να επιτύχει τον στόχο του. Συγκεκριμένα, την περίοδο 2016-2020 σε εθνικό επίπεδο πέτυχε μόνο περίπου το 41%. Εκ των οποίων, αν και η πόλη Χο Τσι Μινχ πέτυχε το 75% του σχεδίου, ο πραγματικός αριθμός ήταν μόνο 15.000 μονάδες κοινωνικής στέγασης (κατά μέσο όρο 3.000 μονάδες/έτος), οι οποίες δεν κάλυψαν την τεράστια ζήτηση. Την περίοδο 2021-2025, ολόκληρη η χώρα ολοκλήρωσε μόνο 72 έργα κοινωνικής στέγασης, με 38.128 διαμερίσματα, φτάνοντας σχεδόν το 9% του σχεδίου. Εκ των οποίων, η πόλη Χο Τσι Μινχ ολοκλήρωσε και έθεσε σε χρήση μόνο 2 έργα, με 623 διαμερίσματα (που μεταφέρθηκαν από την περίοδο 2016-2020) και ξεκίνησε 7 έργα, με 4.996 διαμερίσματα, αλλά λόγω νομικών προβλημάτων, η κατασκευή σχεδόν δεν μπόρεσε να υλοποιηθεί.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm